地产策划-广州天马河国际物业服务提案-84-

开启百万国际现代生活社区共融之门—广州“天马河国际公馆〞物业效劳提案市场分析工程分析工程核心硬件软件整合优化品牌标杆启发与借鉴本质与问题项目物业服务研究，

确定国际化现代生活社区的服务服务思考模式P1—市场分析花都城市国际化开展趋势花都－大广州战略的重点城市；中国最现代化的航空枢纽港；物流、汽车、皮具、珠宝等四大支柱产业；珠江三角洲交通交汇之地，兴旺的水、陆、空立体交通网络；花都已形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，逐步实现产品国际化、产业国际化、城市经营资金国际化。花都在国际化道路上迈出了重要一步。

花都国际化都市雏形日渐显现花都房地产业开展趋势花都城市向国际化大都市方向开展，带动了房地产业的国际化：建筑规模不断扩大；规划设计、社区配套日趋完善；建筑风格包揽万千；户型设计日渐完美；各大地产集团均以国际概念打造现代国际大型生活社区的理念。例如：祈福集团：打造大型高尚豪宅区；万科集团：树立花都标志性人文社区；合景泰富：打造花都最高档的公寓工程；合和集团：建立国际化的综合社区。花都高端房地产工程在硬件上已经到达国际化的标准，同时在竞争上已到达一种僵持的高度。启发与借鉴如何打破僵持的高度？如何在众多类似的高端房地产工程中彰显国际化现代生活社区的特性，吸引消费群体的目光。应该是本工程急需解决的问题！P2—需求分析机场、物流、汽车、皮具、珠宝等四大支柱产业。带动花都地产的兴旺，同时产生了对地产不同需求的人群。产业人群本地人群休闲人群优雅的环境自由的空间配套的设施特色的服务人群需求服务源于需求！为此，我们需要了解目标客户的需求？目标客户群体服务需求市场分析意向分布：需求：改善居住和工作的需求占据了购置意向的大局部比例。购置意向分布图改善居住环境为主要需求方向。天马河国际公馆——地中海风格装饰，度假式园林，饱览天马河城市公园景观，满足购置者对居住环境的需求。需求意向分析地段区域：需求：地段需求分布图选择居住区和商业区占主要人群，其次是教育区域。便利的生活圈、舒适的生活环境。天马河国际公馆——区位突出，交通便利，未来九号线地铁，打造便利的生活圈。地段需求分析配套设施：需求：配套设施需求分布会所效劳、商业配套成为配套设施的两大主要需求。多种配套设施，多项便利效劳。配套需求分析天马河国际公馆——地中海风情商业街，国际俱乐部，迷你高尔夫，等完善的硬件配套设施，为需求者提供多想便利。小结市场调查分析显示，现代客户对地产的需求不仅仅是要满足居住的根本的要求，呈现的是对整个地产行业多元化的需求表现。那客户在对硬件高要求的同时，对软件的需求又是不是多元化呢？效劳需求分析根本效劳：客户都希望本工程提供良好的平安、清洁、客服、工程维修维护效劳。效劳需求分析特殊效劳：客户都希望本工程提供特殊物业效劳客户对软件的需求也呈现多元化花都向国际化都市开展的同时，对房地产多元化的需求也说明了对国际化现代生活社区的需求市场调研综述：什么是国际化现代生活社区？国际化现代生活社区是指：规划、建筑与国际接轨，集齐全的公共效劳设施，融合亲和的区域文化，平安便利的人居环境，国内外人士远近悦来，有国际品牌支撑，到达国际化、现代化标准的大型综合型社区。国际化现代生活社区的标准？硬件标准：一，建设面积上万平方米的大型社区楼盘，总户数上千；二，社区配套形成“国际化品牌〞、“融合地方人文特色的休闲购物广场〞和“生活必备的医疗、教育、交通、银行、通讯等配套〞；三，园林规划设计具备国际化水准；四，建筑风格表达国际化个性；五，居住人群来自国内外，各个阶层，各个年龄层次都有。软件标准：一，物业效劳与国外先进的物业管理接轨，有国际认可的效劳品牌支撑；二，物业管理者有针对性提供效劳和从事社区文化建设；三，社区形成和倡导一种国际化生活方式，使这种生活方式成为群众居家环境的楷模，成为普天之下人们追求的理想乐土。P3工程分析天马河国际公馆总占地面积近700亩；规划总建筑面积为100万平方米；包括：联排别墅、叠加别墅及高层洋房等；8.8万平米天马河公园。天马河国际公馆一个大规模、低密度的高尚居住区工程整体分析1、区位突出：“一河两岸湖光山色新城区〞核心位置2、景观稀缺：天马河国际公园、翡翠河3、交通便利：风神大道，广清高速新华出口，距花都市中心约需5分钟车程。离广州市区约25公里，通过广清高速到广州市区约需30分钟。4、配套完善：国际俱乐部、高档餐饮、沙滩泳池、羽毛球馆、时尚SPA、迷你高尔夫、三大主题会馆、园林泳池、4万㎡地中海风情商业街、规划幼儿园、小学等5、地铁物业：未来9号地铁规划线6、高端物业：联排别墅、叠加别墅及高档高层洋房等具备成为国际化大型社区的硬件条件天马河国际公园人文环境，从来都是一个城市国际化的标准，而公园，则是标志。作为大广州战略的重点，正处于城市化发展关键时期的花都，迫切需要一座国际化公园来提升城市的国际形象。天马河－城市中心的河流，在花都的国际化蓝图中，它所同时具有无可取代的城市价值与自然价值天马河的流域——花都国际化的未来。天马河国际公园—花都国际城市的标志。天马河流域，花都未来的国际区域；天马河国际公馆已具备国际化现代生活社区的硬件条件。创立国际化现代生活社区还需要软件的打造。如何引入国际化效劳品牌，使天马河国际公馆物业效劳到达国际化标准，成为我们工程的核心。工程核心问题我们拟通过导入具有国际品牌的总代理效劳手段，处理工程各项效劳，使工程物业效劳到达国际化标准。“金钥匙效劳〞作为全球认可的国际化效劳品牌，是否可成为天马河国际公馆营建国际化现代生活社区的效劳切入点？如何能够成功导入？——是港联物业思考的问题。关于效劳的思考服务重点、难点分析港联对策金钥匙服务导入不同业主金钥匙服务设计不同组团金钥匙服务设计结合点物业服务总代理不同阶段金钥匙服务设计项目物业服务品牌国际化树立国际化现代生活社区品牌形象思考模式“天马河国际公馆〞工程效劳的：重点、难点天马河国际公馆多类型的物业的集合：

别墅、高级会馆、风情商业街、高层洋房等。不同形态物业有不同效劳特点与需求，如何令工程物业尊贵效劳与各个使用功能个性化效劳之间更完美的结合，同时，令结合点融入国际化生活社区元素，使各业主享受优质效劳是该工程效劳的重点，同时也是营建“天马河国际馆〞国际化生活社区的难点。重点、难点根据物业类型、档次、定位及分期开发的特点，天马河国际公馆的的物业效劳具有以下三个效劳需求点：一、具有不同类型的物业类型工程为涵括了情景洋房、独立别墅、联排别墅、工程配套商业等的现代高尚地标性房地产工程。——各不同物业的效劳需要统一但又有针对性。工程效劳需求点分析二、多个共处的物业开展阶段由于工程属于分期开发，届时楼盘将出现已经交付的组团、处于基建的组团、尚在规划调整的组团。——应明确物业效劳公司各个阶段的工作重点。三、业主身份不同时由于工程分期开发，工程的业主将出现有已入住业主、已购楼但尚未收楼的业主，具有购置意向的准业主。——随着工程建设及销售周期，对不同身份业主服务的针对性，将直接影响销售的进程。小结：天马河国际公馆工程功能多，如何针对该工程特点进行效劳筹划，以营建国际化生活社区品牌？在营建工程国际化品牌的同时，如何解决社区各功能完全相融或独立存在的问题如：人群复杂平安效劳难度大、需要沟通的平台、效劳需求不同、客户的高端化需求等等。。。。通过什么性质的效劳解决不同需求？总体筹划港联物业将通过引入“金钥匙总代理效劳〞去整合“天马河国际公馆〞工程各个不同功能物业，解决本工程效劳中存在的重点与难点问题，以符合营建工程国际化现代生活社区的需求。总体筹划金钥匙效劳概念“金钥匙〞是一种“委托代办〞〔Concierge〕的效劳概念。“Concierge〞一词最早起源于法国，指古代酒店的守门人，负责迎来送往和酒店的钥匙，但随着酒店业的开展，其工作范围在不断扩大，在现代酒店业中，Concierge已成为客人提供全方位“一条龙〞效劳的岗位，只要不违反道德和法律，任何事情Concierge都尽力办到，以满足客人的要求。港联物业是国际金钥匙组织成员效劳功能上能够满足营建“天马河国际公馆〞工程国际品牌的需求。效劳理念上能够满足营建“天马河国际公馆〞工程国际品牌的需求。品牌建设上能够满足营建“天马河国际公馆〞工程国际品牌的需求。发展历程如何导入金钥匙效劳在“天马河国际公馆〞社区：？效劳总代理〔金钥匙〕效劳起源于金钥匙，结束于金钥匙！客户提出效劳需求，由金钥匙总代理负责了解、指挥、调度、跟踪、回访等一切效劳工作，使各项效劳工作更加人性化、标准化、标准化。客户金钥匙操作层金钥匙回访效劳模式金钥匙整体效劳+金钥匙组团效劳+金钥匙社区文化营建金钥匙整体服务针对社区实际情况，为保证项目服务的统一性，我司将采取金钥匙整体服务的服务模式。金钥匙组团服务针对项目规划类型多的特点，为使各项服务满足业主需求、达到国际标准，我司将对各个不同使用功能物业进行划分组团，提供有针对性的服务。根据客户对社区文化的需求，通过金钥匙社区文化的建设，丰富客户的业余生活，打造国际生活社区形象。金钥匙社区文化营建金钥匙整体效劳为确保全体业主享受高水平的物业效劳，港联物业金钥匙效劳将统一管理、组织、指挥、协调社区范围内的各项事务。充分利用自身优势，为不同组团不同业主提供有针对性的优质效劳，使各组团在享受金钥匙效劳的同时能够有效结合。金钥匙组团效劳金钥匙组团架构金钥匙服务总代理整体效劳架构小结通过金钥匙整体效劳与组团效劳的有效结合，解决了社区相融与独立存在的问题。

那么，如何通过效劳总代理〔金钥匙〕的效劳方式贯穿社区各不同功能物业，营建“天马河国际公馆〞工程国际化现代生活社区？效劳筹划不同阶段金钥匙效劳方案规划设计阶段规划设计阶段工程施工阶段金钥匙效劳重点：施工人员管理目的：控制施工区域、控制人流工程施工阶段建设销售阶段金钥匙效劳重点：让业主提前体会物业效劳购楼者只需找金钥匙，一切效劳由金钥匙安排、执行、反响、回访，让他们充分体验到金钥匙效劳带来的便利与舒适。建设销售阶段相关建议：1、样板房、售楼部采用酒店式效劳方式，增加楼盘档次。2、样板房派设形象和口才较好的安防效劳人员，在客户看楼顶峰期、销售人员未能顾及所有客户时，能够对工程特点进行讲解，增加客户对楼盘的印象。3、对售楼部的接待采用酒廊式效劳，增设水吧台，为每位看楼客户提供咖啡、饮料等效劳，增加售楼部特点，从而提高楼盘档次。4、售楼部增设门童效劳，表达楼盘高端效劳的特点。5、代客停车、洗车效劳。6、资深经理销售现场咨询。7、作好销售和客户之间的沟通工作。交售楼阶段交楼准备阶段交楼实施阶段交楼收尾阶段做好接待、引导、车辆停放准备工作一对一服务办理相关租用交付手续遗留问题处置办理装修手续意外事件处理客户档案建立相关文件印刷预收楼演练培训发出交楼通知书工程问题处理小组设备验收移交清洁开荒工作紧急预案部署遗留问题整改装修监督问题客户复验完善客户档案交收楼工作总结正常效劳阶段正常效劳阶段物业接管验收，管理相关工程图纸、用户档案与竣工验收材料等；制定物业效劳工作方案，组织实施，建立物业效劳各项制度；业户装修管理；根据工程情况选择并购置公共设施设备及责任保险；24小时效劳；与业户紧密沟通联系及意见回馈；24小时公共秩序维持，包括门岗效劳、物业区域内巡查；消防管理，包括公共区域消防设施的维护，及消防演习；楼宇及公共设施设备保养工程；风险管理及紧急事故处理；保洁效劳，包括房屋共享部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；绿化及景观养护管理；停车场及车辆管理，包括维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；财务管理及监控；提供商务中心效劳；工程活动、节日装饰及公共关系；员工综合培训；小结通过港联物业对“天马河国际公馆〞工程各个不同阶段金钥匙效劳的有效筹划，能够使工程效劳从规划到交付使用始终处于受控之中，有效防止后续物业效劳中可能出现的各种问题。不同身份业主金钥匙特色效劳已入住业主的金钥匙特色效劳已购未收楼业主的金钥匙特色效劳潜在业主/客户的金钥匙特色效劳●小结通过港联物业对不同身份业主的色效劳筹划，使他们感受到生活在“天马河国际公馆〞社区的尊贵与自豪，表达金钥匙效劳特色，增加楼盘档次。不同组团物业金钥匙特色效劳洋房组团金钥匙特色效劳别墅组团金钥匙特色效劳根据别墅组团客户的特点，港联物业将通过金钥匙酒店效劳的提供来满足不同国家、不同阶层、不同类型商务客户的一切需求，以效劳提升公寓档次，吸引外籍人员前来居住，加深工程国际化现代生活社区品牌形象。金钥匙特色效劳内容1提供有偿的家居清洁服务套餐定期按客人的要求，提供有偿家居清洁服务，包括地面保养，地毯清洗等。2对短期租客，提供酒店式清洁服务；提供酒店式的每天1～2次无偿清洁的服务，包括床上用品的更换清洗；3专业洗衣服务住户可享受有偿专业洗衣服务，衣服由服务员定时上门收送。4冲印服务提供有偿数码相制作及扩印、DCD及电子相册的制作、产品拍摄等服务。5订送鲜牛奶与专业鲜奶供应商合作，按客人的要求提供有偿的鲜奶订送服务;6家政服务根据业主需要提供有偿家政服务，包括孕期护理、坐月期护理、保姆服务等。7家居服务根据业主及租客需要，提供有偿装修清洁、管道疏通、电器维修等服务。8送餐服务等等租户可在我司提供的中西餐菜谱选择来电点菜，由服务员送餐到户。商业组团金钥匙特色效劳根据商业工程构成特点，金钥匙效劳中心将充分利用自身优势，收集整理商家的各种信息，包括产品信息、促销信息、售后效劳信息等，同时为业主及客户提供集商业信息咨询、导购甚至售后效劳于一体的高品质效劳。

前台商务金钥匙效劳金钥匙前台商务效劳主要是针对高级会馆不同客户的商务娱乐需求，提供商务娱乐咨询、娱乐商务会务安排、商务礼仪等效劳，以满足客户商务需求，提升工程口碑，创造工程品牌。效劳流程服务需求金商钥务匙中心是否紧急紧急一般整理、记录与客户确认联系相关部门办理并收费回访、备案小结通过港联物业对各个不同组团的特色效劳策划，使业主/客户体会到工作与生活在“天马河国际公馆〞社区的温暖，充分感受到金钥匙效劳给他们带来的便利与舒适。金钥匙社区文化建设营建国际社区就是营建国际社区文化港联物业金钥匙〔效劳总代理〕将充分利用社区商业平台，组织各种社区文化活动，吸引社区业主参与积极性，同时，通过社区活动的有效组织、筹划、开展，提升物业效劳质量，扩大社区在花都地区影响力，从而营建工程国际品牌。社区文化营建模式设计自主式社区文化活动模式：以业主广泛参与为根底，将业主作为社区文化活动的主体，开展社区文化活动，逐步将业主吸引到文化建设中来。目的：增强业主的荣誉感和成就感，提高业主参与的积极性和客户满意度，提升工程国际品牌。方式：例如采取业主自主、物业效劳公司配合的方式拟定诸如邻里节等活动。社区文化营建模式设计自动式社区文化活动模式：港联物业金钥匙〔效劳总代理〕通过发现业主的爱好特长，并将具有一定特长的业主组织起来，组成社团定期进行交流，使活动成为业主自动自发组织的行为，并形成工程的长期活动，扩大工程在花都地区影响力，吸引更多外籍人士前来居住。例如：组织合唱团、足球队、英语沙龙等。社区文化营建模式设计联办式社区文化活动模式：港联物业金钥匙〔效劳总代理〕将充分利用现有资源，与商家互动举办活动，使业主对居住在天马河国际社区产生尊贵感、自豪感，增强业主对社区的归属感，使业主产生其亲朋好友都聚居“天马河国际公馆〞的愿望，为工程的销售储藏更多的潜在客源。例如：与商家合作将“天马河国际公馆〞业主卡设置为联合商家的VIP卡；与啤酒公司、保险公司联合，举办类似啤酒节、入住送保险等活动。小结港联物业通过引入金钥匙社区文化活动，有效促进“天马河国际公馆〞业主之间、业主与外界之间的互动，营造良好的社区气氛，营建工程国际品牌。总结效劳起源于金钥匙，结束于金钥匙。通过港联物业对各项特色效劳工作的有效筹划，有效解决了“天马河国际公馆〞在营建国际社区中所面临的问题，能够到达工程效劳国际化现代生活社区的要求，最终实现“天马河国际公馆〞成为花都地区、广东地区甚至华南地区乃至中国地区标志性国际社区的目标。效劳目标及承诺效劳目标●在工程内全面开展金钥匙效劳，为业主及客户提供一切效劳。●在工程内全面导入ISO9001：2000质量管理体系认证及ISO14001：2004环境管理体系认证。●通过真诚合作打造花都地区独有的、不同于其他工程的国际社区。●以营建花都国际社区为目标，创立花都地区标志性社区。●在工程硬件条件成熟的前提下，争创市优、省优、国优示范社区。国家物业管理优秀示范项目标准省级物业管理优秀示范项目标准市级物业管理优秀示范项目标准ISO国际质量体系认证认证入伙三年内入伙两年内入伙一年内入伙一年内

服务承诺合作方式建议合作方式建议●物业筹划〔规划设计阶段〕

●物业参谋〔物业交付前〕

●物业委托〔物业交付后〕

结束语

港联物业，在国内各大城市均有提供专业物业参谋效劳和物业委托效劳，同时，在多个工程都有开展金钥匙效劳，取得很好效果，深受客户推崇。针对“天马河国际公馆〞工程的实际情况，我们将全面导入金钥匙效劳体系，为工程量身订做各项效劳，表达工程效劳的与众不同，创立工程国际性现代生活社区。

谢谢聆听！浦东别墅市场四月月报2021.5本次汇报内容第一局部上海独栋别墅市场第二局部浦东独栋别墅市场第三局部浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四局部浦东高端住宅市场第五局部浦东高端住宅竞争个案市场分析第一局部上海独栋别墅市场分析市场供给08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供给量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供给开始减少，大规模供给很难持续；市场供给明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供给量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供给有所减少，但从近一年来看，供给仍然处在高位，未来新增量的供给放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡工程。新增量的供给，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供给后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供给，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，说明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供给量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供给结论市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供给时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有到达去年同期水平；市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供给的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供给的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供给缺乏的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价到达了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供给增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供给量看，4月供给量进一步增加，根本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供给的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供给的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未到达去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二局部浦东独栋别墅市场分析市场供给浦东地区别墅供给不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供给，浦东别墅用地缺乏，别墅的稀缺性依然明显；市场去化在新增供给的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供给和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，到达了7.4万元/平米的高价；御翠园供给充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供给量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供给，未来别墅将不会有大规模新增供给的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供给的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，到达7.4万元的高位运行；虽然受到3月供给迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供给很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论第三局部浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该工程仅有9套别墅供给；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供给缺乏的影响，已经长期没有成交；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为工程的最后一期，在板块缺乏后续供给的情况下，工程的性价比和稀缺性明显；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该工程本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；工程还有后期房源，但推盘时间未定；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供给缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四局部浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供给缺乏，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供给，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供给很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供给受3月份新增供给的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20219平方米，成交套数为155套；4月份新增供给缺乏，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供给的成交均价根本稳定在28000-32000元/平米之间；从供给量看，4月份上半月的浦东高端公寓供给缺乏，仅有16套房源，为绿地崴廉的供给；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供给迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供给看，现阶段除了仁恒河滨城有供给外，其他高端楼盘很少有供给，未来供给主要靠新开楼盘；同时，说明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；市场结论第五局部浦东高端住宅竞争市场分析案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置丁香路1599弄产品规划占地31.6万平方米容积率2.3房型面积150-153价格单价36000元总价范围540装修标准/主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城1月2月３月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价仁恒河滨城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置银城南路218号产品规划占地3.65万平方米容积率3.5房型面积200-700价格单价55000-60000总价范围1100-3600万装修标准4000元主力1200万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价盛大金磐130239278256641804260437958130239086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置浦明路258弄产品规划占地4.86万平方米容积率2.21房型面积250-350价格单价50000总价范围1250-1750万装修标准4000-5000主力1650万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价财富海景341181952334267743233///266546961财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供给欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名裕龙花园近期动态开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置源深路199弄产品规划占地12.8万方容积率1房型面积152-330价格单价34500总价范围524-1100万装修标准/主力600-700万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价裕龙花园127230756127230282119730827///3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供给的增加，市场成交有所上升，已经接近或到达去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供给量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供给，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；结语汇报结束敬请指导浦东别墅市场四月月报2021.5本次汇报内容第一局部上海独栋别墅市场第二局部浦东独栋别墅市场第三局部浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四局部浦东高端住宅市场第五局部浦东高端住宅竞争个案市场分析第一局部上海独栋别墅市场分析市场供给08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供给量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供给开始减少，大规模供给很难持续；市场供给明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供给量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供给有所减少，但从近一年来看，供给仍然处在高位，未来新增量的供给放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡工程。新增量的供给，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供给后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供给，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，说明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供给量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供给结论市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供给时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有到达去年同期水平；市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供给的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供给的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供给缺乏的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价到达了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供给增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供给量看，4月供给量进一步增加，根本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供给的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供给的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未到达去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二局部浦东独栋别墅市场分析市场供给浦东地区别墅供给不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供给，浦东别墅用地缺乏，别墅的稀缺性依然明显；市场去化在新增供给的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供给和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，到达了7.4万元/平米的高价；御翠园供给充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供给量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供给，未来别墅将不会有大规模新增供给的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供给的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，到达7.4万元的高位运行；虽然受到3月供给迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供给很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论第三局部浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该工程仅有9套别墅供给；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供给缺乏的影响，已经长期没有成交；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为工程的最后一期，在板块缺乏后续供给的情况下，工程的性价比和稀缺性明显；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该工程本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；工程还有后期房源，但推盘时间未定；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供给缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四局部浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供给缺乏，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供给，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供给很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供给受3月份新增供给的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20219平方米，成