东方海岸一期一阶段项目工程管理计划2012-8-11(1)

东方海岸一期一阶段项目

工程管理计划闵寿云2012年8月工程管理计划编制的指导原则股东大会批准的项目开发计划工程建设为销售服务的思想团队为胜的原则尊重科学，实事求是的原则工程管理计划解决的课题为销售提供工程层面的决策支撑如何实现工程建设的有序开发如何建立工程建设工作质量保证体系如何在工程建设过程中确保商品房的品质如何解决按期完成开发目标与降低工程成本的矛盾工程管理计划主要内容工程管理主要工作内容1工程管理工作目标2工程资金需求计划4工程进度计划3工程质量安全管理计划5降低工程开发成本工作计划6工程管理人员规划7强化工程管理的综合措施8存在的问题91.工程管理主要工作内容1、各类合同签订：规划方案设计合同签订施工图设计合同签订景观设计合同签订总包、监理合同签订环境施工合同签订沉降观测合同签订检测合同签订专业施工合同签订其他各类合同签订2、规划报建3、施工图纸报审4、合作单位考察总包队伍考察监理队伍考察专业分包队伍考察环境施工队伍考察预制管桩考察、订货施工队伍、监理招标5、现场七通一平实施（给水、排水、用电、电信、闭路电视、煤气、道路及场地平整）6、现场施工平面规划7、施工许可证办理8、办理质量监督手续9、规划订桩放线及验线规划控制标高点及坐标点的保护10、组织设计交底及图纸会审11、签发开工报告12、施工质量、进度、投资、安全、环保、节能控制13、合同管理14、五大主体关系协调及外围关系协调15、工程资料管理16、工程验收工程中间验收、工程竣工验收17、与销售系统配合看房、验房、销售人员工程培训销售设施建设及保障18、与物业管理衔接及配合工程移交保修期维修物业工程维修支持物业公司工程管理培训2.工程管理工作目标序号项目目标说明1质量目标优质工程各标段各1栋建筑达到海南省优质工程2进度目标1#楼2013年9月30日竣工2012年9月1日开工，2013年3月30日结构封顶32#楼2013年8月31日竣工2012年8月1日开工，2013年2月28日结构封顶43#楼2013年9月30日竣工2012年9月1日开工，2013年3月30日结构封顶54#楼2013年9月15日竣工2012年8月15日开工，2013年3月15日结构封顶67#楼2013年8月31日竣工2012年8月1日开工，2013年2月28日结构封顶710#楼2012年11月10日竣工2012年8月10日开工，2012年11月15日结构封顶8商业中心2012年12月15日竣工2012年8月10日开工，2012年10月15日结构封顶9样板区环境2012年11月15日完工2012年9月15日开工10安全目标无重大安全事故

11造价控制目标1500元/m2

12工程资料管理目标分类齐全、完备

3.工程进度计划3、工程进度计划3.工程进度计划3工程进度计划4.工程资金需求计划4.1资金需求计划编制说明4.工程资金需求计划4.工程资金需求计划4.工程资金需求计划4.工程资金需求计划4.工程资金需求计划4.工程资金需求计划5.工程质量管理计划质量目标分解设立质量目标的意义12工程质量管理的最终成果4如何开展质量管理工作35.1设立质量目标的意义

建设部建设报刊报道市级建筑报刊报道市各级建筑网页报道海南省优质工程设定质量目标，可以促进我们的工程质量，获奖过程也是一个品牌的宣传过程！5.2质量管理目标分解资料依据《建筑工程施工质量验收统一标准》分部工程：

5个优质（共9个分部）1、主体结构分部工程必须优质2、公共装修分部工程必须优质单位工程：

2个优质分项工程：优质1、每个分部工程中50%以上分项工程达到优质。2、优质分项偏差合格率达到90%以上质量总目标1、各标段1栋为优质工程5.3如何开展质量管理工作各责任主体的职能及其关系开发商如何防治质量通病质量责任体系12开发商如何做好过程质量控制4质量问题（事故）损失利害分析35如何处理质量与进度、安全及造价的关系65.3.1质量责任体系三亚市质检站监理公司施工总包单位设计单位地质勘探单位工程质量东方永丰工程项目展开，质量责任体系形成5.3.2各责任主体的职能及其关系一、东方永丰生态工程有限公司项目法人为第一责任人，与其他责任主体的关系是委托与被委托关系（合同关系）。二、质检站。代表政府质量等级核定并受项目法人委托，督查工程质量行为，核定工程实体质量，被督查单位为监理单位和施工单位。三、监理单位工程过程质量的认定。受项目法人委托，承担工程施工全过程质量控制工作。对工程质量承担监理责任。四、勘察及设计单位承担项目的勘察、设计。对工程质量承担勘察、设计责任五、施工单位是工程质量第二责任人。对工程质量承担施工责任。原则是，谁施工，谁负责。

虽然各责任单位、责任人对工程质量承担相应的终身法律责任，但是造成的损失，在目前情况下实际索赔效果甚微。5.3.3质量问题（事故）损失利害分析1、设计导致质量问题的损失：

东方永丰对施工单位承担全额经济赔偿责任。2、施工责任导致质量问题的损失：除施工单位承担直接经济损失外，东方永丰承担工期、间接经济损失，同时承担施工质量问题导致设计变更的部分费用。3、工程监理责任导致质量问题的损失东方永丰承担施工全部直接、间接经济损失。无论出现任何质量问题造成的损失，东方永丰都是最大的受害者。5.3.4开发商如何做好过程质量控制5.3.4.1开发商做好过程质量控制的方法和标准监督到位、及时，方法正确，过程质量可控，绩效显著，体现参建各方紧密合作。六方面缺一不可。

监督到位：监督各方质量行为到位，程序到位，资料到位。监督及时：及时发现质量问题和不规范质量行为。方法正确：熟悉设计图纸、规范及验标，有法可依，严格按照程序办事，沟通到位，有灵活性。过程质量可控：过程质量检测、检查到位、及时，工序分项分部工程质量满足设计、规范及验标要求。绩效显著：无返工，无质量缺陷。各项工程质量达到设定目标，开发商满意，业主满意。体现参建各方紧密合作：处理好质量、工期和造价的矛盾5.3.4开发商如何做好过程质量控制5.3.4.2建立开发商质量保证体系建立对投资人负责的质量管理体系，成立以董事长为组长，总经理为付组长，工程部全员参加的全面质量管理责任小组，重大质量问题由质量责任小组决策；主管副总经理负责日常质量管理领导工作。工程部是质量管理的主要责任部门，统一指挥，统一协调质量管理工作，建立严格的质量管理制度；工程款支付控制是质量管理的重要手段，不合格项目、不得签署工程款支付文件；严格依照制度和程序进行质量管理活动5.3.4开发商如何做好过程质量控制5.3.4.3建立质量处罚机制、强化项目法人地位对没有签署质量合格的分项分部工程，不得支付其工程款。对质量过错实施罚款原则，并纳入合同约定条款。对不服从管理的施工人员，清理出工地。对长期无质量保证体系，或质量保证体系不能运行，关键岗位人员不能到岗，经常出现质量问题，对质量问题不整改，不服从管理的施工队伍，停止一切支付，解除合同，并依法进行索赔。

5.3.4开发商如何做好过程质量控制5.3.4.4做好质量管理的日常工作选好总包施工队伍。有经验、善于管理、有实力的施工队伍，是工程质量的根本保证。选好监理单位。作风好，有良好职业道德、有经验的监理队伍，是工程的过程质量控制的充分保障。敦促监理单位、施工单位建立健全工程质量保证体系，并有效运行。敦促有关单位工程质量保证体系关键岗位执业人员到岗。通过抽查、检查，监督工序控制工作的到位情况和控制效果。设置质量控制点，现场监督工程质量。不合格项目、不得签署工程款支付证书，财务无工程管理部门签署意见，不得付款。定期检查工程进度与资料同步情况。定期召开工程会议，协调、理顺合同关系，为工程顺利施工扫清障碍。敦促总包方搞好施工组织，减少材料代换。做好材料、半成品的考察、定厂、定品牌工作。5.3.4附：程序1参加图纸会审和设计交底审批施工组织设计签发审核意见审定分包单位签发意见签定装饰工程样板签发监理通知签认分部分项工程质量状况签发认可书参加隐蔽工程验收签发验收认可书核定原材料/构配件/设备质量对影响使用功能和观感的材料进行质量预控监理签认后，施工单位进行下道工序签发“竣工移交证书”/进入保修阶段竣工验收/工程质量评估/核定质量等级严格按照工程质量控制程序展开工作工程质量控制程序图5.3.4附：程序2工序施工施工完毕施工方自检施工方报验监理现场检查质量合格签认进入下道工序监理跟踪检查施工返修否

工序质量的控制，是工程质量控制的核！，上道工序质量不合格，不得进入下道工！！！工序质量控制流程图5.3.4附：程序3控制要点：首先确定打桩路线。管桩必须符合设计要求，由有资质单位生产。焊工必须有上岗证。严格按照控制流程施工。预制管桩质量控制流程图测量定位放线桩头处理桩垂直度测量桩中间接头焊接

桩的入土长度和灌入度控制

报验/合格报验/合格报验/合格下一根桩的施工报验/合格报验/合格5.3.4附：程序4模板工程质量控制流程砼浇筑工程质量控制流程找平、放线定位模板组装模板加固校正模板垂直度砼浇筑模板拆除报验合格模板制作工序模板报验合格监理审查同意砼试验室配合比审查砼搅拌站浇筑前考察砼搅拌站浇筑前考察砼模板工程验收合格砼施工准备砼浇筑申请监理审查合格砼浇筑令砼养护砼浇筑达到规范规定标准5.3.4附：程序5质量控制要点：门、窗型符合设计钢配件符合国家标准配件厚度要求按照标准设置门、窗框固定点框与墙的连接必须是软连接。门窗几何尺寸规整。密封条设置完整窗必须通过抗风压、密闭试验严格按照门窗安装质量控制程序施工生产厂资格审查原材料/半成品进场成品窗送检门窗框安装门窗扇安装打泡沫胶/密封条门窗洞口粉刷报验/合格报验/合格合格报验/合格报验/合格报验/合格门窗工程质量控制流程5.3.4附：程序6质量控制要点：结构、砌体未验收合格之前，不得进行粉刷。砼基层10%107胶水泥浆刷毛处理粉刷前，基层清理干净。粉刷前，基层湿水，砌体湿水2遍以上。粉刷顺序，从上到下。超过20mm的粉刷，要分层粉刷，分层粉刷要有4小时以上时间间隔，底层粉刷与面层粉刷间隔时间24小时以上。阴角粉刷要弹线。阳角1.8m以下水泥砂浆粉刷。基层处理基层湿水底层粉刷面层粉刷报验/合格报验/合格下一步工序粉刷工程质量控制程序5.3.4附：程序7质量控制要点：基层应凿毛、清理干净。墙四面弹粉线，便于控制地面标高。找平层采用水泥沙浆，体积配合比不低于1：3。水泥采用硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，标号不低于425号。水泥砂浆面层，注意在一定时间收光。基层处理找平层面层报验楼地面施工流程图5.3.4附：程序8防水施工质量控制要点：选择适合工程特点的防水材料。不合格材料不得用于工程。严格按照防水施工工艺流程控制试水3天，无渗漏。合格材料进场抽检合格材料报验基层处理/合格按照工艺标准施工试水/合格进入下一工序签署试水合格书报验/合格防水施工工艺流程5.3.4附：程序9不合格不合格不合格合格合格合格生产厂家质量证明资料按规定的批量和频次抽样试验、自检资料、生产厂家资质、产品合格资料进场工程材料构配件、设备（承包单位）提供监理按规定的比例进行见证试验或平行试验根据合同约定或委托人授权对厂家考察、评审进场工程材料构配件、设备（监理工程师）审查重点部位、关键工序的材料、设备复检、试验（监理工程师）续控可以使用（承包单位）结论清除出现场或退货原材料、构配件及设备质量控制流程5.3.4附：程序10合格不合格已完成隐蔽、验评前工作，并且自检合格，各种检查记录己填好并签认（承包单位）申报检查（承包单位）审核各种检查记录填写是否齐全、合格；各种检查记录己填好并签认；（监理工程师）检查结果可进入下道工序施工（承包单位）返工隐蔽工程质量控制流程5.3.4附：程序11合格不合格（监理工程师）返工检查结果（监理工程师）下达通知,责令承包单位进行整改（承包单位）按监理通知整改（承包单位）整改完成申请复工（监理工程师）对整改情况进行检查签字准予复工并下达复工令（承包单位）进行下步施工工程质量缺陷控制程序5.3.4附：程序12发生质量事故发出停工令上报主管部门发出《质量问题》通知书暂停施工事故调查事故原因分析研究、制定事故处理方案提交《质量缺陷调查报告》组织审查《调查报告》研究处理方案不处理原因不明时补充调查实施处理方案提出新方案完成处理/验收/提出质量事故处理报告恢复施工发出复工令倒塌事故12小时内上报；重大事故24小时内写出书面报告；一般事故每月集中上报。工程质量事故处理程序5.3.5开发商如何控制质量通病

导致工程验收质量问题最多，业主投诉量最多的质量问题是质量通病。具有量多面广，控制难度大的特点。其控制办法如下：1、充分熟悉图纸，从技术及施工工艺上找到解决质量通病的办法；2、充分发挥总包单位层层交底，三检把关的作用；3、充分发挥监理单位的作用，严把检验批、分项工程验收评定关；4、经常性组织现场交流、观摩，样板开路等方式，提高施工作业人员防范意识，从根本上杜绝质量通病的发生。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病预防措施一预制管桩基础工程1管桩桩身断裂1、严格控制垂直度。初沉过程中发现桩不垂直，及时纠偏。2、桩的运输、堆放、起吊按照操作规程执行。3、有裂纹的桩不得使用。2桩顶碎裂1、根据地质情况、桩截面尺寸及形状合理选择桩锤；2、做好沉桩前的质量检查，桩身凸凹不平、桩尖偏斜、桩顶面与桩身不垂直的桩不得使用；3、沉桩时，稳桩要垂直，桩顶要加草帘、纸袋、胶皮等缓冲垫，桩垫失效及时更换。3沉桩达不到设计要求1、合理选择施工方法、施工机械及行车路线；2、正确选择持力层及标高；3、防止桩身断裂、桩顶打碎。4桩顶位移1、认真做好放线定位，做好明显标志，并做好复查工作；2、合理选择行车路线；3、沉桩期间不得进行基坑开挖；4、做好降水和排水工作；5、严格控制垂直度。初沉过程中发现桩不垂直，及时纠偏。5桩身倾斜1、场地要平整，使打桩机底盘保持水平；2、严格控制垂直度。初沉过程中发现桩不垂直，及时纠偏；沉桩时，稳桩要垂直，桩顶要加草帘、纸袋、胶皮等缓冲垫，桩垫失效及时更换。6接桩处松脱开裂1、接桩前，连接部位应清理干净；2、连接部位应牢固平整，符合设计要求；3、对称施焊，分层施焊，焊缝饱满，确保焊接质量。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法二大型砼基础工程1砼拌合物和易性不好1、合理设计配合比，严格控制最大水灰比和最小水泥用量，并符合规定；2、泵送砼配合比设计，根据泵的种类，泵送距离、输送管径、浇筑方法、气候条件等确定；3、合理选用水泥标号，水泥标号与砼标号之比控制在13-20之间。4、原材料计量要准确；5、合理控制砼浇拌时间。6、及时检查，作塌落度试验，并根据环境条件变化，调整砼配合比。2外加剂使用不当1、根据外加剂品种与特性，合理选用外加剂；2、使用前，外加剂必须经过试验，符合施工要求后方可使用；3、缩短砼拌合物停留时间，减少塌落度损失。3砼表面粉状剥落1、正确使用外加剂；2、砼养护时，表面进行必要的覆盖，要确保砼内外温差不超过20度，砼与大气温差不超过25度；3、当砼厚度超过800㎜时，需要进行砼温度监测；4温度裂缝1、正确设计砼配合比；2、使用低水化热水泥；3、尽量使用粗骨料；4、掺加缓凝剂，减缓浇筑速度，利于散热；5、要确保砼内外温差不超过20度，砼与大气温差不超过25度；6、你及时喷水养护，延长养护时间。5收缩裂缝1、严格控制水灰比和水泥用量，选择级配良好的石子，减少空隙率和砂率；2、振捣密实，注意浇筑过程不要形成表面浮浆过多；3、在砼终凝前，对表面进行压实收浆；3、在砼表面喷砼养护液，或覆盖塑料薄膜或湿草袋，使水分不易蒸发。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法三砼结构工程1砼墙、梁、柱轴线位移1、放线定位要准确；2、柱、剪力墙的立筋定位必须牢固；3、模板固定牢固、稳定，柱、剪力墙模板底部定位牢固。2砼表面不平整1、摸板有足够的强度、刚度和稳定性；2、做好控制标高标志，控制好浇筑厚度；3、对大面积砼板采用平板振动器振捣，注意搭接处振捣。4、砼浇筑12小时内要浇水养护，强度达到1.2MPa前不得在砼上行走。3砼裂缝1、选择低水化热水泥；2、选择合适的砼配合比；3、控制水灰比和水泥用量；4、满足最小配筋率要求；5、做好砼养护；6、浇筑前将基层及模板湿透；7、避免过度砼浇捣，提高砼表面强度，避免收缩裂缝；8、大面积砼板面，做好终凝前的收浆。4砼蜂窝、狗洞、麻面、乱根、露筋1、摸板面清理干净；2、摸板不得漏浆；3、保护层垫块固定牢固；4、浇筑前摸板充分湿水；5、振捣泵不要撞击钢筋，振捣密实；6、砼浇拌均匀、色泽一致，落差不超过2m;7、浇筑时，不得造成砼离析；5砼强度偏低（低于设计标号强度90%）、匀质性差1、确保砼原材料质量；水泥要复检，按复检结果的标号使用；石子要进行压碎试验，压碎值符合砼等级需要，石子要清理干净，其含泥量不大于1%；砂要使用河沙，并清理干净，含泥量不大于3%；2、严格控制砼配合比，保证计量准确；3、认真做好试块，保证标示正确，做好同等条件养护和实验室养护。6砼保护性能不良1、砼浇筑前，确保不同部位钢筋保护层厚度符合设计要求，确保保护层垫块固定牢固；2、浇筑完后，对表面缺陷进行修补，并保证修补质量。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法四砌块建筑工程1砌块抗压强度低1、做好水泥、砂、石灰膏、砂子等原材料质量抽检。2、考虑砌块碳化后的强度。碳化系数对砌体强度影响较大；3、砌块使用前要浇水，直到充分湿润为止；4、砂浆有良好的和易性和操作性；5、要绘制砌块排列图，合理排列砌块；6、控制铺灰长度（小于3—5m）和灰缝厚度(小型砌块8—12mm，中型砌块15—20mm)，灰缝均匀。2砌体裂缝，整体性差。1、同上1—5条；2、砂浆随拌随用，4小时内用完，不得使用隔夜砂浆；3、砌块在出炉30—50天后方可上墙；4、注意在墙体交接、转角等处设置砼构造柱，并在每1米高度结构上设置拉结钢筋深入墙体1米，使砌体与结构及基础连为整体；5、搁置在墙上的构件其搁置长度不小于100mm；6、各同向、异向构件之间必须设置锚固筋。3砌体热工性能差1、砌体材料、厚度与结构选型符合设计要求。（以达到240粘土砖热工性能标准）；2、砌体做内外抹灰；4外墙、门窗四周等部位渗水1、外墙砌体不得有穿墙脚手架等洞口；2、砼梁柱与砌体在外粉刷前，设钢丝网拉结；3、做好外墙基层裂缝、孔洞等治理；4、凸出墙面的构件有排水坡度；5、分层次密实嵌填门窗四周缝隙；6、满足砌体以上条款要求5温度变化引起的墙体裂缝1、合理安排屋面保温层施工；2、按照规定留置申缩缝；3、采取其他施工工艺，如顶层圈梁与墙体之间设置滑动层等。6大梁处的墙体裂缝1、对宽度较小的窗间墙，施工中避免留脚手架眼；2、有大梁集中荷载作用的窗间墙应有一定的宽度；梁下有足够面积的梁垫。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法五屋面工程1刚性砼防水屋面结构裂缝、温度裂缝、施工裂缝1、防水层下可设置隔离层（低强度等级水泥砂浆等）；2、防水层必须分格，其纵横间距不大于6m；3、防水层厚度不小于40mm，内配Ø4间距100--200mm双向钢筋网；钢筋网在中间或偏上，钢筋在分格缝处断开；4、防水层砼标号不低于C25；5、防水砼厚度均匀，振捣密实、压实、抹平、收水后二次压光；6、洒水养护，养护时间10—14天；2刚性砼防水屋面渗漏1、同屋面裂缝。防水施工前，施工人员应向操作人员作详细文字及图示交底，对于坡形复杂的屋面设置标杆（冲筋），保证正确找坡。严格控制防水砼水灰比，特细砂时，不超过0.5，粗砂时不超过0.55；当屋面坡度大于等于1：5时，将天沟板靠屋面板的一侧改成斜面，构成合理接缝；施工时，使防水分格缝与板缝对齐，便于嵌填达准标。非承重山墙与屋面连接处先灌细石砼；分二次嵌填防水油膏并压实，油膏深30mm，宽15--20mm，再按常规做卷材泛水。泛水:1、做泛水前，需先将女儿墙湿水；2、泛水部位砼应拍打密实、表面收光、抹压密实，加强养护；3、使泛水与防水层一次浇成不留施工缝；4、泛水顶部与管子相接处应抹压光滑，避免形成台阶，使雨水停滞。3防水层起壳、起砂1、同屋面裂缝；2、水泥用量不能过高，尽量用中粗砂；3、切实做好清基、摊铺、碾压、收光、抹平和养护等各种工作。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法六门窗工程1门窗框松动、位置不对，硬连接。1、严格按照工艺标准设置门窗固定点，固定稳固；2、门窗框与墙体之间采用软连接，杜绝硬连接。2门窗扇开启不轻灵，密封不好。1、严格控制安装偏差；2、窗密封带安装完整；3、五金件安装配套、齐全。3大型窗、门不稳固。1、严格审查制作单位资质；2、窗、门型符合国家有关部门审核的窗、门型设计技术标准；3、安装固定点的设置符合规定的技术要求。4、安装前，检查窗、门型材符合合同规定要求，不可以小代大。4洞口尺寸过大或过小认真核对图纸，分洞口尺寸时应根据外装修材料决定预留两边灰缝宽度。一般清水墙缝宽大于15mm，水泥砂浆缝宽大于20mm，水刷石缝宽大于25mm，面砖墙面缝宽大于30mm。5门、窗不正，关不严。门窗框安装时，严格检查框对角线尺寸偏差[≦2000mm时，偏差≦5mm；＞2000mm时，偏差≦6mm]

、垂直度[≦3mm/1m]、水平度[≦3mm/1m]；窗扇搭接量[≧4mm]，并符合要求；6门窗不能验收1、选择有资质的生产单位生产，并在当地主管部门备案；2、签合同前，明确技术要求，并写入合同；3、材料进场时，样板窗送质量检验部门进行抗风压、密闭试验合格，方可进入安装；4、半成品进场要报验检查合格方可进入安装。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法七地面工程1水泥地面起砂1、严格控制水灰比；2、掌握好面层压光时间，压光不少于3遍；3、水泥地面压光后洒水养护；4、合理安排施工流向，避免上人过早；5、水泥宜采用早强高的普通硅酸盐水泥，标号不低于325；2水泥地面空鼓1、严格处理底层（垫层或基层）：清理表面浮灰、浆膜及其他污物，并冲洗干净；控制基层平整度[≦

10mm/2000mm]；面层施工前1-2天对基层湿水。2、注意搞好结合层质量：素水泥浆结合层在调浆后均匀涂刷，不要采用先撒干水泥，后浇水扫浆的方法，水灰比0.4—0.5；3、保证炉渣或砼垫层质量：水泥炉渣应控制好配合比（1：6），石灰应完全熟化过筛，砼点曾用平板振捣器振实，高低不平处，用水泥砂浆或细石砼找平。3地面面层不规则裂缝1、同地面起砂；2、保证垫层厚度和配合比准确性；3、面层拌合物严格控制用水量。4带地漏的地面倒泛水，地漏处地面偏高，积水1、阳台、浴厕间比室内地面低20-50mm；2、施工时，保证地面标高准确，抹地面前，以地漏为中心向四周辐射冲筋，找好坡度；3、水暖工安装地漏时，注意标高准确；同时与土建配合，一次留置到位。5楼梯踏级宽度和高度不一致1、加强结构施工阶段，楼梯和台阶的复尺检查工作，使踏级宽度和高度保持一致[偏差≦

10mm]；2、弹踏级等分标准斜坡线，确保一致。6楼梯踏级阳角处裂缝、脱落1、同空鼓；2、砂浆稠度控制在3.5；3、一次抹灰控制在10mm以内；4、先抹立面，后抹水平；5、抹面完成，加强养护7—14天。7水泥踢脚板空鼓1、同地面空鼓1-2；2、严禁用石灰砂浆和混合砂浆打底糙；3、墙面抹灰防止将石灰抹至踢脚板部位。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法八抹灰工程1砖墙、砼墙基层抹灰空鼓、裂缝1、基层要清理干净；2、墙面脚手架孔洞、水电孔洞及管槽必须用水泥砂浆（1：3）抹平；3、抹灰前基层湿水2遍以上；4、砼基层用水泥浆刷毛；5、门窗框缝水泥砂浆找平应密实；6、多层粉刷的，拉开时间间隔，每层厚度控制在8--10mm，并控制每层砂浆稠度。2抹灰面层起泡、开花、有抹纹1、底子灰5-6成干后开始抹灰；由阴阳角开始，先竖刮一遍，再横向找平；墙面再压一遍，顺抹子纹压光；2、水泥砂浆罩面，用1：2水泥砂浆，抹完底子灰后，第2天罩面，当底子灰较干时，洒水后压光；3、抹灰用石灰膏，未完全熟化得不得使用。3抹灰面不平、阴阳角不垂直、不方正1、按规矩将房间找方，挂线找垂直和贴灰饼（灰饼距离1.5--2m）；2、抹阴阳角用方尺检查方正，不方正时及时修正；阴角砂浆稠度应小，用阴角抹子上下窜直，多压几遍；4砼顶板抹灰空鼓、裂缝1、基层要清理干净；2、抹灰前基层湿水2遍以上；3、底层采用1：0.5:1混合砂浆（或掺入107胶）；4、顶板抹灰在上层地面完成后进行。5外墙雨水污染墙面在窗台、阳台、压顶等突出要线的部位抹灰时做好流水坡度和滴水；滴水线槽深10mm宽7-10mm距外表面不小于20mm。6外墙分格缝不直不平、、缺棱少角。1、水平统一找标高，拉通线，弹出水平分格线；2、竖向分格缝统一吊线弹出分格竖向线；3、分格条采用型材分格条。7外墙涂料饰面颜色不均、粉化剥落1、基层处理干净，表面平滑一致；2、基层找平用水泥乳胶腻子；3、涂料使用前搅拌均匀，按照说明稀释，不得随意加水；3、喷涂时均匀喷涂，不漏喷、虚喷或出浆、挂流；滚涂时，刷滚方向和长短一致；4、涂料不得不得过厚，第一道充分干燥后涂第二道。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法九厨房卫生间防水1上层漏水影响下层结构设计时采用下沉式结构，同层布置排水管道，同时厨卫地面比室内地面低20--50mm。2防水施工质量不到位，导致漏水。基本要求：1、选择适合特点的防水材料：2、防水施工范围确定在1.2m以下的墙面及地面；3、二次装修不得破坏防水层；4、基层处理干净、基层坡度顺滑，水管洞口用细石砼修补密实到位、基层干躁；5、防水按照工艺分层施工到位；6、防水施工完成，防水层干躁后，进行蓄水试验；蓄水3天，无渗漏，为合格；要求每个厨房、卫生间均要进行蓄水试验。并签署蓄水合格记录。3防水层防护不周导致漏水防水施工合格以后，后续施工不得破坏防水层。对防水层被破坏的部分，进行修补，修补后重新进行蓄水试验。4安装的管道甩口影响试水1、马桶排水管等官道严格按照工艺留甩口，地漏标高设置准确，保证排水畅通，管道施工完毕进行通水试验，流水畅通，无漏水现象。4厨卫地面有积水2、防水施工符合要求，厨卫地面低于室内20-50mm

。通向地漏或蹲式大便器的坡度应平滑顺畅，做法见《七—地面工程》相关内容。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法十暖卫管道工程1地下埋设给水管道漏水1、隐蔽前，水压试验合格；2、管道支墩间距合理，支垫牢固；3、管道周围填土要用手工夯实，避免局部受力过大，管道断裂。2管道立管甩口不准1、管道甩口标高和坐标核对准确后，及时将管道固定牢靠；2、施工前，研究图纸合理确定管道位置，发现土建尺寸变动，及时调整。3地下埋设排水管道漏水1、管道支墩牢靠，位置合理，回填图分层夯实，严禁直接撞压管道；2、严格作闭水试验，无渗水现象。4排水管道堵塞1、及时堵死管道甩口，防止杂物掉进管道；2、卫生器具安装前掏出原甩口管内杂物；3、管道要有顺坡（≧

１％），不得倒坡。5大便器与排水管接口处漏水１、甩口高出地面１０mm；２、管道甩口选择内口平整的承口；３、做好地面防水，保证防水无任何损坏。6蹲坑上水进口处漏水１、安装前，检查皮碗与接口处是否完好，２、蹲马桶橡皮碗绑扎（１４＃铜丝）正确。7地漏汇集水效果不好１、地漏安装高度偏差不超过允许偏差；２、地面严格按照基准线施工，地漏周围要有合理的坡度。8池槽排水拴或地漏周边漏水１、安装排水拴或地漏时，周围缝隙要用砼填实，填灌前，支好托板，先刷随水泥浆；２、安装地漏时，周围应塞实，再浇砼。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法十一电气安装工程１硬塑管和聚乙烯软管，接口不严、有裂缝、盒内管口脱掉等１、软管在砼内不得有接头；2、管子煨弯用专用工具；3、楼板内敷设时，留20mm以上保护层；4、管头进接线盒。２电气箱、盒标高不统一、位置不对1、严格按照设计标高预留预埋；2、打水平，确保同一房间的标高偏差不超过规范规定。３管内穿线缺陷：线绝缘层损坏，污染墙面。相线未进开关。1、穿线前严格戴好护口，用放线车，防止线拖地弄脏；2、一个工程零线用一种颜色，项线用固定颜色，便于区分。４导线连接缺陷：切伤线芯，压接无垫圈，绝缘不到位等1、剥切导线绝缘层时，用专用剥线钳；2、导线并头时，4m㎡

以下用螺旋帽拧紧连接，6m㎡

以上用鼻子或套管压接。５开关插座等被污染1、先安装盖板后刷涂料时，在盖板上粘贴保护。６箱板安装缺陷：箱面歪斜不正，无接地装置，管口未进箱，箱管之间无接地跨接线，1、预埋箱体时，根据50线准确预埋高度，固定牢固，防止粉刷时被松动；2、箱进现场时检查，无接地装置退货；3、安装箱体时，将所有的线管介入箱体，穿线前，在铁管上焊接接地螺栓，便于接地线跨接。4、箱体厚度小于墙体厚度。７各类灯具安装：位置不准，固定不牢固，外壳带电灯等1、预埋留置线的位置，考虑灯具型式，预埋准确；2、用膨胀螺栓将灯具底座固定牢靠；3、接线接头用黄腊带和绝缘胶布双层绝缘。8接地电阻不能满足要求1、检查接线，无混接；2、利用设计接地不能满足要求时，增加一组接地地极，直至合格。5.3.5附：质量通病及其防治办法序号质量通病防止办法十二电梯工程1电梯门洞尺寸不对，不能满足安装要求工程开工后，主体结构施工前，落实电梯订货。根据电梯型号技术要求预留洞口。2电梯显示和按钮预留位置不对订货时，提出需要的显示方式和按钮型式，根据厂家提供的尺寸预留洞口，同时将要求用联系单通知施工单位。3电梯门开启不灵活1、将电梯门槽清理干净；2、调整开关运行装置。4电梯内部划痕1、装修阶段，设置施工电梯，施工电梯内用5夹板封闭面层；2、加强管理，实现人货分流。5电梯桥箱不正安装时调整导轨、校正桥箱。6电梯运行不稳检查电梯配重，是否达到规定的标准。7安装完毕，不能使用尽快与劳动安全监测部门联系，组织专项验收，取得电梯使用许可证书。5.3.6如何处理质量与进度、安全及造价的关系质量与进度发生矛盾时，质量第一。质量质量与安全发生矛盾时，安全第一。质量与造价发生矛盾时，要进行综合分析、评价，不得随意提高或降低工程质量等级。以满足设计要求为前提。5.4工程质量管理的最终成果从工程开工到竣工，质量事故为0。工程按期顺利竣工，验收合格、资料齐备、通过优质工程的评审。竣工验收6个月后，拿到优质工程证书和东方市优质工程证书。12个月后，拿到海南省优质工程证书。业主在建筑业协会的质量投诉为0通过项目评优活动，东方海岸品牌得到宣传。海南省各级建筑类报刊进行报道海南省有关网络进行成果报道6.降低工程开发成本工作计划1、工程设计是降低工程开发成本的重点与设计沟通，要求设计单位做好设计优化工作，把钢筋含量控制在安全条件下，一个较低的水平。充分发挥工程技术专家的作用，提出降低开发成本合理化建议，经设计采纳后实施。2、抓好合同签订，合理确定工程承包总价原则。本项目先定队伍，先开工，合理确定工程总价有一定难度。3、抓好合同管理，严格工程变更；把工程变更纳入制度管理。4、抓好甲控、甲供材料价格管理。5、抓好工程结算工作。7.工程管理人员规划序号岗位人数到岗时间备注1工程部经理1已到岗2土建工程师1（2）已到岗3安装工程师1未到岗由物业维修人员兼任4预决算工程师1未到岗5资料员1由预算工程师兼任注7.1工程管理人员需求计划7.2工程管理人员任职资格序号岗位任职条件薪水标准1工程部经理35—45岁，男性，大学学历，工民建专业，注册建造师或高级工程师，10年以上施工企业工程管理经验，有施工、监理、房地产单位工作经历，有团队精神及较强的协调能力，勤奋、忠诚、务实。2预算主管35—50岁，男性，大学学历，工程类专业，有预算资格，中级职称，有10年以上施工企业工程预算、审计工作经历，忠诚，无不良职业记录。3土建主管男性、30—50，工民建专业，大专，中级职称，有5年以上工程施工、监理从业经历，廉洁、勤奋、公正、有良好的执业道德。4安装主管男性、30—50，安装专业，大专，中级职称、熟悉水、电、通风工程专业，有10年以上施工、监理从业经历，廉洁、勤奋、公正、有良好的执业道德。5资料员男性、25—35，工民建专业，大专，初级以上职称，会CAD绘图，有5年以上工程施工、监理资料工作从业经历，有良好的执业道德。有中级职称者，优先录用。注工作地点:海南东方市，外地岗位人员，公司提供住宿。7.3工程管理人员岗位职责副总经理（工程）岗位职责：1、执行企业工程开发计划，全面负责工程管理工作。2、对工程管理部实行监督管理工作。3、负责制定和修改工程工程管理各项流程、及相关工作制度。4、负责公司建筑节能新技术的引进和楼盘创新开发的工作。5、负责处理、协调工程和销售衔接过程中出现的问题。6、负责监督工程部门做好工程技术资料档案管理工作。7、负责工程部门队伍建设工作和人员的技术培训工作。8、、协助总经理制定公司工程计划，参与工程报建、验收工作。9、负责完成领导交办的其他工作。工程部经理岗位职责：1、参与编制公司项目开发计划，并负责落实施工、竣工计划及资金需求计划。2、负责编制总体施工组织设计与施工方案，参与规划、设计方案的论证工作。3、负责组织工程建设项目招投标工作。4、负责审定施工单位的施工组织方案。负责组织施工图纸的内部会审及技术交底工作。5、负责收集、整理、移交工程技术资料，参与工程竣工结算工作。6、负责三通一平的组织实施工作，参与工程建筑核位放线和验线工作。7、负责工程招标文件和施工合同的草拟工作；参与材料、设备采购的招投标工作。8、负责项目报建及办理《施工许可证》，负责与项目建设各管理职能部门的协调工作。9、负责监理公司过程质量、安全等控制的监督工作。10、负责工程质量、工程进度、安全文明施工管理及监督工作。11、按月编制工程进度计划，负责审核工程形象进度和甲供材料设备供应计划，负责编制工程形象进度报表，协同相关部门做好工程进度款的支付工作，建立相关台账。12、负责施工过程中（除规划方案调整和结构变更以外的）设计变更及签证、合同外工程量签证、保修期内的回访维修等工作。13、负责工程技术资料的归档，参与工程竣工结算工作。14、组织各有关部门对项目进行中间验收、竣工验收及办理竣工合格证书，参与项目综合验收，负责组织项目移交。15、建立建全，安全监督体系，确保生产的各个环节安全运行。16、建立建全，质量检查体系，对本公司在建项目严格把关。17、负责本部门员工的相关技能培训及考核。18、负责向公司有关部门提交相关报表、资料；负责周工作计划、总结（每周末）、月计划总结（每月3日前）。19、如期完成领导交办的其他工作。7.3工程管理人员岗位职责安装主管岗位职责：1、在工程部经理领导下、按照工作流程展开工作；2、负责安装工程质量、安全督察，建立工程检查记录，并及时向部门经理反馈信息；3、负责月度安装工程计量的核实；资料不齐全，质量未合格签证的，不得计量；4、负责现场安装工程变更的监督、核定；5、负责协调施工现场各专业、各工种、各主体关系；6、负责督察施工单位、工程监理单位工作质量保证体系运转情况，及时向上反馈信息；7、负责工程的现场旁站监督8、完成上级领导交办的其他任务预决算主管岗位职责：1、在工程部经理领导下、按照工作流程展开工作；2、及时搜集有关工程造价信息，为工程结算提供依据；3、参与有关工程合同签订，并提出专业意见；4、编制项目工程预算5、依照合同核定月工程计量；6、负责月进度工程计价；7、进行工程结算审计，提出审计意见；8、配合销售等部门，核对有关销售指标；9、完成上级领导交办的其他任务。7.3工程管理人员岗位职责资料员岗位职责：1、在工程部经理领导下、按照工作流程展开工作；2、资料建档分类齐全、完备、便于查阅；3、确保资料及时归档，无缺失；4、确保工程进度与资料同步；及时向上反映进度与资料不同步的情况、原因；5、有关业主工程变更的制图、起草；6、完成上级领导交办的其他任务。土建主管岗位职责：1、在工程部经理领导下、按照工作流程展开工作；2、负责土建工程质量、安全督察，建立工程检查记录，并及时向部门经理反馈信息；3、负责月度土建工程计量的核实；资料不齐全，分项质量未合格签证的，不得计量4、负责现场土建工程变更的监督、核定；5、负责协调施工现场各专业、各工种、各主体关系；6、负责督察施工单位、工程监理单位工作质量保证体系运转情况，及时向上反馈信息；7、负责工程的现场旁站监督8、完成上级领导交办的其他任务7.4工程管理人员考核考核是工程管理中不可缺少的管理环节，直接关系到工程管理人员的荣誉和执业操守地评判。绩效考核执行公司《绩效考核办法》8.强化工程管理的综合措施建立管理工作流程提高商品房品质的工程要点工程管理关键因素分析12工程管理方法及综合措施.4建立工程管理相关制度358.1工程管理关键因素分析优势：1、CEO对销售充满信心，对工程强力支持；2、股东会充分放权，对项目的全力支持3、有优秀的高级管理人才劣势：1、管理团队正在建立，管理团队关键人员未到岗；制度正在建立，管理团队需要磨合；2、设计队伍年轻，协调相对困难；施工队伍已经选定，只有在施工中考察其综合实力。3、对当地环境需要一个适应过程。风险：1、总包施工队伍2、监理公司3、当地习惯代替规范运作对策：1、总包及监理公司已经选定，强化对总包队伍和监理公司管理；2、建立有效规范化的管理体系3、充足的资金保障8.2建立管理工作流程1、工程招标流程2、合同签订流程3、标底预算管理流程4、工程计量流程5、工程结算管理流程6、工程款支付流程7、工程进度控制流程8、设备/材料采购程序9、设计变更管理流程10、工程签证管理流程11、中间验收工作流程12、工程竣工验收工作流程13、工程向物业管理部门移交工作流程工作流程的建立，其目的在于：规范管理行为，避免不必要的工作失误和摩擦，有利于提高工作绩效和团队建设。8.2建立管理工作流程招标邀请函发放招标文件开标评标定标发中标通知书合同谈判合同草拟合同修改合同会签合同签订合同交底1.工程招标流程2.合同签订流程8.2建立管理工作流程3、标底预算管理流程确定造价咨询公司标底编制准备会议编制标底标底预算评估标底确定标底密封标底入档4、工程计量流程施工单位月工程计量申请表

监理工程师会同乙方计量

对合格项目按合同内及合同外分别计量

现场核定/量测/认定工程量监理工程师签认计量成果

土建主管核实预算主管核定8.2建立管理工作流程工程计量核定施工单位支付申请监理签支付证书预算主管核实计价工程部经理核定计价总经理支付核定董事长审批/财务支付6、工程款支付流程5、工程结算管理流程工程竣工验收承包商编制工程竣工结算书工程部结算审核造价咨询公司审核竣工结算审定竣工结算会签竣工结算审批结算资料入档8.2建立管理工作流程7、工程进度控制流程依据合同工期目标工程部制定工程计划承包方编制施工总、年、季、月进度计划审核施工计划总包方实施施工计划工程部动态控制施工计划正常施工实现工期目标否否8、设备、材料采购流程主管核定型号、数量总经理核定采购方案设备、材料考察签订采购合同按照合同付款设备、材料到货验收设备运行、竣工验收合格合格8.2建立管理工作流程监理对变更检查验收施工方、甲方、设计院提出变更监理审查/会签/审查内容:1.与有关各方沟通洽商。2.落实图纸及说明。3.超过设计规模，落实审批