四川开成投资有限公司-金裕酒店地块开发可行性评估报告

四川**投资金裕酒店地块开发可行性评估报告前言受四川**投资委托就成都市金堂县**酒店地块进行可行性分析以来，我司组织精干人员对金堂县及成都市的相关楼盘和环境、消费者做了细致的调研和分析。以客观事实为导向结合行业经验、国家产业政策、成都房地产市场现状做出此报告。因时间限制本报告有缺乏的地方还望斧正！目录报告总体结论报告说明总体评价技术与经济指标结论与建议工程介绍1．1工程背景及地块现状1．1．2工程背景1．1．3地块现状1．2工程地块综合开发环境1．2．1自然及人文历史景观条件1．2．2交通条件1．2．3水、土地、空气污染状况1．2．4工程地块周边治安状况分析1．3工程地块周边建筑状况分析1．4工程地块周边居民状况1．5工程地块周边市政工程实施情况1．6工程地块周边配套设施状况1．6．1商业设施1．6．2生活设施1．7工程地块优劣势分析1．7．1优势分析1．7．2劣势分析宏观环境研究2.1国民经济景气状况对本工程的影响2.2银行利息及金融政策对本工程的影响2.3通货膨胀因素对本工程的影响2.4固定资产投资对本工程的影2.5消费需求对本工程的影响工程环境分析3．1工程区位行政区划与自然地理3．1．1行政区划3．1．2自然地理3．2工程区位经济开展状况国民经济对外开放城乡建设3.3金堂城市开展战略定位3．4工程区位人文历史与景观状况3．4．1人文历史3．4．2工程区位景观状况3．6工程区位城市建设与房地产开发状况3．7工程区位生活配套设施状况3．7．1．能源状况3．7．2．通讯状况3．7．3．教育条件3．7．4．医疗条件3．8工程区位城市开展规划3．9工程区位综合开发价值分析3．9．1有利因素3．9．2不利因素金堂县房地产市场开展状况4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加4.2房地产开发投资增势强劲4．3住宅开发份额不断扩大4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降4．6开发结构仍需改善4．7空置总量与空置面积上升4．8土地政策购置面积增势较猛4．9新都房地产市场展望市场消费需求及工程定位建议5．1消费者特征分析5．1．1消费能力5．1．2年龄结构5．2消费者地域结构5．3消费者心理习惯特征5．3新都房地产消费市场需求特征5．3．1消费者对方位的选择分析5．3．3消费者对置业环域的选择5．5工程所处板块的消费环境5．6金堂县购房者对运动与健康的认知程度5．7金堂县购房者对精装房的认知程度5．8本工程目标消费群体综合定位5．9产品主题定位工程建设进度6．1施工条件6．2方案进度安排工程投资估算及资金筹措7．1投资估算的范围7．2投资估算的内容7．3投资估算的依据7．4工程总投资7．5投资分年投入方案7．6资金筹措投资效益分析及财务评估8．1财务分析的依据8．2财务指标的选取8．3财务效益分析8．4盈亏平衡分析8．5敏感性分析8．6风险分析8．5财务评价报告总体结论报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比拟法。计算时点为2007年1月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。总体评价金堂独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调开展，将为本工程的开展提供良好的社会环境与经济环境。本工程具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：本工程用地区位理想，有相当的开展潜力，适合开发。本工程开发住宅为主的工程有较好的市场前景。本工程在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。技术与经济指标工程在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。技术与经济指标表一：经济技术指标工程数量占地面积(亩)50亩总建筑面积〔m2〕独栋别墅：13340平米Townhouse或〔联排〕：26680平米商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、幼儿园商业街、生活会所等非住宅建筑。工程工程总占地面积：50亩容积率:独栋时0.4；Townhouse或〔联排〕0.8绿化率：40%左右工程开发周期：一年半开发总本钱：独栋时5635万元；Townhouse或〔联排〕时7193万元〔营业税及附加未计入〕每平方米单位本钱：独栋时4224元/平方米；Townhouse或〔联排〕时2696元/平方米工程销售收入〔独栋〕保守估计：7392万元一般估计：7762万元乐观估计：8137万元工程销售收入〔Townhouse或联排〕保守估计：8538万元一般估计：8964万元乐观估计：9391万元总投资利润率〔独栋〕：保守估计：24%一般估计：29%乐观估计：34%总投资利润率〔Townhouse或联排〕保守估计：12%一般估计：17%乐观估计：22%权益资本利润率〔独栋〕：保守估计：37%一般估计：45%乐观估计：53%权益资本利润率〔Townhouse或联排〕保守估计：18%一般估计：26%乐观估计：34%盈亏平衡点X〔独栋〕：保守估计：82一般估计：79乐观估计：76盈亏平衡点X〔Townhouse或联排〕：保守估计：90一般估计：86乐观估计：82结论与建议本工程用地区位理想、有相当的开展潜力，适合开发，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本工程也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施躲避、分散、消除或转移风险并到达自身资源能够承受的程度，该工程具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2007上半年开工建设。工程介绍1．1工程背景及地块现状1．1．1工程背景****酒店工程地块坐落于金堂县成都野生动物园斜对面，**酒店的正背后。该地块现由**酒店以协议的方式持有〔但因纠纷原因没办理产权手续〕，开成投资方案采用公司兼并的形式将**酒店和该地块购置过来进行开发。**酒店业主方案将**酒店和工程土地打包6000万让开成公司兼并〔该地块价值约3000万元人民币、**酒店作价3000万人民币〕。1．1．2地块现状地块规划数据占地面积：50亩；容积率：≤1.6密度：25%≤建筑密度≤30%绿地率：≥30%**酒店工程东接县城、南临毗河、北临**大酒店和成都野生动物园。整块地成向南面、迎风坡丘陵起伏状。1．2工程地块综合开发环境1．2．1自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，临南毗河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河延河面现为农用地。整个地块起伏有致，高大原木、原石间插其间。整个地势成南低北高的梯状迎风坡，空气清新宜人。1．2．2交通条件工程交通十分方便以硬制水泥路面与成都市、金堂县城及其他县区相连接。距离成都〔老路〕约45分钟车程、高速20分钟车程；距离金堂县城中心5分钟车程。距离双流国际机场75分钟车程。1．2．3水、土地、空气污染状况工程的水、土地、空气保存完好。毗河水量大、水质好为金堂的供水河流，周围无污染企业。1．2．4工程地块周边治安状况分析工程所在地因为有成都野生动物园这个形象工程和**酒店这个金堂县唯一的*星级酒店，政府重点接待酒店为金堂县治安重点保护地。治安状况良好无重大案件发生。1．3工程地块周边建筑状况分析金堂县共有在售、在建楼盘14个。其中多层及花园洋房建筑12个，电楼盘两个。6+1建筑为该县房地产工程目前最主要的建筑物业形式。工程地北面为***酒店；东面为成野和***酒店用地的安置户；南面和西面为农用地无建筑。1．4工程地块周边居民状况工程地周边以世代在此居住的淳朴村民为主，有少量的成都野生动物园工作人员。1．5工程地块周边市政工程实施情况工程地周边市政工程施工根本完成，水、电、气、污水管网铺设完毕。但工程地左边有条规划中的公路辅道未修建，另延河带景观打造已经规划但未实施。1．6工程地块周边配套设施状况1．6．1商业设施因成都野生动物世界经营不善，原有的商业配套设施已经闲置。所以工程周围除当地安置户经营的小卖部外几乎为零。商业设施十分匮乏，如需要购物和消费一般选择到金堂县城。1．6．2生活设施工程所在地原有生活设施根本齐备但由于成都野生动物世界的经营不善，游人稀少、动物园易主故生活设施几乎为零。1．7工程地块优劣势分析1．7．1优势分析工程近邻毗河，呈北高南低梯状丘陵地貌，原生态保护完好是比拟理想的别墅或高档花园洋房用地；工程地块紧邻金堂县唯一的**星级酒店，天生的地理位置为工程带来较高的价值认同；按照开成的设想，如果将***酒店兼并入本工程一体使用。将酒店打造成高档会所会为工程本身带来不可限量的附加值。1．7．2劣势分析工程周边商业配套、生活配套根本处于停滞状态会为工程居民的生活带来极大的影响。金堂县整体房产价格的低迷和成都消费者对居住在金堂的区位认同不高为工程的实施带来一定的潜在风险。宏观环境研究本工程投资规模大，开发周期长，在工程投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本工程的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本工程面临的宏观背景及经济形势作定性研判：2.1国民经济景气状况对本工程的影响中国自改革开放以来GDP总量始终以8%以上的高速度增长，特别是2004—06年中国GDP实现了9.5%、9.9%、10.5%的高增长率，预计今后还将保持9%以上的增长速度。程度自改革开放以来GDP也高速增长，特别是最近五年GDP值增幅到达了12.7%，预计随着西部大开发效果的进一步突现，以后还将实现较高的增长率。综上来看，良好的大环境、市民的日益福足带来的居住环境改善需求将极大的刺激房产的需求。从而为工程的顺利实施带来良好的市场消费环境。2.2银行利息及金融政策对本工程的影响06年以来为抑制全国上涨过快的房价央行先后两次宣布调高房贷利率，房贷利率〔以十年期为例〕从6.39%调高到6.84%。这极大的增加了按揭购房者的经济负担近而影响了消费者的积极性。但就本工程来看，这样的影响微乎其微。这主要是由于工程所在地的价格区间和消费者构成导致的。从价格区间来看工程所在地的房产价格相对于成都周边的双流、华阳、龙泉自然环境同等或优于的情况下价格却远远不及它们。从消费者构成来看，根据统计蜀龙路上购房的消费者大都属于成都、新都、二级市场的中高收入者，他们的购置行为很少受加息的影响。2.3土地增值税因素对本工程的影响年伊始，国家将强力全面征收土地增殖税。可以预见土地增殖税的征收将为房地产企业带来较大的资金压力。特别是大型的、储藏土地较多的企业将面临较大的资金压力和加快土地的开发。因此预计在07年将有更大的房屋供给量，从而影响价格的增长预期。2.4固定资产投资对本工程的影响根据工程所在地的情况来看三大固定资产的投资和组合将对工程造成巨大的影响。成都野生动物世界的重组据悉，成都野生动物世界被蓝光集团这个成都地产界的一大剑客兼并。兼并后是重新定位成都野生动物世界还是重振野生动物世界的经营，这是业界的一个谜。假设蓝光将成野变成房地产工程或变相房地产工程，无疑这个巨头的参加将搅热这一区域，为工程带来边际效应。假设蓝光重振成野那么带来工程的最大变化将是工程建设之外的金裕酒店因生意火爆带来的增值。假设蓝光采取时间换效益的方法来实现向房地产工程的转换〔即，让成野慢性死掉。根据市场需要再逐渐开发成房地〕。那么这个固定投资对本工程带来的影响微乎其微。金堂县新的城市规划根据金堂县委“‘三个集中’，按照“因地制宜、突出特色，适度超前、循序渐进，详略得当、留出空间，标准统一、便于实施〞的原那么，组织编制形成了推进城乡一体化“三个层次四个方面〞的规划。可以预见，金堂政府将在未来的几年投入更多的资金、人力去宣传、打造金堂。提升金堂在成都、成都居住的地位。区域认同会逐渐形成，这为本工程的实施带来一定的机遇。成都到金堂大件路的改造距离工程不到50米的大件路改造将是本工程实施的一个重要时机。大件路改造完成后，成都到金堂的车程将大大缩短并且交通费用〔特别是过路费〕将大大降低。这减小了工程居民的生活本钱，为工程的顺利实施有效加分。2.5消费需求对本工程的影响成都市城市社会经济调查队最新统计资料显示，今年上半年成都居民人均可支配收入5816.79元，同比增长12.4%;人均消费支出4458.46元，同比增长16.0%。专家据此分析:“消费支出增幅首次大于可支配收入增幅，说明成都百姓越来越舍得消费了。〞成都市居民家庭人均工薪收入到达3889.73元，同比增长9.3%，占可支配收入的66.9%，同比下降1.9个百分点。这说明，工薪收入仍是成都居民家庭收入的主体局部，但居民收入渠道正在增多。如何实现家庭财富的保值增值?成都市民的投资形式已形成银行储蓄、购置国债、投资股票、购置储蓄性保险、房屋出租等多种渠道，局部市民甚至把购置彩票当成一种投资。统计为证，成都市居民人均财产性收入为256.67元，同比增长21.0%，增长势头强劲，以财生财有望成为新的收入增长源。不能不正视的是，上下收入差距在拉大。上半年，成都市最低收入组人均可支配收入与最高收入组之比为1:10.6，与平均水平之比为1:3.5。专家分析，就业不充分仍是主要原因，低收入家庭就业面仅为40.9%，比平均水平低7.4个百分点。不难看出，提高就业率是当前减少贫困、解决低收入问题的有效途径。消费观念的改变正引发新一轮“购车潮〞。上半年，成都市每百户居民家庭已拥有家用轿车8辆。此外，号称“电动自行车王国〞的成都每百户拥有量达21辆，同比猛增74.1%。另外，成都市市区居民人均交通类支出389.70元，同比增长81.5%。成都移动拥有量超过固定，每百户居民家庭拥有移动162部，同比增长23.7%，拥有固定95部，移动拥有量是固定的1.7倍。

以“美食〞著称的成都，居民家庭饮食更加注重营养均衡。上半年居民家庭人均用于购置鲜奶和奶制品的支出为98.65元，同比增长10.6%，蔬菜类和干鲜瓜果类支出分别为150.23元和93.54元，同比分别增长7.2%和14.8%。同时统计显示，居民在外用餐消费支出423.96元，同比增长18.6%。住房私有已占总数的84.3%，同比上升1.9个百分点。人均住房使用面积达到20.25平方米，同比增长7.6%。随着国家对房地产热的抑制，成都市居民用于购置住房的支出明显减少，上半年成都市居民人均购房支出609.42元，同比下降57.9%。结论：从上述宏观根本面分析，跨入2007年，中国房地产面临开展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本工程并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发工程过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整工程动作思工程环境分析3．1工程区位行政区划与自然地理3．1．1行政区划全县辖2个乡，19个镇，1个省级开发区。3．1．2自然地理金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，成都平原东北，距成都市区36公里，幅员面积1154平方公里；全县户籍人口84.48万人，其中，非农业人口10.95万人；辖2个乡，19个镇，1个省级开发区；地貌多样，以丘陵为主，低山和平坝兼有，其中：丘陵792平方公里，低山242平方公里，平坝120平方公里米。县境位于成都平原东部。川中丘陵西缘，居我国亚热带季风气候区中部。气温温和，四季清楚，雨量充分，湿度大、云雾多。日照少,平均风速小，无霜期长，大陆性季风气候显著多年日平均气温16.6℃,高于同纬度地区0.3—0.4℃，冬季气温比同纬度地区高2.1—2.7℃，春季气温上升早，比同纬度地区早25—30天。年均降雨量920.5毫米。74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量较为丰富；年均日照时数1268.7小时，比同纬度的长江中下游地区少800-600小时，太阳辐射能80—90千卡/厘米2，属全国日照低值区之一。累年平均雾蒸发量为1169.l毫米，平均气压962.6百帕。县境风向夏季多偏南风，冬季多偏北风。累年平均风速为1.1米/秒，累年定时的最大风速为15米/秒。3．2工程区位经济开展状况国民经济国民经济持续增长。初步统计，全县实现地区生产总值573487万元，按可比价格计算比上年增长11.5%。其中：第一产业增加值209259万元，增长6.1%；第二产业增加值150612万元，增长23.8%；第三产业增加值213616万元，增长8.7%。一、二、三产业的比例关系为36.5：26.3：37.2。

就业和再就业工作取得新进展。年末全县从业人员47.19万人。全年有4611名失业人员实现就业和再就业。年末城镇登记失业率为3.8%。

民营经济开展势头良好。全年民营经济增加值26.08亿元，比上年增长13.9%，占全县GDP的比重为45.5%。2006年1-8月，金堂县规模以上工业企业累计完成总产值15.2亿元，同比增长34.7%；完成工业增加值4.59亿元，同比增长27.1%〔增幅在三圈层中排第一位〕；完成主营业务收入12.56亿元，同比增长32%；实现利润总额3669万元；实现利税8046万元。全县工业投资完成14.4亿元，同比增长92.7%；技术改造投资完成12.7亿元，同比增长89.8%。四大主导产业完成工业总产值13.15亿元，同比增长35.4%，四大主导产业总产值占全县规模工业总产值的86.5%。其中，机械金属制品产业完成总产值7.66亿元，同比增长19.4%；能源产业完成总产值1.08亿元，同比减少3.5%；食品产业完成总产值3.53亿元，同比增长113.7%；纺织产业完成总产值0.89亿元，同比增长66.1%。固定投资和招商引资固定资产投资稳定增长。全社会固定资产投资完成308141万元，比上年增长48.7%。其中：根本建设完成投资91873万元，增加126.3%；技术改造完成投资125954万元，增长68.2%；房地产开发完成投资21914万元，增长4.4%。

房地产业开展势头较好。全县商品房屋施工面积44万平方米，竣工面积19.7万平方米。商品房销售面积18.3万平方米，商品房销售额24127万元。

全年共引进工程131个，协议引进资金27.54亿元，实际到位资金14.67亿元；合同利用外资1280万美元，实际利用外资379万美元。城乡建设城市建设成效显著，城市根底设施不断完善。年末，县城道路面积80.5万平方米。县城供水能力增强。县城日供水能力4万吨，全年供水总量580万立方米。县城用气普及率提高。全年县城天然气供气总量1060万立方米，天然气用气户数19580户，用气人口6万人。液化石油气供气总量900吨，用气户数7250户，用气人口1.95万人。

城市公共交通不断壮大，出租汽车开展迅速。到年末，市内公共汽车营运车辆69辆，客运总量250万人次。县城出租汽车170辆。城市环境卫生进一步改善。全年环卫部门道路清扫保洁面积79万平方米，生活垃圾清运量6万吨。县城绿化再上台阶。年末县城绿化覆盖面积543.94公顷，园林绿地面积494.9公顷，公共绿地面积74.24公顷。建成区绿化覆盖率40.9%，绿地率37.21%。3.3金堂城市开展战略定位“三个集中〞，按照“因地制宜、突出特色，适度超前、循序渐进，详略得当、留出空间，标准统一、便于实施〞的原那么，组织编制形成了推进城乡一体化“三个层次四个方面〞的规划体系。“三个层次〞即县、乡镇、重点村分别编制不同层次的开展规划，“四个方面〞即规划包括产业开展、城镇建设、根底设施建设和社会事业开展四个方面的主要内容。产业开展规划突出优势特色。全县工业开展布局规划为“一区两片、四大产业〞，即一个工业集中开展区，设置赵镇和淮口A、B两个片区，集中开展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业；农业开展突出“红、白、黑、绿、花〞〔即脐橙、食用菌、黑山羊、蔬菜、奶牛〕优势产业开发，规划两线、两片、三个窗口、八大示范园区；旅游、商贸规划立足水环境特色和丰富的农副产品资源，推动会务、休闲、度假、游乐和区域产品集散为主的三产业开展。

城镇建设规划突出区域中心。确立了以县城赵镇为中心，淮口为次中心，清江、高板、竹篙、土桥、福兴为区域中心镇，五凤镇建成历史文化名镇的“2+5+1”中心城镇体系。赵镇以“西部花园水城、成都游乐中心〞、淮口以“成都工业重镇、金堂商贸强镇〞开展定位，着重抓好城镇建设、工业集中开展区建设、旅游商贸产业开展；区域中心镇着重加强城镇建设，推动商贸业开展，带动辐射周边乡镇推进城乡一体化其他乡镇着重加快村镇建设，开展特色产业，增强区域带动力。根底设施建设规划突出交通和水利，社会事业开展规划突出教育与卫生。以中心镇为支撑，乡镇所在地为节点，连接村、组，延伸院落，建设覆盖全县的网络体系，着力于改善农村地区的环境条件，编制相关的规划。3．4工程区位人文历史与景观状况3．4．1人文历史金堂因有山川之利，自古即为川西水陆交通枢纽，是成都东部之门户，历来为兵防要地和川西商贾云集的中心。《宋史》载：“怀安东达于潼遂，西达于成都，盖东西之冲，而山川之要会也。当其任者，苟得其人，西川有变，可以扼之于此，而使不得以超吾境而东；东川有变，可以扼之于此，而使不得越吾境而西。〞传三国时诸葛亮曾于云顶山屯兵守隘；晋义熙末刺史朱龄石率兵自沱江取成都，于此设金水戍；南宋末，宋、元在对巴蜀的争夺战中，金堂云顶石城先后十五年作为山城防御体系的重要组成局部，为稳定长江上游战局，支撑南宋半壁江山起到了堡垒作用，一度为成都府路、潼川府路和怀安军治所。明、清时期，为农民起义军转战之重要阵地。清雍正四年(1726)到民国34年(1945)抗日战争结束的200多年中，赵镇因得沱江舟楫之利成为川西著名水码头和商贾云集之地，曾有几度繁荣，位列四川四大镇之首。现在，公路、铁路运输四通八达，成渝铁路有2个站设在县境内，正在建设中的达(县)成(都)铁路有5个站设在县境，并近邻宝成铁路广汉站、青白江站和成渝铁路青白江区2个站。

金堂山水以“青幽绮丽，闻名蜀中〞，自古即为川西旅游胜地。昔有“韩滩春涨〞、“圣灯朝佛〞、“白马涌泉〞、“金船舣峡〞、“宝塔临江〞、“云顶晴岚〞等名胜古迹，唐初文坛四杰之一的王勃以及薛能，前蜀太妃花蕊夫人，后唐杜光庭，宋代陆游，黄庭坚，日本沙门东升，明杨升庵，清高辰，民国于右任、张大千……等名人学士，留下不少文学艺术珍品。解放后，境内出土的大量墓葬、文物，如石器、陶器、铜器、玉器、兵器、货币、陶俑、青铜摇钱树等，充分证明域内古代文化之兴盛。今天，江山益发多娇，有：“四道彩虹飞古渡，三江春水绕韩滩〞的花园水城、“北滨翠云〞、“梅林揽胜〞、“圣灯花果〞、“千里沱江第一峡鳖灵峡〞、“九龙长湖〞、“水上世界〞、“天台胜境〞“砂崖溶洞〞、“云顶石城〞、“慈云古寺〞、“瑞光白塔〞等胜景。这里四时景色纷呈：“三春桃花流水，橘林喷香；夏日飞舟激浪，惊涛拍岸；金秋层林尽染，硕果累累；冬日梅香四野，渔歌唱晚〞。八十年代，被列作成都市东北线的赵镇至石城旅游区。

金堂江山钟灵毓秀，人文蔚起。汉代天文学家杨统、政治家李尤，梁武帝时号称“画家三祖〞的张僧繇，北周罗汉佛像画家张玄、张景思，宋代教育家黄敏、文学家樊汝霖，明政治家许淳，清文史学家张晋生，学者、诗人高辰、何元普，戏曲表演艺术大师魏长生，都有不少著述和成果留传后世。近现代，辛亥革命大将军彭家珍，老红军、中国人民解放军将军唐健伯，中国人民志愿军一级战斗英雄胡修道，土壤学家彭家元，哲学家贺麟，魏学家蒲保民，文学家流沙河，书画金石家杨允中，川剧表演艺术家萧克琴、司徒慧聪……等均从各方面为继承和开展中国和世界文明，为保卫祖国和建设祖国作出了重大奉献。

金堂富有爱国主义和革命斗争的荣耀传统。明末，李自成、张献忠等几支义军转战县境，留下了一篇篇可歌可泣的反封建斗争史。清末，以廖观音、曾阿义、邓成、邹桂廷、唐顺之等领导的规模宏大的红灯教义和团运动席卷金堂，他们高举“灭清剿洋〞大旗，转战川西和金堂各地，清廷为之震动。在这次反帝反封建的农民革命斗争中，有不少的妇女和青少年参加了起义队伍，他(她)们斗争英勇，前仆后继，写下了慷慨悲歌的壮烈史篇。辛亥革命时期，同盟会员彭家珍、廖树勋、张思聪、曾道、萧子馨、陈在洋、颜如愚、傅昭谦、韩祖武等为推翻清朝，建立民国作出奉献。1911年(宣统三年)9月13日金堂光复，成立民国县政府，为四川省内最早的光复县之一。以后，金堂人民在反对日本侵略、新民主主义革命、社会主义革命和建设及反帝反侵略、保卫新中国、建设新中国的长期斗争中，无数革命先烈和金堂优秀儿女都表现出勇往直前、摧枯拉朽、不屈不挠的英雄气概，谱写了英烈壮歌和光芒历史。在这块天府腹心、金玉满堂的宝地上，由于长期受封建政权、族权和神权组织起来的严密罗网的束缚，春风不度，生产力低下，国民经济和社会各项事业的开展极其缓慢。辛亥革命的狂飚，烧毁了两千多年来的封建帝制。民国建立，县政府开始改进旧制，实行新政，倡导新学，兴办国民教育，逐步推广粮、棉、柑橘种植新技术，开始兴办工商实业、唐巴公路以及赵镇慧明电灯公司、贫民教养工厂，社会提倡尊重女权、推行西医等，社会事业和经济有所开展。但资产阶级民主革命，未能动摇压在人民头上的帝国主义、封建主义和官僚资本主义这“三座大山〞的根基。自民国6年(1917)始的军阀割据的17年中，金堂历经四川军阀争夺地盘战乱的蹂躏，县无宁日。当时驻军总揽县政大权，横征暴敛，年年预征，杨秀春旅驻防金堂的10年中，累计预征到民国64年，超征田赋达40年。为征军费，驻军政府大开烟禁，强制农民弃粮种鸦片，全县烟毒流行，人民深受其害。一时县境盗匪蜂起，危害一方。军阀为扩充势力，对土匪招安委官，以致官匪一家，危害更烈。在金堂人民深受苦难之际，县人、共产党员伍邨舟受中共重庆地方执行委员会和国民党四川省党部(左派)指示，于民国15年底回县，次年初在县城成立国民党四川省金堂县党部筹备委员会，宣传联俄、联共、扶助农工三大政策，开展了一批国民党员(左派)。同年春，重庆发生“三．三一〞惨案后，遭到驻军镇压，县党部筹委会被捣毁，伍邨舟被追捕。在“四·一二〞反共政变的白色恐怖下，1928年底，建立了中共川西特委领导的金堂县第一个中共组织一“金堂通讯员〞。1929年4月；中共金堂县特别支部诞生。5月，建立共青团金堂县特别支部，并于1930年前后在驻军混成旅中建立军事支部。10月，因配合广汉武装起义失败，活动暂时停止。1938-1949年，又相继建立中共四川省工委和中共川康特委领导的金堂支部、中共淮口镇党支部、城内党支部、转龙党小组、赵镇党小组及党领导的秘密外围进步组织“火星社〞和“民协〞等。中国共产党的出现，使金堂人民在黑暗下见到了一线曙光，金堂的革命事业走上了新的历程。中共组织传播马列主义，发动民众和青年学生运动，组织和团结一切力进步团体和爱国人士，开展了推翻“三座大山〞的坚苦卓绝斗争。在反对日本侵略的八年艰苦抗战中，中共组织广泛宣传抗日救国主张，全县民众同仇敌忾，有17352名壮士勇赴前线与日寇浴血奋战，易明道、陈镜明等一批英烈为国捐躯。前方民众开展踊跃捐献军粮10万余石，法币4亿多元，以及购置国家抗日救国公债、捐募钱款寒衣等活动，从人力、物力、财力各个方面支援抗日前线。在此期间，县内有35000多民工先后为修建成都凤凰山、双流、新津、华阳、广汉等地的抗日军用飞机场流血流汗。日本投降，县人欣喜假设狂，渴望安居乐业，实现富民强国的梦想。可是，战后国民党统治集团剥夺人民已经取得的权利，蒋介石坚持推行专制、反共、反人民的政策，使胜利后的中国仍然回到抗战前半殖民地半封建社会状态。金堂的国民党组织和县政府加强了县的“清共委员会〞、“治安维持会〞等工作，竭力推行“防共、反共、清共〞及镇压进步学生、爱国人士的反人民政策和措施。为敛收内战经费，任行摊粮派款，估征苛捐杂税，强拉民夫壮丁，一时路断人稀。农村历年遭受水旱灾害，地主加租加押，高利盘剥，不少贫苦农民丧失土地，家破人亡。工商企业纷纷倒闭，国民经济彻底崩溃。民国38年，全县工农业总产值3395万元(按1980年不变价折算)；国民收入人均78．94元；全县有私营工业18家，工业总产值343万元，人均7.74元；粮食平均亩产只有76公斤，棉花平均亩产只有7公斤。30～38年间，赵镇、白果、祥福、土桥等曾连续发生几百至数千饥民抢劫粮船、仓库的抢粮及饥饿事件以及围攻区署，进行对抗滥征苛捐杂税的斗争。在这段时期中，中共金堂地方组织贯彻上级党组织指示，开展统一战线，发动和组织开展工人、农民、学生运动，教育团结知识分子和各界力量进行罢工、罢课、罢市，开展抗捐抗税、反饥饿、反对国民党反动统治的群众斗争，在组织武装游击队的同时，筹划金堂上层人士起义迎接解放。在革命大风暴的席卷下，1949年12月21日，县政府县长袁祉光弃职潜逃。27日(农历冬月初八)，中国人民解放军六十军一七八师五三三团解放金堂，国民党在金堂的统治结束，金堂人民从此真正成为国家的主人。在这场砸烂旧世界，开创新乾坤的新民主主义革命的斗争中，共产党员、解放军战士和革命人士英勇奋斗，前仆后继，为人民的解放事业做出了卓越的奉献。

中共金堂县委于1949年12月31日组建，金堂县人民政府于1950年元月4日成立。从此，金堂县人民背负着社会的严重创伤和一穷二白、百废待奉的重担，在中国共产党的领导下，开始了社会主义革命和社会主义建设的新的历史长征。国民经济经历了顺利、曲折、胜利的开展过程，取得了举世瞩目的巨大成就。3．4．2工程区位景观状况金堂因水系丰富，自然风景优美造就了一大批自然和人文景观主要的景区包括：成都野生世界、云顶石城景区、沱江小三峡景区、花园水城景区3．6工程区位城市建设与房地产开发状况金堂县有限有在建在售工程14个，其中多层和花园洋房楼盘12个、电梯房2两。比拟知名的楼盘包括：现代生态水城、禾嘉名邸、金阳水景、、老码头商业步行街等。楼盘价格在1450—2600元/平米之间。另外金堂两个工程有别墅‘现代生态水城’和‘金阳水景’。单价金阳水景3500元/平米，现代生态水城价格未定。总体上来看，金堂县的房地产开发相对与其他成都周边县区还处于起步阶段。总体的市场体量不大，成都客户对区域不是很认同。从目前的拿地形势和土地库存量来看，2—3三年后金堂房地产开发会逐渐成熟。3．7工程区位生活配套设施状况3．7．1．能源状况县城配套建设方面。全面形成环形供水管网体系，供水规模为4万吨／日，普级率达100％，水质综合合格率98％；全城气源，日输气能力达50万立方米。城区主干道电信网采用全光缆形式，大容量、高密度覆盖，做到了、电脑、电视信息传输“三网合一〞。3．7．2．交通状况公路概况：全县现有公路1585.5公里，其中国道1条36.5公里，省道1条28.6公里，县道14条248.9公里，乡道53条317.4公里，村道256条954.1公里。全县有高速公路36.5公里，占2.3%；水泥路710.06公里，占44.8%；沥青路714.8公里占45.1%；碎石和土路124.14公里，占7.8%。交通运输概况：全县有各类营运客货车辆1802辆，客运车辆467辆〔其中客运班车129辆，出租车150辆，公交车57辆，农村客运车辆131辆〕，货运车辆1335辆，班线客运辐射15个区〔市〕县，日发班车320余班，其中开行超长班线〔东莞、深圳、上海〕3条，发成都130余班。全县通航河道总长102公里，有客运码头3个，旅游码头3个，货运码头22个，拥有各类型船舶353艘。公路、水路客货运输每年平均以8%的速度增长。3．7．3．教育条件全县有幼儿建制园9所；小学357所；县初中教育单设初中29所；普通高中８所，即：金堂中学、金堂实验中学、城关中学、淮口中学、高板中学、赵家中学、土桥中学、竹篙中学另外县艺体教育在各级各类学校开设有音乐、体育、美术、艺术欣赏课程。3．7．4．医疗条件金堂县第一人民医院、金堂县第二人民医院、金堂县中医院、金堂县妇幼保健院、金堂县精神卫生保健院、金堂骨伤科医院、四川省监狱管理局中心医院、金堂县红十字医院……3．8工程区位综合开发价值分析3．8．1有利因素优美的自然环境和水景适宜人们居住金堂优美的自然环境和水景就人文居住品质而言并不亚于温江、龙泉、华阳、双流这些成都周边的人居环境。优美的自然环境和越来越便利的交通和相对较低的房价必将吸引成都和二级市场消费者。尤其是年龄40岁以上的有车一族、希望生活品质较高的一族来此置业。政府对延河经济带打造的高投入这一届政府花了较大力气打造金堂水环境和人居环境。随着环境打造工作的完成。由此带来的地产井喷和消费者涌入成为可能。相对较低的房价金堂县现在的房价仅仅在1450—2600元之间，作为成都周边区县的区位价值和人居价值被严重低估。参加政府在区委宣传和造势是作足功夫。房价将得到较大的提高。3．8．2不利因素区位的不认同居住在金堂，在成都和在成都生活、工作的人们，从二级市场上成都购置物业的消费脑海里都是种完全陌生的概念。住双流、华阳、龙泉甚至新都、郫县、都江堰都愿意。可金堂——一个陌生的居住概念，一个成都近郊居住的盲点。住在金堂的理念有待政府和企业的打造。行业领舞者的短缺通常我们认为，一个区域要想做好、做强、做知名行业领舞者和大盘两个因素不可缺少。金堂房地产火不起来的根本是少了领舞者。没有明星的晚会即使再精彩也少了传播度，不是么？路程相对较远金堂——虽然距离成都和都江堰差不多距离的县城。在很多人脑海里就是一个字“远〞。不过45分钟的大件路、近半个小时的高速对生活来说确实不是个短的距离。尤其是这条路并不畅通的情况下。金堂县房地产市场开展状况4．1一个价值被严重低估的城市被誉为“千里沱江第一城〞，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县“一江三河八岸〞的水系环境，形成中国独具的水城特色。从县城沿江而下，有美丽的沱江小三峡——鳖灵峡、明月峡、九龙峡，三峡汇长湖，清流绕灵山。距离成都不到一小时的车程。但就是这样一个得天独厚的高品质房地产栖息地现在的房价在1450—2600元/平米之间，浊世叫人吓了一跳。城市价值、房产价值、环境价值被严重低估。可以想像人们对金堂认识越来越深增值空间是个什么景象！4．2房地产开发投资增势强劲个城市目前的人居价值还没表达，很多重要开发商却尾随筹划大师王志刚的脚步开始关注这一城市。其“拜水都江堰，问道青城山〞城市区域定位是对这个城市的很好注解。因此，蓝光、置信等本地知名企业悄悄进入搞起了土地储藏和人资准备的干活。这个城市一定有一场即将开幕的大戏在等待大家。这只是黎明前的宁静。4．3开发结构仍需改善缺少领舞者的金堂产品始终在多层和少量低品质花园洋房之间徘徊。别墅、电梯房、高品质花园洋房的缺位为后进入者带来较大的想像空间。4．4金堂房地产市场展望一个缺少领舞者的市场、一个城市价值和人居价值被严重低估的市场、一个成都一小时经济圈的市场、一个城市营销确实的市场。太多太多的潜力和优势为这个城市房地产市场的腾飞做足了注解。现在缺的只是时机，时机成熟这个市场的价格、价值将回归本性，绽露头角。市场消费需求及工程定位建议5．1消费者特征分析5．1．1消费能力5．1．2年龄结构5．2消费者地域结构5．3消费者心理习惯特征5．3新都房地产消费市场需求特征5．3．1消费者对方位的选择分析5．3．3消费者对置业环域的选择5．5工程所处板块的消费环境5．6金堂县购房者对运动与健康的认知程度5．7金堂县购房者对精装房的认知程度5．8本工程目标消费群体综合定位5．9产品主题定位独享所以珍贵解析：工程地南面为毗河水，水质良好。工程地形呈梯状。故每户人均可因为位置的不一样，看到不同的毗河风景、金堂水城风景，因此具有唯一性，独享性。显得很珍贵。收藏成野解析：工程地距离成都野生动物世界仅仅100米不到，因此住在工程地就相当于收藏了成野，收藏了里边的动物，收藏了这个动物世界，孩童——一家人心中的皇帝最关注的、最值得寄托爱心和炫耀的世界。我家有一座***星级宾馆解析：以****酒店为由头，以工程建设在金裕的休闲中心、会所、健身房等配套为前提引出，即提升了工程的档次有使****酒店的配套价值得以表达。工程建设进度6．1施工条件********酒店工程位于金堂县成都野生动物世界斜对面。地块北临大件路、****酒店；东面为农业用地；南面比邻毗河；西面为农业用地。总占地50亩，拟定容积率为1.6〔此数据为2003年***酒店与金堂县政府协议使用该地块时给出的条件,具体指标以政府核定为准〕。假设产品为独栋别墅建筑时容积率为0.4，建筑面积为13340平方米；假设产品为Townhouse或〔联排〕时容积率为0.8，建筑面积为26680平方米。该工程区域具有优越的自然环境，区域外景有良好的交通路网接驳，随着成都市城市建设的进一步开展，配套设施将不断完善，趋于成熟程度将逐渐提高。由于本工程开发规模大，内部可塑性较强，容易建设自成体系的居住区，所以具有较好的是适应外部竞争的内部条件。该工程土地征用以根本结束，地势平坦，金堂的地质条件总的来说无不良地质情况〔具体涉及到地基等进行现场勘探，以勘测部门为准〕。该工程一期建设完成，建设场地宽敞，便于对方材料和安装吊装设备以及施工机具等，利于施工组织和机械化施工作业的进行。水、电、气、通讯、市政污水、于水管网等市政工程已经建成，各种管线接口位置也逐渐接近。该工程具有良好的施工条件。6．2方案进度安排本工程建设进度方案拟一期共两个阶段进行：筹备期：2007年4月至2007年7月，为工程前期工作，土地平整、三通等工程。建设销售期：2007年7月至2023年6月为建设销售期。工程投资估算及资金筹措7．1投资估算的范围按占地50亩。产品为独栋别墅建筑时容积率为0.4，建筑面积为13340平方米；假设产品为Townhouse或〔联排〕时容积率为0.8，建筑面积为26680平方米。会所、健身中心等配套设施占用*****酒店设施进行估算。7．2投资估算的内容工程经济技术指标见下表工程合计占地面积(亩)50总建筑面积〔m2〕当产品是独栋别墅时当产品是Townhouse或〔联排3投资估算的依据土建工程：参照《四川省建筑工程计价定额》(SGD-95)、《四川省建设工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考成都市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。独栋别墅1200元/平方米、Townhouse或〔联排〕按1100元/平方米计算。包括开发期各项税费：按国家及省、市现行有关规定缴纳，包括：市政设施配套费、中小学危房改造费、人防建设费、招标管理费等。土地本钱：包括土地征用费、土地增值税等，本钱为60万元/亩。前期费用：为建安本钱的3%。根底设施配套费：为建安本钱的10%。报建费用：按每平方米118元计算。工程管理费：为建安本钱的3%。销售费用：包括广告、推广宣传、销售代理、销售人员工资福利等。按7%进行计算。财务费用：包括银行利息支出，金融机构手续费用、融资费用等。按年息6.03%的连续复利计算。不可预见费：本工程在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按工程费用和其他费用之和的5%估算。7．4工程总投资本工程总投资全部为固定资产投资，开发过程中的财务费用及银行利息不计入开发总投资中。本工程产品为独栋别墅时的总投资为万元，产品为Townhouse或〔联排〕时总投资为万元〔备注；在计算工程投资时未考虑兼并金裕酒店费用约3000万；计算时为考虑配套设施的建设费用。大型配套设施在公司兼并的*****酒店中劈出地方建设〕表五：工程投资估算表〔独栋〕单位：万元序号工程单位本钱筹备期一期总本钱比例备注1土地及相关费用60万元/亩3000300053%2前期费用3%48481%3建安本钱独栋别墅1200元/m21601160128%建安费用4报建费用118元/m21571573%5工程管理费用3%48481%6销售费用7%5135139%含广告费和代理费小计30482319536795%7不可预见费5%1521162685%总本钱320024355635比例57%43%100%表五：工程投资估算表[Townhouse或〔联排〕]单位：万元序号工程单位本钱筹备期一期总本钱比例备注1土地及相关费用60万元/亩3000300042%2前期费用3%88881%3建安本钱Townhouse或〔联排〕1100元/m22935293541%建安费用4报建费用118元/m23143144%5工程管理费用3%88881%6销售费用5%4264266%含广告费和代理费小计30883763685195%7不可预见费5%1541883425%8总本钱324239517193比例45%55%100%7．5投资分年投入方案根据工程开发进度方案安排，将半年为一个计算期，即3年期。把各期的各项投资本钱费按当期实际完成情况进行估算。7．6资金筹措资金来源独栋别墅Townhouse或〔联排〕比例金额(万元)比例金额(万元)自有资金65%366365%4675销售收入25%140925%1798施工单位垫资及其他10%56310%725合计100%5635100%7193投资效益分析及财务评估根据房地产工程的特点，财务效益分析在本钱估算和销售测算的根底上，按尽量接近工程开发实际情况的原那么，以现金流量为分析根底，选取特定的财务指标，分别对各开发阶段和开发过程进行效益分析，进行财务评价。8．1财务分析的依据计算期据工程分两阶段开发的策略，需时两年。在进行财务分析是假定把每年作为一计算期，总共为两期。土地征用费、钱其费用和开发期税费等反映在各期期末进行计算，各项工程费用将按工程进度反映在各核算期末。工程销售依照投资工程财务评价的惯例，在进行工程投资估算、销售收入、销售本钱等均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对工程财务评价指标的影响。工程的定价按照保守、一般、乐观三种方案进行预测，并基于对蜀龙路其他楼盘价格的调研与比拟，参照瀚香府、天籁32进行综合比拟分析，采用市场比拟法进行修正，得出销售价格为：工程销售价格预测单位：元/m2保守方案一般方案乐观方案独栋别墅550057756050Townhouse或〔联排〕320033603520销售假定每期期末全部销售完毕，，在预测盈亏平衡点是可以看出销售量到达某一数字就到达盈亏平衡。各种产品、各种情况下的销售额方案独栋别墅Townhouse或〔联排〕单价面积销售额单价面积销售额保守55001344073923200266808538一般57751344077623360266808964乐观60501344081313520266809391销售时发生的税项及费用营业税及附加：5.65%。所得税：在工程盈亏平衡后按期内盈利所得的33%计。8．2财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行工程效益评价时，选取的财务指标有：财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。财务净现值〔NPV〕〔略〕净现值设按设定的贴现率，将工程计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的上下、工程性质、经营风险程度、经营目标和要求，本案选定的折现率与财务计算的年利率相同，及6.03%。资本收益率〔略〕以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。财务内部收益率〔IRR〕〔略〕是指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映工程所占用资金的盈利率。8．3财务效益分析因本工程总占地不大才50亩，建设销售周期只一年半左右故做财务效益