昆山市城市研究报告

昆山市城市研究

（2006年5月）上海公司数据组：王新颖目录区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色2区域概况昆山地处长江三角洲，位于江苏省东南部，东邻国际大都市上海，西接历史文化名城苏州。昆山1989年撤县设市，下辖10个镇，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。境内地势平坦，其中耕地47千公顷。市域面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。

昆山地处江南水乡，地灵人杰，钟灵毓秀，“百戏之祖”昆曲发源于昆山，已被联合国列为“人类口述和非物质遗产代表作”。誉为“中国第一水乡”的千年古镇周庄已列入联合国人类文化遗产预备名单。昆山素有江南“鱼米之乡”美称，境内有昆石、红泥、矿泉水等，尤昆石为奇；林木类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名中外。

3区位交通昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。

航空:

上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。

港口:

上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。

铁路:

京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。

4区位优势资料来源：国家统计信息网长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。目前，中国已经形成了环渤海京津翼地区、长江三角州地区和珠江三角州地区三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈。昆山就位于这个都市圈之中。城市群——是指在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助于现代化的交通工具和综合运输网的通达性，以及高度发达的信息网络，发生与发展着城市个体之间的内在联系，共同构成一个相对完整的城市“集合体。

城市群是人类历史上规模最大、人口密度最高的城市空间，以及对世界经济具有巨大影响力的经济体。环渤海京津翼地区长江三角州地区珠江三角州地区昆山5区位经济位置——长三角经济圈次级辐射中心上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。昆山6区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色7城市投资潜力分析——经济发展情况2000年--2005年昆山市的GDP一直以较高的比率保持持续的增长，尽管2004年以来的增长率呈现下降的趋势，但增长率仍然在30%左右徘徊，可见昆山市的经济发展速度飞快。1999年-2005年间，昆山由于地理位置，受到上海和苏州的区域辐射效应，区域的二、三产业得到快速发展，尤其第三产业，而第一产业却有小幅下降。8城市投资潜力分析——房地产开发投资规模1999-2005年昆山市的固定资产投资逐年增加，用于房地产业的投资也呈小幅增长的趋势。尤其2004年，政府用于房地产业的投资达到固定资产投资总额的40%；但进入2005年房地产开发规模投资有所下减。9城市投资潜力分析——人口规模近几年，由于长三角地区经济的迅猛发展，昆山市的人口也呈逐年小幅增长，但进入2005年增长率已有所回落。10城市投资潜力分析——供给规模自2002年至今，昆山市商品房施工面积大幅度增长，但增长率在2002年出现一次200%之后持续下滑。同时由于开发周期等主客观因素使昆山市的年竣工面积相对增长幅度较小，竣工增长率的上涨或下跌相对于施工增长率有一年左右的滞后性。11城市投资潜力分析——需求规模近几年来，随着长三角城市群的经济飞速发展，相对2003年以前，城市居民对住房的需求量有了很大程度的增加，并且目前有增长的趋势。12城市投资潜力分析——人均使用面积规模近几年昆山市的人均住宅面积呈现大幅增长趋势，至2005年已达到37M²，远远超出全国的平均水平，也超出许多一线城市。人均使用面积：全国：14.7M²北京：21M²上海：16M²深圳：17.2M²13城市相对购买力水平1999—2005年昆山市的居民收入以较大幅度持续增长，这对于该城市的房地产业的发展来说是有很大的利好性的。14城市投资风险分析——房地产投资风险虽然昆山市近几年的房地产投资额随着GDP的增长迂回攀升，但由于城市地位的局限性，使地方政府对于中央政府的宏观政策的实施和本地市场的调控采取粗狂型的手腕。15城市投资风险分析——供求风险从2000-2005年，昆山市的房地产业持续迅猛发展，但2004年开始昆山的房地产市场出现了较为严重的供大于求的状况，2005年的施工/销售为6.82大于国内的警戒线5，竣工/销售面积为1.64大于1，可见昆山未来的市场将出现大量的供应，不加抑制，供大于求的状况将继续恶化。由右图可以看出，近几年，昆山市竣工面积和销售面积均以商品住宅为主。16区域房地产业发展优劣势分析优势劣势GDP——稳步增长居民收入——逐年增长房地产开发投资规模——受控于地方政府的不定期调控人口规模——小幅增长，增长率开始下滑，外来人口进入的规模和可能性较小供给规模——市场可预期的未来供量较大需求规模——虽涨幅不定但总体呈上涨的趋势人均使用面积规模——已大大超出全国平均水平，未来市场需求会受到抑制房地产投资风险——受控于地方政府的不定期调控供求风险——市场的需求增长量远远小于市场潜在的供应增长量昆山的房地产市场还处于刚起步阶段，政府对市场走势起到绝对的支配性。17区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色18昆山市2002-2020年概念规划阳澄湖休闲片区中心城片区东向运输廊片区生态观光农业片区生活新镇片区水乡旅游片区东北向货运轴片区19昆山市2002-2020年总体结构规划中心成综合片区阳澄湖休闲片区中部生态农业片区南部水乡古镇旅游片区北部片区吴淞江工业园片区东部片区20昆山市沿沪产业带概念规划和总体结构规划千灯镇精密机械区原创型工业区电子区生物制药区电子区物流区生态科技园区发展预留区新镇中心石浦社区沿沪产业带区位图21昆山国家农业综合开发现代化示范区总体规划植物园农业科技园公园生态农业园综合开发区休闲度假村休闲观光农业园中部生态农业片区22昆山经济技术开发区昆山经济技术开发区创办于1985年，位于城区东侧，规划控制面积115平方公里，1992年8月经国务院批准成为国家级开发区。目前开发区已投入70多亿元资金已基本形成一个核心区、二个城市副中心。区内主次干道线200多公里，均为混凝土路面，与312国道、沪宁高速公路、虹桥国际机场路、沪宁铁路线相连接，交通十分便捷；区内没有烟囱，集中供热供气，气化率78%，绿化覆盖率41.6%，饮用水达到国家二级水标准；还创办了国际学校，新建了友谊医院，设立了外商公寓。来开发区投资合作的有日本、韩国、欧美、台湾等36个国家和地区的客商。引进项目呈规模大、独资多、层次高、技术新的特点，高新技术项目占总数的40%，世界500强有18家在开发区兴办项目。为营造发展新优势，1998年以来，昆山开发区先后创办了出口加工区、留学人员创业园和国际商务区，作为招商引资的新载体，努力发展高科技产业。2000年11月，经科技部、人事部、教育部批准，命名为首批国家留学人员创业示范基地，并被科技部确认为高新技术创业服务中心。至2003年底，已有美、英、法、日等国家的留学生创办的50家企业，从事高科技研发项目，主要集中在软件开发、网络技术等方面。

23昆山软件园地理位置：昆山软件园东靠巴城湖，西依阳澄湖，离昆山市区18公里，距苏州外环高速公路3公里，交通便捷，地理环境优越。园区三面环水，河湖相拥，绿树环绕，是阳澄湖旅游度假区的重要组成部分。目标定位：

昆山软件园发展有限公司将依托长江三角洲经济区，以“智者乐水”为主题构思，通过“筑巢引凤”和“引凤筑巢”的交互推进，建成一个以软件研发、孵化与出口、加工为主导，集培训、展示、旅游等综合服务为一体的软件产业新高地，力争建设成为国家级精品生态软件园。

功能定位：

◎以创新为灵魂，打造高科技软件产业园；

◎以人地和谐为根本，构建IT主题生态公园；

◎以软件加工生产为特色，建成中国软件工程示范区。

为了体现以人为本、方便高效精神，软件园内设七大功能分区:

■软件研发区■软件孵化区■软件展示区■软件培训区■管理服务区■高级居住区■休闲与生态绿地等。园区“一纵一横一环”主干道把整个软件园紧紧串联为一体。

24昆山德国工业园目标定位：为了进一步发展昆山的外向型经济，并吸引更多的外商尤其是德国投资商来昆投资，德国工业园应运而生。

规划完善的德国工业园将成为最适合欧美企业投资发展的重要载体，并兴建华东一流的培训中心，为园内及整个大环境输送一流的管理、生产人才。投资企业既可以自行配置土地并设计、建造厂房，也可以租用园内与国际接轨的现代化标准厂房。园内还将建设一座孵化大楼，为中小型企业的发展提供良好的环境。德国工业园管委会已经组建完成，将为园内企业提供优质、快捷的服务。地理位置：

德国工业园地处上海、苏州、昆山之间的黄金三角地带，东距上海43公里，西邻苏州27公里，交通条件十分优越。交通运输：园区南有“沪苏高速”;西有“苏州环城高速”;北有“沪宁铁路、沪宁高速、312国道”;紧靠“苏虹机场路、南北公路、江浦路”。距上海港60公里，吴淞江可直达，距上海虹桥国际机场43公里，距浦东国际机场65公里。已入住企业：昆山凯赛机械密封有限公司（德资）昆山英得杰企业管理咨询有限公司（德资）福博士辊轴（昆山）有限公司（德资）25区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色26昆山市商品房供需状况从2002年，昆山市的房地产业的施工面积迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面积增涨缓慢，而销售面积至2004年却有小幅回落，由此可以看出昆山市的房地产市场有巨大的潜在供应量，而每年200万方左右的成交量却与此形成了巨大的反差，使昆山房地产市面临未来供远远大于求的尴尬，房价下降的可能性很大。27昆山市商品房06.3-06.4供需情况对比根据昆山楼市的统计，从供应来看，3月份中部板块的供应量最大，东部板块的供应量最小，时至4月份南部板块的供应量最大，北部板块的供应量最小；从成交来看，3.4月份均是中部板块的成交量最大。从3、4两月的供需对比来看，昆山市中部板块和北部板块的区域吸纳率较强，西部较弱，南部最弱，东部位于中间位置。28中部板块（四月）在售楼盘咨询四月的中部板块回暖明显。该板块目前在售楼盘的多层和小高层的均价绝大多数集中在3400-4000元/平米之间，酒店式公寓的均在5500-6000元/平米之间，办公楼均价在7000元/平米以上。其中最受关注的是商业办公楼——昆山新天地大厦。开发区29东部板块（四月）在售楼盘咨询相对于中部板块，东部是新开发的居住区，目前在售的楼盘都较新，市场供应量也相对较少，多层住宅的均价在2600元/平米左右。近两年，昆山市新上市的项目出现了社区商业的物业形态，这种现象尤以东部板块明显。30南部板块（四月）在售楼盘咨询目前该板块多层和小高层的均价在2000-3000元/平米之间，别墅项目的在售均价在5000-6000元/平米之间，同时市场上也出现了如耀江·淀湖桃园一类的单价近万元的别墅项目。而商铺的售价一般在4500元/平米，也有财富周庄这类售价近万元的商铺。欧陆风格与海派风格相结合将成为淀山湖镇区的“主基调”，目前新建和在建的市政配套设施大量应用仿欧式的建筑风格。31西部板块（四月）在售楼盘咨询目前该板块有一定量的别墅项目，销售均价在5500-7000元/平米之间，而多层、小高层的单价一般在3000-4000元/平米之间。目前西部体育中心正在建设中，预计未来可以作为提升周边楼盘价值的一大买点。32北部板块（四月）在售楼盘咨询目前该板块的多层和小高层的销售均价在3000-4000元/平米之间，有少量在4000元/平米以上，而别墅单价在5000元/平米左右，也有如花都艺墅这样买到6000元/平米以上相对高价的别墅。33近几年昆山新上市的项目中出现了社区商业这种在昆山市场上还较新的物业类型。据不完全统计，昆山目前的在售楼盘中含有商铺约有35个，再售商铺的套数5500套左右。就在售商铺的分布来看，各个板块中，西部分布最少，据统计，在售商铺只有马鞍山步行街和星海大厦。而从统计的套数来看，商铺总数南部和东部最多，社区商铺东部最多，纯商铺南部最多。目前的供应量来看，同是南部和东部的可售套数最多。

昆山市商业一级市场概况社区商铺：是指位于住宅社区内的商用铺位，主要以经营日常生活用品及相关服务为主，通常以1-3层商业楼、建筑底层或商业用途裙楼的形式。经营一些诸如中小型超市、餐厅、酒吧、便利店、药店、幼儿园等与社区居民休戚相关的商铺。此类商铺具有投资小、风险低、容易出租转让等物点，是中小投资者首选的投资项目。34昆山市写字楼分布概况目前昆山的写字楼分布，主要集中在这几块：市区：注定的优势中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。开发区：规划体量大这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。城南：产业、交通双娇城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。花桥：定位刺激需求花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。2000年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。市区城南开发区花桥镇35昆山市写字楼简要分析写字楼潜伏发展空间除了以上提到的，西部的星海大厦也有写字楼项目。早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。供应与需求随着各地区经济的发展的特殊性，写字楼也应不同的需求而发展。但写字楼的需求速度相对住宅来说，会更慢一些，写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。目前来看，昆山写字楼的发展无疑是快速的。但就目前一些老的写字楼项目来看，较早的写字楼尚未达到理想的入住率，很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出。36区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色37周庄镇旧名贞丰里。据史书记载，北宋元佑年间(公元1086年)，周迪功郎信奉佛教，将庄田200亩(13公顷多)捐赠给全福寺作为庙产，百姓感其恩德，将这片田地命名为“周庄”。但那时的贞丰里只是集镇的雏形，与村落相差无几。1127年，金二十相公跟随宋高宗南渡。迁居于此，人烟才逐渐稠密。元朝中叶。颇有传奇色彩的江南富豪沈万三之父沈佑，由湖州南浔迁徙至周庄东面的东宅村(元末又迁至银子浜附近)，因经商而逐步发迹，使贞丰里出现了繁荣景象，形成了南北市河两岸以富安桥为中心的旧集镇。到了明代，镇廓扩大，向西发展至后港街福洪桥和中市街普庆桥一带，并迁肆于后港街。清代，居民更加稠密，西栅一带渐成列肆，商业中心又从后港街迁至中市街。这时已衍为江南大镇，但仍叫贞丰里。直到康熙初年才正式更名为周庄镇。另有资料，周庄地域春秋时期至汉