房地产市场分析的宏观逻辑

房地产市场分析的宏观逻辑中国的房地产市场似乎一直都是一个比较复杂的市场。对于房地产市场分析所得出的结论，经常会出现谁都说服不了谁的情况，尤其专家们经常互怼，甚至普通老百姓都可以怼专家。因为在过去的二十年里，只要你敢买，你就可能比大多数专家要正确。但实际上，你“跟着”市场走正确，也不一定懂得如何来分析这个市场。今天我纯粹从分析市场的方法论出来来探讨问题，而不执着于得出怎样的结论。其实，任何市场价格的涨跌，最基础的分析理论都是供需原则，只是大家太着迷于影响供需关系的因素，而忘记了这个基本原则，对于房地产市场也是一样。那么该如何分析房地产市场？我认为主要可以从以下几个方面来讨论：一、经济层面。宏观经济层面，也就是我们通常说的GDP和GDP增长率。GDP是一个很综合指标，GDP对房地产的影响显而易见。GDP不行的时候，房地产肯定不行，GDP好的时候，房地产也不一定好。房价涨的最快的20年，也是中国经济发展最好的20年。2019年全国GDP是1998年的11.63倍。当然，实际上经济对房价的影响是一个很复杂的作用，我们需要辅助其他因素来共同判断。但有一个可以肯定是，经济不好，房地产很难好（除非要用房地产刺激经济）。二、城镇化进程。这个因素感觉一直被很多房地产专家忽视，这其实是影响房地产市场走势非常重要一个因素，也是影响最直接和重要的因素——需求，尤其是我们通常所说的刚需。实际上，也只有城市里才有房地产，农村里那不叫房地产。农村人源源不断变成了城镇人口，需要在城镇安居，创造了大量的住房需求。我看到了，国内城镇化率基本上都是一条斜线上去的，增长十分快，每年源源不断向城镇输送人口，也就是创造新的住房需求。这些年究竟增加了多少人？由于数据缺失的问题，从2011年到2019年，城镇人口净增加了17,864万人，接近两亿人。毋庸置疑，房价与城镇化率呈完全正相关。但在此时此刻，我也不得不提醒大家，目前国内的城镇化率已经在减缓了，每年城镇新增人口也在下降。这个也是城镇化发展的规律，达到一定水平（60%），速度就会放缓，城镇化也开始由数量向质量转换。城镇化的放缓，不能说房价立马会跌，但是我们可以去思考一个问题，房价是否依然会像过去一样上涨？三、收入水平。收入水平很重要，它也是影响需求的。当然收入水平其实本身也是一个复杂的因素，它由分配制度决定的。有人可能不以为然，那你想想，在“按劳分配”之前，收入的差距有那么大吗？收入的增加，使得大家有更多的资金来买房子，甚至买更好的房子。从98年以来，全国城镇居民可支配收入由5,425元增加至42,359元，翻了接近十倍。加上杠杆效应，房价上涨10倍其实也不稀奇。无疑，收入与房价是呈正相关的。四、货币与信贷政策。货币和信贷政策对房价的影响十分大，他们对房价的上涨具有放大效应。如果没有加金融杠杆的效应，国内的房价应该与收入水平是紧密挂钩的。这也就是为什么国内很多城市的房价收入比离谱的原因之一。首先说说货币政策。货币政策主要在于央行以什么样的态度（积极还是谨慎）来投放货币，投放了多少货币。这个我们通常用M2这个指标来衡量。国内的M2增速长期在10%以上，发放货币的速度明显高于GDP增速。发了这么多年总要流入市场，房地产就成了一个比较好的“蓄水池”。M2的增长是推动房价上涨的重要因素除了货币政策之外，信贷政策也很重要。是否是扩张性的信贷政策很重要？扩张性的信贷政策意味着商业银行很愿意把钱借出去。有时候，经济不好的时候，即便是央行放了很多基础货币，如果商业银行放贷意愿很弱的话，那么货币政策的效果也会打折扣的。另外信贷政策决定了钱可以贷给谁，比如当前情形下，对房地产的融资多有限制，其实就是不允许把钱多借给了房地产。货币政策决定了基础，信贷政策决定了流向和杠杆率。二者作为金融政策对房地产市场影响最大的因素。五、供应层面。我们发现影响需求层面的因素很多，但是供应层面似乎大家并不是太关注。这是因为，从全国范围来看，供应一向都不是问题。或许在“房改”初期，供应在一定程度上有影响房价的短期走势，但是到今天影响很有限。供应层面，主要影响其实就是住宅建筑量的供应和开发能力。我认为，由于需求的增长强劲，国内在过去一段时间内确实存在供不应求的局面，从而导致住宅价格暴涨。但时至今日，目前全国这么多开发商，开发能力早就不是问题，所以这个问题就可以忽略不计。那么剩下来就是开发量的问题，开发量由住宅用地供应和容积率决定的，一定程度上说，容积率不是问题，供应量也不是问题。当然容积率肯定不能无限制的高。从全国层面上讲，供应层面是没有问题，几乎不存在供应的问题。当然，具体到每个城市，那还是有差别的。像北上广深等一线城市，由于人口的大量聚集，土地资源相对稀缺，供应量很难跟的上，出现局部供不应求，房价上涨。六、产业结构。产业结构这个因素，一般人都很少考虑的。这个因素的影响不是那么显性。但是它可能影响城市发展方向、流入人口的质量、城市的综合发展等等。总体来说，具有附加值高的产业的城市，具有更好的人才吸附能力。由于有很多优秀的产业能够提供众多的高薪水的岗位，也会间接支撑城市房价的上涨，这个因素的体现在深圳尤为明显