不确定周期里 房企的投资与融资策略

不确定周期里房企的投资与融资策略01一个企业最终的奋斗目的是什么？从财务角度讲，一个企业最终的目的就是为资产负债表奋斗的这么一件事，所有行为的最后落脚点都是归到资产负债表。要么是归到资产负债表左边，要么就归到资产负债表右边。资产和负债就像硬币，一体两面而已。资产负债表在会计学界也叫资金平衡表。表的右边为资金来源，左边为资金占用。来源等于占用，左边永远等于右边。财务的战略就是你的钱从哪来，这些钱来了以后把这些钱用到哪去。对一个房企来说，在发展整个过程中，资源永远是不够的。绝大部分房企（包括优秀房企），过去多少年来，每年的经营现金流都是负数。为什么？他们把大量的钱回流了以后就去买地，做投资。总之，口袋不留现金。要说他们有钱也真有钱，他们总是有若干银行额度没有用，所以我们经常在披露上市公司年报时候会在资产负债表有些备注——大家都不去关心——比如有多少银行额度没有用。中国房企总体上都是非常优秀的，除了国有企业早期有少许资本投入外，所有的民企都是从无到有，白手起家。经过30年的高周转，加上国家金融市场配合，老百姓的配合，中国房地产市场上的每一家房企都采取了高周转，实现了原始资本积累的快速增长。中国房地产市场只有短短的30年，和香港发展了100多年的房地产市场相比，就是一个青春期。我认为中国房地产市场的机会很大，我们城镇化没有结束。农村有几亿人要进城，进了城的有相当一部分人没有住上好房子，因此大概5、6亿的人要住好房子，你可以想到这个市场的规模是多么大的。02有媒体曾经问过我，一家房企在什么规模下可以多元化？我认为一个房企年销售规模带来的现金回流是5千亿以上。如果我是这个房企的CEO，一定要拿一部分的钱干别的行业。但，如果企业现金回流没有到5千亿，那就老老实实做房地产。房地产市场的规模非常大，加上现在货币发行量大，现在一年销售5千亿估计就是10年前的500亿吧，从财务角度来说就是这样。我们十年前一个月收入多少钱？没有多少吧，但10年以后呢？可能翻了几倍吧。所以，从投资角度来讲，房地产市场所要做的事情是非常非常多的。我们搞企业的目的，就是为一张资产负债表奋斗！我把国内房企分成三个层级，第一层级是优秀房企，年销售3000亿以上；第二层级是次优秀房企，中型，年销售1000～3000亿元；第三层级是小房企，年销售规模1000亿元以下。有几家优秀房企的资产负债率非常低了。我比较喜欢观察净负债率，他们的净负债率也就30%左右。我在碧桂园的时候，定的净负债率不能超过70%，净负债率控的比较极好。第一层级的优秀房企已经把第二层级、第三层级的房企拉开了相当大的距离。第二层级的房企目前的净负债比较高的。差不多都在100%左右，或者高于100%以上的。这个是比较高的。第三层级的房企就是中小房企，净负债率更高，有的200%，有的300%。在房地产行业上行阶段，负债率高一点没有关系，就需要用融资推动业务发展。但是，房地产行业从2017年开始，是一个高位横盘，利润率是下跌的趋势，差不多每年下跌1%。现在整个市场的毛利率也是25%左右，净利润率很可怜，中小房企净利润率也是7到8%左右，有一些房企的净利润率更糟糕一点。这个就是目前房地产的大体情况。经历了30年的运行，大家都为这张资产负债表奋斗，但结果是不同的，出现了三个结局。国家对房地产政策是持续收紧的，对房地产这个行业是很难放松的，因为国家产业转移或者产业需要调整，我认为对房地产市场持续严控的态势是没有改变的。在这种情况下，房企采取的每一个投资和融资动作，都对自己的资产负债表的影响是非常非常大的。关于投资，是实现战略目标最关键的一个动作。对房企而言，优化资产负债表上的每一个动作都是通过投资完成的。比如我在中海的时候，原来中海地产发展到一定阶段，强调专业化管理，2005年我们从中海地产里面把中国建筑（香港）分拆出来，多了一家上市公司，这个也是通过投资实现的战略选择。另外在投资方面，战略布局的调整也是通过投资项目实现的。中海地产从来就是面向一线城市、二线城市最核心地段买地，这个是它的战略，从来没有变过。碧桂园的战略就是长期在三、四、五线城市深耕。阳光城则是处于他们两家之间的城市进行布局。所有的这些布局，都是通过投资完成的。如今，阳光城有100多个城市做房地产。投资就是看把钱投到哪里去，有些是城市，有些是产业，直接执行战略的要求。战略决定了投资方向，于是才有了投资的动作。有了战略，如果投资动作不配合，战略是空的。从投资来讲，投资动作和结果也会丰富战略内涵，如果原来战略没有想清楚，经过几年投资实战以后修补战略，包括地域投资，产业投资，产城融合的投资，都是靠投资的动作完成。所以，投资对房地产公司的影响是非常非常大。不同的投资策略，不同的投资动作，以及不同的投资计算标准，都决定投资怎么运行，怎么运营。不管怎么投资，最后反应在资产负债表的就是给公司带来了多少新的价值创造，如果没有带来新的价值创造，支撑投资进一步扩张就是靠融资。投资具体动作有很多，比如说阶段性的进取，可以调整全国布局，给某一个项目做投资，也可以做局部性的收缩。过去几年，有一些房地产公司战略是比较摇摆的。我反对房地产市场做了30年就进入下半场的说法。为什么有这个概念？好像30年就是上半场，未来就是下半场？这是不存在的，房地产永远是全场，不存在上下半场。我们理论界、学界经常创造很多概念，这些概念没有什么意义。但是这么一讲，别人还信，以为房地产到了拐点，不是这么一回事。03我发现前十家房企里每家公司有自己的特点，而且特点非常的明显。有几家房企在2015、2016年抓住了这波行情，那时钱多，融资很容易，高负债下做了很多并购，一下子挺近前十了。所以，投资的踩点是非常非常重要的。负责投资的人要对市场敏感度高，对行业更要有长远的自己的方向感。只有这样，就不会出现很多摇摆，就会抵御任何周期的影响。战略一般是看五年、十年、二十年、三十年。中国房地产市场要向30年以后看，而不是明年有什么变化，中间的小波段太正常了，高了、低了很正常。这一次疫情影响，大家可能很期待国家政策有明显放松。我认为不会的。当然，政府也会支持房企度过一些困难，比如到期的土地款延期支付两三个月，这是可能的，但根本性的改变是不可能的。在当下，房企通过什么方式推动下一步的发展？过去我们通过高周转，通过融资来完成，我认为现在仍然如此。我在此强调，房地产公司的融资不仅仅是向银行融资，银行融资只是几十种融资工具中的一种，千万不要想到融资就是银行融资。要排序的话，可从股权融资开始，IPO上市就是股权融资的一种，还有资产证券化融资，公司发债融资，信托融资，基金融资等数十种融资。总结起来，起码有三十多种融资工具。只要房企愿意，总会有一种工具适应你。由此证明，融资市场是非常非常好。资产负债表里的每一个科目拿出来都是可以融资的。投资离不开融资，融资为投资而生才有意义。就像一个硬币的两体，将资产负债表浓缩之后，投资等于融资，融资等于投资，我们所有人就是为这资产负债表中的这两件事而忙着。总而言之，融资是和投资紧紧结合在一起。大家知道，投资的结果就变成了资产。目前的现实是，有资产就可以融资，没有资产就融资不了。不管这个资产表现为应收款、土地、商场、酒店等等，都可以拿来融资的。当我们抓住了这一核心要点，也就知道融资和投资的逻辑关系，也就抓住了投资和融资最为核心的关键。如果你把资产负债表看的