肇庆市场分析

肇庆项目市调沟通会版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。主要调研物业涉及6个区域，包含4个酒店，3个核心商业圈，6个重点商业项目，22个楼盘和地块勘探四会市大旺三水狮山禅桂芦苞大旺：凯悦酒店联邦商务酒店市中心几条商业街贺华购物广场益万家百货大旺市场水岸花城B区御景台花园名仕豪庭天河豪庭狮山：中恒国际酒店中恒海辉城穆天子山庄上林苑西堤国际花园锦绣桃园水晶湾依云小镇丹灶镇东海名都三水：东海蓝湾雅居乐花园时代城花园酒店（商业和写字楼）三水广场四会：锦绣棕榈园海伦堡·新天地翡翠山河盈峰国际时代广场珠江新城芦苞：锦江豪庭地块勘探世联地产佛山分公司客户经理陈经理世联地产佛山分公司策划经理江经理（四会人）佛山市狮山镇某建筑单位老板四会某项目高级策划耿女士敏捷地产四会锦绣棕榈园客户经理徐先生

南海经济开发区管委会投资促进局企业开发规划科副科长陈先生佛山世联芦苞锦江豪庭项目经理梁先生

佛山世联金地九珑璧项目经理黎先生

佛山世联明珠湾项目经理林女士

访谈涉及专业人士、消费者、政府人士等共计27组…………4本次沟通是在资料未完全获取、未分析透彻的情况下的简单初步沟通，主要是为项目前期工作进行一次总结与沟通，并初步找出我们的思考方向及分析角度，如果与贵司有不同的意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目沟通目的：汇报市调主要工作，每天的工作内容及流程提出对于市场的初步、直观的分析与判断提出项目的几大关键点的思考角度进一步沟通项目的目标和需明确的内容项目本体解析市场调研信息项目后续工作方法关于项目的几个思考点区域属性：位于国家级高新区，属于广佛半小时生活圈范围内，交通和规划条件好，必然会加速区域的发展1998省级高新区，享有地市一级的经济管理权限2002迁园大旺，正式挂牌运作2008广东省首批示范性产业转移园2010国家级高新区2004广东省吸收外资重点工业园区2009省重点打造高新区321国道三茂铁路广佛肇轻轨二广高速公路肇庆至广州白云机场快线珠三角外环高速公路50公里45公里30公里地块属性：大旺商住发展区，高容积率，中大规模开发项目项目位于大旺高新区南端，离中心区距离6公里，目前区域成熟度欠缺；地块周边目前基本无生活配套设施；40万的建面在当地属中等偏大规模的项目开发；3.5的容积率，基本为高层项目；物业类型不受限制，需根据市场需求确定。技术指标占地面积113787.45㎡建筑面积398256.08㎡容积率≤

3.5用地性质商住用地规划内容住宅、商业及配套各物业比例也无限制条件中心服务区6公里约10分钟车程项目地块迎宾大道项目地块（170.68亩）地块属性：临近二广高速出口，广佛肇轻轨站和客运站，交通位置优越，但目前公交系统不发达；也无其他资源优势租用厂房广佛肇轻轨迎宾大道绿道村民房绥江高压线区域为租用给轨道公司做施工场地，预计要到2012年年中才能归还。项目属性界定：国家高新区、交通位置优越但无自然资源的中等规模高容积率商住项目区域属性项目属性中等规模本项目总占地113787㎡，建面398256㎡，有商业配套交通位置优越临近二广高速出口、广佛肇轻轨站台和客运站等无优势自然资源昭示性好，但无优势自然资源高容积率容积率3.5产业新城国家级高新区项目本体解析市场调研信息项目后续工作方法关于项目的几个思考点1大旺区域市场分析北江迎宾大道大旺大道广佛肇轻轨北部新区

中心城区临江片区轻轨片区政府推动规划，配套完善政府强势推动，规划起点高，城市配套完善未来新城区将会取代老城区成为城市价值最高的区域生态条件良好，东临龙王庙水库，西靠大南山，风景宜人规划以联排为主，部分多层住宅总规划面积4500亩，首期1000亩交通优势突出位于大旺大道和迎宾大道两条主干交汇处靠近广贺高速大旺互通临近广佛肇轻轨大旺站站台有一定资源，北接雕塑公园，东临北江规划以中高层为主紧邻北江，一线江景尽收将承载商业、居住、休闲、娱乐等重要功能规划以中高层为主，规划面积1220亩大旺高新区：按区域规划可划分为四大居住片区，商业主要集中在中心城区，本项目位于轻轨片区，周边目前还很荒芜2009年典型楼盘销售情况去化速度规划至2015年：总人口约24万常住人口约18万

《肇庆市城市总体规划(2007-2020)》大旺去年年消化量11.36万，各盘年消化量1～2万平方米！未来产业转移，人口增长，为房地产市场带来乐观的市场机会本项目占地170亩2009年2010年2011年2012年2013年2014年天和豪庭占地3.8万，建面11万，1063套名仕豪庭尚城国际骏马项目占地5.3万，建面16.1万占地200亩，建面20多万占地5.5万，建面16.8万占地150亩未来楼盘入市时间市中心项目水岸花城占地90亩恒旺项目占地80+160亩集中入市期未来供应未来供应量也较大、入市时间集中在2011～2012年间，因此竞争风险也将增大公园路政德大街景升南路如意路天成路业态：超市＋小型集中卖场＋集贸市场＋零售定位：区域性商业中心迎宾大道华侨路贺华购物广场益万家超市红蜻蜓香江市场衣服·棚户区商铺密集区桦灝泰花园金凤凰酒店N商业市场：集中在大旺城区，政德大街北部商业生活区域集中，贺华购物广场南北街区初步形成区域性商业地带未来供应商业市场：以较初级的超市为主力的零售型百货和商业街铺为主，均是利用裙楼底商，无独立商业体；酒店数量少，无特殊活动，入住率一般公园路政德大街景升南路如意路天成路迎宾大道华侨路80元/㎡/月40－50元/㎡/月50元/㎡/月100元/㎡/月50－60元/㎡/月内街60元/㎡/月街区政德大街华侨—如意路之间内街景升南路公园路天成路商铺类型大量五金店生活类小商店餐饮、衣服店五金、装修店餐饮、医院N新城商业2商业市场：街铺广布住宅底商，街铺小而密，档次较低，出租率高，租金也较高占地面积物业类型商业形态写字楼翠景苑45亩多层底商——榕园60亩多层底商二层嘉富华庭40亩多层底商二层尚林苑1.2万㎡多层底商二层水岸花城90亩多层、小高临街商业——御景台50亩多层、小高底商二层名仕豪庭200亩多层、小高底商、集中商业独立天和豪庭3.8万㎡小高底商——产品初级，同质化严重但已有综合体项目出现1项目普遍占地小，远未达到大盘标准但已出现向规模化发展的趋势2品质感普遍不高但新开楼盘已经显现优化趋势3市场上仍未出现有影响力的行业领导者4园区背景案例分析市场研判住宅发展阶段：从市场上判断，房地产开发处于初级阶段，尽管产品多元化趋势已经开始显现，但仍缺乏创新型产品一房二房三房四房复式翠景苑嘉富华庭榕园尚林苑名仕豪庭御景台天和豪庭水岸花城空缺空缺户型一房和复式产品存在空缺供给集中在70-90㎡的两房和100-130㎡的三房建筑类型3-5层洋房、高层和低密度物业产品存在空缺供给主要集中在多层、小高层户型3-5层洋房多层小高层高层低密度住宅翠景苑嘉富华庭榕园尚林苑名仕豪庭御景台天和豪庭水岸花城空缺空缺建筑类型客户敏感点机会研判产品类型：【户型】主力户型：70-80平米的两房，90-120平米的三房；一房和复式产品存在空缺；【建筑类型】多层、小高层为主，洋房、高层和低密度产品存在空缺园区背景案例分析市场研判建筑风格及园林：风格不明显，缺乏鲜明的主题，品质感较低；对比也发现好的社区环境市场接受度高，能实现较高溢价御景台花园物业：多层（主力）、小高层（13层）开盘：2007年亮点：园林打造精致、临近大旺公园销售期段总均价：3400元/m²嘉富华庭物业：多层开盘：2007年亮点：无均价：2600元/m²园区背景案例分析市场研判社区配套：大多数局限于临街底层商铺和停车位配套，功能不全；商业教育医疗文化体育设施停车配套御景台建材、休闲中心———全地下停车水岸花城建设中———不确定天和豪庭建设中———不确定名仕豪庭集中商业、底商幼儿园—置地广场、会所、游泳池地面架空层尚林苑银行、建材———地面架空层榕园娱乐城、超市、银行、药店——儿童娱乐场所地面停车嘉富华庭中档餐饮、建材、装饰、经济型酒店幼儿园—儿童娱乐场所首层车库翠景苑中低档餐饮、水店、西式快餐店———地面架空层强中弱商业配套强中弱教育配套客户敏感度客户关注点商业娱乐医院强中弱运动教育车位百货中高档餐饮超市4S店美容美发高档酒店初中高中小学幼儿园大学关注教育配套的客户中，33%的客户子女处于学龄前，45%的客户为婚龄未育青年70%的客户最为关心的配套是大型超市，其次是中高餐饮，33%57%的客户关注教育配套其中，幼儿园教育的需求旺盛48%的客户关注商业配套其中，关注度最高的是大型超市和中高档餐饮所有基础数据来源于市场调查问卷客户敏感点机会研判社区配套：客户最为关心的是教育、商业配套投资客——目前的投资客多来自广州、佛山等地，且与大旺存在一定的工作缘、地缘关系泛公务员——大旺目前的泛公务员人数大概为1600余人，占总人口比约为1.2%，对居住环境要求较高，目前多在区域外置业，有高品质产品可加以引导生意人——城镇个体私营从业人数6220人，经济实力较强，存在一部分改善性换房需求和购买商铺的能力企业客户——70%以上是产业人口（2009年园区总人口约13万人）至目前止，全区已累计引进各类工业企业500多家，其中已投产150多家，包括美国、加拿大、韩国、日本、澳大利亚和香港、台湾等十多个国家和地区以及国内知名企业落户投资客泛公务员生意人企业客户人数高低客户现状客户定位未来趋势数据来源：肇庆统计年鉴、市调访谈客户：原本地居民、工厂中高管理层、泛公务员以及周边投资客是主要购买人群

肇庆宏通置业有限公司隶属平时入住率60%左右，厂房的生意人；最近因为赛车场比赛爆满入住率拥有会议室约1300㎡820㎡/10000元；382㎡/5000元;95/1800元(基本在此基础上有6~7折优惠）

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规划有网球场、篮球场，大型休闲中心康乐雨花西餐厅餐饮套房635元/天（景观/65㎡）595元/天（暗室/65㎡）标单395元/天（35㎡）*折后价房价酒店建筑面积3.36万方。酒店共15层，地下一层，2010年2月落成，目前开通4~9层，共120套房规模星级酒店（准五星级）标准肇庆市大旺高新区迎宾大道东侧地址商务酒店——凯悦酒店酒店物业1中国石油天然气管道局独资隶属平时入住率80%左右，厂房的生意人；最近因为赛车场爆满入住率无

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无康乐无餐饮标间208元/天豪单188元/天房价利用住宅一二层，共50间客房规模商务酒店标准高新区龙王庙大道嘉富华庭D栋二楼地址商务酒店——联邦商务酒店酒店物业2单体商业——贺华购物广场商业物业1物业地址肇庆大旺政德大街与知情路交汇处香江豪苑开发商佛山商业连锁有限公司总体布局属于香江豪苑底商，共地上两层，总体量约6000㎡，首层南、北、西三面设临街铺。首层设有临街铺和内部各独立柜台；二层设有超市，内部设有柜台。近入口口处二层打空，算作中庭；步梯、电梯各1部，并排设置，总共1个出入口，主通道2.4m宽。次通道1.5m宽，首层高5.4m，二层高3.3m配套内部服务台（包括寄存处）、电梯、步梯各1部、停车场、广场休闲桌椅外部香江市场、建设银行、公交车站、零食铺、书摊商业类别零售型百货+超市出租率内铺有两间空置，外埔唯有面向香江市场的，南面临街铺空2间租售形式内铺只租不售，街铺可租可售商铺面积进深约6米，开间4-16米不等单体商业——贺华购物广场商业物业1车位情况商场西北两面有约8m宽的场地供停车和休闲进驻品牌特步、361度、和平大药房、劲霸男装、啄木鸟、稻草人、老爷车业态分布

首层街铺：中域电讯、婴幼儿用品、德亿堡餐饮、特步服装、凉茶、书摊、珠宝；首层内铺：电讯、男装区、女装区、童装区、鞋帽、包箱、时尚区、服务台等；二层超市：鱼类鲜肉、果蔬、粮油调味品区、面包、熟食、五谷杂粮、冷冻食品、散装区、食品区、茶庄、黄金玉器、家电、化妆品、清洁用品、床上用品、厨具家杂、精品、文体用品等；二层铺位：药店。点评1.项目与香江市场在人气上相互促进，成为片区最为繁华的区域2.作为片区单体面积最大、人流最旺的核心商场、其经营业态过于单一，商品整体档次低端，仅能满足片区居民基本生活需要3.门口基本没有景观的设置，商场虽是2008年开始经营，但商场结构简单、装修较为低端4.虽然人气上与香江广场形成互补，但香江广场较为脏乱的形象也为项目带来一定形象上的负面影响5.在家具家电、数码产品等用品上选择面太窄，无法满足当地居民的需求6.较小的体量、单一的业态、配套的不足致其不足以称之为购物广场，随着当地居民的需求层次的不断提升，项目终究会被取代单体商业——益万家百货商业物业2物业地址肇庆大旺政德大街政德花园底商总体布局政德花园底商，地上首层，总面积约1600㎡；出口和入口分别位于两个临街面，主通道2m宽，此通道1.5m宽；两面临街面没有街铺。配套内部南面约8m进深场地、服务台、投币寄存处、通风设施、药店、手机铺外部香江市场、建设银行、公交车站商业类别超市出租率满铺经营租售形式只租不售，统一经营商铺面积入口处柜台：益万家通讯、茶茗、烟酒、益万家药房中间货架：水果、日杂、精品、文体用品、粮油、床上用品等东面最深处：男装、女装、儿童装、鞋帽、皮具、箱包等点评1本超市规模仅次于贺华商场内超市，是大旺第二大现代购物场所，与贺华购物广场形成商圈核心2.业态齐全，基本上涵盖了所有日常生活用品，服饰、鞋帽、箱包等耐用品档次适中，迎合了当地居民的需求层次；3在人流量与贺华商场的较大差距，反映出其面临较大的来自贺华购物广场的竞争压力。随着商圈升级，其首位度将进一步下降。单体商业——大旺市场商业物业3物业地址肇庆大旺政德大街以北旧城区总体布局地上两层，一层农贸市场面积约5000㎡，二层富佳百货面积约1400㎡；主通道宽约2m，次通道约1.2m商业类别农贸市场+超市出租率满铺经营租售形式只租或者承包不售商铺面积首层农贸市场：水果、蔬菜、日杂、肉类、水产类、副食品干货、五金、烟酒、批发部等；二层超市：小家电、日杂用品、化妆品、音箱、玩具、精品、服饰、珠宝等。点评1.建成于大旺开发以前的村落时期，过道不足1.5m，层高偏小、规划混乱、卫生条件差，是个典型的旧式落后农贸市场；2.超市内珠宝行的业态与外面脏乱的形象显得张冠李戴；日常生活用品尤其是食品类消费属于惯性消费，对目的地的交通便利性、易达性敏感度非常高，因此农贸市场经营状况一度良好，部分业态超过香江市场；3.该市场与香江市场距离不足300m，后者购物环境相对好，但后者的出现并没有对其经营带来多大冲击，显示出大旺本地居民对购物环境的要求意识比较淡薄；4.由于其所处地段100m范围内都是住宅，包含部分社区，因此该市场的经营将长期保持稳定。地址肇庆大旺政德大街香江豪苑底商开发商肇庆市香江豪苑房地产有限公司总体布局属于香江豪苑底商，地上1层，总体量约15000㎡，目前投入使用约9000㎡；分为南面临街铺5间、北面临街铺位12间、内铺12间、内街铺45间内部档位，2个大门，2条开放式内街，共4个出入口。出租率90%开业时间2008年初租售形式内铺只租或承包不售，临街铺可租可售商铺面积临铺进深约6m，开间5-10m不等；内街铺：进深约4m，开间3-5m不等业态分布临街铺：日杂批发部、粮油店、厨具百货、诊所、水果连锁超市、烟酒专卖店、副食品批发部、副食品干货批发市场、日杂百货店。内铺：日杂百货、五金、副食品干货、熟食等。内街铺：蔬菜、日杂、水果、副食品干货等。点评无论总体量还是已投入使用体量都是大旺最大的农贸市场。有停车位，保安管理，对于农贸市场是比较现代的管理方式。相对旧城区的大旺市场，其最大的优势是位于开发区，人气旺盛，临街铺经营效果更好，但是内部档位尤其是肉类和果蔬类档位，经营状况不如大旺市场，主要是因为此类消费习惯性非常强，消费者通常就近消费，对地段的便利性与可达行非常敏感。所处地段属于大旺新拓开发区，与贺华商场相得益彰，二者成为大旺目前的商业核心，但也正因如此，租金水平高。附近有政德花园等小区，人气上更具便利性。商业物业4香江市场——依靠高新区成长起来的新商业代表

项目大旺政德大街总体以华侨路——迎宾大道间为主，政德大街北侧临街商铺众多，南侧很少，两侧商铺约80间。商铺租金西段低东段高，东段：60-80元/㎡/月，西段：50-60元/㎡/月。商铺业态主干道临街约25家铺面，17个店，其中10家五金店，餐饮2家店，医院、、婴幼儿用品、衣服、孕妇保健、陶瓷店各一家。商铺无闲置，有转租。商铺面积政德街西段进深6-10m，开间4-10m，以面积为30-40㎡的铺位居多；政德街东段进深10-20m，开间5-10m，以面积为60-80㎡的铺位居多，层高约5米其中1家医疗诊所和1家科技公司，面积约300㎡；部分商户三个铺面。商铺业态整体分布情况业态五金、建材、家具、陶瓷医院餐饮其它比例59%5.8%11.7%23.5%点评政德大街是大旺的主干道之一，双向6车道，贯穿旧城区和开发区，交通很便利，临街主要业态是五金机电与建材也是理所当然。商铺以五金、橡胶、机电、铝材为主。由于贺华商场和益万家百货的使用该街道租金大幅上涨。从业态上看，西侧主要是五金、发廊、日杂、烟酒行等，东侧则基本形成了以五金机电和建材为特色的一条街；总体而言，西侧大旺旧城区是生活，东侧开发区是五金建材特色区除去四家旅馆，悦凯酒店，目前金凤凰酒店在政德街南侧在建，未来会进一步提升消费档次。据统计市调数据得，政德大街商业总体量为4200㎡。临街商业5政德大街商业集中，是最繁荣的商业街道，但其双向车道和多五金店不适合做为商业步行街临街商业6项目大旺景升南街，华侨路，如意路，公园路，天成路，相关内街总体东西分别以迎宾大道和华侨路为界线，北侧为景升南街商铺后门，南侧到香江市场，共市调74间商铺。商铺空置相关街道两侧，除过家住外，生意店铺全部在使用中，部分店铺有转租。商铺面积整体进深6—15m，开间5-6m，部分打通两到三个相邻卡位的商。商铺业态整体分布情况业态家纺、服饰五金、机电、材料家具、灯饰文体用品餐饮、商店其他数量1915761710比例26%20%9%8%23%14%点评这些街道在等级上属于大旺的2级街道，不过其与高新区主干道迎宾大道相交汇、东靠高新区政府、使其成为大旺人气新城发展街道。业态丰富，以材料(塑胶、陶瓷、建材等)、五金机电、服饰、家电、家纺、餐饮/小食店居多，但是业态上并没有形成特色，呈现多样化特征，从中也可以看出其地段的优越性。所处地段还不够成熟，但租金以达50元//㎡/月，空铺少，可见居民看好大旺的发展前景。各类商铺基本涵盖了消费者需求的方方面面，丰富了区域的商业功能，满足具名最基本层面的日常消费需求。据统计市调数据，该街道商铺体量约5000㎡。受到大旺高新区发展的带动，商铺遍布贺华商场为核心的周边街道御景台花园：依托外立面和优质园林，成功吸引大旺中高端人群，实现大旺在售楼盘最高单价位置高新区大旺公园广场对面（天城路）开发商肇庆市弘基地产开发有限公司规模占地面积50亩，总套数600多套产品形式多层/小高层；三期中最高13层，毛坯户型配比一房：面积40㎡左右；二房：面积70-90㎡；三房：面积约130㎡，各户型占比平均底商一层，层高5m，经营业态包括建材店、餐饮、家装、桑拿中心等；租金约20—30￥/㎡，卖价13800￥/间，铺位尚余8间；二层层高4米，写字楼租售客户本地：外地=5:5，公务员、生意人、中高管各占1/3，其中本地客户以公务员、生意人为主，外地客户以广州、东莞、佛山投资和高新区中高管人员为主.自主刚需为主，投资客户小于三成销售状况07年9月开盘，一期为多层，二期为小高层，三期小高层，3期2010年5月开盘，共推出500多套，南北、东西朝向都有，售价4700—5000￥/㎡。80%卖出，新调控政策后销售速度减缓，预计年底能售完。园区升级后，有投资客增多迹象。卖点优质园林，送空中花园，送阁楼配套沿街商铺住宅物业1水岸花城B区：毗邻大旺公园的水系，远离工厂，环境条件优越，楼间距较宽位置高新区大旺公园东边（天城路）开发商肇庆市高新区万都房地产开发有限公司规模建筑面积：35934.77㎡产品形式高层，15层，毛坯户型配比二房：面积77-88㎡，AB栋共120套三房：面积103-122㎡，153㎡入户花园房，C1C2栋共150套底商两层24间天城路一侧沿街铺位，一层15000￥/间，二层8000￥/间，售卖情况一般客户多为已有大旺户口的工业园工作人群，少许本地公务员，少许广州、佛山投资客销售状况价格在4200-4500￥

/㎡，统计销控表已售出约40%卖点紧邻大旺公园，无工厂，环境优美配套单独2层商业街，待推；儿童乐园；51米超宽楼距在建售楼处住宅物业2名仕豪庭：新城区首个在售项目，综合社区，配套齐全，包括五星级酒店、会所、商业等位置肇庆市大旺高新区迎宾大道东侧开发商肇庆宏通置业有限公司规模占地面积200亩，建筑面积20多万，容积率，一期296户产品形式多层/小高层16f，一期8栋多层240套，1栋9f的小高层72套多层一梯两户、小高层一梯四户户型配比二居：面积87-90平米三居：面积102-123平米顶层复式：面积132-220平米底商规模，面积，开间，进深，层高4.8m，经营业态客户外地到本地工业园工作人居多，由于户口问题买房条件受政策影响较大，需满一年以上或者社保办理一年以上者可办按揭销售状况08年开盘，09年7、8月卖完，月销售20-30套，目前已经售罄（推迟交房近一年时间引起业主不满）卖点规模大、有较好的远景规划配套沿街商铺、准五星级酒店（凯悦酒店）、会所、置地广场（未建）、幼儿园（未建）住宅物业3天和豪庭：大旺首个开售的全小高层项目，地处新老城交界处，毗邻中小学、车站等位置高新区迎宾大道转建设一路规模占地面积3.8万㎡，建筑面积12万㎡，容积率3.0，总公800多套产品形式9栋小高层，共18层，近40米高户型配比二居：面积88-96㎡，128套，占比17%三居：面积89-126㎡，608套，占比81%四居：面积146㎡，16套，占比2%底商建设路及南北两条规划路全为街铺，一层.80-120㎡客户未取得预售许可证，目前开始内部发售，处于客户积累初始期销售状况工程进度到了8层；均价4000￥/㎡，高层能卖到5000￥/㎡，预计元旦开盘卖点周边的教育资源，配套齐全，低密度楼盘间距，高绿化，整层封闭做1：0.7停车位配套沿街商铺，中高端园林，南北通透住宅物业42狮山市场区域分析狮山镇于2005年1月10日正式成立，由原狮山街道、官窑镇、松岗镇、小塘镇合并而成。面积256.09平方公里，是全区面积最大的镇。※镇中心板块：特征：主要发展城市型住宅和酒店、商业等城市配套；代表项目：水晶湾※小塘板块：特征：为城市老城区，也是未来城市居住的发展区；代表项目：上林苑※南国桃园板块：特征：为发展旅游休闲的度假区，主要以偏高端的住宅项目和休闲度假旅游酒店为主，如洲际酒店等；代表项目：丹枫白露市场概况南国桃园板块镇中心板块小塘板块狮山园区按发展集聚和功能主要分六个园区，住宅主要分为三个板块狮山镇历年商品房成交情况年份已售总建筑面积（m2）成交楼房均价（元/m2）2006年461447.8234912007年502489.8340512008年249052.574886去化情况狮山镇房地产业发展规划时间2006年2010年2020年住宅用房约135万平方米约430万平方米约1345万平方米商旅\办公用房5万平方米10万平方米35万平方米30～50万人口规模的中心城镇，南海新的城市副中心商品房销售建筑面积逐渐上升，均价不断提高，市场交易空间增大分类客户特征关注点目前居住特点及购房目的中高级泛公务员多为外来狮山5-10年，少量本土人士，向往高品位的生活，希望改变自己的传统居住方式，行事低调，不张扬；地段、品质、配套设施、物管多已购置洋房产品//自住，改善住房条件普通泛公务员/职工为了房、车而奋斗，向往新的生活方式，喜欢聚集；价格、交通、配套、品牌狮山区域内洋房（湖景湾等）工业园内企业主多为外来狮山5-10年，少量本土村民财富积累成功，对身份认同感需求极强环境、配套、品质、保值增值性自建别墅或已购置其他别墅，拥有多套物业，多居住在禅桂区域//改善居住条件，增加固定资产购房工厂中高级管理及技术人人员由于关注工作的持续和稳定性，购房更为看中环境、价格承受能力有限环境、价格、配套、物管工厂特殊宿舍或洋房//自住，改善居住条件小个体工商户关心财富与机遇，购房主要考虑生活和事业便利性，看中配套、居住舒适环境、物管、保值增值性、教育租房或已购置商品房//改善居住条件工业园外资或合资企业主多为外籍人士，基本不再本地购置物业，多为租赁高端物业（约占工业园40%）配套，环境，形象品质在南国桃园、广州或禅桂租赁高端物业客户分析总体客户关注环境和配套设施,洋房仍有较大需求，别墅型物业有潜在的市场狮山房地产市场分析结论洋房均价5000－6000元∕平方米，广佛都市圈的价格洼地中低端洋房仍有较大市场，户型更具多样化依托优势资源，高端别墅市场进一步扩展刚性需求主导市场，交通改善，禅桂、罗村等周边镇区置业客户增多品牌发展商进驻，品质大盘出现，催生了区域房地产市场的成熟度，同时竞争也日益激烈星级酒店——中恒国际酒店酒店物业1位置南海区狮山镇桂丹路99号标准星级酒店（准五星级）规模楼高9层，共有客房总数62间房价高级客房：738元（30~33㎡/44间）豪华客房：838元（55㎡/6间）女式客房：918元（58㎡/2间）标准套房：1048元（76㎡/6间）高级套房：1338元（98㎡/2间）

豪华套房：1598元（98㎡/2间）

餐饮和汉亚洲餐厅（一层）康乐中恒会商务俱乐部（一~三层）、中恒健康中心（五~六层）、棋牌室（九~十层）会议无正规会议室隶属中南恒展集团（中恒海晖城物业配套性质）入住率平日超过80%，重大展会期间爆满配套佛山一环中恒会商务俱乐部、中恒健康中心、棋牌室享受中恒海晖城游泳池中恒海晖城：位于佛山一环一个入口处，受到挤压效应影响，吸引众多城区客户置业位置南海区狮山镇桂丹路99号开发商中南恒展集团规模建筑面积：35万㎡；建筑面积：100万㎡产品形式高层，小高层户型配比首期约300套货量,80-150平二期首推50-90平小户型,

80-130平户型在售89.78m2两房两厅,118.56~133.77m2三房两厅客户以狮山本地客户为主，狮山本地企业主、公务员及周边镇区客户，受到挤压效应影响，吸引众多城区客户置业，禅桂客户销售状况在售二期香缇湾29栋87-92㎡，22、23栋117-135㎡，带精装修，售价为6500-7000元/㎡卖点百万平米水岸花城，近20000平方米的中央湖泊，近2公里的湖畔水岸线，超过45％的绿化率。配套项目周边具备教育资源的支持，距离现时的狮山镇区中心城区10分钟的车程，中心镇区基本配备购物、休闲、娱乐、医疗、教育等市政配套设施。为业主配套的中恒国际酒店在建住宅物业1二期,香缇湾

楼王一期穆天子山庄：2008年前狮山唯一别墅大盘,以自然景观和区位条件作为项目优势位置南海区狮山大道83号(佛山一环科技西路出口)开发商佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司规模占地面积66万m2，建筑面积90万m2产品形式别墅、洋房户型配比生态叠加别墅，洋房复式，CLASS复式四房二厅，平层120~160㎡，复式240~260㎡客户禅桂高端客户，狮山个体老板、公务员、个别教授销售状况别墅售罄，目前销售洋房6000元/平方米卖点依山而建，区内包括13万平方米自然水库和3万平方米人工湖配套狮山惟一的680亩城市郊野公园，成为狮山的天然绿洲和氧吧。教育配套方面：石门中学狮山分校、石门实验中学、石门实验小学、狮山中心小学、狮城中学、狮山大学城住宅物业2上林苑：位于小塘行政中心附近，以较为优惠的价格和品质取胜位置南海狮山镇三环东路9号开发商丝宝地产（华南）

规模总用地约15万㎡，总建筑面积达55万㎡产品形式一期11座16-18层的高层住宅户型配比71㎡两房89㎡紧凑小三房128㎡三房带入户花园底商一期规划有500米长的商业街，暂未发售客户以小塘本地客户为主，兼有部分收到城区高房价挤压的刚需销售状况在售70-95㎡洋房单位，售价为4500-5400元/平方米，70~170㎡阔景楼王现在接受诚意登记卖点建筑集合世界的风情，位于小塘行政中心附近，以较为优惠的价格和品质取胜配套20000㎡花田、1000㎡无边际泳池、3500㎡会所，500m长商业街邻近小塘行政商业中心，100米处有小塘农信社，500米处有小塘医院，800米处有小塘车站和中恒酒店住宅物业3西堤国际花园：90㎡左右的三房两厅两卫送入户花园户型收到亲睐，得房率高位置南海狮山镇小塘三环东路8号开发商佛山市弘昇房地产有限公司

规模用地面积约120亩，总建筑面积近20万㎡

产品形式61栋的多层和小高层户型配比两房72㎡紧凑三房82~92㎡舒适三房118~136㎡底商临街为骑楼底商、外街6m层高，内街3m层高，商铺11000元/㎡,一期商铺已经售完客户以小塘本地客户为主，兼有部分收到城区高房价挤压的刚需销售状况11月推出三期60~140㎡，价格待定卖点房间得房率高，价格较为实惠，吸引了不少实在的刚需置业配套20000多平方米的生活服务设施，包括商业、娱乐休闲、运动、幼儿园（已经建成）等配套设施周边有小塘中学、小塘中心小学、公交车站、小塘公园、小塘医院以及政府机构等住宅物业4锦绣桃园：松岗新城中心腹地，借助未来规划之利，吸引部分投资客进入位置南海狮山松岗商业大道39号开发商佛山市南海海逸房地产开发有限公司

规模占地面积近10万㎡，总建筑面积近30万㎡

产品形式6栋13-15层电梯洋房，户型上采用全板楼的建筑形式户型配比110平米左右三房130~140平米左右四房客户松岗城区居民，部分禅桂、广州投资客销售状况目前在售最后一期9栋110~138㎡三房单位，168㎡四房单位，价格5700元/㎡

卖点1.6万平方米的松岗中心商城购物之便，6800平方米空中花园，松岗中心城区、地铁线路、等完善齐备的生活、娱乐、商业配套设施的规划配套坐享1.5万平方米的松岗中心商城和多个购物城，500㎡游泳池住宅物业59栋在售东海名都：丹灶镇最大的商业+住宅项目，采取下层专业市场，上层别墅的建筑形式，受到追捧位置南海丹灶镇金沙联沙沙边市场侧开发商佛山市东海名都房地产有限公司

规模东海名都占地3万多㎡，总建约7万多㎡产品形式别墅、2栋多层情景洋房及9栋18层景观洋房组成户型配比49㎡一房一厅约89㎡小三房型底商采取下层专业市场，上层别墅的建筑形式，受到追捧。目前商铺及上层别墅已经已经全部售罄客户丹灶镇居民，投资客销售状况别墅已经售罄，目前在售高层的公寓和住宅，均价3500元/㎡卖点位于丹灶镇中心附近，享受东海广场的配套资源配套16000㎡东南亚风情园林、篮球场及社区泳池、商业配套住宅物业63三水市场区域分析御江南丽日天鹅湖山水庄园恒达花园林海尚都丽日坚美森林湖绿湖爱伦堡东海蓝湾锦盈嘉园时代城汇银·奥林匹克花园雅居乐海畔名苑山水一品高尔夫花园三水房地产市场格局：五大板块——中心区板块、沙头板块、云东海板块、江南板块及河口板块。※中心区板块：特征：城市价值最受客户认可区域代表项目：东海蓝湾、恒达花园※沙头板块：特征：发展仅次于中心区的居住板块代表项目：三水雅居乐，奥林匹克花园﹑海畔名苑※云东海板块：特征：资源生态板块，多为高端别墅大盘代表项目：丽日天鹅湖、山水庄园、绿湖爱伦堡、丽日坚美森林湖※江南板块：特征：新兴居住区，拥有江景及原生态植被代表项目：御江南※河口板块：特征：新兴居住区，区域价值较弱，中低端项目为主代表项目：时代城，锦盈嘉园中心区板块沙头板块河口板块城南板块云东海板块中心区板块：东海蓝湾——凭借优越的市政配套及高附加值的产品，实现高价高速一期二期项目名称东海蓝湾项目规模占地97392.6㎡，建面25万㎡，其中三期共8座小高层，建面约4.6万㎡容积率2.0绿化率43％产品类型小高层及高层住宅42栋，其中两栋11层，其余为16层户型133㎡拼合三房58套，拼合173㎡四房28套，顶层复式287㎡2套、294㎡2套建筑风格欧陆建筑风格价格均价7500元/㎡项目配套附近有三水华侨中学、西南镇第八小学、第十小学、第六中学，三水区法院、左岸公园等配套；拥有西南涌近700米的沿江水景，两侧河边各有约90米的沿江绿化带产品卖点三水标杆的洋房项目，两梯两户，拥有市政公园，优质教育资源等配套，西南涌江景东海蓝湾凭借左岸滨江公园这样优越的市政配套，以及带入户花园、错层阳台、N+1设计、超大空中花园、三水首创双开门电梯等丰富、独特的产品卖点，成为三水洋房的价格标杆，实现快速走货。开发商一期将品质做足，市场口碑较好！三期沙头板块：雅居乐花园——受限区域价值，实现价格较低，成功通过建立自身的差异化竞争优势快速走货受限于区域价值，三水雅居乐实现价格较中心区项目价格低800-1000元/㎡,但凭借发展商品牌，市政配套的右岸滨江公园，大规模社区等多元化价值的打造，实现了快速走货。项目名称山水雅居乐花园项目规模总占地面积约400亩，总建筑面积约49万平方米，预计总共3000户容积率1.8绿化率40％产品类型联体别墅（TOWNHOUSE）、独立别墅、小高层洋房和高层洋房户型别墅170套，面积从139平方米到332平方米，以南北朝向为主，赠送私家花园；电梯洋房有11层、28层、30层三种，面积从48平方米到257平方米，分别有一房、两房、三房、四房、五房、复式、错层。价格均价6000元/㎡项目配套商业城肉菜市场、超市、银行、金太阳酒店、西南二中、实验小学、半江幼儿园等产品卖点95㎡2+1小三房，带装修，实用性较强，拥有市政公园，靠近三水准五星级酒店云东海板块：区域价值被充分认可，以低密度资源大盘为代表，客户辐射面较广，均实现了高价格云东海板块各资源大盘洋房产品虽然大多为别墅的附属及搭配产品，但凭借云东海板块的规划前景，还有其得天独厚的生态资源优势及大盘效应，跳出了三水城区的价值体系，客户辐射面较广，并普遍实现了高价格。项目产品类别套数（套）面积区间（㎡）单价区间（元／㎡）总价区间丽日天鹅湖独栋40266-4142.5-3万650-1200万联排\双拼124199-2521-1.8万200-450万山水庄园独栋60350-4502--2.5万700-1200万绿湖爱伦堡双拼602801-1.5万280-420万洋房110170-2026000-6500100-140万丽日坚美森林湖联排\双拼32280-4101-1.2万280-500万洋房370130-1705500-650070-100万复式20200-2306000-7000120-160万林海尚都洋房704120-1655000-600060-100万丽日天鹅湖绿湖爱伦堡城南板块：御江南——凭借超大规模社区及优质的资源环境，结合推货节奏的安排，实现高价高速别墅组团“香樟绿韵”洋房组团“凤鸣花涧”虽然区域价值未被充分认可，但逾4000亩的超大社区规模，丰富的内部生态资源，优质的外部环境等优势足以使御江南成为三水乃至大佛山地区极具竞争力的项目。前期，各类别墅产品的超低价入市，并实现高速消化，使御江南迅速成为市场热点，同时为洋房的推出做好了市场铺垫。实际上，洋房也顺理成章的实现了高价高速。项目名称御江南项目规模占地面积45万平方米，总建筑面积约30万平方米，总共126户容积率0.58绿化率43.8％产品类型别墅﹑洋房户型160～980平米独栋﹑双拼﹑联排别墅；120～200平米的3\4房、复式洋房价格联排均价6000－8000元/㎡；独栋20000－30000元/㎡；洋房5000－6000元/㎡项目配套四大主题公园（金泉湾公园、御景峰公园、湖心公园、体育主题公园）；占地9000多平方米的商业小镇金泉广场；铂金五星级酒店（高富豪廷国际酒店）产品卖点丰富的内部生态资源大规模社区河口板块：新兴居住区，厂区林立，配套匮乏，区域价值最弱，实现价格也最低，以中小户型为主河口板块区域价值较弱，产品定位为中小户型为主，价格实现也较低，主要承接无法接受中心区高楼价的中低端客户，多为首次置业。项目名称时代城项目规模总占地面积约50万平米，总建筑面积约120万平方米，居住人口约5万人容积率2.4绿化率38％产品类型公寓﹑高层洋房户型45㎡公寓，111㎡洋房价格公寓6100-6300元/㎡均价带1500装修；洋房均价5700元/㎡建筑风格现代东南亚风情项目配套规划配套包括运动主题公园、9万㎡大型商业产品卖点大规模，中小户型，总价低当前三水房地产市场——两大价值体系城市价值体系：以中心区为价值高峰，向周边区域（沙头板块、河口板块）递减资源价值体系：云东海、城南板块凭借生态资源及大盘优势，跳出了城市价值体系，实现高价值；市场表现：中心区板块项目（恒达花园、东海蓝湾）实现价格为三水洋房市场最高，达到6500-7500元/㎡

同类产品，沙头板块、河口板块项目（雅居乐、汇银奥园、时代城等）比新中心区板块项目实现价格低800-1500元/㎡。市场表现：御江南、绿湖爱伦堡、丽日坚美森林湖等资源大盘洋房均实现高价——按照客户的置业目的及层次划分为五类投资客户资源占有型客户享受型客户升级型客户过渡型客户过渡型客户：首次置业，以企事业单位人员、公务员为主,关注性价比﹑交通条件典型客户语录：陆先生：个体户，23岁左右客户语录：“户型希望是90-100平米精品户型，最好是n+1，2房可改3房”罗小姐：工薪阶层，30岁左右客户语录：“现在买房子最优先考虑价钱，现在市中心的房子太贵了，目前以我们这样的工薪家庭根本买不起。”升级型客户：改善居住，以企事业单位人员、公务员为主，关注楼盘品牌及形象/产品舒适度/资源价值典型客户语录曾先生：私企业主，已购买恒达花园，40岁左右客户语录：“楼盘要够高档，户型最紧要是舒适，140平米以上才适合，如有合适都会购买。”陆先生：个体户，已购买恒达花园，28岁左右客户语录：“楼盘品牌及形象很重要，直接影响人购买；户型要求要有别墅式的感觉。”刘小姐：工薪阶层，老公是高级公务员，已购买恒达花园，30岁左右享受型客户：私企业主、高级公务员及企事业单位高管为主，三水本地为主，其次为南海及禅城的客户，关注环境/身份地位感/楼盘品牌及形象/物管服务典型客户语录黄先生：高级公务员，御江南业主，36岁客户语录：“周边环境比较好，生活要便利，房子大小倒不一定，其实有150-200平米的就够了，因为我们平时也就两个人住，小区内最好不要有出租房。”杨先生：私企业主，现住千叶花园，御江南业主，44岁客户语录：“我这里住的人也都是一些老板什么的。朋友们来我家里的时候，也觉得这里不错。”胡先生：狮山工业园，500强企业部门经理，35岁左右客户语录：“自然资源比较好，住宅档次要高，邻居和自己一样，素质比较高，面积在200方左右，物业管理一定要好，要有安全感。”资源占有型客户：经济实力极强，私企业主，南海、顺德及禅城客户为主，关注资源/身份地位感/品质/物管服务典型客户语录刘先生：私企业主，46岁左右客户语录：“我的那套房子正对很大的湖面，感觉非常不错。我刚去看房的时候，一进来就被这湖景迷住，就下定决心买了。”胡先生：私企业主，42岁左右客户语录：“就是喜欢别墅的独门独户，感觉生活不会受别人影响，但是感觉现在很多别墅。”陆先生：企业高管，48岁左右客户语录：“卫生间要多一点，客厅要够大，够开敞。我喜欢这种进家门先经过自家花园的感觉，很舒服。”冯先生：公务员，40岁左右客户语录：“物业管理肯定很重要，这毕竟反映了这小区的档次啊！”投资型客户：经济实力较强，以禅桂、佛山、广州的为主，关注交通/区域升值潜力/资源三水的购房主力客户是本地公务员、事业单位人员，占购房群体的比例达50％，每个公务员至少拥有2套物业，部分公务员购房目的为投资；外地投资者的比例达30％，以禅桂、佛山、广州的为主，也有少数楼盘的肇庆投资客户多，如御江南的别墅投资客户中70％左右都是来自于肇庆金利，他们多是五金加工厂老板，资金实力强，购买御江南的原因有楼盘品质﹑交通方便﹑强势营销等；投资客主要关心的是交通交通条件是否便利，区域的发展潜力，另外，具有稀缺资源的别墅也受到欢迎，很多私营业主投资房产是为了保值增值。——佛山世联明珠湾项目经理林史玲09年11月29日，锦江豪庭开盘推出121套65～120㎡一线江景电梯洋房，开盘均价约为3180元/㎡，当天即销售90%，开盘后一周即售完。该项目的投资客户占到60％以上，主要是周边规划有奥特莱斯世界品牌折扣店，客户信心足，并且项目本身享有一定的江景资源及便利的交通条件，吸引了不少外区的客户购买；只要区域的前景看好，投资客户还是很多的，特别是南海﹑禅桂的客户，很有投资的想法，虽然现在国家宏观调控，但是对客户的信心影响并不是太大。——佛山世联锦江豪庭项目经理三水房地产市场客户总结客户类型置业次数职业来源区域关注点过渡型客户首次置业以企事业单位人员、公务员为主，部分为个体生意人和私企业主西南城区及周边镇区为主体，部分外区的三缘客户性价比/低总价/依赖城市交通/近工作地升级型客户二次置业，改善居住型与过渡型客户相仿，以企事业单位人员、公务员为主，部份为个体生意人和私企业主与过渡型客户一致，西南城区及周边镇区为主体，部分外区的三缘客户身份地位感/楼盘品牌及形象/产品舒适度/资源价值享受型客户两次或以上的置业经历私企业主、高级公务员及企事业单位高管为主，部分个体生意人三水本地为主，其次为南海及禅城的客户，少部分顺德和广州的客户环境/身份地位感/楼盘品牌及形象/物管服务资源占有型客户多次置业经历私企业主为主，部分为企事业单位高管及高级公务员南海、顺德及禅城客户为主，少部分为广州客户资源/身份地位感/品质/物管服务/风水投资型客户多次置业经历各种职业都有禅桂、佛山、广州的为主交通/区域升值潜力/资源三水房地产市场小结依托城市价值或者资源价值体系，成为广佛地区新兴的房地产投资板块刚性需求主导市场，投资客户主要来自禅桂﹑南海﹑广州洋房产品集中在以中心城为核心的三水南部、西南部区域别墅供应主要集中在云东海片区，依托资源，同质化产品竞争较为明显位置四会市政府后侧开发商广州敏捷地产规模占地30万㎡产品形式双拼别墅，四拼别墅，联排别墅，空中联排别墅户型配比131—337㎡各类别墅底商商业街只租不卖客户本地客多销售状况高层均价3200元/㎡，别墅6000多元/㎡左右卖点地段，欧式建筑，园林，展示，售楼处展示+园林实景展示+样板房展示配套中央景观大湖，特色景观群，幼儿园，体育场，游泳池，商业街，会所锦绣棕榈园——四会首席名流社区住宅物业1位置三水西青大道21号开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司规模占地面积50万㎡，建筑面积100万㎡；容积率2.4，居住人口约5万产品形式项目共分五期开发；产品均为洋房，目前规划仅一、二期有公寓户型配比76㎡左右两房，83—128㎡的三房，二期中三房是主力底商9万方大型商业区，西青大道商业街客户首次置业占6成以上，本地和外地客户对半，企事业单位和公务员为主，占六成以上，少量私营业主销售状况目前价格：公寓6100-6300元/㎡均价带装修；洋房均价5700元/㎡；一期已卖完，二期持续热销卖点东南亚风格外观，大盘气势，完善配套配套运动主题公园、大型商业区，游泳池，小学，幼儿园等时代城——你的时代大城，你的美好生活住宅物业2位置佛山市三水区西南涌左岸（教育东路西南第十小学对面）开发商佛山市东海蓝湾房地产有限公司规模占地面积9.7万㎡，建筑面积24万㎡，容积率2.0，绿化率43%产品形式小高层，36层，共22栋户型配比三期是三房、四房的大户型，133—173㎡

，大户住宅带装修；50—80㎡一房小户底商靠河一侧是商铺街，商业未订价，目前只是招商客户二次以上置业占八成以上，西南部区域的占到六成，周边镇占到3成，改善型居住为主销售状况一、二期仅剩少量余货，一期均价4000元/㎡

，按套内面积卖；二期均5400价元/㎡

，；目前是三期蓝湾首府，均价7200元/㎡，90%售出卖点MINI高尔夫推杆场，1400㎡游泳池，2万㎡中央园林配套附近有三水华侨中学、西南镇第八小学、第十小学、第六中学，左岸公园、西南涌等自然景观东海蓝湾——城市首府，彰显豪门气度住宅物业3位置三水区广海大道西南涌右岸开发商佛山市雅居乐房地产有限公司规模占地面积约400亩，建筑面积约49万㎡，容积率1.8产品形式洋房，高层，预计总共3000户户型配比90—148㎡三房高层住宅，洋房底商商业设施，购物中心客户销售状况“阳光水岸”余货均价5700元/㎡；达观、邻居组团价格6000-7000元/㎡，目前达观、邻居样板房开放参观卖点市中心，右岸公园江畔景观，N+1创意洋房，水榭园林配套计划建设学校，社区购物中心，会所，运动球场雅居乐花园——开启滨江生活新时代住宅物业44四会市场区域分析四会房地产市场格局：二大板块——老城区板块、新城区板块，在售项目基本都在新城区※老城区板块：特征：城市价值最受客户认可区域代表项目：海伦堡新天地※新城区板块：特征：市政府所在地，新兴居住区，大盘云集，品牌发展商进驻，但现有配套及居住氛围不浓代表项目：锦绣棕榈园、盈峰国际、翡翠山河盈峰国际茗雅荟海伦堡新天地绿茵豪庭锦绣棕榈园碧海湾翡翠山河时代广场老城区板块新城区板块大盘外地开发商45%大盘本地开发商45%其他开发主体10%大盘开发商结构代表性大盘项目翡翠山河项目位于四会市新行政中心区，面对缓江，闹中取静，是当地不可多得的江/山景地块。项目占地面积93775.86平方米，将规划建成以独立别墅、连排别墅、高层洋房、酒店式商务公寓为组合的高端住宅社区。

项目已开始前期施工准备的各项工作，项目将打造成为四会市高端豪宅的、标志性的社区典范。碧桂园碧桂园进驻四会的第一个项目，以西班牙风情生活为蓝本，融入浓郁的异国风情，通过休闲亭廊、水景、小品雕塑、灯饰等，营造出极具美感及休闲、惬意、自然的生活场景，这样一个成熟山水美墅社区，充分体现了碧桂园品牌的高品质内涵，对建筑品质的精益求精。集18年别墅建筑经验，碧桂园打造四会最高品质的自然山水美墅社区，让四会人们享受五星级人居生活魅力。

锦绣棕榈园敏捷地产在四会市打造的首席名流社区。该项目傲居四会新城中央生活区，市政府广场紧邻后侧。在建的南广铁路、广佛肇城际轻轨、广贺高速贯穿该区。棕榈园三期总建面约26万平方米，产品包括联排别墅、双拼别墅以及多栋高层景观洋房，原滋原味传承了西班牙地中海水岸浪漫、休闲迷人的风情。

省内外知名开发商以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击，推动四会市场的快速前进四会房地产市场特征1项目名称占地面积建筑面积容积率面积段主力面积段洋房物业类型老城区海伦堡新天地8.7万----60-270104-140小高层新城区（东城）碧海湾14.6万20.4万1.5110-130110-130高层翡翠山河9.38万----170-180高层碧桂园--3.69万（已推出）67-11167-111多层盈峰国际7.1925.63.685-17085-96120-125高层锦绣棕榈园一期15万----97-227小高层、高层珠江新城7.3万20万2.7110-170124-168小高层、高层华生加洲阳光一期--1.67万（已推出）--54-154120-154小高层茗雅荟约12万108-159108-159小高层市区中高端洋房产品户型较丰富，且供应量较大，同质化竞争激烈四会房地产市场特征2四会房地产市场特征3项目名称占地面积建筑面积容积率住宅均价老城区海伦堡新天地8.7万----4000-4500元/㎡新城区（东城）碧海湾14.6万20.4万1.5洋房4700-5700、别墅1.2-1.3万翡翠山河9.38万----1.3-1.4万碧桂园--3.69万（已推出）洋房2600-3800元/㎡、别墅7000元/㎡左右盈峰国际7.1925.6万3.63800元/㎡锦绣棕榈园约30万----3300元/㎡(洋房)；4500元/㎡(联排)；6800-7200元/㎡(双拼)珠江新城7.3万20万2.73500-3700元/㎡华生加洲阳光--1.67万（已推出）--3100-3800元/㎡茗雅荟约12万2800元/㎡四会市场价格还处于较低水平，存在较大的增值空间比邻市政府、区政府众多重点中小学校稳定的高收入，强劲购买力享受工作便捷，住房升级换代新城区楼盘购买群体均以公务员、教师和玉器市场商户作为目标客户客户群体增长速度缓慢,层面狭窄,数量有限,典型的不可再生客户群体…玉器市场投资保值——四会市购房客户群体分析：以刚性需求为主，公务员﹑教师﹑主力产业群体是购房主力盈峰国际客户来源：公务员、事业单位员工；市区改善居住条件者及部分投资客；四会籍返乡者及外地投资客。目标客户为刚需和首次改善置业人群——盈峰国际销售代表——四会市房地产市场小结当地和外地的发展商纷纷行动，开始了大规模的营销活动，置业者仍然选择自己认为适宜的方式选房购房，充分表明消费的理性特征需求理性化泛公务员，玉器加工业产业群体是购房主力。由于手工娴熟的加工工人主要来自福建、河南等地，在玉器之乡文化的传承下，这些外来工人都准备来这里安家了。据同行透露，珠江新城项目因紧靠玉器城，其客户中有80%是做玉器的人本地﹑刚性需求为主受政府城市规划调整和土地出让等因素的影响，加上四会城区本来就不大，四会房地产的热点区域日趋集中，沿江和沿四会大道、市府周边的新城区已成为开发热点市场热点集中化封闭型市场，升值空间大四会的置业客户群体多在本地置业，属于典型的封闭型市场特征，客户流向外地置业的可能性较小，由于主力购房群体是刚性需求，高层价格多为3500－4500元∕㎡，房价的升值空间大一期住宅二期住宅一期公寓海伦堡·新天地—立体打造、配套先行、成熟区位楼盘基本资料物业地址四会市东城区清塘大道23座开发商海伦堡地产建筑类型高层占地面积约8.7万㎡户数848（一期）容积率2.0装修情况毛坯户型主力面积102-140㎡楼盘均价4000－4500元/㎡典型个盘分析1开发步骤一期公寓最先开发，目前部分已交楼。一期住宅部分已接近封顶，货量大部分走完，剩余靠近公寓的三座持销在售。中央园林已基本建成，二期目前在打桩基阶段。亮点打造打造10万平方米商业中心，已建海伦堡假日酒店、已引进人人乐超市、大地数字影院等。首次引进5层立体停车库设计。4万平方米空中平台花园，设计精巧，园林展示效果良好，为购房者营造了一种宁静的居住氛围。楼盘基本资料物业地址四会市政府后侧开发商敏捷地产建筑类型别墅、高层洋房占地面积约30万㎡户型洋房97-227㎡联排、双拼131-337周边配套学校：实验小学、四会高中商业：时代广场、市政府广场、国际玉器城项目配套30万㎡欧洲风情别墅社区、10000㎡中央景观大湖、100余种珍稀植物组成12大主题特色景观、风情商业街、高档社区会所楼盘均价3500元/㎡(洋房)；4500元/㎡(联排)；6800-7200元/㎡(双拼)2典型个盘分析锦绣棕榈园—大规模﹑性价比﹑品牌发展商是客户关注点大规模，新颖的建筑风格，优越的景观环境﹑性价比高﹑品牌发展商楼盘基本指标物业地址四会市东城区广场北路开发商汇盈地产建筑类型15座20层电梯高层占地面积71882㎡建筑面积256273㎡户数1603户容积率3.6绿化率60%户型88～125平方米的2+1房，162～170平方米的3+1房楼盘均价4000元/㎡3盈峰国际紧邻新城区商业核心时代广场，靠近绥江、高楼层能远望江景，同时具备未来城市发展带来的地段升值潜力和一定的自然景观价值，可以说有不错的区位。9111215绥江四会中学盈峰国际时代广场市政广场典型个盘分析盈峰国际—高附加值产品，以展示提升感知价值高性价比：创新产品N+1户型，体现产品较高的附加值高形象：5万平米法式主题园林及60%绿化率，品质感的入口﹑园林﹑销售中心展示，体现高档楼盘形象翡翠山河—1公里私家江景观带,主打景观、资源楼盘基本资料物业地址四会市东城区东成路绥江东岸开发商四会翡翠山河房地产开发有限公司建筑类型洋房的面积为159平方米和169平方米，一梯两户;别墅面积段为370-380平方米占地面积9.38万㎡建筑面积约36万㎡容积率2.6

翡翠山河以山河资源为主要卖点：打造1公里的私家江景观带，并且靠近贞山风景区、葫芦山风景区、六祖寺、搓山公园。4典型个盘分析东城城中贞山翡翠山河位置四会市四会大道东城交警中队南侧开发商四会信兴发房地产发展有限公司规模占地面积7.3万㎡，建筑面积20万㎡，容积率2.7产品形式小高层、高层，小户型临街，大户型靠生态园林户型配比房屋面积110—170㎡，主力户型124—168㎡底商临街商铺在营，靠后靠小区的商铺无人问津，整体萧条。商铺13000-15000元/㎡客户本地客户居多销售状况均价2700—3000元/㎡点评1万㎡人工湖脏浅，未能发挥景观作用；中心园林无特色项目配套运动球场，社区幼儿园，底层架空小花园，地下车位和首层架空车位珠江新城——配套少，园林打造差，建筑简约无新意5典型个盘分析项目本体解析市场调研信息项目后续工作方法关于项目的几个思考点

140万建面对这个区域意味着什么？关于项目几个关键点的思考角度：

2城际轨道交通的价值点在哪里？国家级高新区的价值点在哪里？区域层面83

1市场的机会点在哪里？高容积率给市场带来的机会或困惑在哪里？关于项目几个关键点的思考角度：

2商业的机会点在哪里？

3客户如何扩容？产品层面84关于项目几个关键点的思考角度：企业运营层面的考虑？项目快销与企业品牌树立的目标如何实现？运营层面项目本体解析市场调研信息项目后续工作方法关于项目的几个思考点找案例找规律市场情况的持续跟进做适应性分析系统思维（市场、消费者、地块资源、企业目标、案例）讨论，与公司相关领导与专家讨论项目方案86关于后续主要工作方法附件访谈纪要访谈人物一：

世联地产佛山分公司客户经理陈经理Q：请问简单介绍下广佛肇整体市场的一个发展水平和对照？A：禅、桂城的均价在10000以上，桂城虽然属于南海，但因为区位关系总是和禅城归类在一起，禅城产品线拉的比较长，有30几的公寓还有140几的3房，但是高端别墅市场稀缺；桂城土地已经很稀缺了，岭南天地东华佳苑这个项目基本以180的大户为主，由于地理位置就在老城中心城区，均价也去到1.6万以上，以与佛山有一定渊源的外地人为主（在佛山出生，后去外地做生意，有荣归故里的感觉；顺德均价在7000左右，需求的面积主要在100平米以上；三水在5000左右；南明大约只有4000，而且市场成交量小，对整个市场影响不大；南海区域价格分区就比较大了，罗村大约均价在3000～4000的样子，桂城就达到10000以上。Q：请问简单介绍下广佛肇哪些市场能接受外溢客户的情况？A：狮山基本能吸引到禅桂中心区的客户，主要因为4000多的差价，而开车的交通时间只有20分钟左右，目前公交系统还是不发达，主要外溢客户也都是有车一族。三水资源丰富，但是和佛山这边交通不是很便利，因此外来客户主要是广深的投资客，看重的是旅游资源的价值，禅城这边的客户很少去三水，因为李禅城近的还有罗村、狮山等很多价格洼地，可以承接禅桂溢出的客户。而广州溢出的客户一般会去桂城买房，因为桂城离广州的天河城才40分钟的车程。访谈人物一：