宜昌房地产市场调查报告

宜昌房地产市场调研报告创新发展部2011.4.28目录第一部分：市场环境分析

A、宜昌城市概述

B、宏观经济分析

C、宜昌房地产市场特征分析

D、宜昌市商品房购买政策第二部分：宜昌房地产市场分析

A、区域概况

B、各版块及项目分析

C、市场反馈分析

D、宜昌市土地信息第三部分：总结及建议

A、项目选址

B、产品建议PartA市场环境分析宜昌市，湖北“8+1”城市圈之一。辖五区三市五县，区域面积2.16万平方公里，截止2009年末宜昌城区人口，共159.80万人，其中常住人口124.80万人，流动人口约35万人；宜昌市总人口约399（2008）万。宜昌全市经济及综合实力仅次于武汉，是名副其实的“湖北省第二大经济体”及“湖北省综合实力第二强城市”。2010年全年宜昌实现GDP1547.3亿元，居湖北第二位，中部同等城市第三位,比上年增长15.8%，宜昌的人均GDP、地方财政一般预算收入、规模工业增加值、城镇固定资产投资、外贸出口额等核心经济指标也继续保持全省第二，仅次于武汉市。一、宜昌城市概述2010年，宜昌房地产开发实现快速发展：全年房地产开发投资105.78亿元，突破100亿元，同比33.3%；商品房施工面积突破1000万方，达到1032.54万方，同比增长31.4%；新开工面积434.26万平方米，比2009年增长39.0%。2010年宜昌销售创新高，销售面积达到231万方。虽然2010年楼市政策频出，但对宜昌楼市影响不大。在市场刚性需求的推动下，楼市依然是销售火爆。

二、宏观经济分析三、宜昌房地产市场特征分析1、宜昌楼市进入大盘时代

2010年，宜昌房地产开发形势较好，大项目汇集，宜昌楼市进入大盘时代。全市共有房地产项目178个，40万平方米以上的超级大盘多达10余个，项目规划占地面积约661.48万方，项目规划建筑面积达663.43万平方米，住宅占比70%。

2、大量外地投资者转战二三线城市

2010年，宜昌市城区商品住房销售以本市居民购买为主，其中，城区居民购买占比81.5%，县市以及外地居民购买占18.5%。随着市场调控措施趋严，限购令下，后续市场外来投资者的比例将有所提升。三、宜昌房地产市场特征分析3、楼市商业地产崛起楼市调控的发力，将宜昌楼市的关注点转移到大型商业地产上。区域内大型城市综合体项目，专业型商业地产，及社区型商业地产的成熟，为宜昌商业地产平添不少亮点。4、房价进入上升通道宜昌目前正处在房地产开发企业投资快速升温的阶段，一方面，有实力的外阜开发商不断的进驻，另一方面，随着一线城市调控措施趋严，大量外地投资者转投二三线城市，均在不断推涨宜昌房价。5、地产大鳄逐鹿宜昌，市场主体壮大

万达、恒大地产、卓悦地产、华祥地产等外来知名地产企业纷纷落户宜昌。到2010年底，全市共有房地产开发企业325家。宜昌户口：一套房：首付30%

按基准利率购买。二套房：首付60%按基准利率的1.1倍购买。三套房：限购两套房外地户口：提供宜昌本地纳税证明或社保证明满一年者：一套房：首付40%，按基准利率的1.1倍购买二套房：首付60%，按基准利率的1.1倍购买三套房：限购两套房政策规定不允许购买，各开发商与银行自行商定贷款政策，可做变通。

四、宜昌市商品房购买政策PartB宜昌房地产市场分析一、区域概况

宜昌市现有六大城区：西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区、猇亭区、点军区。其中西陵区是属主城区，经济、政治、文化中心，伍家岗区、夷陵区属次中心。房地产开发主要集中在西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区四大版块，其中以西陵区房价最高，高端项目居多，均价在6300—8300元/㎡；伍家岗区以水景地产为主，均价在4900-6500元/㎡，其中也有价格过10000的高端项目；夷陵区属城郊区域，均价在4000元/㎡左右；东山开发区目前盘量较少，一个在售和三个待售项目。板块分布图二、各版块及项目分析伍家岗版块伍家岗区位于宜昌市西南部，东连猇亭区，南与点军区隔江相望；西与西陵区毗邻，北与夷陵区接壤。东西横距14公里，南北纵距最宽约9公里，最窄约1公里。是鄂西和川东一带的物资集散地和交通枢纽，进出三峡必由之路。地处黄陵山地与江汉平原接壤的丘陵地带，处于山区型向平原型过渡地段，江面由狭窄而趋于开阔。伍家岗区是宜昌市的老工业区，拥有量大质优的工业存量。辖区有中、省、市属企事业单位300余家，工业产值占全市城区工业总产值的60%以上。全区国土面积84.03平方公里，其中城区面积14.78平方公里，伍家乡面积69.25平方公里。辖4个街道办事处33个社区居委会和1个乡16个村委会，2008年末常驻总人口21.7万人。伍家岗区是宜昌目前房地产开发热点区域，且以中高档项目为主，在售项目主要包括江山多娇、江山风华、虹桥国际、金色海岸、廊桥水岸、宜昌万达广场；江山多娇、虹桥国际、金色海岸和廊桥水岸是普通住宅项目，以一线江景为主打卖点；江山风华以别墅为主，以一线江景为依托，注重对项目整体品质的营造；万达广场是综合体项目，项目位于伍家岗与西陵区交界区域，属于宜昌沿江次成熟区域；普通住宅项目价格4900-6500元/平米，金色海岸走中高端路线，价格7800元/平米，万达广场住宅价格6500元/平米，江山风华三期为别墅，均价10000元/平米。1、江山多娇占地面积43万㎡总建筑面积82.2万㎡总户数7000建筑形态多层、小高层，四、五期高层容积率1.89开发商宜昌泰江置业有限公司绿化率30%户型面积主力户型80-120㎡最新价格均价6300位置伍家岗五一广场西侧，夷陵大道与沿江大道之间开盘时间2007-09-08开发/销售进度分五期开发二期、三期在售项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程；商业面积10万㎡，其中包括250间社区商铺，10000㎡大卖场，3000㎡大商铺；3000㎡运动场馆；占地40000㎡小学部和初中部学校，凡业主子女可减免学费5.5万元；四、五期高层临江而建，可俯瞰江景。伍家岗区域项目分析2、江山风华占地面积162081㎡总建筑面积126000㎡容积率0.78建筑形态别墅：独栋（带地下室）、联排、叠拼，多层绿化率60%开发商宜昌泰江置业有限公司最新价格叠拼10000户型面积180-212㎡入住时间2008-10位置五一广场西侧，夷陵大道与沿江大道之间开盘时间2007-09-26开发/销售进度共分三期开发剩6套联排、10套叠拼，少量洋房项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程，3、6、9公交车可直达；3-4层叠拼别墅，6层花园洋房3、虹桥国际占地面积100000㎡总建筑面积300000㎡总户数1600建筑形态高层容积率2.24开发商湖北红旗置业开发有限公司绿化率60%户型面积涵盖两、三、四房平层99-176㎡复式240-300最新价格均价6500位置北靠夷陵大道南临沿江大道开盘时间2008-10开发/销售进度分两期开发一期在售交房时间2009-12车户比0.8项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程；设有超市、幼儿园、宾馆、10000平米商业街；采用集中式供暖；一梯两户及两梯两户板式设计。4、金色海岸占地面积26680㎡总建筑面积120000㎡总户数565建筑形态高层容积率4.5开发商宜昌宝佳利房地产开发有限公司绿化率38%户型面积涵盖一、两、四房平层99-176㎡复式240-300最新价格均价7800位置夷陵大道338号，南临沿江大道开盘时间2007-10-01开发/销售进度分两期开发二期在售交房时间--车户比1项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程；多路公交直达5、廊桥水岸占地面积22000㎡总建筑面积76000㎡总户数360建筑形态高层容积率2.76开发商宜港集团宏运地产、湖北大都置业绿化率30%户型面积涵盖两、三、四、五房少量40-90㎡平层90、120、140、160、180㎡复式230㎡最新价格均价6500位置沿江大道亚栈路口开盘时间2007-12-20开发/销售进度少量低、高楼层有售交房时间2009-10-18停车位270项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约5分钟车程；多路公交直达6、万达广场占地面积86600㎡总建筑面积470000㎡总户数--建筑形态高层容积率5.43开发商宜昌大连万达投资有限公司绿化率--户型面积涵盖两、三、四房92-139㎡最新价格均价6500位置伍家岗区夷陵大道与江海路交汇处开盘时间2008.10.10销售进度二期、三期在售交房时间--车户比1项目概况地处伍家岗和西陵区的门户位置；包括高层住宅、写字楼、商业西陵区板块西陵区属于宜昌市中心城区，目前开发的项目大多位于市中心成熟地段，综合体项目较多，另外也有一些住宅项目；综合体代表项目为武汉三江航天开发的宜昌商业步行街紫晶城，商业面积占30%以上；锦绣天下和金缔华城为一般住宅项目，其中锦绣天下建筑面积高达70万方，为中心城区第一大住宅项目，由葛洲坝房产公司开发，项目分三期开发，一期已交房；金缔华城、步行街紫晶城已售完，销售均价5900元/平米；锦绣天下销售均价6000-6300元/平米。1、锦绣天下占地面积18万㎡总建筑面积70万㎡总户数--建筑形态高层容积率3.89开发商葛洲坝集团房地产开发公司绿化率53%户型面积涵盖一、两、三房；一房83㎡两房94-106㎡三房130-145㎡销售价格均价6300位置西陵区夷陵大道与东湖二路交汇处开盘时间2007-05-15开发/销售进度分三期开发一期已售完交房时间2008-11-18停车位--项目概况项目位于葛洲坝中心城区；一期由6栋板式高层组成，毛坯房；规划10万平米商业。西陵区域项目分析占地面积12万㎡总建筑面积54万㎡总户数700建筑形态高层容积率4.5开发商宜昌新恒基投资开发有限公司绿化率30%户型面积33-78㎡销售价格均价8300位置夷陵大道14号（CBD购物中心北广场）

开盘时间2010-03-26开发/销售进度分三期开发一期已售完交房时间2011-12-1停车位220项目概况宜昌CBD中心商务区位于宜昌市政治、经济、文化中心--西陵区，夷陵广场旁，由西陵一路、西陵二路、夷陵大道、珍珠路合围而成，左拥夷陵广场，右靠儿童公园。2、CBD中央商务区3、商业步行街紫晶城占地面积7.8万㎡总建筑面积32万㎡总户数--建筑形态高层容积率3.1开发商武汉三江航天房地产开发公司绿化率--户型面积涵盖两、三、四房；公寓47-52㎡普通87-150㎡住宅价格5900位置西陵区解放路开盘时间2008-05-25开发/销售进度已售完交房时间2010-02-15停车位--项目概况紫晶城坐落于宜昌百年老街解放路商圈的核心地段；包括住宅和商业街，商业街集购物、娱乐、餐饮于一体；商业面积11万平米夷陵区板块夷陵区主要在售项目包括星湖湾、恒大绿洲、清江润城，总建筑面积都在30万方以上，板块内其它在售项目大部分建筑面积较小；星湖湾建筑面积35万方，建筑规划及园林景观模仿广州星河湾，以小高层为主，依山傍水，景观资源突出，主力户型116-162㎡，近期开盘均价5400元/平米；清润城总建筑面积65万方，距离市中心约20分钟车程，涵盖多层、高层和叠拼别墅，现代建筑风格。尚未开盘，普通住宅预计均价3000元/平米，别墅5000元/平米；恒大绿洲总建筑面积80万方，规划由小高层及高层住宅构成，还包括五星级酒店、超豪华皇家会所、国际双语幼儿园、欧陆风情商业街及社区巴士等全方位国际化社区配套。在售户型区间为80-170㎡，送1600㎡豪华装修。1、星湖湾占地面积179254㎡总建筑面积354790㎡总户数2530建筑形态多层、小高层、高层容积率2.2开发商湖北圆通置业有限公司绿化率39%户型面积涵盖两、三、四、五房平层116-162㎡复式226㎡最新价格均价6000位置夷陵区松湖路开盘时间2010-01-01开发/销售进度分四期开发一期在售交房时间2009-10-18停车位3070项目概况部分精装修；项目依山傍水，由26栋住宅（小高层为主)和1栋会所组成;夷陵区域项目分析2、清江润城占地面积26万㎡总建筑面积65万㎡总户数5588建筑形态多层、高层、叠拼容积率2.6开发商湖北能源集团清能置业有限公司绿化率48%户型面积涵盖两、三、四、五房平层84-138㎡复式230㎡最新价格平层4400别墅5800位置宜昌市开发区发展大道西侧开盘时间未开盘开发/销售进度一期临发展达到建至地上3层交房时间2011-09停车位--项目概况毛坯房；项目规划以中高端产品为主，社区内部配套齐全；3、恒大绿洲占地面积26.4万㎡总建筑面积80万㎡总户数967建筑形态高层容积率2.73开发商恒大地产集团绿化率43%户型面积涵盖两、三、四、五房平层80-170㎡最新价格5600位置东山开发区发展大道与中兴路交汇处

开盘时间2010.10.31开发/销售进度一期在售交房时间2012-09停车位2441项目概况精装房；项目规划以中高端产品为主，社区内部配套齐全；东山开发区板块开发区目前在开发项目多位于城区次区域，规模普遍偏小；东山开发区目前盘量较少，一个在售和三个待售项目。运河家苑总建筑面积18万方，由高层组成，中小户型为主，其它项目总建筑面积则在10万方以下；英伦皇都总建筑面积10万方，由多层花园洋房和小高层公寓组成，处于开发区外围区域，公寓预计售价3900元/平米，多层洋房4700元/平米。1、运河家苑占地面积4.7万㎡总建筑面积18㎡总户数1180建筑形态高层容积率3.42开发商湖北黑旋风置业有限公司绿化率39%户型面积涵盖两、三房两房94㎡三房122㎡价格4000位置宜昌市城东大道与港窑路交汇处开盘时间未开盘开发/销售进度2009-10-28开工交房时间--停车位553项目概况位于开发区中心位置，东临运河，南接运河公园；徽派建筑风格，中式园林设计，利用运河营造水景；东山开发区域项目分析2、LOFT阳光公寓

占地面积4367㎡总建筑面积2万㎡总户数478建筑形态高层\LOFT,复式

容积率4.9开发商宜昌市明富华置业有限责任公司

绿化率35%户型面积40㎡单身公寓价格22.6万/套位置发展大道（海马4S店旁）

开盘时间2011.10.1开发/销售进度在售交房时间2012.5停车位88项目概况项目位于宜昌市开发区发展大道，40-60平方米项目户型区间，充分显示了LOFT公寓的迷你特征，5米层高，买一层得两层，突破传统LOFT的狭小局促。

1、户型分析通过相关数据显示，单从户型面积看，60㎡左右小户型、80-90㎡实用户型以及120-140㎡舒适户型三种产品较受市场追捧，其次为90-100㎡、100-120㎡实用三房或偷换面积户型；60-80㎡、140㎡以上户型去化速度比较慢，成交占比则相对偏低。

三、市场反馈分析老城区改善性住房需求导致人口外迁，刺激新城发展。根据宜昌市政府规划老城区（主要是西陵区与夷陵区部分行政区域）限制性开发，大力发展开发区等新城，市政机关企业也纷纷进驻新区。此类购房群体主要消费户型在90平左右实用型小三房与120以内的舒适型三房。对社区环境、物业、生活配套等有一定的要求。婚房等刚性需求上涨，实用户型需求上涨。由于主城区房价过高，导致以婚房为主的刚性需求者外迁新区，但首付大多由长辈承担，所以在产品设计中要考虑长辈的需求，此类群体主要购买总价在40—50万以内，首付在15万左右，户型在80—90平左右实用小三房与有潜在利用空间的舒适两房。周边县市高收入人群抢占宜昌新城区席位此购房群体预计约占新城区购房群体的10%—15%，他们主要购买小三房与大三房或超大户型为主。在产品设计与营销推广中，要做一定考虑。2、客群分析

改善型住房需求比重加大

调查中发现，存在婚后与父母同住的购房需求，以及在外打工子女节假日返城的住房需求，因此，此类群体主要户型需求在90—120平米三房。要求户型南北通透，功能分区明显，实用面积利用率高。

单位性集体购房在发展新区占比较重市调中发现，企事业单位团购是某些项目开盘便售罄的关键。建议在以后规划中与相应企事业单位沟通协商，便于产品设计更符合客户需求，做到住宅订单地产化和个性化设计。

外来购房者：外地投资者进驻宜昌宜昌市房地产速度升值速度较快，部份楼盘均价升值1000—2000元每平米。房地产的快速升值吸引了大量的外地投资者。外来客主要选择的投资产品主要在90平米以内，出租、转售较为便捷。由于今年房地产受政策打压，外地投资客大量锐减，但是并不排除这一部分客源。四、宜昌市土地信息宜昌市2011年共有25宗土地挂牌出让，除了一宗为商住用地外，其他24宗均为工业用地。其中21宗已成交，4宗还未成交。4宗未成交土地中3宗位于伍家岗区伍家乡共和村，1宗位于猇亭区迎宾大道北侧，均为工业用地，交易时间截止至2011年5月30日。宜昌市近期土地交易市场不活跃，几乎没有住宅土地出让信息。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地，由于受经济、安全和卫生的要求，一般工业用地选在远离城区或较偏地段。城市区县土地编号规划用途成交状态出让形式土地面积(m2)推出/成交时间出让年限（年）起始价（万元）保证金（万元）宜昌市猇亭区G(2011)9工业用地未成交挂牌105762.62011-5-17503045.96914宜昌市伍家岗区G(2011)10工业用地未成交挂牌65283.62011-5-30501880.17570宜昌市伍家岗区G(2011)11工业用地未成交挂牌183789.222011-5-30505293.131588宜昌市伍家岗区G(2011)12工业用地未成交挂牌42193.132011-5-30501215.16370土地挂牌信息统计PartC总结与建议一、项目选址放眼宜昌市4大版块，西陵区域主城区发展成熟，高端项目较多，竞争异常激烈，且土地储备量有限。由伍家岗和夷陵区域组成的发展新区，发展相对滞后，房地产市场空间比较