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二手房买卖合同条款注意事项(转载)作者:法界英雄提交日期:-7-1320:22:00确认房主:核算真实身份订立买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,重要是购房者核算房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性,特别是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的状况下,以避免不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,最大程度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易,买卖双方都但愿交易过程安全稳妥,最有效的办法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承当担保责任,由其在中间验证双方的真实身份,确认房屋产权无纠纷,对双方行为进行制约。前期费用:与否结算清晰房屋与否有历史遗留问题,如欠费或对应合同,这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款;交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用,时间的明确是清晰划分责任的核心。如果是公房交易,物业、供暖等费用的缴纳时间和原则,原房主的单位与否有些既定规定和更改,卖方需要做出的配合和买方需要订立的合同等,也都应在合同中明确写明。维修基金买卖双方普通都会在合同中商定维修基金的结算方式,但有时过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会碰到例外状况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中商定不明确,卖方能够认为维修基金是“送”的,未缴部分或局限性部分固然由买方自行缴付;而买方也能够认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。交易双方在订立合同时,应当明确维修基金的结算数额。生活费用水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理,物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,买方入住后收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,原业主早已音讯全无,只得自认晦气,补缴欠款。即使相对于房价来说这部分费用数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种状况完全能够避免,物业清单应作为合同的附件,统计下水、电、气三表的具体数据,在交房当时,及时结清各项费用。附属设施:验收不忘统计普通来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被无视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同商定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,抑或采用图像资料作为合同附件。付款过户:明确操作方式购置二手房付款方式由买卖双方协商决定,普通有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不肯先过户,买方不肯先付款”的交易现状,在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主,而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,为此买方有权利懂得房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务,可在费用最低的状况下解决上述问题。迁户延迟:慎约时间责任按照普通的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或儿女就学等因素,交易中卖方会规定推迟户口迁出的时间,这时,双方应书面商定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口普通无法强制迁出,买方对户口迁出延迟问题应当采用谨慎的态度。违约责任:商定偿付时间这是买卖双方比较关心的合同条款之一。即使双方在订立合同时主观上都但愿能够推行义务,顺利完毕交易,但由于房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,而造成违约行为的产生。为了避免后来出现扯皮现象,订立合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间,遵照的原则就是双方责权利对等。实践中,二手房买卖合同中违约金的比例普通都有明确的条款注明,但对于偿付时间却没有具体商定,这会造成违约方据此迟延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最后贯彻。补充合同:空白处不留白买卖双方在订立合同时如果碰到合同条款不明确,或需要进一步商定时,要在合同有关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表达写明,以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。链接:签约10要素(1)当事人的名称或姓名、住所重要是搞清当事人的具体状况、地址、联系方法等,以免出现欺诈状况;双方应向对方作具体清晰的介绍或调查;应在合同中写明与否共用财产、与否夫妻共同财产或家庭共同财产。(2)标的应写明房屋位置、性质、面积、构造、装修、设施设备等状况;同时还要写明房屋产权归属,与否存在房屋抵押或其它权利瑕疵,与否有私搭乱建部分,房屋的物业管理费用及其它交费状况。(3)价款重要内容,重要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。(4)推行期限、地点、方式重要写明交房时间、条件、办理有关手续的过程、配合与协调问题、多个税费及其它费用如何分摊。(5)违约责任阐明哪些系违约情形,如何承当违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,在什么状况下能够免责,对违约金或定金的选择合用问题。(6)解决争议的方式重要商定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。(7)合同生效条款双方在此商定合同生效时间、生效或失效条件,当事人不能为自己的利益不正本地阻挠条件成就或不成就,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几个无效的免责条款,当事人规定变更或撤销合同的条件,合同无效或撤销后财产如何进行返还。(8)合同中断、终止或解除条款按照《合同法》第68条、第91条、第94条规定,合同当事人能够中断、终止或解除房屋买卖合同。在此需明确商定合同中断、终止或解除的条件,上述情形
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