务实的房地产项目投资分析报告

具体务实的房地产工程投资分析报告一、说明：1、依据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。2、报告中有关本钱的明细换算科目根本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践阅历确定。工程面积参数表1-1工程总占地(m2)582023.9总建筑面积(m2)1202300沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、工程开发本钱费用的估算：本钱费，根底设施费，房地产各项税费，治理、销售以以下表：(一)土地费用备注2-2备注序号工程单价〔元/m2〕1土地使用权出让金2征地费3拆迁安置补偿费2250/m2(二)前期工程费估算表序号工程3-3金额〔万元〕取费标准(元/m2)1规划、设计、可研费33.001.1规划费2.001.2设计费26.001.3可研费5.002察费3.502.1测绘费1.502.2勘探费2.003筹划费合计〔三〕建安工程费4-4序号建安工程单方造价〔元/m2)总造价(万元〕1沿街商业建筑土建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计〔四〕根底设施费4-5单方造价(元单方造价(元序号工程总造价(万元)根底设施(含道路、绿化、室外管网)130〔五〕开发期税费估算表4-6序号 项目 金额(万元)估算说明(元/m2)1固定资产投资方向调整税5%2配套费803质检费34建筑治理费1.25卫评费1.46环评费1.27墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费411再就业基金1012教育专项基金1013编标费214招标费115规划许可工本费0.516土地证工本费0.517施工许可证0.5合计〔六〕不行预见费4-7序号序号工程金额(万元)说明1土地费2建安工程费(一)+(二)+(三)+(四)*33前期工程费%4根底设施费总计序号项目序号项目金额(万元)估算说明(元/m2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费物业治理基7金公用设施维8修基金9治理费合计4-8〔八〕投资与本钱费用估算汇总表4-9工程工程单方本钱(元/m2)金额(万元)占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用根底设施费开发间税费不行预见费治理销售费财务费合计三、投资打算与资金筹措：的局部。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将工程投资5-10。投资打算与资金筹措4-10序号工程合计(万元)前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再投入四、工程销收入的测算本工程以**市同类****市房地1-3层商铺连卖，其中1-2****元/m2,三层建议售价****元/m2均价****元/m2〕。地下停车场，建议售价*万元/车位。4-11建议单位平均售建议单位平均售工程面积(m2)价〔元/m2)销售收入〔万元〕沿街商铺住宅停车场个车位合计标，所以在营销时必需赐予足够的重视。五、工程投资收益分析：资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：〔一〕销售税金及附加估算4-12序号类别计算依据金额〔万元〕1营业税销售总收入*5.68%2教育费附加营业税额*11%3城建税4印花税销售总收入*0.05%5交易治理税销售总收入*0.5%合计〔二〕土地增值税计算表4-13序号1工程销售收入计算依据金额(万元)2扣除工程金额42.1开发费用2.2开发本钱2.3销售税及附加2.4其他开发本钱*20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)<50%6土地增值税增值额X30%〔三〕损益表4-14序号工程计算金额(万元)1销售收入2总本钱费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额(1)－(2)－(3)－(4)6所得税(5)*33%7税后利润(5)－(6)8公积金(7)*10%9可安排利润(7)－(8)〔四〕全部投资的投资利润率＝利润总额/投资总额*100%=自有资金的投资利润率＝利润总额/自有资金总额*100%=六、不确定因素分析：确定因素较多，本案主要从本钱、收入、单价等几个因素的分析，详见下表：〔一〕盈亏平衡分析4-15序平衡点销售经营安全序平衡点销售经营安全号工程面积本钱收入面积率(%)沿街商业建1筑2住宅3地下停车场4-16安全率安全率>30%25~30%15~25%10~15%<10%安全状安全安全状安全较安全有危急较危急危急态说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看本钱高于收入，但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费，并产生了肯定的社会效益。〔三〕投资利润率敏感性分析表4-17工程变幅敏感度工程变幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额单价变动单价变动**%目标利润率投资变动投资变动因素变化率-10% -5% 0 5% 10%5%时，投资利润率增长*%，即****X*%=**5%是，投资利润率提高*%，即****X*%=**万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本工程实施过程中，掌握本钱和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：法、静态分析的投资利润率回报还是格外可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必需留意近期可能的风险，