余明轩房地产投资分析-第十章房地产投资税费

第十章

房地产投资税费第一节房地产税收概述概念税收：是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。税收与其他分配方式相比，具有强制性、无偿性和固定性的特征，习惯上称为税收的“三性”。一、房地产税收的特征

房地产税收，是指国家无偿地、强制地对纳税主体所拥有的房地产或者凭借房地产从事经营活动而得到的收益所征收的相关税负。房地产税是指国家在房地产领域内征收的相关税收种类，既包括与房地产直接相关的税种（土地增值税、房产税），也包括与房地产间接相关的税种（印花税、营业税）。它是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，也是国家借以调控房地产市场、促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段。房地产税的特征第一、征税对象特定。房地产税收是以房地产投资行为、房地产价值或收益为特定征税对象的，其征税对象从物质角度看是土地和房屋，从产权角度看是附着在房地产商上的各项权益。第二、税收体系复杂。房地产税收体系是由许多税种构成的复杂体系，涉及10多个税种，且税类多，包括流转税、收益税、财产税、资源税和行为税等。第三、税源分布零散。涉及房地产的税种大多是一些小税种，征收对象不集中，从农村到城镇、从生产经营企业到行政事业单位、再到居民个人，而且税基较小，税率较低，征管难度大。第四，税收基础稳定。房地产具有长期性、耐久性等特点，随着我国经济的发展和城市化进程的不断推进，房地产的数量也在不断增加。同时，房地产的价格也由于人口的不断增加和人们对房地产的需求日趋增加而上涨，这就保证了房地产税收税基的持续增长。第五，税收主要归属地方。房地产税收收入大部分归属于地方财政收入，是地方税收的重要组成部分。房地产税收的职能第一，保障财政收入，筹集公共建设资金。房地产税收是国家财政收入的重要保障，这是房地产税收最基本的功能。在发达国家和地区，房地产业带来的税收占年度财政收入的1/3或1/4。这些税收一部分用于公共建设。今年以来，新疆伊犁尼勒克县加大了对耕地占用税的清理及征管工作，不断创新征管措施，使征管工作卓有成效，成为拉动财政收入增收的主力。截至9月底，耕地占用税入库税收同比增收1868万元，占税收收入增收总额的70.71%，创耕地占用税征收历史的最高值。第二，发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。税收作为经济杠杆是国家实行宏观调控的重要工具，国家通过税收政策的调整来调节纳税人的经济利益，影响房地产业的发展和房地产市场的运行。通过发挥税收杠杆调节作用，调整经济发展速度和发展方向，促进经济健康发展。12月9国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

第三，抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序。由于房地产的有限性，尤其是土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了条件。通过房地产税收，可以在一定程度上抑制这种投机行为，创造公平竞争的市场环境。第四，调节收入水平，缩小贫富差距。房地产价值的大小是房地产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。所以，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。三、我国房地产税收体系按照税种的类别进行划分，我国的房地产税可以分为四大类：第一类，货物和劳务税类，如营业税等；第二类，所得税类，如企业所得税、个人所得税、土地增值税等；第三类，财产税类，如房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等；第四类，其他税收，如印花税、城市维护建设税等。另外，我国的税收体系还可以按照中央税、地方税和中央地方共享税来进行划分。在该体系中涉及房地产税的地方税有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等，中央地方共享税有营业税、印花税和企业所得税等。第二节耕地占用税一、基本情况耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的税。

所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。基本特点1.强调对耕地的保护；新修订的耕地占用税暂行条例，大幅度提高了税额标准，在原规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，各地具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府依照《条例》的规定根据本地区情况核定。同时，为重点保护基本农田，《条例》规定，占用基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基础上再提高50%。

河南耕地占用税提高4倍切实保障耕地面积

新华报业网讯

经河南省政府同意，凡在河南境内占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。全省平均税额由每平方米４．５元提高到２２．５元，提高４倍，新的税额标准从２００８年１月１日起执行。调整后的耕地占用税，郑州、洛阳市区为每平方米３８元，安阳、濮阳、鹤壁、新乡、焦作、三门峡、许昌、漯河、平顶山九市市区为每平方米３１元，开封、商丘、南阳、信阳、周口、驻马店六市市区和济源市为每平方米２４元，县及县级市为每平方米２２元。

2.对土地用途转换进行平衡；3.实行一次性征收；耕地占用税是国家为保护现有土地资源，对占用耕地建房或者从事非农业生产建设的单位或个人，依据其用地面积，按照国家规定的标准一次性计算征收的一种税。4.耕地占用税以县为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额；5.耕地占用税征收标准在不同地区不一样。纳税人

负有缴纳耕地占用税义务的单位和个人。包括在我国境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。具体可分为三类：（1）企业、行政单位、事业单位；（2）乡镇集体企业、事业单位；（3）农村居民和其他公民。经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。耕地占用税的纳税环节是在各级土地管理部门农用地转用审批文件下达后，发放征（占）土地批准证书前。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。严格执行“先税后证”制度。纳税期限：经批准占用耕地或者其他农用地，农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，用地申请人应当在收到农用地转用审批文件之日起30日内缴纳；农用地转用审批文件中标明建设用地人的，建设用地人应当在收到征收机关纳税通知书之日起30日内缴纳；未经批准占用耕地或者其他农用地的，应当在实际占用耕地之日起30日内缴纳。

二、征税范围和计税依据

耕地占用税的课税对象：是占用耕地从事其他非农业建设的行为。

耕地占用税的征税范围：包括国家所有和集体所有的耕地，包括用于种植农作物的土地，也包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地等。

耕地占用税纳税依据：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额标准一次性征收。应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准三、税额标准

由于耕地占用税实行地区差别定额税率，因此，不同地区耕地占用税税额标准不一样。耕地占用税暂行条例规定的税额分4个档次：（1）全县人均耕地不超过1亩的，单位税额为每平方米10至50元；（2）全县人均耕地在1亩至2亩之间的，单位税额为每平方米8至40元；（3）全县人均耕地在2亩至3亩之间的，单位税额为每平方米6至30元；（4）全县人均耕地超过3亩的，单位税额为每平方米5至25元。四、减免条件下列情形免征减征耕地占用税：（一）军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地，免征耕地占用税。（二）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。依照上述两项规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

（三）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。（四）农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。收入用途

征收的耕地占用税收入在地方建立农业发展基金；中央建立农业综合开发基金后的基本用途和支出范围。主要包括：（1）用于提高耕地质量，改造中低产田，兴建排涝、改碱、荒滩治理、深翻改土、培养地力等工程措施所需的各项费用；（2）扩大耕地数量，开垦宜耕荒地、滩涂、撂荒地、闲弃地等所需的费用；

（3）兴建和整修小型农田水利工程、灌区渠道、防渗工程、打井配套等工程所需的费用；（4）在原有耕地和扩大耕地周围实施保护耕地的生物措施，营造农田防护林，水上涵养保持等所需的种子、苗木、工具等所需的资金补助；（5）繁育推广优良品种，采取先进农业科技措施的费用；

（6）实施开垦和整治宜农耕地工程等大面积开发项目及引进外资项目所需的前期勘测、论证、规划设计所需的配套资金；（7）经当地人民政府批准，由银行贷款开发农用土地资源项目的贴息支出。

第三节城镇土地使用税一、基本情况城镇土地使用税是以实际占用的城镇土地面积为计税依据，按规定税额标准对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。基本特点1.对占用或使用土地的行为征税；2.征税对象是城镇土地；3.实行等级幅度税额；4.大、中、小城市税额标准不一样。按照修改后的内容，城镇土地使用税每平方米年税额，大城市由0.5元~10元提高到1.5元~30元；中等城市由0.4元~8元提高到1.2元~24元；小城市由0.3元~6元提高到0.9元~18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元~4元提高到0.6元~12元。

纳税时间有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间为：

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。

2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60％，另两方各占20％，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。二、征税范围和计税依据征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。计税依据：城镇土地使用税的应纳税额以纳税人实际占用的土地面积为计税面积，按照规定的使用税额标准计算。应纳税额计算公式为：应纳税额=计税土地面积×使用税额标准三、税额标准土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元四、减免情况下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地；（八）其他可以免征城镇土地使用税的情形。征收管理与纳税申报

纳税义务发生时间从当月起交税的，如填海、开荒山整治的土地和废弃地的用地自使用之日起开始。纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。郑州上调城镇土地使用税标准

一级地段18/㎡

郑州

市政府８月１１日公布，提高城镇土地使用税的征收标准，并调整了土地等级。一级地段每平方米年税额１８元，比过去提高了１０元。本次调整将郑州市内５区（不含上街区）和郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区、郑东新区的土地等级由原来６个等级调整为４个等级。调整后，市内每平方米城镇土地使用税的年税额标准为：一级地段１８元，二级地段１２元，三级地段８元，四级地段３元。郑州市各县（市）及上街区每平方米城镇土地使用税的年税额标准调整为２元到１２元，土地等级设为三级。一级地段为：农业路—农业东路—七里河—郑汴路—东明路—陇海路—嵩山路—建设路—金水路—南阳路—农业路的环形区域内的土地。二级地段为：东风路—东风东路—七里河—航海路—桐柏路—建设路—嵩山北路—翠花路—沙口路—东风路的环形区域内除一级外的土地。三级地段为：连霍高速—新１０７国道—南环路—西环路—化工路—绕城公路—连霍高速的环形区域内除一、二级外的土地；经国家科技部批准设立的“二七星火技术密集区（马寨工业园区）”内的土地；郑州新郑国际机场范围内的土地。其他土地均为四级地段。第四节房产税一、基本情况房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

基本特点：1.房产税属于财产税，其征税对象是房屋；2.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于经营自用的房屋，按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税；3.按年征收，分期缴纳。纳税义务人1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。二、征税范围和计税依据征税范围城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。从租计征按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产余值计算缴纳的应纳税额=房产计税余值×1.2%依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额=年租金收入×12%三、税率1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。四、减免条件

下列房产免纳房产税：一,国家机关,人民团体,军队自用的房产；二,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三,宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产；四,个人所有非营业用的房产；五,经财政部批准免税的其他房产.五、其他规定

其一，申报。纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。其二，纳税期限和纳税地点。房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。2013房产税如何征收曝各城市房产税征收标准

编者按：进入2013年，在房产税上大家比较关心的问题，自然是2013房产税如何征收了。那么，2013年房产税是如何征收的？（来源：都市圈房产）我们知道，2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。日前，重庆市国土资源和房屋管理局宣布，自2013年1月1日起，高档住房应税价格已经开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，上涨幅度为5.16%。重庆市应税标准提高，但税率不变。即高档住房建面交易单价在上两年主城九区成交建面均价3倍以下的，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。上海2013房产税如何征收2013年1月23日，上海公布今年房产税税率分界线为每平方米27740元，与去年同期相比提高844元。据上海市统计局公布数据，2012年上海市新建商品住宅平均销售价为13870元/平方米。按照规定，需要征收房产税的房屋，如果房屋单价超过其两倍，即27740元/平方米，则按0.6%征收房产税;若低于或等于该水平，则征收0.4%的税率。2012年11月23日，上海市税务局公布，截止当前，上海市认定5万套住房需缴房产税。其中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房比例约占20%。同时90%适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。据悉，该5万套住房中，2011年认定2万余套，2012年约3万套。其他城市2013房产税如何征收作为首批推行房产税试点的城市，重庆、上海的房产税试点已进行近两年，对于试点方案的总结和范围扩大都可能在今年展开。届时重庆试点方案将成为重要参考。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。国税总局表示，房产税试点扩容有难度。在1月12日召开的在国研中心企业所中国企业发展高层论坛上，国家税务总局总会计师汪康透露房产税今年是否扩大试点仍未有定论。汪康表示：“房产税试点扩容非常复杂，也非常敏感，特别是当前房地产信息管理系统不健全的情况下，现在一下子拿出一个非常完善的、推行的方案可能还有一定的难度。”不过，汪康也表示，房产税这几年在上海、重庆试点情况良好，也取得了一定的经验，下一步房产税要积极地扩大试点，但汪康未明确试点扩容的城市及具体时间表。汪康说：“房产税关系到千家万户，关系到民生问题，关系到每一个人的经济利益问题。我个人认为税种将来还要进行一定的、更大范围的讨论，有必要的时候还要经过全国人大来讨论，所以我们今年扩大到什么程度，在什么地方扩大试点还在研究中。”而在此前，财政部财政科学研究所所长贾康对媒体透露，国家有关部委已经表示将积极推进房产税改革试点，今年很有希望看到试点范围扩大。重庆、上海以外的其他城市，在房产税试点扩大尚未推行的情况下，还是按照以前的征收标准征收。其他城市2013房产税征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。第六节土地增值税一、基本情况土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的企业、单位和个人征收的税。基本特点：1.以转让房地产取得的增值额为征税对象；2.实行超额累进税率；例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。3.实行按次征收；4.增值额的准确确定较困难。最简便手法之带精装修发售虽然精装修曾因为节约资源而备受推崇，但在目前一手新房成交价格通通需要在国土局备案的情况下，也成了开发商应对土地增值税最容易操作的一种手法。以一套价值100万元的物业为例，如果开发商增加实际费用为10万元的装修，总价110万元。在销售过程中，如果开发商坚持对外声称装修费用为20万元，而房屋售价仅90万元，那么不仅所需要征收土地增值税的部分从100万元降至90万元，征收的比例也有可能下降至另一个税率。纳税人：以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。外商投资企业、外国企业、外籍个人、华侨、港澳台同胞等，只要有转让房地产行为并取得增值收入的，都是土地增值税的纳税人。纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的税务机关办理纳税申报。以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。补充：预征，就是为了保障财政收入均衡入库，对某些税种先按照某种方法（多数是按照规定的征收率）把税款提前征收，最后再进行税款清算，预征的税款虽然要先缴纳，但是这并不是最终的税款，清算后要多退少补。不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何方，均应在房地产的所在地申报纳税。二、纳税范围和计税依据课税对象：土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物所取得的增值额。纳税范围：土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物，不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产。计税依据：以纳税人转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物所取得的增值额为计税依据。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。要确定增值额，必须把握住两个关键要素：第一个要素是转让房地产所取得的收入；第二个要素是计算土地增值税的扣除项目金额。（一）转让房地产收入的确定

纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入，一般是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入。实物收入的价值，一般要通过财产评估来确定。其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。（二）扣除项目的确定第一，取得土地使用权所支付的金额。这包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。第二，开发土地和新建房及配套设施的成本。这包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用。这些成本允许按发生额扣除。第三，开发土地和新建房及配套设施的费用。这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除外，其他房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之和的10%的比例计算扣除金额。第四，旧房及建筑物的评估价格。这是指转让已使用一年以上的房屋及建筑物时，由政府批准的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方税务机关确认的价格。第五，与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产缴纳的教育附加费，也可视同税金予以扣除。第六，加计扣除额。对从事房地产开发的纳税人，可以按照上述第一项、第二项金额之和加计20%的扣除额。其扣除方法采取项目年终结算和竣工清算税款时一并扣除的方法。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：其一，隐瞒、虚报房地产成交价格的；其二，提供扣除项目金额不实的；其三，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

在计算土地增值税的应纳税额时，先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算公式为：应纳税额=∑（增值额×适用税率）三、税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数四、减免条件房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。因城市实施规则、国家建设需要依法征收、收回的房地产，以及其他法律法规规定的情况可以免税。某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：

扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元增值额＝3800-2830.9＝969.1万元增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元土地增值税细节明确有望成房地产调控利器

国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”

土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的“新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。

而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。

严征土地增值税有助打击囤地

“新国十条”将土地增值税清算作为税收调控的政策之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？有关专家指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁严征土地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。开发商资金压力加大或被迫降价

今年以来，部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。多位开发商和业内人士向记者表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧推进相关工作，这无疑会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧“在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。世联地产的分析师认为，土地增值税清算再加上房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为此一些开发商可能不得不选择降价促销，以回笼资金。“开发商成本增加，可能会转嫁一部分给消费者，不过北京等地的细则中已指出，清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过快的开发项目，看来主要目的还是打压虚高的房价。”世联地产有关分析师表示。此前，广西、河南、厦门、重庆、北京等地相关部门已陆续出台措施，要求企业在规定期限内进行土地增值税清算，有的还提高土地增值税预征率、将核定征收改为查账征收等。天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。“影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季度出现资金面紧张的局面。”第七节契税一、基本情况契税是以权属发生转移变动的不动产为征税对象，向不动产承受人征收的一种税。基本特点：1.契税属于财产税；2.契税由不动产承受人缴纳；3.各地税率不一样。纳税人：在中国境内转移土地、房屋，承受的各类企业、单位、个体经营者和其他个人为契税的纳税人。房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。二、征税范围和计税依据征税范围：1.国有土地使用权出让；2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；3.房屋买卖；4.房屋赠与；5.房屋交换。计税依据：1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。三、税率契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。四、减免条件1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。五、其他规定契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。郑州市民买经济适用房小户型告郑州市财政局多收税款是误解郑州市民王女士买了套经适房小户型，市财政局按2%收契税，王女士认为多收了一倍，遂将财政局告至法院。6月21日，郑州市二七区法院一身判决，王女士败诉。

据原告郑州市民王女士诉称：她于2009年2月购买经济适用房一套,面积90.85平方米。在缴纳契税时，被征收机关郑州市财政局告知，应按2%的税率缴纳税款。原告认为，按照我省契税法规和政策规定，我省契税税率为4%，单套住宅面积等于或小于144平方米的，税率减半。由于原告所购房屋面积在144平方米以下，且为经济适用房，因此，按照财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第（六）项规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。故其应缴纳的税率应在4%减半即2%的基础上应再减半征收，即按1%征收，而不应该与普通商品房一样适用2%的税率。故原告提起诉讼，请求依法判令被告退还多征收的契税1725.5元.郑州市财政局辩称：郑州市财政局（郑州市契税征收管理中心）向原告王女士所购买的经济适用房按照2%的优惠税率征收契税，是合法的。《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年国务院令第224号）第三条规定：契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。《河南省契税实施办法》（1999年省政府令第50号）第五条规定，契税税率为4%。

河南省财政厅《河南省契税征管程序》第三条第一款第（二）项第14目规定，契税征收执行4%税率；对单套住宅面积等于或小于144平方米的按4%税率减半征收，财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第（六）项规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

按照上述规定，对个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税，也就是按照2%征收，是优惠税率，是税收优惠。对个人购买经济适用房，是在法定税率4%基础上减半征收契税，而不是在优惠税率2%基础上减半征收契税。原告王女士认为应当按照1%的税率征收契税，是对政策的误解。被告郑州市财政局（郑州市契税征收管理中心）向原告王女士所购买的经济适用房按照2%的优惠税率征收契税是合法的，请求予以维持。

郑州市二七区人民法院经审理认为，河南省法定的契税税率为4%。按照财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》的规定，对原告购买的经济适用房在法定税率4%的基础上减半征收，并无不当。原告主张应按4%法定税率的优惠税在法定税率4%的基础上减半征收，并无不当。原告主张应按4%法定税率的优惠税率即2%的基础上再减半收取1%，系对法律规定的误解，且没有法律依据，遂依法作出上述判决。

第八节其他税收二、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。印花税基本特点：1.兼有凭证税和行为税性质；2.征收范围广泛；3.由纳税人自行完成纳税义务；4.税负数量小。纳税人：中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，具体包括：1.立合同人；2.立账簿人；3.立据人；4.领受人。现行印花税只对印花税调理列举的凭证征税，具体有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。（一）从价计税情况下计税依据的确定。1、各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费用为计税依据；2、产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据；3、记载资金的营业账簿，以实收资本和资本公积两项合计的金额为计税依据。（二）从量计税情况下计税依据的确定。实行从量计税的其他营业账簿和权利、许可证照，以计税数量为计税依据。比例税率有五档，即千分之一、千分之四、万分之五、万分之三和万分之零点五。房地产开发采用万分之三的税率。印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。印花税票是缴纳印花税的完税凭证，由国家税务总局负责监制。免税情况已经缴纳印花税凭证的副本或者抄本；财产所有人将财产赠给政府，社会福利单位、学校所立的书据；无息贷款、贴息贷款合同；外国政府，国际金融组织向中国政府和国家金融机构提供优惠贷款书立的合同；农林作物、牧业畜类保险合同，可以免税。三、两税一费（一）营业税营业税(Businesstax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。基本特点：1.征收范围广；2.计算简单；3.同一行业税率固定纳税人：中华人民共和国境内提供给应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），它是纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等。不同行业开征的营业税税率不同，销售不动产的营业税税率为5%。应纳税额=营业额×税率（二）城市维护建设税城建税,是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收，不包括外商投资企业、外国企业和外国人。城市维护建设税的基本特点：1.税款专款专用；2.属于附加税；3.税率有区别。纳税人：缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不包括外商投资企业、外国企业和进口货物者）和个人为城市维护建设税的纳税人。征税范围：城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。城市、县城、建制镇的范围应根据行政区划作为划分标准，不得随意扩大或缩小各行政区域的管辖范围。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5%。公式：应纳税额=（增值税消费税营业税）*适用税率（三）教育费附加

教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。作用：发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。

教育费附加征收率：根据国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的精神，教育费附加征收率为“三税”税额的3%。应纳教育费附加＝（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）×3％四、个人所得税

(一)、纳税义务人：出售自有住房取得所得的个人

（二）、纳税范围：个人出售自有住房取得的所得。

（三）、适用税目、税率根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。（四）、应纳税额应纳税额=应纳税所得额*适用税率（20%）（五）、应纳税所得额应纳税所得额=住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用住房转让收入是指：个人出售自有住房取得的全部收入。在征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。若纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。房屋原值是指：出售方取得该房屋时所支付的购置价款或建造费用以及其他有关费用。房屋原值具体分为：1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门或原产权单位交纳的所得收益及相关税费。比如市民甲有一套面积为120平米的公有住房，共有住房面积为90平米，每平米为2000元，超过的30平米，价格为5000元/平方米，其向财政部门缴纳的受益及相关税费为2万元，那么甲某的住房原值为90X2000+30X5000+20000=350000元。5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发<城市房屋拆迁估价指导意见>的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：⑴、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置改房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；⑵、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；⑶、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；⑷、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换的房屋，又支付部分货币，所调换的房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税(房屋原值的5%)、城市维护建设税(营业税×７%)、教育费附加(营业税×３%)、土地增值税(该税是自建房者缴纳的)、印花税等税金。合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。个人所得税的优惠政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。五、企业所得税

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。特别需要说明的是，个人独资企业、合伙企业不使用本法，这两类企业征收个人所得税即可，这样能消除重复征税。

企业所得税的税率为25%的比例税率。(符合规定条件的企业，可以减按20%或者15%的税率缴纳企业所得税)企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

（一）销售货物收入；

（二）提供劳务收入；

（三）转让财产收入；

（四）股息、红利等权益性投资收益；

（五）利息收入；

（六）租金收入；

（七）特许权使用费收入；

（八）接受捐赠收入；

（九）其他收入。

收入总额中的下列收入为不征税收入：

（一）财政拨款；

（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；

（三）国务院规定的其他不征税收入。

企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；

（二）企业所得税税款；

（三）税收滞纳金；

（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；

（六）赞助支出；

（七）未经核定的准备金支出；

（八）与取得收入无关的其他支出。企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。

下列固定资产不得计算折旧扣除：

（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；

（二）以经营租赁方式租入的固定资产；

（三）以融资租赁方式租出的固定资产；

（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；

（五）与经