精彩一课房地产投资分析

第三章房地产投资分析第一节房地产投资概述第二节房地产投资可行性研究第三节房地产投资经济评价第四节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资可行性研究一、可行性研究概述二、房地产投资可行性研究的工作阶段三、房地产投资可行性研究的内容和步骤一、可行性研究概述1定义可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术方面等情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。2重要性A项目在技术上能否实施B项目在经济效益上的最大化3结论A可行还是不可行B可行到什么程度C最坏风险与措施二、房地产投资可行性研究的工作阶段工作阶段精确度（％）研究费用比例（％）投资机会研究300.2～0.8初步可行性研究200.25～1.5详细可行性研究±10小型1.0～3.0大型0.2～1.0项目的评估与决策————三、房地产投资可行性研究的内容和步骤1内容市场分析&建设规模项目概况规划方案选择项目投资估算开发进度安排财务评价项目融资风险分析结论建议国民经济评价2步骤人员安排组合市场分析市场预测成本测算步骤A：步骤B：步骤C:步骤D：财务评价步骤E：2步骤人员安排组合市场分析市场预测成本测算步骤A：步骤B：步骤C:步骤D：房地产估价师造价工程师市场调查员经济分析师环境评价师财务评价步骤E：宏观因素分析区域性因素分析微观市场分析2步骤人员安排组合市场分析市场预测成本测算步骤A：步骤B：步骤C:步骤D：财务评价步骤E：需求预测供给预测预测方法2步骤人员安排组合市场分析市场预测成本测算步骤A：步骤B：步骤C:步骤D：财务评价步骤E：土地前期费设计、建安费市政配套费2步骤人员安排组合市场分析市场预测成本测算步骤A：步骤B：步骤C:步骤D：财务评价步骤E：经济评价风险分析2步骤人员安排组合市场分析市场预测成本测算步骤A：步骤B：步骤C:步骤D：财务评价步骤E：3报告第三节房地产投资经济评价房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。哈佛or耶鲁，你会选择谁临毕业前，你同时接到哈佛和耶鲁的10年工作邀请，哈佛给出的待遇是年薪80,000$，耶鲁给出的待遇是第一年年薪64,000$，且以后每年递增4000$，如仅考虑金钱收益，你会选择去哈佛还是耶鲁呢？案例101234nA1A2B1B2B3Bn0到n为刻度，一个刻度为一个计息期，可取年、半年、季度或月；除0、n外，每个数字既是上个计息期的终点，又表示下个的开始；纵向箭头表示现金流量，向上表示收益，向下表示费用；箭头的长短表示现金流量额的大小。现金流量图年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值1$80,000$80,000$62,000$62,0002$80,000$72,727$66,000$60,0003$80,000$66,116$70,000$57,8514$80,000$60,105$74,000$55,5975$80,000$54,641$78,000$53,2756$80,000$49,674$82,000$50,9167$80,000$45,158$86,000$48,5458$80,000$41,053$90,000$46,1849$80,000$37,321$94,000$43,85210$80,000$33,928$98,000$41,562总计$540,723$519,782房地产开发项目经济评价财务评价综合评价A：针对一般的房地产开发项目B：针对重大的房地产开发项目房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对所开发项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡情况等进行分析。财务评价指标体系盈利能力指标资金平衡能力静态分析指标动态分析指标清偿能力指标一、盈利指标计算方法财务净现值财务内部收益率动态投资回收期成本利润率投资利润率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期现金回报率投资回报率动态分析指标静态分析指标是否考虑资金的时间价值财务净现值1Financialnetpresentvalue，FNPVIfFNPV≥0，则项目可以接受IfFNPV＜

0，则项目应该拒绝定期存款or提前还贷李先生买一套70万元的房子，购房时首付40万元，采用商业贷款30万元，贷款期限20年，并已采用等额本息还款法还贷五年，现手头有一万元闲散金，请你帮李先生抉择是定期存款还是提前还贷？案例2金融机构存款利率

2007.12.21

其中：活期0.72

3个月3.33

6个月3.78

1

年4.14

2

年4.68

3

年5.40

5

年5.85

种类

项目年利率%2007.12.21一、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）4.77五年以上5.22二、个人购置住房贷款

一年至三年（含三年）6.43三年至五年（含五年）6.58五年以上6.66三、个人商用房贷款

一年至三年（含三年）8.32三年至五年（含五年）8.51五年以上8.61选择一、提前还贷选择一、提前还贷期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

300000.01600.071,665.002,265.07299,399.932603.401,661.672,265.07298,796.533606.751,658.322,265.07298,189.794610.111,654.952,265.07297,579.675613.501,651.572,265.07296,966.176616.911,648.162,265.07296,349.277620.331,644.742,265.07295,728.948623.771,641.302,265.07295,105.169627.231,637.832,265.07294,477.9310630.721,634.352,265.07293,847.22……………59827.211,437.862,265.07258,247.1660831.801,433.272,265.07257,415.3612342402265.07602265.0712342406010000选择一、提前还贷选择一、提前还贷期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

300000.01600.071,665.002,265.07299,399.932603.401,661.672,265.07298,796.533606.751,658.322,265.07298,189.794610.111,654.952,265.07297,579.675613.501,651.572,265.07296,966.176616.911,648.162,265.07296,349.277620.331,644.742,265.07295,728.948623.771,641.302,265.07295,105.169627.231,637.832,265.07294,477.9310630.721,634.352,265.07293,847.22……………59827.211,437.862,265.07258,247.1660831.801,433.272,265.07257,415.16-10000247,425.36选择一、提前还贷贷款金额：247415.16元贷款期限：15.0年贷款年利率：6.66%还款方式：等额本息期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

247415.1661803.921,373.152,177.07246,611.2462808.381,368.692,177.07245,802.8663812.871,364.212,177.07244,989.9964817.381,359.692,177.07244,172.6165821.921,355.162,177.07243,350.7066826.481,350.602,177.07242,524.2267831.061,346.012,177.07241,693.1668835.681,341.402,177.07240,857.4869840.311,336.762,177.07240,017.1770844.981,332.102,177.07239,172.1971849.671,327.412,177.07238,322.5272854.381,322.692,177.07237,468.14选择一、提前还贷16,177.87第六年贷款金额：247415.16元贷款期限：15.0年贷款年利率：6.66%还款方式：等额本息期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

247415.1661803.921,373.152,177.07246,611.2462808.381,368.692,177.07245,802.8663812.871,364.212,177.07244,989.9964817.381,359.692,177.07244,172.6165821.921,355.162,177.07243,350.7066826.481,350.602,177.07242,524.2267831.061,346.012,177.07241,693.1668835.681,341.402,177.07240,857.48……………1061,031.281,145.792,177.07205,417.551071,037.011,140.072,177.07204,380.551081,042.761,134.312,177.07203,337.79选择一、提前还贷60,422.16第六、七、八、九年贷款金额：247415.16元贷款期限：15.0年贷款年利率：6.66%还款方式：等额本息期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

247415.1661803.921,373.152,177.07246,611.2462808.381,368.692,177.07245,802.8663812.871,364.212,177.07244,989.9964817.381,359.692,177.07244,172.6165821.921,355.162,177.07243,350.7066826.481,350.602,177.07242,524.2267831.061,346.012,177.07241,693.1668835.681,341.402,177.07240,857.48……………1181,102.101,074.97192,586.511191,108.221,068.86191,478.291201,114.371,062.70190,363.92选择一、提前还贷73,573,16第六、七、八、九、十年贷款金额：300,000元贷款期限：20.0年贷款年利率：6.66%还款方式：等额本息期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

247415.1661836.411,428.662,265.07256,578.9562841.051,424.012,265.07255,737.8963845.721,419.352,265.07254,892.1764850.421,414.652,265.07254,041.7565855.141,409.932,265.07253,186.6266859.881,405.192,265.07252,326.7467864.651,400.412,265.07251,462.0868869.451,395.612,265.07250,592.6369874.281,390.792,265.07249,718.3570879.131,385.942,265.07248,839.2271884.011,381.062,265.07247,955.2172888.921,376.152,265.07247,066.29选择一、提前还贷16,831.75第六年贷款金额：300,000元贷款期限：20.0年贷款年利率：6.66%还款方式：等额本息期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

247415.1661836.411,428.662,265.07256,578.9562841.051,424.012,265.07255,737.8963845.721,419.352,265.07254,892.1764850.421,414.652,265.07254,041.7565855.141,409.932,265.07253,186.6266859.881,405.192,265.07252,326.7467864.651,400.412,265.07251,462.0868869.451,395.612,265.07250,592.63……………1061,072.971,192.102,265.07213,720.261071,078.921,186.152,265.07212,641.341081,084.911,180.162,265.07211,556.44选择一、提前还贷62,864.28第六、七、八、九年贷款金额：300,000元贷款期限：20.0年贷款年利率：6.66%还款方式：等额本息期数应还本金应还利息月还款额贷款余额0

247415.1661836.411,428.662,265.07256,578.9562841.051,424.012,265.07255,737.8963845.721,419.352,265.07254,892.1764850.421,414.652,265.07254,041.7565855.141,409.932,265.07253,186.6266859.881,405.192,265.07252,326.7467864.651,400.412,265.07251,462.0868869.451,395.612,265.07250,592.63……………1181,146.651,118.422,265.07200,370.611191,153.011,112.062,265.07199,217.601201,159.411,105.662,265.07198,058.19选择一、提前还贷76,546.83第六、七、八、九、十年选择二、定期存款选择二、定期存款选择二、定期存款选择二、定期存款393.3653.881992.832442.122778.752973.6776,546.83-73,573.1662,864.28