高端住宅项目样板区总结土建、装修、景观

金地天御——项目样板区总结PPT天御项目定位一、做什么？拿到青浦徐泾3号地块之后，公司就进行了深刻的思考：是做传统别墅还是做新兴的平墅?是做高端住宅,树立我司品牌?还是中端低住宅,快速滚动?……？终于，公司决定：徐泾项目做天字一号高端住宅！！天御项目定位二、为什么？天时：上海有了杭州自在城这样的高端产品积累,对于打造高端住宅已经有了一定的经验和自信。2009年集团和上海公司需要一个高端品牌横空出世。地利：青浦徐泾为大虹桥枢纽板块，属于传统高端板块,有得天独厚的地理条件，属上海西郊传统富贵之地。人和：相比其他城市，上海拥有更大体量、需求更多元的高端人群，社会主力的中小企业家、企业高管、高学历社会精英、海归人士和富二代新贵更希望传统别墅所没有的另一种高端生活。他们重视配套和服务、重视家人和邻里的交流、追求独特的创新高端产品；我们的平墅因运而生。虹桥枢纽的发展机遇

徐泾、赵巷作为传统高端板块的认知

得天独厚的自然条件

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高端住宅存在的板块契机：

天时地利人和虹桥枢枢商务核心区传统西郊高端居住区西郊延伸带,沪青平别墅群传统市中心陆家嘴碧云赵巷佘山别墅板块世博迪士尼浦东机场金地天御大虹桥商务拓展区发展：依托大虹桥建设，配套等级上升，人口快速导入，上海最具发展前景的区域现状：西郊传统富贵之地，上海高端住宅主要聚集区之一上海高端住宅及政府重点投资区域分布：天时地利人和徐泾项目，有望成为上海第三极豪宅的先锋代表第一级豪宅：传统独栋别墅容积率0.3以下缺少居住氛围土地无供应后继仅靠三级市场维持第二级豪宅：传统地标豪宅容积率2.0以上缺少生态环境向二三线地段演变星河湾、仁恒新江湾、长风地块等第三级豪宅：依托多核发展容积率1.0左右生态环境与居住氛围兼具土地供应特性决定发展趋势都市配套生态环境人居氛围私密性高端客户选择路径大平层大平层有别墅购置和居住体验，无法接受冷清的居住氛围和配套的不便利，理解别墅户型上的弱点；选择回归城市居住于核心地段的高层公寓，同时又对此类物业的高密度和生态环境的匮乏不满。天时地利人和天御项目定位三、就这么定！所以，我们就在“合适的地点,合适的时间,做了正确的事”

——打造天字一号高端产品！金地天御，提供的不仅仅是个简单的新式豪宅，更重要的是，它是一个心理认同感的创造者，它提出忠实于“自我感受”的价值观，呈现出比任何豪宅更昂贵的人本主义思想。而这，可能会改写未来若干年的豪宅市场……我们的追求，天御的高端主张：不会过时的经典——立面工艺不用浪费的享受——户型户内精装修设备智能化材料品牌不必隔阂的尊贵——会所与服务设施景观公共活动场所怎么做？

——天御打造高端产品的几个核心内容变电站及正式箱变由地面移至地下车库；外立面：立面效果把控，幕墙的二次设计及排版施工、门窗的二次设计及YKK系统选择；户型设计：创新户型，达到新古典装修风格；不同阶段制作大比例模型；建筑单体的隔声降噪：室内地坪、电梯、空调三个方面；建筑单体的地下室防潮、防结露：除湿机、双墙；室内装修吊顶的管线综合:确保室内净高尽可能的高，体现豪宅；地下车库的管线综合：确保车库内净高尽可能的高，匹配豪宅；建筑单体地下室的卫生间污水、废水的排水方式：不在卫生间安装强排泵；吉博利同层排水：同层墙排水；全地暖配置；室内石材地坪的晶面技术；室内新风系统和门窗通风器；室内装修木饰面工厂化；室内装修中西厨配置；开放式的小区入口。变电站及正式箱变由地面移至地下车库金地上海公司开发的楼盘，变电站和正式箱变基本都放在地面以上。徐泾项目通过多方努力把变电站和正式箱变放在地面以下的地下车库内。有以下优点：极大的方便了整个小区的平面设计,楼栋布局灵活、建筑密度减少。节约占地面积约1200平米，创造了近亿的利润。杜绝了业主对地面变电站和正式箱变的投诉。地下车库变电站

作为天系代表的平墅产品,天御项目属现代典雅建筑风格，其强调横向的舒展气势和纵向的收放变化。立面采用全石材干挂幕墙系统,

建筑外立面会所外立面大宅中宅小宅外立面之管线隐蔽将全部管线隐藏在幕墙里，外立面看不到任何管线煤气管的隐蔽落水管的隐蔽外立面之洞口隐蔽与立面排版结合

卫生间、厨房排气穿外墙洞在窗上口，结合铝板和石材的分缝来做，洞为方形。新风系统的进排风口比较大，200*500，尽量在侧立面上结合石材排版设计。天御的立面洞口都要求与石材排版分缝有严格的对位关系,不能凌乱.洞口的百叶都是专门定制的带套管铝合金百叶。最终的实施效果，立面整洁、美观。

窗口的横向一定要对缝，下部的铝板檐口一定要对20mm高的蘑菇面，每隔三排荔枝面排一条蘑菇面，第三排荔枝面用来调差。对于高度需要统一的石材，从下往上排的时候，到了门窗顶部需要对横缝，结果出现了调差的尺寸不同的石材，很难看。实际上只需要从门窗上口往下排就可以解决这个问题，下部有尺寸不同的砖不会被看到。对于洞口的上角是否两个方向都要对缝，当然最好能够实现，但实际上如果立面设计的时候没有严格按照模数设计，很难做到。一个妥协的原则是，窗洞角部在横向要么直接对竖缝，要么对石材的中缝。石材每块在高度方向上必须一致，但在宽度方向上可以有微小差别。如每块宽900的石材，可以在850~950的范围内调整宽度来实现竖向的对缝。对于工字缝拼缝的情况，在窗窗之间和窗到阳角之间的狭窄段，还是要保证有工字缝，不要变成对缝。外立面之石材幕墙二次设计及排版天御的立面排版都由方案设计公司亲自完成,幕墙单位按照排版原则，深化每一个立面的排版图，并由甲方设计师严格审查。外立面幕墙和门窗的二次设计详见以下PPT典雅的酒店式新古典装修风格、经典实用的创新户型设计全套房设计家庭厅设计中西厨设计侧向庭院与多功能地下室室内私家电梯入户，直达阳光庭院与地下室，生活尽显从容3.6米层高与18米超大面宽客厅面宽宽达6米，餐厅宽达4.5米主卧套房面宽8.1米，极度舒适与享受精装地下空间，配置家庭影院、健身、书房、保姆房等多功能A3户型三层平面A3户型地下室A3户型侧向庭院私家电梯私家电梯私家电梯平墅三层户型户型设计A4户型五层平面全套房设计中西厨设计上下复式设计独立家庭厅设计超大观景露台与摘星内庭院3.6米层高与18米超大面宽客厅面宽宽达6米，餐厅宽达4.5米主卧豪华套房设计，带独立书房与走入式衣帽间，南向带超大观景露台所有卧室全南向采光，生活舒适享受平墅四层户型典雅的酒店式新古典装修风格、经典实用的创新户型设计户型设计大比例模型

为了追求设计的完美效果，和指导现场施工，在各个阶段都制作了大比例的模型进行研究和推敲，对建筑各部分的比例、细节、颜色进行调整重要部位现场1:1模型（施工样板）方案阶段、施工图阶段1:50的模型：小区噪声状况的研究

以上模拟结果显示项目主要噪声污染源为东侧的规划道路，因此主要针对东侧区域考虑隔声降噪措施：方案一，东侧道路考虑乔灌木结合的密植，乔木宜选择冠幅较大的常青树种；方案二，结合商业建筑，面向东侧道路规划一定范围的实墙面（雕塑、垂直绿化、水景）；方案三，东侧及北侧围墙按实墙面考虑，结合垂直绿化；同时临近学校的部分围墙可以设置成水景墙，以消减学校昼间的噪声影响。建筑单体的隔声降噪结合地暖，采用隔声楼板构造；建筑单体的隔声降噪对于电梯井道与室内墙面交接的部分采用隔音墙建筑单体的地下室防潮、防结露：从构造上，地下室有双墙结构，中间有600mm的空腔,地下室墙面由外墙变为内墙从设备配置上，地下室吊顶内有中央除湿机室内吊顶管线综合由于吊顶内有中央空调、新风系统等众多管路，对净高的影响较大，我们先行绘制室内管线综合图，并在施工时合理排布管线，提高吊顶高度，尽可能的加大室内净高；地下车库顶部的管线综合由于地库内有给排水管线、强弱电桥架、消防管线、防排烟管线等众多管路，对地库的净高层高的影响较大，我们对各种管线的走线及布局进行了优化，成功的使地库主通道净高达到了2.5米。管线综合之前的地库净高管线综合之后的地库净高地下室卫生间的排水一般建筑单体地下室的卫生间排水都采用在卫生间内增加强排泵（含污水泵和废水泵），即占用了空间，有难以维修。天御把是这样避免这个问题的，利用地下室卫生间和地库之间的高差，先把地下室卫生间的废水和污水自然排到地库的集水坑内，然后再利用地库的排水系统强排到地面管网。地库集水井同层排水为了增加室内净高，天御采用了通过墙排水的吉博利同层排水系统同层排水马桶安装同层排水同层排水地漏安装同层排水地漏安装全地暖地暖构造节点地暖平面布置室内石材晶面采用大理石晶面技术对地面石材进行多次抛光，以达到光亮无比的效果；新风系统K户型排风及新风系统配置表（共30户）楼层房间名称设备名称数量风量（弱）单台耗电量-1卫生间排气扇190CMH9w仓储中央除湿机13407503卫生间（次）排气扇490CMH9w卫生间（主）排气扇1150CMH18w卫生间全热交换机1800320L户型排风及新风系统配置表（共30户）楼层房间名称数量排风量风量（弱）单台耗电量4卫生间排气扇490CMH9w卫生间全热交换机18003205卫生间（次）排气扇190CMH9w卫生间（主）排气扇1150CMH18w卫生间全热交换机1350140

窗的通风器木饰面工厂化天御项目墙面采用了大量的木饰面，经过仔细研究，木饰面实现全工厂化生产。即避免了现场施工的色差、又加快了施工周期，现场仅按照编号安装即可。中西厨天御项目大宅考虑了中西厨，充分考虑了高端人士的入住需要开放式小区入口小区入口的设计不够大气是我们公司以往的通病，天御项目采用了开放式小区入口，彰显了尊贵和大气其他亮点多功能门窗YKK系统借周边资源，红线外绿化铜门的豪华及人性化信报箱纳入立面系统室内人性化的高档收纳系统沿河自然景观的打造石材地坪工艺样板（室内装修及景观）石材的质量控制（高端运用了大量石材）材料选型配置的研究吊顶防开裂技术利用小宅的架空层做成单元大堂多功能门窗YKK系统三推拉联动门窗式通风器上下推拉通风门厨卫玻璃百叶借周边资源，红线外绿化原先红线外主入口正对的荒地被我们改造为大片的草坡和停车场，大大提升了社区形象；在一片荒芜中开辟中通向小区的叶联路；对小区周边的市政路进行改造，换上优质香樟；铜门的豪华及人性化单元门·铜门

设计师设计的铜门,简洁现代,将把手隐藏在凹凸的门框中。最终的实施效果,铜门尽显尊贵典雅。信报箱纳入立面系统信报箱被设计成幕墙系统的一个组成部分,嵌入石材,在保证美观的同时满足遮风挡雨和置物的功能需求.室内人性化的高档收纳系统

配备高级订制收纳系统,提高生活品质收纳柜功能齐全，配有触摸式感应灯，并赠送密码箱；沿河自然景观的营造堆坡、草皮、置石、栈道、优质大树集合而成的自然园林石材地坪的工艺样板（景观花岗石工艺）主入口石材拼花对缝铺贴的石材园路石材地坪的工艺样板（装修大理石工艺）住宅地面石材拼花的样板研究；石材的质量控制工作

门窗大比武：现场展示各自门窗亮点；

YKK的LD60~150外开系统，有为厨卫配置的玻璃百叶、为客厅配置的联动三推拉门等，集成纱窗和通风器；旭格的AWS60和65内开内倒系列，镗料充足，有大扇提升推拉门、四扇折叠门，配置进口通风器和国内纱窗；立面门窗的选型立面石材的选型

前期到石材工厂进行大板选型，在调出的近10种样品中以各种表面处理进行加工，最终在20多个小样中选出四种进行上墙；石材上墙，挑选颜色和质感最能表达设计意图的石材．同时研究石材的表面处理、稳定性、缝的宽度和颜色等；吊顶防开裂技术不同面的石膏板拼接不可以缝对缝，一定要错开缝；转角的地方一定要用整块的石膏板，不可用拼接的石膏板；石膏板与石膏板的拼接缝要留3MM的伸缩缝；石膏板的缝在批腻子之前，一定要用专用优质绷带贴缝；石膏板固定好之后，在批腻子之前，一定要在钉眼位置刷上防锈漆；空调、新风管道及吊件切忌与石膏板及其吊件搭接、相连，管道的震动必然引起吊顶的大面积开裂。吊顶高度尽可能做到最高。利用小宅的架空层做成单元大堂小宅大堂利用了架空层的空间,按照室内空间进行精装修,宽敞大气;架空层部分结构高度4.2米,由景观设计公司设计地面铺装和墙面装饰,室内设计公司设计吊顶,将所有管线隐藏;开盘一天卖十个亿的盛况样板区开放之后的反思样板区不要过大天御项目样板区为#、9#、10#（会所）11#、12#、13#楼共6栋楼，约4.2万平米，占了总量的约1/4。样板房共14户。其中大宅4户；中宅4户；小宅2户,后来大宅又增加4户。反思：短短的半年多时间土建、景观、装修需全部完成，参加的单位多达几十家，管理人员花费了大量的精力去管进度，样板区的质量问题基本不在受控范围之内。往往是开放之后，再维修。经常有些硬伤，没法维修。我们做样板房的目的，是为了展示，不是为了大！与其靠“量”来取得效果，还不如靠“质”，把样板区做得小而精1.入户门对面加玄关；取消了原先不实用的椭圆玄关；2.户内楼梯改方向；3.客卫进深增加200mm，台盆改为台下盆；4.主卫布局修改，浴缸靠窗布置；对户型设计的反思大宅一楼中小宅端套

卧室在山墙面开个额外的小窗，对于建筑立面可能有好处，但是对于室内设计会很尴尬。这个窗的位置没考虑留出600mm衣柜厚度，另外即使考虑了衣柜厚度，室内设计时为了保留窗背板的对称效果，还是会把窗封掉；后封的窗不但会造成表里不一，如果出现渗漏也会非常麻烦。建议以后建筑上慎用这样的山墙窗。对户型设计的反思现象：泳池五个采光井的侧墙原先采用砖砌墙，其外侧有景观水景、花坛，对渗漏造成了很大的隐患，解决：出设计变更改为混凝土墙。现象：中宅样板房双墙：因地下室有轻质材料回填层，中宅下沉庭院和双墙有高差，排水及防水出现问题。解决：把下沉庭院和双墙（浇混凝土弥补高差）做成排水沟排入地库集水井，在下沉庭院做架空板满足出入标高要求现象：大宅一楼室内楼梯设计方向不利于空间分割和使用，装修效果较差，解决：设计调整了方向，并更改栏杆和扶手。现象：一楼下沉庭院空调板无反梁，冷凝水、雨水会滴入下沉庭院。解决：增加反梁，铺贴瓷砖跟着反梁铺贴。现象：中宅夹层检修口位置不合理，其下有桥架，且装修时会封闭此部位。解决：把检修口移位，放在不影响桥架和装修的部位。装修时此处封闭原图纸夹层的检修门的位置现象：下沉庭院的排向地库集水井的地漏较高，存在向地下室水平渗漏的风险解决：出设计变更把水平地漏改成侧排地漏，且标高降低水平地漏改成侧排地漏，且标高降低现象：幕墙排版二次设计排版与门窗水平线不匹配，收头困难。解决：要求总包、幕墙、门窗单位对每个楼层统一1米线。门窗的三线依据幕墙单位的排版，对于门窗的水平线，需幕墙单位符合、反确认。阳台门上框和幕墙的阳台吊顶板没有在一个水平线上正常情况下，应在一个水平线上，达到幕墙的整体外立面排版效果。现象：阳台土建插座取消，没有及时封堵，幕墙跟着开孔。解决：非样板区通知总包对于废弃的插座进行封堵。现象：地库梁过低，垂直防火卷帘门安装后，吊顶低于2.2米。解决：1、梁高降低，2、把垂直防火卷帘门设计变更为侧向卷帘门。此处人防梁高1450，垂直防火卷帘门装不下侧向防火卷帘门现象：三推拉门150宽的正框与40宽的副框固定后，导致正框不牢固。解决：对于副框副框局部加宽。现象：阳台落水管在两面墙的阴角出约10CM，干挂石材出墙面15CM，导致检修孔开启位置无解决：在一楼阴角处的两面墙上各自开300X300的孔洞，用铝板照面做为检修口。放线部位需切除，安装铝板作为检修口现象：单元门处的残坡形式，土建图纸与景观图纸不匹配，导致已施工的残破基础返工。解决：在非样板区对于所有残破，把景观图和土建图统一，之后才施工残坡基础。直线型残疾人坡道U型残疾人坡道现象：门窗铝板倒泛水。解决：已完成的全部返工，未施工的严格控制铝板安装的水平线。窗边铝板外高内低，易存水，造成渗漏现象：花坛石材压顶石为烧毛面，边沿切槽处因火烧而爆边，线条非常不清晰。解决：花坛石材压顶变更为压光面，使得边沿切槽的线条顺直、清晰。现象：景观取水点不合理，绿化易随坏。解决：设计增加小井，隐藏取水点，使用时打开。现象：下沉庭院门口有井，检修时影响用户出入。解决：优化雨污水井和配套管线井，避免出现在下沉庭院门口。现象：石材排水篦子孔较大，易积落叶、等垃圾，排水堵塞。解决：变更为小孔排水的石材井盖。现象：1、大宅单元门口的壁灯碰头；2、花钵和下面的平台大小不成比例。解决：1、大宅单元门口的壁灯变小；2、非样板区花钵下面的平台变小。现象：庭院门的锁比较简单、制作粗糙，与高端不匹配，