物业会计处理及物业会计怎么做账-会计学堂

第一章经营收入核算管理规定

1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。以下内容需要回复才能看到

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3经营收入会计科目处理

3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章成本费用核算管理规定

1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。

2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。

2.4不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。

3成本核算及科目设置3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章物业工程的核算

1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。

2物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章维修基金的核算

1科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。一、物业管理相关知识1、什么是物业管理物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2、物业管理的内容（1）常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括：建筑主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理（2）针对性的专项服务和委托性的特约服务:物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。3、物业管理的公司形式（1）开发商的子公司或分公司。（2）具有法人性质的独立的物业公司。（3）挂靠某物业公司的物业管理处。（4）不具备资质的违法经营的物业公司。4、物业管理的业态及分类（1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。（2）可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。（3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。5、物业公司服务的计费方式（1）包干制:业主向物业公司支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。（2）酬金制:在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。二、各项收入构成、分类及适用税率（营改增后）收入构成应税劳务名称税收分类名称适用税率税率说明主营业务收入-物管费收入物管费物业管理服务6%（一般纳税人）3%（小规模或简易征收一般纳税人）现代服务业。主营业务收入-电费收入电费电力产品17%(一般纳税人)3%（小规模或简易征收一般纳税人）主营业务收入-水费收入水费自来水3%国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。其他业务收入-房屋租赁收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）建筑物、构筑物等不动产按照经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-墙面、电梯广告收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。其他业务收入-停车场收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）财税[2016]36号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-工程维修收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-装修服务收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-工本费收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他应付款-装修押金无暂收应付款项，不确认收入，不缴纳税款。如果后期款项不退还业主，需要确认收入缴纳税款。其他应付款-出入证押金无其他应付款-招标保证金无三、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本：（1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。（2）电费。（3）水费。（4）外聘绿化养护费。（5）外聘清洁卫生费。（6）外聘秩序维护费。（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。2、其他业务成本：（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。4、管理费用：（1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。（2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。（3）公共设施财产保险费。（4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。（5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。（6）所得税费用：利润总额的25%计提。四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。（4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。（5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。（6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。10月收到物管费借：银行存款500000.00贷：主营业务收入-物管费377358.49预收账款-物管费98301.89应交税费-应交增值税-销项税24339.62主营收入销项税400000/1.06*0.06=22641.51主营收入400000-22641.51=377358.49预收款销项税30000/1.06*0.06=1698.11预收款100000-1698.11=98301.8911月结转10月预收的物管费（如果是10月已开具发票的3万元）借：预收账款-物管费28301.89贷：主营业务收入28301.89（如果是10月已开具发票的3万元，未开具发票的7万元）借：预收账款-物管费28301.99-物管费70000.00贷：主营业务收入-物管费28301.99-物管费66037.74应交税费-应交增值税-销项税3962.261、主营收入30000-1698.11=28301.99上月已开票并确认过销项，本月直接冲减预收款，同时确认收入，预收款期末余额70000元。2、其中3万元原理同上，其中7万元的主营收入销项税70000/1.06*0.06=3962.26主营收入=70000-3962.26=66037.4预收款期末余额0元。2、代收代付自来水费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主自来水费10万元，支付自来水公司水费8万元。如何账务处理？解析：国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。可以全额开具专用发票。收到水费借:银行存款100000.00贷:主营业务收入-水费100000.00收取水费每天都有发生,为核算方便,直接确认收入,月未时价和税拆分。支付水费借:主营业务成本-水费77669.90应交税费-转出未交增值税2330.10贷：银行存款80000.00支付的水费，价和税拆分。成本80000/1.03=77669.90税80000/1.03*0.03=2330.10月未结转水费贷：应交税费-应交增值税-转出未交增值税2912.62贷:主营业务收入-水费-2912.62收到的水费，价和税拆分。税100000/1.03*0.03=2912.62月未结转水费增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税582.5贷：应交税费-未交增值税-3%征收率582.52代收代付水费应交增值税。2912.62-2330.1=582.52

3、代收代付电费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主电费10万元，支付自来水公司电费8万元。如何账务处理？收到电费借：银行存款100000.00贷：主营业务收入-电费85470.09应交税费-应交增值税-销项税14529.91收到的电费，价和税拆分。收入100000/1.17=85470.09税100000/1.03*0.03=14529.91支付电费借：主营业务成本-电费68376.07应交税费-应交增值税-进项税11623.93贷：银行存款80000.00支付的电费，价和税拆分。成本80000/1.17=68379.07税80000/1.03*0.03=11623.93月未结转增值税借：应交税费-应交增值税-销项税14529.91贷：应交税费-应交增值税-进项税11623.93应交税费-应交增值税-转出未交增值税2905.98销项税、进项税月末无余额，销项大于进项的差额计入转出未交增值税。月未结转未交增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税2905.98贷：应交税费-未交增值税-水费以外的未交增值税2905.98转出未交增值税月末无余额，转至未交增值税科目。4、收取停车费思考：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，收取业主公用部位包月停车费2万元，临时停车费1.5万元，业主有产权的车位管理费1万元。包月停车费、临时停车费适用的税率？有产权的车位管理费适用的税率？可以向停车人提供何种发票？解析：（1）财税[2016]36号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。（2）业主通过一次性支付几十年的车位使用权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的租赁费，而是车位的管理服务费，应适用现代服务业6%的增值税率。（3）根据公司性质，可以向国税申请增值税专用（普通）发票、卷式机打票、通用定额发票。5、收取电梯广告费思考：收取的电梯广告费适用的税率？如何判断广告位出租是广告业还是租赁业？广告业和租赁业的区别？解析：（1）财税[2016]36号规定，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。（2）判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是否提供了相关广告服务。如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。（3）广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。6、收取房屋租赁费思考：2016年4月30日前取得的不动产征收率？2016年5月1日起取得的不动产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？解析：（1）财税〔2016〕36号)规定：2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。（2）小规模纳税人无时间限定，简易征收率5%。7、支付外聘保安费、保洁费、绿化费保安费1、根据合同时间、金额按月计提。借：主营业务成本-外聘保安费-外聘保洁费-外聘绿化养护费贷：应付账款-**保安公司-**保洁公司-**绿化公司2、次月支付上月合同费用。借：应付账款-**保安公司-**保洁公司-**绿化公司应交税费—应交增值税-进项税额（保安费发票上的进项税额）-应交增值税-进项税额（保洁费发票上的进项税额）-应交增值税-进项税额（绿化费发票上的进项税额）主营业务成本-外聘保安费（按进项税额冲减主营成本）-外聘保洁费（同上）-外聘绿化养护费（同上）贷：银行存款（等于应付账款保安、保洁、绿化金额）差额征收，按简易计税方法适用5%征收率。保洁费一般纳税人适用6%税率，小规模适用3%征收率。绿化费提供园林绿化工程，属于其他建筑服务，适用11%税率。单一绿化养植、修剪、浇水、施肥服务，属于其他服务，适用6%税率。小规模适用3%征收率8、公共设施设备日常运行维修和保养费电梯维保费、消防维保费、空调维保费等账务处理同第7条增值税一般纳税人适用11%税率，小规模纳税人适用3%税率。9、差旅费中的路桥费案例：某物业公司，一般纳税人，2017年3月10日，总经理报销差旅费1000元，其中高速路桥费300元（220元发票为国家税务总局监制章，80元为财务部监制章），以现金支付。可抵扣的进项税额？如何账务处理？解析：（1）财税[2016]86号,增值税一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭着取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可按3%抵扣进项税额。一级公路、二级公路、桥、闸通行费可按5%抵扣进项税额。（2）可抵扣的进项税额=220/1.03*0.03=6.4元（3）账务处理：借：管理费用-差旅费993.60应交税费-应交增值税-进项税额6.40贷：现金100011、其他费用可抵扣进项税率费用明细核算内容可抵扣进项税差旅费公出差住宿费、餐费、招待费、机票、车船票住宿费可抵扣6%餐费、招待费、机票、车船票不可抵扣办公费购买的办公用品、办公设备可抵扣一般为17%通讯费电话初装费、网络费、固话费、IP增值服务费基础电信可抵扣11%增值电信可抵扣6%车辆费加油费、汽车维修费、汽车保险费加油费、维修费可抵扣17%保险费可抵扣6%会务费会议场地租金、会议设施租赁、会议布置费外包给会展公司可抵扣6%租赁场地自行举办的可抵扣11%劳动保护费为员工配备的工服、手套、防护用品可抵扣一般为17%财产保险费为企业资产购买的保险可抵扣一般为6%四、日常工作中的财税管控1、混合销售和兼营的区别思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、入户维修服务、日常生活物品销售等。是兼营还是混合销售？分别适用什么税率核算?解析：（1）财税[2016]36号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。（2）混合销售是指一项交易项下存在不同的应税行为,兼营是指两项或两项以上的交易。（3）物业公司向业主提供的服务或产品，属于兼营行为，不属于混合销售，应当分别核算。（4）提供车位租赁，按照出租不动产核算销售额。提供维修服务，按照销售劳务核算销售额。销售商品，按照销售货物核算销售额。2、不同税率的发票开具思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁业务。适用的税率要求？不同税率如何开具发票？可否开具同一张发票？解析:（1）财税[2016]36号三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。（2）可以分别开一张租赁发票和一张物管费发票，以区别不同税率。（3）不同税率可以在同一张发票上分别开具，实务中建议最好分别开具发票。3、停车费能否申请5%简易征收率解析：（1）财税[2016]36号文件附件规定,停车服务属于销售服务/(六)现代服务/租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，按不动产租赁服务缴纳增值税.增值税一般纳税人不动产租赁的适用11%税率为。（2）国家税务总局公告2016年第16号第三条规定，一般纳税人出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳增值税。4、房屋租赁能否申请5%简易征收率解析：（1）国家税务总局公告2016年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得的不动产。（2）若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。5、减免物管费会被视同销售解析：（1）《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。（2）实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部分业主的物管费，构成了视同销售行为。（3）物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。6、应收未收的物管费对企业所得税的影响案例：某物业公司,每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元,剩余的10万以后期间几乎很难收回。应收未收金额确认为收入？是否计征企业所得税？后续如何处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（2）(国税函〔2008〕875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（3）《企业所税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。（4）《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。（5）《企业所税实施条例》第三十二条规定，所得税法第八条规定的损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。（6）应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。（7）扣除成本费用后计征企业所得税。（8）企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2011年第25号规定的程序和要求向