深圳秋季房地产交易会总结报告

2008年深圳秋季房地产交易会总结报告11/22/20232008年深圳房地产秋交会暨住博会展会概况1参展项目2成交分析3论坛观点4媒体关注5导航21

展会概况展会主题：关注民生民计实现和谐安居中国（深圳）秋季房地产交易会（总第31届）中国（深圳）住宅产业国际博览会（第5届）主办日期：2008年9月29日～10月3日主办地点：深圳会展中心一号馆主办单位：深圳市住宅产业化工作领导小组办公室住房和城乡建设部住宅产业化促进中心深圳市土地房产交易中心参展单位：深圳及全国房地产企业房地产专业服务企业房地产相关媒体4开发商热情高，展会现场人气旺，但成交冷淡展览规模：比去年秋交会扩大11％展出楼盘：124个（其中深圳本地90多个）参展开发商：100家(其中深圳本地开发商70家）楼盘类型：别墅、豪宅：27％普通住宅：66％写字楼、商铺：7％概况5此次深圳本地房企参展数量进一步增加，十一黄金周成为各房企突击年度计划的重要时机历年展会对比2007年秋交会，深圳与珠三角参展项目数量比例约为1：3；2008年秋交会，这一比例变为3：1；该变化反映了投资需求回落及自住需求的回归。去年下半年，在房价达到最高点之后，楼市开始转冷；“价量”齐跌的局面在接下来的日子不断出现，开发商的日子越过越紧；以往被忽视的房交会在淡市下成为开发商促销重要的一张牌；近三届的房交会参展项目均在120个以上，充分反映了楼市冷暖。此次秋交会深圳本地的开发商达到了创纪录的70多个，参展楼盘90多个，占全部参展楼盘的70％左右，这与上一届秋交会形成了鲜明的对比，两届房交会的数据倒挂，这一变化在上半年的春交会就初见端倪；国家对住房投资需求的抑制政策在近一年里已经发挥了充分的效力，自住需求已经成为开发商关注的重点。6参展商包括了开发商、银行、策划代理机构、二手中介机构、规划设计机构、家居建材企业、新兴及传统媒体等泛房地产利益主体参展商地产专业服务展区地产展区住宅部品展区地产展区展出了来自近百家地产商的120多个楼盘。开发商包括万科、中海、中粮、金地、荣超、中信、航天地产、深物业、振业、和黄、招商、鸿荣源、佳兆业、绿景、冠懋、泛海建设、沙河、奥康德、金光华、富力、东海、龙光等；楼盘以深圳本地为主，其次为惠州住宅部品展区的参展商主要由家居、建材、电器等企业组成，包括美的、松下、怡丰家具、戴迪乐、敖翔、地中海、万和、雅庭及木地板展团地产专业服务展区囊括了房地产服务相关的诸多行业，深圳本地知名的地产中介企业悉数参展，包括世联、中原、德思勤等；工行、荷兰银行等中外金融机构到场；搜房网、新浪、深圳商报等新老媒体占据较多展位，此外还有建筑设计机构7以“七个如果”为逻辑构筑展会的七大板块，并设计七条线路供不同需求购房者参观浏览，满足不同置业者差异化的置业需求，契合展会“关注民生民计”的主题展会特色8展会照片展会照片2参展项目深圳本地开发商悉数到场，邻城惠州楼盘积极参展，其它城市楼盘屈指可数；关外依然成为深圳展出主力；参展项目类型超过往届楼盘分布关外楼盘占58％123深圳本土楼盘成为秋交会主力，惠州参展楼盘达到了二十多个，其它珠三角城市只有少数几个楼盘；珠三角之外的长沙、天津、西安、成都、北海等城市只有寥寥数个楼盘，且开发商大部分来自深圳本地。关外楼盘依然以关外为主，龙岗、宝安位于一、二位，其次为南山；基本上反映了深圳楼盘存量的分布。参展楼盘除了普通住宅，还涉及公寓、别墅、写字楼、商铺等，产品线全面超过历届楼盘分布12参展楼盘一览表-1参展楼盘区域参展楼盘开发商类型区域参展楼盘开发商类型龙岗华浩源四期宝安/恒安住宅龙岗招商依山郡招商房地产小高层龙岗海语山林承翰商住龙岗振业城二期-五期振业集团别墅龙岗慢城承翰高层龙岗振业汇振业集团商住楼龙岗万象天成东部高层龙岗大山地中海地产别墅龙岗英郡年华东部住宅龙岗康城国际中海地产住宅龙岗御峰园和黄别墅、高层宝安富通城富通房地产高层龙岗公园大地二期鸿荣源高层、小高层宝安观湖园和黄住宅龙岗可园佳兆业住宅宝安世纪春城4期恒安房地产高层龙岗茗萃园佳兆业高层宝安金港华庭恒基泰商住楼龙岗水岸新都佳兆业住宅宝安熙龙湾鸿荣源住宅龙岗君悦龙庭龙光高层宝安禧园鸿荣源高尚住宅龙岗城市立方绿景高层宝安花郡花样年集团商住楼龙岗东城上邸深业高层宝安上塘道花园金地住宅龙岗深业紫麟山深业双排、小高层宝安金地梅陇镇三、四期金地住宅龙岗万科城四期万科综合体宝安溪山金光华实业高层龙岗第五园万科高层宝安荣超滨海大厦荣超写字楼龙岗清林径万科别墅宝安深业新岸线3期深业高层13参展楼盘参展楼盘一览表-2宝安新华城深圳物业发展集团高层住宅南山世纪假日广场沙河实业商住楼宝安上河坊广场书香门第投资公寓南山泛海拉菲花园深圳光彩置业高层、叠院宝安泰华阳光海泰华房地产高层南山香瑞园兴沃尔石化住宅、别墅宝安招商澜园招商房地产高层南山招商海月华庭招商房地产小高层、高层宝安西岸华府中海地产商住楼南山星海名城六期、七期振业集团住宅宝安幸福花园中粮住宅南山中海阳光玫瑰园中海地产住宅宝安中粮澜山中粮住宅、别墅南山诺德国际居住区中铁诺德高层住宅宝安中熙香缇湾中熙投资高层福田高发城驰高发投资住宅宝安中信湾上六座中信住宅、别墅福田和黄.华强北大型项目和黄写字楼南山塘朗雅苑奥康投资住宅福田金地名座金地住宅南山鼎太风华六期鼎太风华住宅福田中城天邑绿景高层住宅南山鼎太风华七期鼎太风华商住福田企业大道绿景综合体南山方鼎华庭方鼎实业商住福田城市春天荣超综合体南山曦湾华府富力投资高层、叠加别墅福田荣超国际荣超写字楼南山香年广场花样年集团商务写字楼福田荣超中心荣超写字楼南山皇庭港湾皇庭房地产别墅、高层福田皇御苑三期御花园深圳物业发展集团高层住宅南山侨香诺园荣超高尚住宅福田水木澜山天居置业高层住宅14参展楼盘参展楼盘一览表-3盐田金水湾御园东海成房地产商住楼惠州爱顿第3季花园联光房地产高层盐田蓝郡广场东埔实业高层住宅惠州金域华庭万科住宅盐田花港家园华样年集团商住楼惠州惠阳振业城振业集团别墅盐田万科东海岸万科住宅惠州中天彩虹城中天兴源实业商住罗湖聚宝华府恒运泰实业商住东莞御泉山深业别墅罗湖东方尊峪万科高层住宅东莞万科棠樾万科别墅罗湖晴山月优胜美地高层住宅中山中山清华坊圣都房地产

惠州听涛雅苑昌浩房地产别墅、洋房珠海海怡湾畔四期和黄住宅惠州德州城大亚湾德州投资高层北海振业中央华府振业集团

惠州太阳湾大亚湾建艺实业住宅长沙盈峰翠邸和黄综合体惠州菩提园大亚湾天拓房地产高层长沙振业浪琴湾振业集团

惠州新际首座大亚湾新际房地产商住成都彩叠园和黄别墅、高层惠州新天名城大亚湾新天房地产住宅成都南城都汇和黄高层惠州公园道1号花园海志房地产高层、小高层南宁振业南宁项目振业集团

惠州金海湾金融街公寓、别墅天津振业天津项目振业集团

惠州金莎花园巨龙房地产高层西安振业西安项目振业集团

1508年秋交会部分楼盘促销措施：折扣、特价房、送宝马、会员卡优惠、数精装修、抽奖等楼盘促销参展项目优惠措施万科城四期购多变三房，优惠可达20万万科第五园五期毛坯房一口价8900元/平米，总价再减5万金地梅陇镇1、飞镖送礼，1万到5万或同等价值抵房价；2、16栋毛坯房均价调至9000余元/平米金地名座办理会员卡可享受“三重购房优惠”佳兆业茗园二期在售的2-4房均有一口价单位，5000元/平米。现场看房有抽奖佳兆业水岸新都三房首付3成，双拼首付最低2成。现场看房有抽奖活动。中海康城国际交纳1000元，可在购房时根据户型获得6-10万房款减免星海名城国庆期间有20套11000元左右/平米的特价单位花样年花港29平米单身公寓不分楼层一口价20万/套，首付4万，月供1000元水木澜山居购2B、2C、2F的两房户型赠送5万元精装修，购2A、2D的“2+1”户型赠送7万元精装修。龙光君悦龙庭国庆成交赠送5万元装修，可折算成5万房款世纪春城购买世纪春城四期，即可获得4-6万元代金券侨香诺园国庆成交有四重大礼：97折优惠；宝马车；送10万元装修；抽奖活动景园购买景园单位，即可获得3-4万元代金券，国庆推出部分限量单位给予特别优惠。晴山月现在交纳2万元可在购房时抵5万房款。山海家园购买120平米以上的户型送价值15万元的车并带2000元/平米的装修依山时代在售单位为49平米百变一房，可做90平米三房，折合约5000余元/平米163成交分析08年秋交会（9.29-10.3）相比春交会,日成交量大幅下滑;对比08年第三季度的数据,秋交会并没有给楼市都来一丝惊喜,整个期间呈现价量齐跌的态势除去年受“9.28新政”影响的秋交会外，08年秋交会的成交量在对比的各个时期中是最低的；08年至今的日成交量为98套，第三季度为77套，而秋交会期间仅为63套，成交数据在随时间增长而下降，市场观望情绪日益浓烈；相比春交会，秋交会一系列促销活动并未带来令人期待的成绩，整个楼市在巨大惯性的带动下，依然向底部滑行数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网成交对比1808年秋交会雷声大，雨点小，促销效果不明显，与今年的春交会相去甚远秋交会期间关外总共成交一手房247套，占总成交量的78％，其中宝安成交166套，列各区之首；罗湖成交5套，最少。秋交会期间罗湖成交均价最高，达到19958元；龙岗与盐田低于万元，分别为7722元和9211元；秋交会期间深圳总共成交一手房317套，日均成交63套，成交均价11965元；秋交会一日最多成交80套，最少成交46套，成交均价逐日递减，由15646元下跌至8395元，其中两日均价跌破万元；数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网成交数据199月29日至10月5日，世联地产代理项目深圳地区总共成交594套，平均每天成交85套，实现销售总面积超过4万平方米。同时，在售项目的总上门量也较国庆前一周增长了4倍以上。深圳地区代理项目的销售业绩全面提升。

世联成交销售业绩总上门量：7天，33个在售项目总上门量6948批，较国庆前一周增长436.5%成交套数：7天，深圳公司实现销售总套数594套，较国庆前一周增长306.8%成交面积：7天，深圳公司实现销售总面积44198㎡市场特征刚性需求的首次置业者所选择的价格适中的普通住宅产品成交火爆改善居住的多次置业者所选择的素质好的豪宅产品也成交火爆热销楼盘（部分）慢城开盘当周劲销116套；万科清林径开盘当周劲销83套；泰华阳光海继开盘热销后国庆七天再创74套佳绩鼎太风华劲销62套金泓凯旋城热销51套星河丹堤开盘15天时间内劲销62套，销售金额超6亿万科东海岸进场第3周以3千余万元的销售金额继续突破性销售悠山美地实现30天销售40套的突破204展会论坛观点2008年第二届（深圳）绿色建筑论坛9月29日孙大明（中国建筑科学院绿色与生态建筑发展中心常务副主任、总工程师）对于我们整个房产界来说，绿色建筑还有一个绝对的难题，我们做绿色建筑碰到的最主要的一个问题就是它的成本增量的问题。三星级绿色建筑，有三个设计目标，第一是用绿色生态技术打造客户的体验，以客户认同感为第一目标，增加建筑的溢价空间。第二个设计目标就是，打破传统技术堆积的节能设计模式，建立建筑能耗后期运行统计系统，达到同类住宅小区能耗最低的设计目标。第三个目标才是绿色建筑三星级的标准就是满足节能、节水、节材、保护环境的绿色建筑理念，达到《绿色建筑评价标准》中的最高的三星级设计标准。刘拴强（清华大学建筑节能中心博士）在北京、上海、深圳的调查之后发现，一平方米一年要耗电300度的。这个是单位面积住宅能耗的10多倍。我们国家目前住宅的能耗是低于美国、欧洲等国家的。但是我们的商业建筑的能耗已经和他们几乎是一样的了。也就是说占全社会5.4%的大型公用建筑消耗的电量和所有的住宅电量是一样的。所以大型的建筑做节能减排是非常有意义的。目前大型的空调所面临的问题有：比如冬天北方地区冬季过热、南方地区夏季过冷，包括温度不能同时控制、夏季湿度高，冬季湿度低，还有就是空气质量不能保证。22当前形势下的设计对策论坛:最好的时代VS最坏的时代

9月30日范纯青（立方建筑设计顾问有限公司董事副总经理）我们这个地方是冬天来了，但实际上也是一种机遇，也是给大家一种展示自己真正搞设计，给建筑师一个真正设计的机会。在我们现在的设计当中，我们不光是设计一个房子，不光是百仕达时期的六点要求，还有其他的一些方面。比如说关于住宅的生态、节能和环保这些方面的东西，这是对于我们所思考的一个目标。叶碧云（何显毅建筑工程中国有限公司董事设计总监）我们公司做设计有一个说法“三个最”，我们会把我们最多的户数、最大面积的户型、最多的销售面积放在销售价格最贵的地段，而且是放在景观价值最高的位置。这“三个最”的原则可以造成三赢的局面，如果达到了这三个“最”，开发商的利益已经是最大化了，另外对住户来讲也是一个最大的照顾，因为住在小区的住户最多的人可以享受到最好的景观、最好的位置。孙晨阳（深圳市致道思维景观设计有限公司设计总监）资源节约型低成本景观设计的理念，是在权衡短期投资和长期投资收益，在不牺牲形式美感，实用功能和自然生态为代价的情况下，减少对自然环境资源的破坏，节约社会的一些经济低成本的概念。降低前期投资以及中后期的损耗、能耗，维护经营方面的投资，充分利用原有的自然资源的优势，低成本的经济新是完全可以操作的。

23新浪论坛：地铁5号线的开通对楼市的影响

9月30日李荣（世联地产代理事业部副总经理）5号线有很大的意义第一，可以加快的各个区域之间的融合的进程。第二，地铁5号线是外环线，关内、关外有穿越，有助于降低城市地价的级差，对整体房地产市场的楼价的均衡关系和和谐社会的建设有一个很大的帮助。

第三，它将对整个是深圳市城市化的近程起到非常好的促进作用，城乡距离逐渐模糊化，从城市建设角度来讲，使整个城市形态发生很大的变化，未来不会是一个单纯的中心城区加上郊区的模式，可能出现类似的卫星城、包括区域的商业中心、区域的居住中心等等的格局，这样会打破城区过于集中和价格过高的局面。

贺承军（深圳城市规划、建筑规划设计著名资深评论家）环中线是城市的产业升级的基础性和结构性角色。轨道交通对于产业升级的基础性作用自不用多言。特区内外二元华特征将由环中线而大大减弱，并促进城市土地价值的均衡化，为升级所需的人才流动提供便利条件，改变深圳的高级人才首选特区内居住的状况，环中线将聚集深圳产业升级所需的人力资源，它的结构化作用，在于补充并扩展城市辐射力。

242008年深圳“轨道交通与城市发展”高峰论坛9月30日高海燕（深圳市社会科学院城市营运研究中心主任）每一个人的城市格局完全是由它的交通工具来实现的。有车的人通行距离最大的步行距离不能超过800米，超过800米他就觉得远。这是开车人的行为习惯。所以城市格局和每个人有关系。我想城市作为一种，城市的本质是资源的最高效率的集合，但是同时它的疏散能力、交易能力也是城市的价值，这一点地铁会带来我们城市资源最激荡的交流，未来是可以实现的。王峰（深圳房地产研究中心副主任）应该说房地产市场在最近一年多的时间调整，确实是非常必要的。它真正地使我们这两年多房地产市场非常不冷静的发展、非常不理性的发展终于开始向一个理性的渠道开始进行回归了。同时宏观调控政策持续注入后，也避免中国房地产市场出现了像日本那样的泡沫破裂。贺承军（深圳城市规划、建筑规划设计著名资深评论家）关于深圳轨道交通我讲两个概念。1号线的延长应该是一个功能线，5号线可能是叫产业线，所谓功能线，1号线延长把我们深圳未来城市定位向西移动。1号线延长显然是对深圳城市功能整体提升。这方面也是商机无限。5号线等于是半开敞的环把深圳特区内大部分拥抱在这个环里，我形容成综合提升了城市产业的一条线。雷焰（世联地产顾问商业部资深顾问）我们通过全世界案例，把站点周边区域的发展分成七大模式，包括以法国TGV北欧线里尔站为代表的商贸中心型，另外还有中央商务型、旅游休闲型、市政集中型、高端产业型、新型市政型、购物娱乐型。

25把握时局掌控未来—“一保一控”背景下的中国经济走势与深圳机遇高端论坛9月30日易宪容博士（中国社会科学院金融研究所研究员工、著名经济学家）第一，房地产市场要发展，这是必然。而且这种发展也是我们未来中国经济增长的一个动力。

第二，既然我们的房地产市场要朝着这个方面走所以我们未来的政策，无论是信贷政策、税收政策、房地产市场，基本上都会围绕着这个宗旨、目标来做。

第三，我们房地产市场企业面临的问题，从未来政策的变化来讲，我们的房地产市场未来肯定要从二三线城市着手。要从标准化、产业化、通用化的角度来做。所以说深圳的房地产的企业家要抓住这个机会，如何走上产业发展的道路很重要。

国世平博士（国家发改委特约研究员、深圳大学国际金融研究所所长）我认为股市在崩盘，房地产市场还在处于调整之中，在目前的情况下，要指望政府马上出手救房地产，这个可能性我觉得不高。另外在深圳讲，我主张政府应该出台一些政策，减少房地产开发商的压力。深圳市政府能够拿出钱采取对地产商的救市政策不应该乐观。我觉得地产商应该自救。

朱敏（世联地产副总经理）如果不是这批企业在前几年发展速度过快，导致的负债率过高的话，银行给他们的开发贷款压力过大的话，实际上整个行业，不管是开发商还是房地产中介行业，我们都认为这个市场已经接近到可以抄底的时候了。大家都知道，深圳是一个房地产从业人员非常巨大的城市。如果这个群体在恢复信心的话，可以迅速地带动这个市场信心的恢复。26"现在是否置业者最佳入市时机"置业高峰论坛

宋丁（深圳市政府决策顾问）调控重点是保持国民经济增长与发展，大家要重点关注10月9日十七届三中全会，尤其是关注未来三个月乃至明年上半年国家在财政和货币两大政策体系中会出台怎样的政策措施。我估计，除了两率（存款准备金率和贷款利率）下调以外，未来几个月还会有更多的货币政策出台，不排除出台更积极的财政政策。我觉得问题还不是行动本身，而是要考虑“救市”这个词的概念。现在提“救市”太敏感。我们国家过去是计划经济，政府从上到下、从左到右都要管，包括你找对象，由党来决定你何时找谁作对象。但现在政府突然发现。中间有一块是市场自己可以操作的，那什么时候才管呢？你价格涨的太快了我来管你，中间走的好好就没有必要管。沈永淳（南方都市报黄金楼市主编）我们并不是看空，而是一直对这个市场的发展忧心忡忡。我们认为：非理性的繁荣与非理性衰退，对经济损害都很大，非理性衰退对经济的影响会更加严重。林昌隆（众夏地产深圳公司总经理）坦白说，降价不一定是最有效的手段，但放在今年的确是有效的。但我敢说，今年有效的降价手段，2009年就会无效了。我们一直在强调价格有没有一个底？其实肯定会有一个底限的，而且这个底已经很接近了。因为大多数开发商肯定不会在亏本价上卖房。目前有个别亏本卖房的，主要是解决资金链问题，资金面一缓解，他马上就要回复到合理的利润水准线上。

10月1日27“珠三角地产如何破局”论坛

魏达志（深圳大学产业经济研究中心主任、经济学院教授）深圳加上香港什么概念？我们的土地面积马上就变成了3千平方公里，我们的人口马上变成了2千万，我们的经济总量马上就是上海的两倍。如果这个城市能打造成世界级的特大城市，将是中国区域经济发展中的最大亮点，它很快会站到世界的前沿，很快会和伦敦、纽约比美。这个民族要去占领世界的高地，是必须要战略的。中国改革开放30年还没有打造这样的一个高地。珠三角未来结构的突围，在区域经济打造深港国际大都会，这是我们最大的亮点。

周会川（东莞星彦地产副总经理）关于楼市如何破局的问题，我谈五点：1.开发商心态的问题。第一方面，不要再希望回归到07年。作为开发商可以通过价格策略，把市场拉到非常理性的轨道。3.开发商能不能起带头作用。作为品牌开发商稍微有拉动的话，是一个信息的传递，是广告。4.科学营销。无论一块地多大、多小，要请更多的开发商进行参与。5.外力因素。包括政策、经济、金融环境的影响。风语（深圳地产剑客）最近几天的秋交会，开发商出现了几个失望：1.这个秋交会没有想象的那么多人参加。2.很多老百姓价格大血拼的情况没有出现。在目前的情况下，即使开发商再降价20%，也没有人购买。这使开发商更加的谨慎、小心。

开发商是不是在等政策出台？的确有这样的情况。深圳已经有迹象要来救市，不简单的救开发商。分为两个层面：1.恢复置业者受