【论小区停车位的权利属性9800字（论文）】

I目录TOC\o"1-2"\h\uHYPERLINK\l_Toc24271一、小区停车位概述 PAGEREF_Toc24271\h1HYPERLINK\l_Toc15425（一）小区停车位定义及类型 PAGEREF_Toc15425\h1HYPERLINK\l_Toc24839（二）小区停车位的法律属性 PAGEREF_Toc24839\h2HYPERLINK\l_Toc25166二、小区停车位权利的概述 PAGEREF_Toc25166\h3HYPERLINK\l_Toc23263（一）建筑物区分所有权概述 PAGEREF_Toc23263\h3HYPERLINK\l_Toc23150（二）对我国现行房地产制度的认识 PAGEREF_Toc23150\h3HYPERLINK\l_Toc17580（三）对主要类型停车位权属的分析 PAGEREF_Toc17580\h4HYPERLINK\l_Toc7456三、小区停车位权利的现状与问题 PAGEREF_Toc7456\h5HYPERLINK\l_Toc6252（一）现状分析 PAGEREF_Toc6252\h5HYPERLINK\l_Toc31227（二）问题分析 PAGEREF_Toc31227\h5HYPERLINK\l_Toc30373四、解决小区停车位权利的建议 PAGEREF_Toc30373\h6HYPERLINK\l_Toc2453（一）应立法明确各类业主共有停车位的法律权属 PAGEREF_Toc2453\h6HYPERLINK\l_Toc12078（二）小区业主共有停车位费用的分担和利益归属与分配 PAGEREF_Toc12078\h7HYPERLINK\l_Toc30612（三）建立小区业主的优先购买权及承租权制度 PAGEREF_Toc30612\h7HYPERLINK\l_Toc13695（四）设立法定停车位和增设停车位、公共事业停车位 PAGEREF_Toc13695\h7HYPERLINK\l_Toc11864（五）在法律上强制开发商有设置一定比例的停车位的义务 PAGEREF_Toc11864\h8HYPERLINK\l_Toc1075（六）建立完善的空间权制度 PAGEREF_Toc1075\h8HYPERLINK\l_Toc30941五、结语 PAGEREF_Toc30941\h8HYPERLINK\l_Toc20960参考文献 PAGEREF_Toc20960\h8论小区停车位的权利属性摘要:我国理论界和司法界对小区停车位的性质存有一定的争议。本文将小区停车位分为地面停车位，地下停车位，首层架空停车位，楼房顶层停车位，并运用建筑物区分所有权理论及房地产制度，针对不同类型车位的特点，对开发商和业主间有关费用分担及利益分配问题提出了具体方法。同时对我国《物权法》建.筑物区分所有权制度中的有关规范存在立法粗糙、缺乏操作性的缺陷，提出了通过借鉴法国、我国台湾地区立法和经验，来完善我国车位所有权制度的建议。关键词:地面停车位；地下停车位；物权法近年来,随着中国社会经济的高速发展、人民整体收入水平的改善和对国家有关汽车购车优惠政策的鼓励,中国城市居民的对私人车辆依赖程度也与日俱增。在人们生活水平提升的同时,随之而来的人们对停车场的要求也大幅提高,车辆依附程度的迅速增长和小区域空间的有界性之间也形成了巨大冲突,由于中国长期来缺乏明确规定的建筑物区分所有权法律规定,直接造成了小区停车场的权利划分问题缺乏明确法律基础。而各地政府为了处理停车场争议问题,也相继制定了地方性法律、行政法规对其加以规制,但因为没有地方上位法规的统一引导,而造成了出现混乱的局势,且许多法律规定水火难容,最后造成了小区停车场之间的权利争端加剧。接下来我们将对小区停车场的物权性质以及使用权状况进行解析。一、小区停车位概述（一）小区停车位定义及类型1.定义所谓小区停车位,是指一般车库中的小停车位,另外还有规划用于停车位的具体位置。居民停车小区停车位,作为区分各种建筑类型的配套服务设施,为了解决小区业主的日常生活需求,起着不可分割的功能[[][]梅夏英，王亚西.论高层建筑物的车库权属[J]烟台大学学报(哲学社会科学版),2018(4).2.类型当前，我国停车小区停车位可大体分为两类共四种形式:第一类,分为三类形式,它们是在停车小区内的建筑地面停车场、房屋首层至架空层的停车场和建筑地下室停车场。该类停车场由于是为区分与所有建筑相连接,并非单独建设的构筑物,所以若要判断其所有权是归属于住宅业主共有,又或是归属于房产开发者所拥有,或是由他人法律主体所拥有,就需要仔细分析停车区域停车位的法律属性。另一类则是在停车小区里,独立建成的多层经营性停车场[[][]罗毅.基于城市小区地面停车位确权的研究[J].城市经济与社会,2019:39-41.(二)小区停车位的法律属性1.有关车位是否为从物的理解凡能单独出现,但必须联合使用,且又从中可得到主从关系的二物或数物,而其中较小起主作用的为主物,从物指从属于主物的物。主物从物必须特定于某两物之间的关系才能定论。而认为主物、从物社会关系的建立,必须同样符合下列三种要求:第一,在物理性质上彼此相对独立;第二种,在社会经济功能上同样具有主、从物社会关系;第三种,在交换观点上认为有主、从关系。但由于中国刑法规定,对主物的所有权变动及于从物。所以也有人主张,车位属于从建筑物[[][]吴翔华,王慧,徐培.住宅小区配套停车位权属纠纷及其解决途径[J]城市问题,2020(1):85-91.2.有关车位是否为添附物的看法如果依法确定土地所有权归全体业主共有,那么房产开发商通过在原业主的生产基地上建造车位,就几乎能够按照添附理论把土地所有权转让给原业主。假设汽车为添附物,所以就可推知,土地使用权的权利人已经变成了汽车的所有者,而同时取得了汽车的土地使用权人也应当向添附物的原始所有者进行赔偿。所以问题就出现在:第一,添附物是否应用在不动产和不动产之间无法理依据。因为人们通说地觉得,添附理论一般只出现于动产与动产相互之间以及动产与不动产关系之中。(1)其次,添附理论也只能应用于二种不同的物权人间因物的相互结合所产生的特殊情况。而实际情况是,开发商早在建设审批阶段也即建设车位之前,便取得了用地所有权,而不存在对于原业主的实际用地上产生土地添附的情况。所以,对按照添附原则來解决车位的土地使用权归属问题,并无说服力。3.有关车位是否为配套设施的认识配套基础设施,通常是指为了实现建筑物的功用而需要的基础设施。但随着停车小区功能的越来越丰富,诸如体育锻炼场地等功能区也将作为小区的配套基础设施。同理,车库也已成为了停车小区中必不可少的配套基础设施。首先,随着当前市民生活水平的改善,城镇化进程的加速以及城市化范围的快速拓展,私人汽车使用量增长迅猛,这导致业主对小区车位的需求量的必然增加;具次,车位是服务于停车小区内业主生活的刚性的必然需要。所以人们提出,应该立法规范,开发商在建设多层楼房中承担建设相应数量车位的义务,就是将车库当成住宅楼房的附属设备。小区停车位权利的概述（一）建筑物区分所有权概述所谓的建筑设计区分所有权是指,"数个划分所有权人联合占据一栋划分全部建筑群时,各划分所有权人对建筑群专用部门所享受的专用所有权,与对建筑群共享部门所享受的共用部门持分权,并且因划分所有权人相互之间的共享关联所生的成员权制统称"。通过使用功能结构,把一个建筑设计在构造上划分为由几个所有者单独使用的专属部门与由另外几个所有者联合使用的共享部门,每个所有者执行了对其专属部门的专用权和对共享部门的共有权的组合。所谓建筑设计区别所有人,主要是因为在社会发展中大量高层住宅或多层建筑的产生所造成的。在由城镇化发展所形成的住宅小区中,对业主的建筑工程划分所有者也已成为了私人不动产物权中的主要内容。特别值得一提的是,中国《物权法》为了满足实际的法律需要,专门制定了中国的建筑工程划分所有者规定[[][]刘阅春.论共有车位的范围[J].人民司法，2020(23):71-76.（二）对我国现行房地产制度的认识在中国现有的房地产法规体制下,涉及房地产业的立法构成了中国现有的房地产业法规体制。1.土地使用权证及房屋所有权证之取得中国的《大中城市房产管理条例》第59条、第60条制定了大中城市土地所有权、房产所有权登记与发证规则,并逐步确定了房产所有者取得必须以获得土地所有权为前提的条件。此外,依据国务院的《大中城市房产权加登记管理方法》第5条"房产所有权属证件是使用权人依法自主获得房产所有者并对房产依法自主执行取得、利用、其他利益和处分职权的惟一法定证据"以及最高人民法院《有关应用<中国合同法)若干问题的说明(一)》第9条".司法、行政部门法规条例协议必须补办房屋登记证件,.双方当事人未办理房屋登记证件不直接危害协议的法律效力,合同标的物所有者及其财产权不得转让"的明文规定,房产所有权证是指房产所有者以及土地使用权及其的法确权依据[[][]朱宪臣，徐生钰.《物权法》有必要界定小区车位、车库产权吗?[J]2019:37.2.土地使用权与房屋所有权的关系《城市房地产管理法》第31条明文规定"房产转移、质押时,房产的所有者和该房产占用区域内的农村土地权利一并转移、质押"及第62条"经省、口治区、地级市人民行政机关确认,地市级上述人民行政机关由哪个主管部门负责管理房产和国土管理的,有权制定、核发共同统一的房地产权证书"的明文规定。而《城乡国有土地使用权出让和流转临时管理条例》第23条则明文规定"上地使用权转移时,上地上盖的建筑、附属物一并转移"及第二十四条明文规定"地上房产、其余附属物的土地实际所有权人或者共人们,获得了该建筑、其它附属物占用区域内的农村土地所有权。土地使用者转移地上房产、或任何附着物所有者的时候,其实际行使区域内的土地所有权也相应转移"。由上述规则,可概括为:"房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。"对主要类型停车位权属的分析1.小区地面停车位地面停车场是直接建立在物业共同占有使用权的土地表面上,其既无建筑设计或结构,也不存在结构与用途上的独特性,依建筑分类与所有权学说并不会作为独有权的客观,而是构成共有权的客观。因此地面停车场并不能够取得房地产权的初始登记或者房产证书。并且,由于该类停车场的土地所有权分摊于计量建筑工程容积率的建筑工程之上,而应该计量建筑工程容积率的建筑物所有权人或居民小区所有或部分物业共用。所以,地面停车场的土地法律使用权毫无疑问地归属居民小区所有物业。而一旦房屋开发商私自将其没有产权的地面停车场土地对外销售,将对居民小区所有物业权利构成侵犯。物业可依法追究项目开发商的违法侵权负责,并可请求购买人赔偿停车位。而当前关于地面停车场的法律使用权问题,在基础理论上与实践中的争论都比较小。2.小区地下停车位停车小区地下停车场(指公共地下停车位,不含每单元地下独立的车库),应实行收费由所有业主共同负担的办法,即由开发商建设地下车库的管理费,由每一个业主按其房屋专有部分的面积加以负担。地下车库作为一种小区的主要配套基础设施,给小区业主们带来了便利,业主在选择后,也应付出一定的对价。3.楼房首层架空层停车位首层与架空层停车位的管理费分担,但必须实行谁用谁付的原则。我们也可以选择,由在买房时随便需要车位的居民率先进行分摊费用,先行利用。今后如果其他业主再次要求车位的,也可以通过给予先前各分担的住户以合理补偿的方式,取得车库的所有权。由于此类建筑物的住户相对较小,所以实际上也是可行的。4.楼房屋顶平台停车位楼房建筑的施工管理费自然应该包括到所有楼房施工收费里面。所以,开发商应该不再向物业缴纳其他费用。楼顶平台隶属于该建筑内的所有建筑或区分所有权人共享,所以,假如只有部分所有人需要车库的话,就必须设置专用权。而专用权的使用费,就必须支付给那些不需要车库的建筑物区分所有权人。而开发者如把楼顶平台设置为停车位,就必须事先征求项层物业的意见。而在其后获得的楼项使用补偿中,顶层住户也应得到更多补偿。由于我国城市化水平较发达国家较低，商品住宅的起步较晚，因此，在有关车位权属问题上的立法还不完善。我国的《物权法》也出台不久，其在涉及建筑物区分所有权方面的规范也无法完全适应社会现实情况的需要，有待于进-一步修改、完善并加强有关配套法规制度的建设[[][]陈广华.机动车车位产权归属一兼评《物权法》第74条[J].经济与法,2019:157-158.三、小区停车位权利的现状与问题（一）现状分析就中国目前的实际状况分析,如上文所述,称为停车位居民小区的停泊主要可包括这样四种情形:一是泊车位居民小区地板停泊,所说地板停泊是指垂直设定于居民小区地表上,以划线分割的方法标定停放设备,二是泊车位居民小区地下室停泊,所说泊车位居民小区地下室停泊是指由房屋开发商使用地下室空隙所建立的停泊;三是房屋首层及建筑地面架空线路停车位,所说房屋首层架空层停车位,是指将建筑地面上的首.楼层架空所形成的停泊;四是住宅屋顶平台停车位,所说房屋顶部停车位,是指在新建小区房屋楼顶平台上设有的停泊。因为国家并未制定关于停车场使用权的统一立法标准,导致了当前的停车场使用权模式可谓是错乱繁杂的状况。总结起來一般有下列几项:1.捆绑销售:即车库足够,一个就可以占有一个车库,当买房时车库当作商品房的附带部分售卖,车库无自主所有权,不能独立登记。2.分开售卖:即开发商的车库和商品房分别俏售,车库的购买和商品房交易无直接关联。即车位拥有自己的所有权,企业可以自己决定收购与否。3.分担销售主要问题:指在居民小区车位紧缺时期,由于没法确保每户都有车位,于是房屋开发者把车位售卖给各个业主,由各个业主共同负担车房的购置费用。"停车位难"早已变成当今停车居民小区的普遍性提问,近年来关于车位权属的争议也日益增多。中国《财产权法》出台后,其第七十四条明文规定:"建设区划内,城市规划用来停放汽车的车位、车库必须首先保证业主利益的要求。建设区划内,城市规划用来停放汽车的车位、车库的所属,由双方采用买卖、附赠或或租赁等形式协议。侵占业主利益共同的通道或或他人地盘用来停放汽车的车位,归于业主利益共享[[][]徐生钰,张竞妍.城市住宅小区人防车位的产权问题分析[J].地下空间与工程学报,2019(1):17-24.理论与实际均指出,确定小区停车位的权利非常关键,其触及到开发商、业主以及物业管理人等多方面的权益,需要一个具体、清晰、具体的立法标准,能够处理由此产生的各类争议。所以,我觉得应该先从小区车位的法律性质出发,来寻找更合适的处理渠道。（二）问题分析尽管在中国小区停车位的种类争论较小,不过对于各种形式的归属却缺乏统一的法律规范。而且,混乱的小区停车位权属问题还引起了不少的争论。1.没有充足的法律法规规定目前以前中国对于关于停车小区停车位的土地使用权的纠纷,已经迫切需要得到处理了。从总体来说,目前中国已经立法了对于小区停车场的土地使用权的法律规范,但是用墨还是太少。翻遍了《物权法》、《房地产法》、《土地管理法》及其他地方法律法规,也都是有寥寥可数的儿条法规。但由于小区停车场的特殊现状,人们急切的要求根据小区停车场的功能划分,将有关其权为、物业与可开发商之间各自的权利义务关系等具体的条款在地方立法中做到有法必依,以减轻由于小区停车场权为所造成的社会纷乱局势。但同时,也迫切需要地方性条例充分发挥其功能,作出更具体的条款,以迅速的解决因停车小区停车位的权为纠纷而造成的社会争议。2.《物权法》74条的缺陷（1）有关业主优先的规定，实际生活中操作性不强74款第1项虽然规定了用于停泊汽车的车位必须事先满足业主需耍,不过这一条款太过于原则,而且没有操作性。在司法实务中,如果出现了业主无能承受开发商的过高的车库购置、出租价格时,俪开发商就可以将车库出卖或是租给居民小区之外的非物业的情形。此外,关于"业主无能购置或是出租车库是不是等同于取消优先权"的法律规定,还存在一定歧义[[][]何丽新池骋.结建人防车库物权归属法律问题研究[]北方法学,2018,12(04):48-58.（2）对于“约定不明”以及“约定不合理”的法律后果未作明确规定74款第2项虽然规定了将小区内的车库归属交由当事人协议,但并没有规定在协议内容不明或者缺乏协议情形下车库的归属。其实际上是问避了这一问题,造成确定车库所有权的归属似乎又无法可依。另外,对于有证据证明双方的协议并不合理,包括按照协议购买、出租的车库确实并不归属开发商所有,但物权法并未确定是根据意思口治原则判断协议成立,是根据合同法的相关条款进行撤销。（3）没有考虑特殊及紧急情形下的需耍如果在战时及其他紧急情况下,政府对于按照《物权法》的规定,将地卞库全部予以买卖、租赁和附赠给了业主个人,而设立了个人产权,那么到了实际需要的时候,没有地下车库的物业则可以无处避险。而应参照的中国台湾地区《公寓大厦管理条例》中,则明文规定了地卜-停车位不得分给个人所有。（4）对于“业主共有的道路或者具他场地”的表述，含糊不清全部业主"共享",问题一是联合共有或者按分共享,二是由全部的道路或者其他地方都联合共有或者部分联合共有部分都按分共享,三是由全部的小区业主一起进行共有,或者由一个单位的全部建筑物区分给所有权人一起进行共有。此外,关于共享的使用权性质也并未作出规范,到底共享的是所有权抑或使用权,也未作必要的说明。如果杲为所有业主共享,如何可以设定部分的专有权,如何设定和实现及设定专有权的利润怎么分成,都缺乏具休的规定。四、解决小区停车位权利的建议由于新婚姻法已经颁布并实施,在有关小区车库的法律权属以及有关问题等方面,有了更加具体的法律要求。但笔者也觉得,新物权法的规定,尽管比以前的草案中有所提高,但仍有需要改进的处,我觉得应从如下几个方面展开:（一）应立法明确各类业主共有停车位的法律权属物权法中有关车位权利的规范,对于与业主共享的,并没有根据不同类别的车库进行规定,在具体操作流程中会产生相应的法规问题。所以,我们有必要从立法上予以具体的规范。第一,住宅地上停车场和住宅地下停车场,其所有权属于小区全体物业共有。在土地登记上,住宅地面停车场必须在业主所领取的土地使用证上予以标明,而住宅地下停车场在土地登记上,也应该采取方式在土地使用证上予以标明[[][]李波.小区停车位权属的法律问题研究[J].吉首大学学报(社会科学版),2018,39(S1):44-46.第二,对于房屋的首层架空层停车位,其所有者归本单位或所有建筑区分的产权人所有。在办理上,可在房产证明文件上附有有关首层架空线路车位的产权许可证明文件。这也就是,在首层的架空车库其木身是没有产权,而其所有者则依附于原业主的房屋所有权上。这才能说明车库与房屋产权之间的主物和从物的关系,也使得其所有者的产有权源。第三,楼房项层停车位,其产权属于木楼建筑的区分产权人所有。在登记上,可以通过该物业的房屋产权证书上进行标明。楼顶车位可以采取形式在物业的产权证上予以标明,因为楼顶也是所有建筑物划分产权的共有部分。在建筑物划分产权证上予以注明,就可以说明在本楼所有物业都拥有楼顶车位使用权的情况原因[[][]刘阅春.住宅小区地下车位的归属界定研究[J].学术论坛,2018(2):96-101.（二）小区业主共有停车位费用的分担和利益归属与分配地面停车场,通常开发商会把购置场地使用权的税费分担到业主的购车费中,所以,应该明确规定采取由所有业主根据具各自购置住宅的建筑面积进行分担。地下停车场,应该实行所有业主按照相应住宅建筑面积进行分担的方式。同时,法规应该进行强制性规定,不可以采用其他的方式,避免开发商的收取。首层为架空线路停车场,有需要车库的居民进行分享。为楼顶停车场,由本楼的所有物业按照各自住房情况而积予以分享。在由小区车库所获得的收益上,应确定出归小区业主的所有。居民的小区停车位也是一种很重要的不动产。虽然不动产物因合法行为所产生变化,但非经登记注册,不产生司法效用,登记注册才是不动产物产生变化的最有效条件。可是中国的房产登记制度却在对小区停车场所有权的记录.上很不健全。没有单独办理停车场的所有权登记。(三)建立小区业主的优先购买权及承租权制度小区停车位由开发商出卖或租用,由于小区业主利益占据了绝对劣势,所以立法主体是利用了《物权法》第七十四条中的"首先保证业主的需求"的条文来保障小业主权益的H的,不过也因为规定的不明确度而造成了最轻易落空[[][]陈德豪.住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析一从《物权法》对车库归属的立法谈起[J]住宅与房地产,2020(1):100-104.（四）设立法定停车位和增设停车位、公共事业停车位1.法定停车位要克服机动车急速增长和小区车库供应缓慢的供求矛盾,就必须靠山区调节相当数量的停车场。也便是"法定停车位"。这样,才能确保与小区内的一定数量的物业共有停车场,使小区的停车场在较长时间内都能够满足社会物业的需求。法律规定停车场应当由小区内的社会物业共同使用,不准许开发商将其所有权转移给小区业主之外的第三人。但如果社会物业要将其车位转移时,就应当在小区内的社会物业内部完成。当确有剩余的,物管部门可在征求物业建议的情形下将其对外出租,且租赁合同一般为不定期,但如果小区内物业要求长期使用时,则租赁协议可以自行解除,以小区内物业使用为优先。出租取得之收益,归小区所有物业所有。2.增设停车位这里的增设停车场,相对于在台湾的单口曲增设停车场。也就是开发商在达到了法定.停车位标准的前提下,还可以继续兴建的停车场。因为增加停车场是在法定停车场己经基木以满足小区内的业主需求时再建设的,所以我们也应该视为小区业主已经授权开发商进行管理。所以,开发商既可以将增加停车场交曲小区业主使用,也可将之交给除小区业主之外的第三人利用,所取得之收入,归小区业主所有。3.公共事业停车位此类车库通常是为如保洁车辆、邮政车、消防机器人等公务用车而留出的车库,使得这些车辆在一般开进居民小区时会有一定的停车位置。而此类公共用车在一般开进居民小区时都是执行公务,若上述要为了找到某个合适的甚至是可能停车的地方而耽搁工作,其消极影响也是非常明显的。于是,人们就需要在居民小区为这种特别的机动车找到一处稳定的停放位置,以利于它们方便快捷地停车。而公共停车场则仅供特定的机动车停放,如果时空闲时,也不允许其他机动车侵占。（五）在法律上强制开发商有设置一定比例的停车位的义务这种停车场从性质上为区分所有建筑的专用部分,只供木小区主业使用,不得出卖给居民小区业主之外的人,但其实际所有权人仍可作出租、买卖等处分。另设相应比例的共用停车场时