深物业A：深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告

深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让法定评估业务资产评估报告深中联评报字[2023]第192号深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告760,660,106.55元评估报告日2023年11月05日深圳中联资产评估有限公司陈琪高林峰(资产评估师)(资产评估师)会员编号：47190116会员编号：47190140(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年11月03日深圳中联资产评估有限公司深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东 1 3资产评估报告 6 6 六、评估依据 十、评估结论 十一、特别事项说明 十二、资产评估报告使用限制说明 十三、资产评估报告日 附件目录 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深中联评报字[2023]第192号深圳中联资产评估有限公司接受深圳市物业发展(集团)股份有限公司的委托，就深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景估范围是深圳市景恒泰房地产开发有限公司申报的在评估基准日的全评估基准日为2023年6月30日。本次评估基于企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划的条 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告部权益在评估基准日2023年6月30日的评估结论如下：超出部分的住宅销售收入形成的利润深圳市景恒泰房地产开发有限公2.根据深物业御品峦山花园项目《<合作协议书>及3.根据深物业御品峦山花园项目《<合作协议书>及其补充协议之物业面积指标相比2014年8月22日所取得的《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》中可售物业面积指标比2014年8月22日所取 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告4.本次深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东权益的评估结果使用有效期为一年，即自2023年6月30日至2024年6月29 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深中联评报字[2023]第192号深圳市物业发展(集团)股份有限公司：基础法和收益法，按照必要的评估程序，就深圳市物业发展(集团)股对涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日2023年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如本次资产评估的委托人为深圳市物业发展(集团)股份有限公司，(一)委托人公司名称：深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下或简称“深物业集团”)注册地址：深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39,42层成立日期：1983年01月17日营业期限：自1983年01月17日至无固定期限(二)被评估单位注册地址：深圳市罗湖区南湖街道嘉北社区迎春路8号安华大厦6层(整层)法定代表人：何涕经济性质：有限责任公司(法人独资)成立日期：1998年10月15日营业期限：自1998年10月15日至无固定期限深圳市景恒泰房地产开发有限公司(原名为深圳市泰新利物业管理有限公司、深圳市深物业城市更新有限公司，以下或简称“景恒泰”)系由原深圳市公路局所属企业深圳市粤通建设工程公司与深圳市盛通实业发展有限公司于1998年10月15日发起成立。景恒泰原始注册资本200万，其中：深圳市粤通建设工程公司出资160万元，出资比例 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告80%;深圳市盛通实业发展有限公司出资40万元，出资比例20%。深圳市景恒泰房地产开发有限公司设立时的股权结构如下：股东1深圳市粤通建设工程公司2深圳市盛通实业发展有限公司2005年3月深圳市粤通建设工程公司将其持有的景恒泰80%股权划转给深圳市深广惠公路开发有限公司、深圳市盛通实业发展有限公司将其持有的景恒泰15%股权划转给深圳市深广惠公路开发有限公司。本次股权变更后景恒泰股权结构如下：持股比例(%)1深圳市深广惠公路开发有限公司2深圳市盛通实业发展有限公司2007年4月12日，深圳市深广惠公路开发有限公司将其持有的景恒泰95%股权划转给深圳市投资控股有限公司。本次股权变更后景恒持股比例(%)1深圳市投资控股有限公司2深圳市盛通实业发展有限公司根据深投控《关于整合物业管理类划转单位的决定》(深投控[2007]511号),2008年8月6日深圳市投资控股有限公司将其持有的景恒泰95%股权划转给深圳市国贸科技园服务有限公司(原名为深圳市投控物业管理有限公司)。本次股权变更后景恒泰股权结构如下：持股比例(%)1深圳市国贸科技园服务有限公司2深圳市盛通实业发展有限公司 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告2010年11月10日，深圳市景恒泰房地产开发有限公司注册资本股权比例5%;深圳市国贸科技园服务有限公司增资2750万、股权比例持股比例(%)深圳市国贸科技园服务有限公司2深圳市盛通实业发展有限公司2017年11月7日，深圳市盛通实业发展有限公司将其认缴的景恒泰5%股权划转给深圳市国贸科技园服务有限公司。景恒泰股东认缴情况变更为：深圳市国贸科技园服务有限公司出资额3000万、出资比例持股比例(%)2020年8月7日，深圳市国贸科技园服务有限公司将其持有的景股100%。本次股权变更后的股权结构如下：持股比例(%)决定规定在登记前须经批准的项目除外);投资兴办实业(具体项目另 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告行申报);自有物业租赁；建筑物空调设备、采暖系统、通风设备系统可经营),许可经营项目是：机动车停放服务。业租赁。2022年4月，深物业集团将景恒泰所属三家对外投资公司(即深圳市社会福利有限公司)的股权划转给深圳市物合城市更新有限公司持有；2022年5月，景恒泰将原登记在其名下的同路工业区土地及房产协议转让至深圳市同路物合投资发展有限公司；2022年11月，景恒泰书》,并于2022年12月收齐了货币补偿款；2022年12月，深圳市投资控股有限公司原委托景恒泰负责日常经营管理的房产交由深圳市物截至评估基准日2023年6月30日，景恒泰除御品峦山花园项目之截至评估基准日，景恒泰账面资产总额为58,733.50万元，负债总业收入0万元，净利润72.99万元。公司2020~2022年度、2023年1-6项目2020年12月31日2022年12月31日总资产负债净资产项目营业收入净利润天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)(四)委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人本评估报告的使用者为委托人一深圳市物业发展(集团)股份有根据《深物业集团总经理办公会议纪要(2022年第36次)》(深物业会〔2022〕57号),深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让本次资产评估的目的是反映深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为深圳市物业发展(集团)股份(一)评估对象和评估范围范围为深圳市景恒泰房地产开发有限公司于评估基准日的全部资产及 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告上述资产与负债数据摘自天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计的景恒泰的2023年6月30日的资产负债表，评估是在企业经过审(二)委托评估主要资产情况存货-开发成本为深圳市景恒泰房地产开发有限公司与合作方深圳派成铝业科技有限公司(以下或简称“派成公司”)合作开发的深物业御品峦山花园项目(以下或简称“御品峦山项目”)。御品峦山项目位合作开发前取得御品峦山项目土地的账面价值为819.53万元，评估基金额单位：万元费用分类备注1御品峦山项目前期工程费用土地取得及补偿费所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价建筑安装费御品峦山项目系景恒泰通过提供其名下位于深圳市宝安区航城大其他非流动资产为景恒泰可从御品峦山项目合作开发中获取的合景恒泰与派成公司分别于2006年12月31日、2010年10月25日及2020年3月6日签署了御品峦山项目《合作协议书》、《<合作协①景恒泰提供其名下位于深圳市宝安区航城大道与广深公路交汇景恒泰与派成公司约定御品峦山项目应于2023年6月30日前完成工程深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权物业位置)。协议约定，派成公司应在2023年6月30日前完成御品峦收备案之日起30日内，景恒泰与派成公司双方应于前述期限内完成交业所得税。且派成公司承诺并同意于2022年10月31日前向景恒泰付C.停车场收益权。若御品峦山项目后期通过公司分立转移新公司司分立，则景恒泰享有30%御品峦山项目停车场收益权。D.若御品峦山项目住宅部分销售政府备案均价超过9.8万元/m²,对超出部分的住宅销售收入形成的利润景恒泰应分享5%。③御品峦山项目物业前期管理权由景恒泰或景恒泰指定的物业服面积指标相比2014年8月22日所取得的《建设工程规划许可证》中的 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告⑤派成公司负责承担交纳御品峦山项目建成后的全部公共设施维⑥若由于派成公司自身原因导致项目在2023年6月30日前无法完支付违约金500万元(不足1月按1月计算),丰源集团、恒裕集团承可售物业面积指标比2014年8月22日所取得的《建设工程规划许可1993年10月8日深圳市深广惠公路开发有限公司(原名为深圳市深宝路桥开发总公司，以下或简称“深广惠公司”)与深圳市宝安区国土局签订《深圳市宝安区土地使用权出让合同书》(深宝地合字(1993)039号)从而取得御品峦山项目的土地使2001年4月，深圳市公路局决定由深圳市路盛实业有限公司(原全部物业(包括御品峦山项目土地)。2002年5月，根据深圳市公路局深路会纪[2002]12号文件精神，2004年5月，深圳市公路局直属企业改革重组，景恒泰与路盛公司2006年10月31日，景恒泰与派成公司签订了项目合作开发协议 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告之《合作协议书》,景恒泰取得御品峦山项目土地的账面价值记录为8,195,291.12元。协议约定合项目为商住小区，建筑容积率>2.5,建筑覆盖率为25%;总建筑面积不低于57,707m²,其中：住宅占90%,商业占10%。总投资约2.15亿元，其中：前期费用约500万元，地价款约4500万元，建筑成本约1.65亿元。景恒泰提供现状土地，同时承担可能发生的土地拆迁费用的30%;派成公司承担建设资金(含地价款)。景恒泰在合作项目中获取固定回报5000万元的现金及2325m²的商业物业。2010年10月25日，景恒泰与派成公司签订《<合作协议书>之补充协议》,补充协议约定派成公司应于2010年11月10日前向景恒泰2012年4月5日，项目取得《深圳市建设用地规划许可证》(深规土许BA-2012-0044号),由于无法同时满足航空限高、日照间距、建2012年5月23日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出2013年1月5日，景恒泰与深圳市规划和国土资源委员会宝安管公路开发总公司宗地号A117-0647(调整后)土地变更至景恒泰，土地面积为21923.7m²,土地用途为行政办公、居住用地，土地性质为非商品性质，不得进行房地产开发经营，土地使用年期为70年(从1993年10月18日至2063年10月17日止)。土地利用变化调增地价款5,173.78042013年3月27日，景恒泰与深圳市规划和国土资源委员会宝安管 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告2013年6月4日，景恒泰取得《深圳市社会投资项目核准通知书》(深发改核准(2013)0209号)。项目建设期为2013年7月1日至2015年3月1日，核准通知书的有效期为3年。2013年6月18日，景恒泰取得《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》(深房开字(2013)732号)。2013年9月24日，该项目用地办理了《房地产证》(深房地字第5000591331号),宗地号为A1117-0647,宗地面积为21,923.7m²,用途为行政办公、居住用地，使用年限从1993年10月18日至2063年102013年12月6日，景恒泰取得调整后的《深圳市建设用地规划许可证》(深规土许BA-2013-0076号),用地项目名称为御品峦山花园，建筑容积率<3.6,建筑覆盖率<65%,绿化率≥35%,建筑面积78,925m²,其中：住宅60,520m²,商业7,025m²,办公6,200m²,居住区及文化中心4,000m²,影剧院600m²,社区健康服务中心400m²,社区物业管理用房120m²,垃圾收集站60m²。机动车泊位数为910辆，其中：公用车位150辆，自用760辆。1占地面积23总建筑面积其中：住宅办公其中：区级文化中心社区健康服务中心所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价物业管理用房垃圾收集站核增建筑面积不计容建筑面积个个项目自用个保持方案深水许准予(2014)405号《准予行政许可决定书》、《深圳市号《关于<御品峦山花园项目环境影响报告书>的批复》、深规土设基房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》、深雷审 (2014)第082504004号《防雷装置设计核准意见书》等文件。2014年8月22日，景恒泰取得了项目的《建设工程规划许可证》(深规土建许2014年9月19日，景恒泰取得了项目地基与基础工程的《建设工用水的深水非许准予(2014)1640号《准予非行政许可审批和登记决定深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权2014年8月28日，景恒泰与上海明鹏建设集团有限公司就御品峦2014年，景恒泰与深圳市金岳建设项目管理有限公司(后更名为广2018年2月7日，派成公司出具了御品峦山项目《授权委托书》方恒裕集团法定代表人兼董事长)。该《授权委托书》规定：①授权受2018年2月7日起至上述授权委托事项全部完成之日止；③本授权委2020年8月24日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局下发了御及相关建设用地规划设计批复表，上述文件与景恒泰于2013年12月6中心建筑面积由400m²增至1000m;停车位数量变更为800辆，其中：公用车位150辆，自用650辆。截至评估基准日，《建设用地规划许可证》(地字第440306202000006号)为景恒泰取得的最新生效的指标文深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告第20页深圳中联资产评估有限公司第20页2020年3月6日签订了项目《<合作协议书>及其补充协议之补充协议二》,重新约定了项目收益分配。2020年10月进行了基坑加固工作，之后一直处于停工状态。御品峦山项目建设用地面积21,923.70m²,新建规定建筑面积79,615.00m²。御品峦山项目土地使用年期为70年，即自1993年10月18日至2063年10月17日止。御品峦山项目已于2016年停工至本报补充合同、深圳市规划和自然资源局宝安管理局于2020年8月24日下发的御品峦山项目《建设用地规划许可证》(地字第440306202000006深圳市景恒泰房地产开发有限公司宝安区西乡街道宗地号批准用地文号建设用地面积(m²)规定建筑面积(m²)其中：计容积率建筑面积(m²)建筑面积定建筑面积商业建筑办公建筑文化活动中心影剧院社区健康服务中心物业服务用房垃圾收集站150.00(含环卫工人休息室20M)建筑覆盖率(一/二级)≤150.00,且满足航空限高要求机动车停车位(地上/下)1800(自用650辆、公用150辆) 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告注：《建设用地规划许可证》(地字第440306202000006号)为景恒泰取得的最新生效的指标文件，上述指标取自该文件。本次评估以最新生效的指标文件为准。(三)企业申报的表外资产的类型、数量本次评估报告中基准日各项资产及负债账面价值系天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)的审计结果。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强本项目资产评估的基准日是2023年6月30日。 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告(一)经济行为依据《深物业集团总经理办公会议纪要(2022年第36次)》(深物业会〔2022〕57号)。本次经济行为已于2023年4月1日经深圳市投资控股有限公司总经理办公会审议(深投控经营重纪〔2023〕10号),并于2023年10月(二)法律法规依据1.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订);2.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);5.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);估行业财政监督管理办法》等2部部门规章的决定，2019年);7.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过); 8.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第32号9.《企业国有资产监督管理暂行条例》(根据2019年3月2日《国委员会令第12号，2005年);12.《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院令第91号发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第732号)修订);委产权[2006]274号);产权[2009]941号);(三)评估准则依据4.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号);5.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号);深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权7.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号);9.《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号);10.《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38号);11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号);15.《资产评估准则术语2020》(中评协[2020]31号);评协[2019]39号);的测算》(中评协[2020]38号);18.《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》(中评协[2021]30号)。(四)资产权属依据(五)取价依据1.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正);深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2019年4月23日中华人民共和国国务院令第714号);3.《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年10月30日中华人民共和国国务院令第691号);4.《关于修改<中华人民共和国增值税暂行条例实施细则>和<中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》(中华人民共和国财政部、国家税务总局令第65号);关总署公告2019年第39号);7.2023年6月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公(六)其它参考资料1.被评估单位2020年、2021年、2022年及基准日的审计报告；社);T.等著,郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社);6.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号); 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告8.《企业会计准则第1号—存货》等42项具体准则(财会[2006]3(一)评估方法简介企业价值评估中的资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资(二)评估方法选择 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告(三)资产基础法介绍企业价值评估中的资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资(1)货币资金(2)其他应收款对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告(3)存货城大道与广深公路交汇处土地面积21,923.70m²地块作为项目开发用(4)其他流动资产录的正确性及企业在未来年度的收入可以支持上述进项增值税在规定景恒泰与派成公司分别于2006年12月31日、2010年10月25日及2020年3月6日签署了御品峦山项目《合作协议书》、《<合作协议A.位于御品峦山项目用地东北角一二层面积共计2325m²的连片商铺(一二层商铺面积相等),且该部分商铺应于2023年6月30日前竣 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告工交付给景恒泰。若由于派成公司自身原因导致项目在2023年6月30应向景恒泰支付违约金500万元(不足1月按1月计算)。B.于2022年10月31日应获取的3.68亿元最低现金收益。若御品分立，则景恒泰享有30%御品峦山项目停车场收益权。D.若御品峦山项目住宅部分销售政府备案均价超过9.8万元/m²,对超出部分的住宅销售收入形成的利润景恒泰应分享5%。面积指标相比2014年8月22日所取得的《建设工程规划许可证》中的2023年8月，景恒泰与合作方、担保方通过往来函件的方式对《补有项目的停车场收益权、重新约定的项目竣工交付时间为2025年8月①对景恒泰未来获取的位于御品峦山项目用地东北角一二层面积共计2325m²的连片商铺，本次评估采用市深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告第30页深圳中联资产评估有限公司第30页评估价值=交付时点物业市场价值÷(1+折现率)*收益，故本次评估不再考虑现金折现，则该部分现金收益评估价值为中保留御品峦山项目可售物业面积指标可能发生变化会带来的收益权可证》中可售物业面积指标比2014年8月22日所取得的《建设工程规深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估(四)收益法介绍根据《资产评估执业准则企业价值》,确定按照收益途径、东全部权益价值(净资产),即首先按收益途径采用现金流折现方法(2)对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的溢余性或非经营性资产(负债),单独估算其价值；E=B-DE:股东全部权益价值(净资产);R:未来第i年的预期收益(企业自由现金流量);Rn:收益期的预期收益(企业自由现金流量);投资活动产生的现金流量=资产更新+期末非流动资产回收+营运资金回收确定折现率rr:股权资本成本，按资本资产定价模型(CAre=ry+βe×(rm-'y)+e(9)深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权深圳中联资产评估有限公司 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告圳市投资控股有限公司原委托景恒泰负责日常经营管理的房产交由其截至评估基准日2023年6月30日，景恒泰除御品峦山花园项目之外已收益期至2025年8月获取项目合作权益完毕。(一)评估准备阶段评估准备阶段的时间为2023年1月10日至2023年1月11日，以(二)尽职调查现场评估阶段项目组尽职调查现场评估阶段的时间为2023年1月12日至2023年1月18日，以及2023年8月29日，主要工作如下： 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告听取委托人和被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估依据资产评估申报明细表，对申报资产进行查勘。根(三)评估汇总阶段2023年8月30日至8月31日对各类资产及负债的初步评估结果进行(四)提交报告阶段 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告(二)特殊假设 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告2.委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、4.截至评估基准日2023年6月30日，御品峦山项目地面拆迁工作已完成，并已进行了基础工程，本次评估假设项目在2023年10月底竣工验收备案之日起30日内获取位于项目用地东北角一二层面积共计评估程序，对景恒泰股东权益在评估基准日2023年6月30日的市场价值(一)资产基础法评估结论 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告被评估单位：深圳市景恒泰房地产开发有限公司”评估基准日：2023年6月30日金额单位：人民币方元BC2非流动资产34-5非流动负债67净资产(所有者权益)资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。(二)收益法评估结论经实施清查核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，采用现金流折现方法(DCF)对企业股东全部权益价值进行评估。景恒泰在评估基准日2023年6月30日的净资产账面价值13,339.97万元，评估值72,569.77万元，评估增值59,229.80万元，增值率(三)评估结果的差异分析及最终结果的选取1、评估结果的差异分析本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为72,569.77万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值76,066.01万元，低3,496.24万元，差异率为4.60%,两种评估方法的结果存在差异的主要原因是：(1)资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；(2)收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力(获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、行业政策以及资产的有效使用等多种条件的影响。 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告资产基础法评估反映被评估单位所有者权益(净资产)价值，可以(四)评估结论与账面价值比较变动情况及原因分析净资产(所有者权益)评估增值62,726.04万元，主要是其他非流账面价值为0,而评估对预期的合作权益进行了估值，从而导致评估价(一)产权瑕疵事项(二)抵(质)押事项本次评估未发现其他抵(质)押事项。(三)影响资产核实的事项及处理方法深圳市物业发展(集团)股份有限公司拟转让深圳市景恒泰房地产开发有限公司股权 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权益价值·资产评估报告深圳中联资产评估有限公司第41页(四)未决事项、法律纠纷等不确定因素(五)重大期后事项1.评估基准日景恒泰其他应付款记录应付深物业集团股利款151,433,108.41元，景恒泰已于2023年7月27日向深物业集团分配股2.2023年8月，景恒泰与合作方、担保方通过往来函件的方式对3.截至资产评估报告日景恒泰尚未收到项目现金收益，(六)其他需要说明的事项案均价超过9.8万元/m²,对超出部分的住宅销售收入形成的利润景恒泰应分享5%。经委托人和被评估单位确定，深物业集团在本次转让景恒 所涉及的深圳市景恒泰房地产开发有限公司股东全部权