房地产-别墅基础知识培训讲座

别墅知识培训天津市红磡房地产开发2003年11月13日Villa溯源

11.1定义

依照?韦氏完整英文百科全书?〔“Webster’s

Encyclopedic

Unabridged

Dictionary

of

the

English

Dictionary

〕对villa一词解释如下：a)

A

country

resident

or

estate.〔一个乡间的别墅〕b)

Any

imposing

or

pretentious

residence

especially

one

in

the

country

or

suburbs

maintained

as

a

retreat.

〔任何一个壮丽堂皇的、让主人引以为傲的住宅，特别是在乡间作为休闲用的〕c)Brit.

A

detached

or

semi-detached

dwelling

house,

usually

suburban.〔[英]

单独或两幢相连的房子，通常在乡间〕Villa溯源

11.2源起

别墅建筑最开始的含义是在城市住宅之外的别处的住宅，是建在乡村中供主人休闲娱乐、休养健身等活动需要的园林房屋。

Villa溯源

11.2源起

别墅建筑最开始的含义是在城市住宅之外的别处的住宅，是建在乡村中供主人休闲娱乐、休养健身等活动需要的园林房屋。

Villa溯源

11.2.1西方的别墅

西方别墅最早的起源应当是欧洲的城堡或者欧洲的庄园。历史可以追溯到古罗马时期，著名的哈德良离宫就是别墅的典范，表达罗马帝国的繁荣和优雅，法国文艺复兴时期古典主义盛行的贵族乡间府邸，如弗朗西斯一世的枫丹白露和路易十四的凡尔赛宫，都属于别墅，到现在为止，欧洲有很多的别墅建造在风景优美的地方，在西方很长的一段历史时期中，别墅通常是少数特权者和富有者的奢侈品。大规模的浮出水面批量建造其实是在工业革命以后。Villa溯源

11.2.2中国的别墅

在中国的传统建筑中，别墅最早叫做“别业〞，从字面上可以理解为自己的第二处物业。它承担了人们在现实生活之外的另外一种休闲生活，一种属于自己理想的生活，一种不太沾烟火气的生活。Villa溯源

11.2.2中国的别墅

这种“别业〞也就是中国式的ＶＩＬＬＡ，多数表现为私家园林。在古人眼里，别业是供富贵人家修身养性的地方，是“本宅〞之外的又一居所。我们现在分析中国园林时，往往感慨于空间过渡的完美，借景艺术的高超。其实这都不是中国私家园林的本质——就其本质而言，中国私家园林的意义是非常个人化，非常隐秘，并不具备与人共享的可能，它是中国士大夫阶层真正的ＶＩＬＬＡ。Villa溯源

11.2.3别墅在历史中的神髓横观东西方，纵观历史，别墅的根本特性保存下来，它的存在不仅仅是物质生活的需要，更多的是满足生理和心理的需要，别墅概念是和城市生活紧密相连、对立统一的，不能脱离城市生活去理解别墅，它的存在其实是为了和城市生活取得一种均衡，并在此根底上求得和城市生活的兼容。使用者既可以方便的到达，同时也可以方便的回到城里去。因此，别墅表达了数千年来不为各个时期现实左右的梦想精神。Villa溯源

11.3现代的别墅随着社会财富的积累和人类文明程度的提高，别墅的拥有者逐步扩展。而且随着交通条件的进步，在郊外拥有别墅的人们在城市中心不必拥有住房也可以方便的上下班工作。特别是随着信息时代的到来，就业方式以及所追求的生活方式的转变，人们由原来注重市区的生活方便转变为注重郊区的安静、空气等好的环境，以及身份和地位的象征。现代的别墅已经不再局限于“别处的、供娱乐休闲的建筑〞，而是更多地具有了居住的意义，成为“中产阶级的市郊住宅〞。别墅的根本特征2别墅最突出的特点是它的稀缺性。稀缺即意味着不可复制。在区位、环境上、产品与客户的稀缺性构成了别墅的主要特征。

别墅的根本特征2区位上一定要具有良好的人文气氛，是公众认可的富人聚集区；别墅的根本特征2别墅意味着占有大量稀缺自然资源，除奢侈占地外，别墅大都背山面水，紧邻海景、湖景、周边有成树，建筑要与自然景观融合；别墅的根本特征2产品本身由于复制性强，构成别墅因素中是最弱的一环，除了要符合与区位、环境协调，与客户的起居生活方式相适应，规划设计、户型、建材、设备配置上注重细节、以人为本，产品本身最重要的是必须表达个性化，它代表人们对居住理想追求的终极形式别墅的根本特征2客户方面实际上是构成别墅的重要的人的因素，其他三个条件都是围绕为目标客户效劳这一方面而形成的，居住在别墅中的客户是社会的精英，如果用金字塔来比喻社会各阶层构成，别墅的居住者无疑是塔尖的一少局部人。VILLA与SINGLEHOUSE的区别3国内目前所说的“别墅〞实际上对应着美国的两种物业类型：一种是SINGLEＨＯＵＳＥ，一种是ＶＩＬＬＡ。如果直译过来，SINGLEＨＯＵＳＥ应该是“独立屋、独栋住宅〞；而ＶＩＬＬＡ才应当是“别墅〞。事实上，国内目前房地产市场中所销售的相当一批别墅，并不是指ＶＩＬＬＡ，而是指SINGLEＨＯＵＳＥ。VILLA与SINGLEHOUSE的区别3ＶＩＬＬＡ和SINGLEＨＯＵＳＥ的区别，最主要表达在其使用状态的不同——ＶＩＬＬＡ是第二居所，或者叫ＳＥＣＯＮＤＨＯＭＥ，而SINGLEＨＯＵＳＥ那么是第一居所，是一个家。VILLA与SINGLEHOUSE的区别3设计ＨＯＵＳＥ时，更多的是考虑布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与居家过日子有关系。而设计ＶＩＬＬＡ时，最重要的是要看它符不符合我们的理想，例如亲水是理想，那么就要看这个ＶＩＬＬＡ是否跨到了水面上；反正不是天天在这里过日子，最重要的是住在里面能够暂时忘却现实，忘却日常的琐碎生活，“偷得浮生半日闲〞。所以ＶＩＬＬＡ和SINGLEＨＯＵＳＥ在分布地点上也有了明显的不同，SINGLEＨＯＵＳＥ在城里或者靠近城里，而ＶＩＬＬＡ那么多在山野之间。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1京、沪、穗三大城市的别墅市场开展现状京、沪、穗是我国三大经济兴旺城市，其经济水平、住宅产业开展水平均在全国处于领先地位，研究三大城市的别墅市场情况对于摩尔城有积极的借鉴意义。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况2001年京城兴起Townhouse热，2002年又掀起别墅热。地产大鳄首创集团、珠江地产、华润置地、天鸿集团、金地地产纷纷圈地动作。目前，北京的别墅供给总量已达6000套以上，总面积达200万平米以上。其中2003年新上市量超过750套，总面积超过20万平米，新上市的新增别墅分为两类：第一类以万万树〔阿特金斯设计，wanwanshu〕、优山美地(yosevilla)、纳帕溪谷〔美国F+A设计，〕、水印长滩3期安达露西娅城堡〔美国bassenian设计，〕等，集中在温榆河别墅带，此类工程代表目前别墅市场的新趋势；第二类是老工程新增供给或重新包装，如玫瑰园爵世〔加拿大SMITHCARTER，〕。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况优山美地纳帕溪谷国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况北京别墅分布在四环以外，其中85%分布在北部地区，分布在温榆河沿岸、八达岭高速、立汤路、京顺路、京通高速沿线，价格从8000元至15000元/平米不等。栋主流面积〔地上〕为300-400平米，对工程销售速度进行统计后得出高档别墅工程销售速度为：普通30-50套/年，很好100套/年。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况北京别墅的客户已经完成涉外购置向国内购置为主的转化，支付能力很强，年龄一般在40岁以上，重视身份感和私有化，关注邻里素质。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况北京的TOWNHOUSE已有30几个，但容积率差异较大，从0.5—1.1，按产品分为纯粹TOWNHOUSE区、TOWNHOUSE别墅混合区、TOWNHOUSE与低层住宅混合区。主力户型面积在180-250平米，价格区间为4000-8500元/平米，以5000-6500元/平米集中，主力户型价格在120-150万。区域分布以五环周边为主，主要集中区域为：亦庄经济开发区、亚北、京昌路沿线、京沈路、京开路沿线。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.1北京市的别墅市场开展状况2003年上半年新推出的TOWNHOUSE工程总供给量超过160万平米，加上以前，共有200万平米供给量，多数工程集中在10-30万平米规模。北京的TOWNHOUSE工程销售大局部比较理想，客户层多为新兴城市中产阶层，一般看重3个方面，一是与城市的距离，二是总价〔150万以内，250平米以里〕，三是社区规划，四是高附加值〔如赠送地下室、露台花园等〕。在客户决定购置的因素中，附加值很有说服力。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.2上海市的别墅市场开展状况根据不完全统计，上海从１９９２年起至今开发建造的别墅工程大约１６０个，可建造面积约在１０００万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约在７００万平方米左右，并且形成了８个相对集中的别墅开发区域，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅工程总数占到了上海别墅供给量的80%以上：９０年代初期，上海的别墅以外销为主，主要集中在虹桥西郊，上海本地人更偏爱西南区域的别墅。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.1.2上海市的别墅市场开展状况从价格上，目前上海50%别墅供给量集中在100万至200万价格段，总价在200至300万的中高档别墅占总供给量的18%；总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为19%和13%。目前购置别墅的人群中，上海人占３１．２％，国内其他地区的购置者占了２５％，港澳台同胞那么占了近３０％，余下的为其他国家外籍人士购置。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.2天津市别墅市场供给现状分析近十年以来，天津市同许多沿海城市一样，城市化进程加快，不仅市区建设取得重大进展，而且环内外有些区位和环境条件较好、交通较便捷的地段，近年来别墅市场有了一定开展，形成了10余片别墅区：⑴早期建设的别墅式住宅主要集中在市中心区和开发区，由于上市较早且数量少，多取得了良好的经营态势，如：花园别墅、翠泉别墅、碧岭园等；⑵随着别墅逐步向城乡结合部开展，工程规模加大，不乏满足了一局部市场需求的成功工程，吸引中高收入者加盟，如：万科花园新城、城市别墅、顺驰半岛兰湾等国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.2天津市别墅市场供给现状分析⑶局部工程初始取得了一定的销售业绩，但随着时间推移，产品同质化现象逐渐突出，后期销售中面临阻力将会加大，如：仁爱濠景庄园、天津地球村、玫瑰庄园；⑷局部工程处于储藏、工程筹划阶段，如万科东丽湖工程；⑸局部工程由于规划理念落伍、产品设计过时、品质较差，从而成为长久积压物业，或因其它原因形成烂尾，前者转入漫长的消化期，后者最终将被市场遗弃。该类物业即使不被淘汰，在销售中阻力也较大，即便以低价倾销，短期内也难以被市场消化，这对新建别墅虽有一定销售压力，但由于品质差距悬殊，根本不构成摩尔城的正面竞争。如：彩虹别墅、大寺龙居花园温泉别墅、云顶别墅、科馨别墅、名人别墅等。⑹但也有不少工程的建设存在较大盲目性、随意性，甚至违法建设。如前几年有些农村违法出售集体土地，而有的开发商受利益驱使在其上变相进行商品房开发，形成了一定开发量的违章建筑。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.2天津市别墅市场供给现状分析目前天津市入住、在建别墅、TOWNHOUSE工程共20000多套，建筑面积约400万平方米。其市场特点主要是：⑴以TOWNHOUSE为主流形态，TOWNHOUSE为多联3层联排，面宽较窄进深较大，有房前屋后的小花园和露台，采取垂直交通体系，行列式布局；⑵分布在交通较为便捷的城市边缘集团；⑶品优价宜的经济型TOWNHOUSE受到青睐，面积160-200M2,价格在4000元/M2；⑷同质、同价物业呈集中之势，同质化现象未能防止；⑸单纯居住形态为主，生活配套设施较少，生活设施主要依赖工程周边；国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.2天津市别墅市场供给现状分析目前天津市的别墅市场存在的主要问题：自然景观环境资源欠缺，绿地和水系停留在人工造景阶段；容积率在0.7以上，高密度的物业形态丧失了别墅应有的神秘感和隔离感；很多别墅没有考虑私密性；缺乏个性设计，一是从外檐看，新一代TOWNHOUSE、别墅多德式、现代风格，千篇一律，二是平面设计无非是普通房子扩大化，没有创意；土建与设备配备普通。国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.2天津市别墅市场供给现状分析天津市别墅市场可以总结为：1、虽有一定开展但还处于开展初期；2、短期内存在供求矛盾，质素高且环境、地利佳的别墅呈现旺销势头，反之将形成长期滞销，这种市况一时尚难改变。3、一局部别墅、TOWNHOUSE将在市场竞争中败落：⑴同一区域楼盘市场竞争剧烈，产品无明显差异和优势的后来者；⑵开发在远郊，车程在一小时以上且交通又不方便的联体别墅；⑶总价在二三百万元一套，品质又无法明显高于同类产品的独立别墅；国内主要城市和天津市别墅市场的开展情况44.3今天中国的别墅是VILLA还是SINGLEHOUSE?国内目前开发的别墅，既有ＶＩＬＬＡ也有ＨＯＵＳＥ，但更多是介于两者之间。换言之，这种别墅所代表的生活模式介乎理想和现实之间——多数是一些带有一定ＶＩＬＬＡ梦想色彩的ＨＯＵＳＥ，少局部那么是具备ＨＯＵＳＥ生活功能的ＶＩＬＬＡ。国内别墅的开展新趋势55.1VILLA和SINGLEHOUSE别离，经济型和类别墅开展潜力巨大03年，国内别墅的最新的重要趋势是别墅市场分化为豪华型和经济型独立住宅，经济型独立住宅的出现弥补国内别墅市场的缺环，由于人们对于这种住宅的景观要求有所降低，所以，它的推出地点，也就不再像以前的别墅那么要求真正“依山傍水〞，能看到山或水足够。这种HOUSE的市场特点是：国内别墅的开展新趋势55.1VILLA和SINGLEHOUSE别离，经济型和类别墅开展潜力巨大１、是作为高收入群体的第一居所的HOUSE出现的。很多高收入客户群体或选择VILLA或选SINGLEHOUSE，而不再选择“二合一的别墅〞〔带有VILLA品质的HOU