疫情对开发成本影响及应对

疫情+后定额时代对开发成本的影响及应对策略1对财务成本的影响及应对策略23对人工价格影响及应对策略主要建材价格影响及应对策略防疫成本对安全文明措施费的影响对招采工作的应对措施4四大建议5目录CONTENTS疫情影响因素势必导致总成本增加，增加幅度目前尚不能准确判断，需视疫情结束时间待定，我们判断主要影响体现在如下方面：1.2.3.4.•••疫情影响导致开发周期延长、销售停滞，财务、管理、营销费用相应增加；防疫措施造成安全文明措施费的增加；施工单位因疫情所造成的成本风险会有一部分转嫁到开发商。对总成本影响幅度预估：因影响因素居多，不同公司/项目/区域也不尽相同，无法具体定量分析，以某大型房企预估对总成本影响程度：华南公司预计：4%及以上华东公司预计：5%湖北公司预计：9%及以上

对三费的影响预判及应对策略KEYWORD

对人工价格影响预判及应对策略

对主要建材价格影响预判及应对策略

防疫成本对工程造价的影响及应对策略

影响预判：工程和销售延期已成定局，引发的三费上升基于目前疫情期间，受国家政策及防疫隔离严密举措影响，劳务工人流动受限，工程延期复工已成定局。（图各地建设项目复工时间洞察-2.15扫描）

影响大小：疫情可能会导致工期和销售去化延后多长时间？•

据某大型房地产企业征集了各分公司对工期延期影响预判：疫情可控情况下，黑龙江、云南、广东公司预计延期复工1个月；上海、苏州、浙江公司预计延期复工1-2个月。整体评估各项目工期：按年前计划安排滞后40-60天时间（湖北、严寒地区除外）。•

本次疫情对工期和销售的影响在1-2个月（从政府通告的开、复工时间后起算）。

成本增量测算•

假设本次疫情对工期和销售的影响在2个月。1.2.3.4.资金占用成本=已发生费用（已支付的地价、前期工程费、已完建安工程等）*年化利率*2月/12月；因销售停滞，回笼款延迟，改变了项目现金流，复工后的资金需求需额外融资或占用而产生的财务成本：按计划销售回笼款*年化利率*2月/12月；管理费用增加=(（原计划周期+2个月）/原计划周期-1)*原管理费；营销成本：因销售延迟，前期投入的推广活动等边际效用降低，疫情时期及过后的线上/下推盘活动势必增加营销费用。

应对策略：策划前置，协同提效，尽可能减小影响1合理延长合同工期受疫情影响不能按时履行合同的，应根据实际合理顺延工期，具体延长期限由双方协商后重新确定（但通常已考虑在合同约定工期内的春节假期须予以扣除）。疫情顺延工期计算方式：顺延工期计算从2妥善处理工期延误当地省市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应)至解除之日止；3赶工费&三费增量计算和比较赶工措施费和三费的增量，择优确定方案。4策划前置，协同提效须主动和营销、工程、财务端密切合作。5加大全民营销和线上销售力度加快资金回笼。

新冠疫情顺延工期计算方式（参考）顺延工期计算从当地省市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应)至解除之日止；

PS：各地政策-顺延工期计算（节选）★陕西省：从陕西省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应（2020年1月25日）之日起至解除之日止。★湖南省：受新冠肺炎疫情影响，疫情防控期间未复工的项目，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.10不可抗力的规定予以顺延，顺延工期计算从2020年1月23日起（湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）至解除之日止；疫情防控期间复工的项目，建设工程合同双方应友好协商，合理顺延工期。★河南省-郑州市：对项目建设中确因受疫情影响或疫情防控工作需要不能按时履行合同的，允许合理延长合同工期，具体延长期限由双方协商后重新确定。

相关建议如遇当地规定不明确的，我们建议应当以国家正式公告疫情为基本的认定时间点，即我国卫健委2020年1月20日发布公告将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，在此之前签订合同的，原则上可以构成对疫情的不能预见，适用不可抗力免责规定，但具体到每一个工程发承包项目中，还应当结合当事人的认知能力、工程项目的性质等多方面因素进行具体分析。

影响预判：开（复）工初期人员短缺是大概率的事，市场人工费大概率会面临上涨；由于此次疫情的严重影响，建设工程项目复工后，原劳务分包企业可能无法再向工地提供足够数量的劳务人员，建筑工人短缺是大概率事件。而随着建筑工地大面积集中复工或新开工，用工需求集中爆发，预计人工工资变化幅度较大。

影响大小：疫情后预计人工单价短期内会有多少涨幅波动？据某大型房企征询各分公司，在疫情可控情况下，对人工价格影响预判：短期内小幅上涨。疫情得到控制后会趋于平稳。各地在复工初期人工费的涨幅，深圳、苏州公司预计为10%，上海公司预计为10%-20%，湖北公司预计为20%。另据广材对TOP10房企用户进行的调研访谈，在有效回收的70多份问卷中，大部分成本人员估计各地市场人工费预计在复工的短期内会有10-20%的涨幅波动。2020年2月11日，厦门市建设局印发《关于发布厦门市建设工程人工费动态指数的通知》（厦建筑【2020】5号），将厦门市人工费动态指数上调至1.2016。疫情防控期间招标、开工及在建的建设项目，其人工费执行此人工费动态指数进行调整。预计接下来的一段时间，各地建设工程造价管理机构，会进一步加大人工、材料价格的采集、测算、调整频率，及时发布市场价格信息和价格预警，为合理确定和调整工程造价提供依据。

人工费增量测算。产值估算法（用于内部压力测算，或目标成本的修正）1.按资金计划，获取复工后的第1、2个月内工程进度/产值（万元）；2.按人工/产值指标，估算复工后第1、2月的人工费；3.逐月计算第1、2月的人工费增加费用。合约价/人工费补贴1.收集项目所在地（造价站）政策和劳务价格、加强每日考勤/清点现场个人数；2.结合合同的“不可抗力”条款，双方协商，按计日工方法予以补贴。应对策略

应对策略：分析合同，关注政策，加强人工费市场调查，明确计量依据1、人工费按合同约定调整。通常人工单价作为政策性调整的内容，合同约定风险外应由发包人承担，应予以调整。合同约定不能调整的，发承包双方应依据工程的实际情况，按情势变更原则，通过签订补充协议重新约定。2、做好建筑工人实名登记，明确计量依据。在应对疫情停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地的必要人员费用由发包人承担。施工企业应及时撤离不必要的现场人员，并收集保存现场必要人员的人员名单、支出费用凭证，作为计量依据。3、做好建筑工人市场工资的调查。因疫情影响，建筑工人短缺，工资变化幅度较大，及时做好建筑市场人工工资的调查，对行业主导部门的人工费指数，要与市场实际人工费价格多做比较，承发包双方应本着实事求是的原则，疫情防控期间完成的工程量，其人工费可由承发包双方签证确认并按实调整。4、了解各地疫情防控期间相关人工费政策PS：各地政策-人工费部分节选★浙江省：疫情防控期间继续施工的项目，可在工程造价中单列疫情防控专项经费，按照每人每天40元的标准计取。★江苏省-无锡市：2020年2月8日，无锡市发布《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情后我市建设工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》：“在国家法定春假期间，疫情防控管控点建设项目的结算人工工资单价按人工指导价的3倍计取，合同有约定的按合同且不得低于上述标准。”★厦门市建设局：疫情防控期间招标、开工及在建的建设项目，其人工费执行《厦门市建设局关于发布厦门市建设工程人工费动态指数的通知》（厦建筑【2020】5号）。招标公告在厦建筑【2020】5号文件实施前发布的，人工费按招标文件合同条款执行，疫情期间（2月11日至疫情结束）完成的工程量，其人工费应执行厦建筑【2020】5号文，并随工程进度款同期调整、支付。（图片来源—广材网-人工价专栏）

主要建材价格影响预判：疫情导致的人、材、机价格上涨增加费用从疫情发展来看，工程开工后，主要建材价格，受短期内运输流通性限制、赶工导致的需求量增加，价格上涨也是一个大概率事件，中长期受疫情影响有限。1.人工与材料成本上涨因劳动力短缺、产能不足、交通受限、生产企业疫情防护措施、原材料涨价等原因造成各种生产材料价格短期内上涨，长期压力不会太大；大型房企或建筑单位可进一步加大集采范围，靠规模效应降低成本。2.基础建材影响①钢材：目前市场供应充足，春节期间钢材价格有小幅回落。疫情期间运输成本的增加及3月中下旬需求量的集中释放，可能会导致钢材价格的短期上涨。长期来看，钢材价格仍趋于稳定。②水泥、混凝土：往年，元宵节之后，全国水泥需求逐步恢复，尤其是民用市场水泥用量会明显增加。今年春节则比往年早，正常节点水泥价格会在元宵节后最迟两周内（即2月下旬）企稳并出现反弹起色。由于“新冠”的爆发，水泥、混凝土需求恢复期将被后延。

人材机价格上涨的成本增加应如何分担呢？这是一个复杂的问题。1.2.人材机价格上涨的原因是多方面的。价格上涨是否仅为此次疫情所导致的，有没有其他因素导致人材机价格的上涨，需要分析清楚。建筑企业欲主张调整合同价款，需要提供相关证据，证明相关的涨价是此次疫情所导致；即便涨价是因此次疫情所导致，作为不可抗力影响的一个结果，发承包双方应按照合同约定的人材机调价条款约定处理此次涨价问题，在合同没有约定、法律没有规定的情况下，发包人是否有义务分担此种涨价损失，肯定存在一定的争议。

应对策略：疫情之下工程施工合同人、材、机价格需做哪些调整？①调研同行关于疫情期间的人工和大宗材料运作机制，结合自身特点调整后，以补充协议形式进行下发。②了解政府信息价，对后续价格进行合理预判。针对近期使用原材料、劳动力可以提前锁定，降低风险。③了解承包商劳动力及原材料准备情况，确保提前准备，降低供方成本；与供方沟通，针对合同约定调价内容，提前为全面复工准备。

应对策略：疫情之下工程施工合同人、材、机价格需做哪些调整？其他建议01020304调研外部公司关于疫情期间的人工和大宗材料运作机制，按公司自身特点调整后，以补充协议形式进行下发。及时了解政府信息价，对后续价格进行合理预判。针对近期使用原材料、劳动力可以提前锁定，降低风险。及时了解施工单位劳动力及原材料准备情况，确保提前准备，降低供方成本；与供方沟通，针对合同约定调价内容，提前为全面复工准备。人材机价格上涨的原因是多方面的。价格上涨是否仅为此次疫情所导致的，有没有其他因素导致人材机价格的上涨，需要分析清楚。建筑企业欲主张调整合同价款，需要提供相关证据，证明相关的涨价是此次疫情所导致；现已有多地发文将防疫成本列为工程造价的组成部分，但是具体的处理方式不尽相同，需要关注各地文件规定。

影响预判：多地已明确将防疫成本列入工程造价。应对疫情期间，各工程项目应加强疫情防控，依法治理建设，要将其列入安全生产的重要内容，适用安全管理有关法律法规政策。人工上涨因素值得关注，考虑疫情期持续及疫情期过后，防控疫情措施增加费用导致人工或措施费上涨。（图—广材网提供人工询价服务&增设防疫物资材料分类）

多地已经明确将防疫成本列入工程造价PS：各地政策-防疫成本节选

湖南省：疫情防护费：疫情防控未解除期间，复工需增加的口罩、酒精、消毒水、手套、体温检测器、电动喷雾器等疫情防护物质和防护人员费用，由承发包双方按实签证，进入结算，疫情防护费应及时足额支付。

河南省-郑州市：将防疫成本列入工程造价。将疫情明确设定为《建设工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力。将防疫期间施工单位在对应承建项目所产生的防疫成本列为工程造价予以全额追加。

浙江省：疫情防控期间继续施工的项目，可在工程造价中单列疫情防控专项经费，按照40元/人天的标准计取。

山东-青岛市：由于疫情防控措施落实产生的实际费用可列入工程造价成本。

厦门市建设局：疫情防控期间招标、开工以及在建的建设项目，达到项目主管部门要求的疫情管控开复工条件的，安全文明施工费率可上浮20%。招标时按疫情防控要求调整计取了相应的安全文明施工费，但开工时疫情已结束未实际发生疫情防控措施投入的，结算时应扣减上调的安全文明施工费用。

应对策略：了解复工政策，落实疫情防控方案，合理计算防疫成本，确保专款专用：1.提前落实工程复工后的疫情防控管理方案和措施各地要求工程复工前，严格做好拟返人员排查管理，编制疫情防控方案，落实隔离区域、配套设施和管理措施，备齐疫情防控物资，做好卫生清理和消毒等工作，落实工程复工后的管理方案和措施。2.合理计算防疫成本（1）防疫成本前提条件：疫情防控期间，建设工程确因需要必须施工的；（2）防疫成本具体内容：具体根据各地疫情管控开工条件，或招标文件中的防控要求，一般包括口罩、酒精、消毒水、手套、体温检测器、电动喷雾器等疫情防护物质费用和防护人员等相关费用；（3）防疫成本：郑州市规定“由承发包双方按实签证，进入结算，疫情防护费应及时足额支付”；（4）防疫成本计算时间：自文件发布之日起施行，有效期暂定三个月(以郑州建设局发文为例)。（5）防疫成本具体数额：浙江住建厅明确：疫情防控期间继续施工的项目，可在工程造价中单列疫情防控专项经费，按照每人每天40元的标准计取。PS：针对防疫成本的计算、列项、支付等，各地有不同的规定，详细内容可以参阅本地政府相关指导文件。3.防疫费用专款专用施工单位在使用疫情防护费用时，必须做到专款专用，认真做好一线施工人员的疫情防护保障，把防疫工作放到首位，确保施工人员的人身健康。

应对策略：密切跟踪市场行情1.民工上岗“迁移费”：某家承包商已给民工额外开出每人1000元的上岗补贴。1、铺排项目，调整经营与运营计划。开工后房企第一项工作，根据项目受影响情况和复工条件，将项目分为重点确保、正常推进和可延缓项目进行铺排，需根据当前疫情，尽快评估疫情对销售、项目工期的影响，根据实际受损情况，调整房企经营与运营计划，确保年度经营计划少受冲击。（图片来源—广联达企业造价数据管理服务指标管理数据大屏）2、千方百计抓回款，确保现金流安全疫情之下，公司现金流安全成了重中之重，应加强应收账款管理，尽量想办法回款，建议：①通过全国布局重新调整结构，重点疫情的受损项目由其他地区的项目收益补位；②重新梳理拟投项目，对尚未付款或签约的项目，重新评估，保存资金，寻找新的投资机会点。③同时应合理控制负债水平、创新融资方式、加快探索新型融资渠道（商票，设立材料公司），实现开源节流应对风险