基础-03房地产交易基础法律常识(更新)

房地产政策法规及商品房合同法律适用前言：

中国大陆的房地产行业，发展极不规范，法律法规从制定到执行都很不完善，畸形的发展思路让房地产行业受政策影响大于受市场影响。

作为地产人，只有熟悉相关的法律法规，才能准确的理解和把握相关政策，更好的进行市场预判。

规范房地产行业，任重而道远！一、房地产法规的涉及范围二、代理行业的重点关注内容三、目前的重点关注政策法规四、商品房合同的法律适用目录一、房地产法规的涉及范围房《中华人民共和国城市房地产管理法》管理类交易类专业类《中华人民共和国建筑法》《城市商品房预售管理办法》程序类《招标投标法》实体类《物权法》其他类《房地产广告发布暂行规定》地房地产法规的涉及范围管理类交易类专业类程序类实体类其他类《土地管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地登记办法》《土地管理法实施条例》《城乡规划法》二、代理行业的重点关注内容合同类法：代理合同的签订和履行，人事类合同执行，商品房合同签订实体类法：物权法、物业管理条例，公司法等程序类：商品房销售明码标价规定，网上操作流程等专业类：面积测绘的规则和契税缴纳办法，广告法，工业产权法基本类：民法通则，治安管理条例三、目前的重点关注政策法规限购：本地户口限购两套，外地户口（有1年社保或纳税证明）限购一套限贷：本地户口三套限贷，外地户口（有1年社保或纳税证明）二套限贷购房证明（3个月内有效）购房证明（3个月内有效）个人征信（审批时限内有效）1年社保或纳税证明1年社保或纳税证明特别说明：目前解决限购限贷的方式，1、担保公司；2、客户自己离婚、过户；3、银行私下配合。目前的重点关注政策法规南京、镇江2010年33号版（只分首套和二套）2010年10月1日起执行房屋面积家庭首套家庭二套90㎡以下1%3%90-144㎡1.5%3%144㎡以上3%3%家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女

商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。

契税和维修基金维修基金标准南京标准普通商品房不带电梯75元/㎡带电梯120元/㎡经济适用房不带电梯50元/㎡带电梯90元/㎡镇江普通商品房/经济适应房高层40元/㎡多层/别墅30元/㎡

个人销售住房会涉及那些税种?

营业税及附加：(5.55％)

含：营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费(外籍个人5.15％)

印花税（暂免）、土地增值税（暂免）

个人所得税（有两种征收方式）目前的重点关注政策法规交易税种个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

住房类型不足五年满五年（含五年）普通住宅全额征收免征非普通住宅全额征收差额免征目前的重点关注政策法规营业税

现行“普通住宅”的标准是什么?

(1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下

(2)容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.0(含1.0)以上

同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。目前的重点关注政策法规个人所得税四、商品房合同的法律适用合同概念与构成。合同主要条款合同谈判的难点合同公示与退房快速签约关于各种“蛋疼的”附件商品房合同的法律适用合同，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。合同概念与构成。甲方乙方商品房合同的法律适用合同主要条款

2、合同的内容（一般）

合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（1）当事人的名称或姓名和住所

（2）标的

（3）数量

（4）质量

（5）价款或酬金

（6）履行期限、地点和方式

（7）违约责任

（8）争议解决的方法

商品房合同的法律适用合同谈判的难点

格式条款，是指一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第40条：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

所以法院并不支持强势的一方。1、权利义务对等问题甲方按期交房的责任乙方按期付款责任甲方工程质量的责任乙方按期付款责任甲方规划变更的责任乙方按期付款责任甲方配套完善的责任乙方按期付款责任甲方产证办理的责任乙方按期付款责任从表面看，甲方主要责任很多，乙方只有一条责任，但实际情况是，乙方的武器很单薄。2、定金适用问题

1）定金，是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。（要实际支付。）2）定金的数额《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的金额的20％

。《担保法解释》第121条规定：当事人约定定金数额超过主合同额20％的，超过部分，不具有定金的效力。3）定金罚则《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（简称定金罚则）4）定金与订金的区别

订金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段,不履行也只能如数返还。5）定金的法律解释：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。3、关于违约责任

违约责任的形式

根据《合同法》的规定，违约责任的形式包括：继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等。1）违约金

违约金，是指当事人一方不履行合同时，依法律规定或合同约定向对方支付一定数额的金钱。

违约金具有补偿性。违约金的数万与损失赔偿额应大体相当，约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。

违约金也具有惩罚性。违约金的支付不以造成损失而以违约行为为前提；违约金的数额不能低于损害数额，不能过分高于损害数额。2）赔偿损失

赔偿损失，是指违约方不履行合同给对方造成损失时，依法承担赔偿责任。

赔偿损失具有补偿性。违约方支付的赔偿金应相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3、违约金与其他补救措施的关系1）违约金与定金

我国《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

违约金与定金区别：①违约金是以违约为生效要件的，不需要预先给付，在违约行为发生后才进行给付；而定金是以预先给付为条件的，定金交付之日起定金条款生效。②责任承担方式不同。合同中约定违约金条款的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金；合同中约定定金条款的，则要按照“定金罚则”来处理

③数额规定不同。违约金不过分高过损失即可；定金不超高标的金额的20%。2）违约金与继续履行

违约金可以分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，惩罚性的违约金可以与继续履行并用。而赔偿性的违约金的目的是填补守约方的损失，如果违约金能够填补守约方的全部损失，则其不能与继续履行并用。

我国《合同法》第114条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这是在迟延履行情况下违约金和继续履行可以并用的明确规定。

淡季市场，价格下降幅度大，不少业主拒绝继续履行合同，这种情况下，甲方更倾向于让客户继续履行合同，也就是继续付款。

3）违约金与赔偿损失

惩罚性违约金不影响守约方要求违约方承担其他违约责任，因此，惩罚性违约金可以与赔偿损失并用。

赔偿性违约金的目的是填补损失，但损害赔偿的范围是守约方所遭受的全部损失，如果赔偿性违约金不足以填补所有损失，守约方还可以要求对方赔偿没有填补部分的损失，因此赔偿性违约金也可以与赔偿损失责任并用。4、关于面积误差建设部88号令：3%以上送面积江苏省17条：1%以上送面积南京市23条：1%以上送面积，少于5%才退房最高院司法解释：同88号令01%2%3%4%5%-1%-2%-3%-4%-5%5、交付风险记住一句名言：风险，风险，交付前一切风吹草动都是风险。1、合同风险排查：合同样本核对，合同图纸核对，合同抽样审核。2、工程质量自检:模拟一户一验。3、交付实际与沙盘模型核对：建筑外立面、景观、大门位置、不利因素等。4、面积测绘误差预判与公关准备。5、客户通讯地址核对。6、精装修交付的部品核对。7、物业工作准备：尤其是水电煤气配套设施到位情况。商品房合同的法律适用合同公示与退房最高人民法院司法解释：第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。实践中，在现场公示认购书和合同范本的方法，能够尽可能地减少签约纠纷。法定退定依据：法定退房依据：第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。商品房合同的法律适用合同公示与退房除此之外，还有合同中（含约定的面积误差处理办法）还有不少约定可以退房的条款，比如重大质量问题和严重逾期交房，面积误差超过限定标准等。商品房合同的法律适用快速签约大盘的需要：快速销售，快速签约。合同培训前置合同公示前置客户付款情况摸底前置认购签约须知发放案场合理安排签约时间引领客户看合同，交款要从容遇到问题不畏惧合适的时机请求帮助最后一步，苦情戏成功签约业务员合理安排签约客户签约时间准备工作商品房合同的法律适用关于各种“蛋疼”的附件1、一楼花