建筑行业深度分析：城中村改造定调积极创造建筑建材需求增量

升幅%3M12M相对收益升幅%3M12M相对收益绝对收益-10.8苏多永分析师董文静分析师相关报告行业深度分析证券研究报告投资评级领先大市-A维持评级建筑城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量超大特大城市城中村改造定调积极，助力投资提升地产边际回暖。今年7月国务院出台超大特大城市城中村改造顶层政策并召开电视电话会议进行部署，此后在资金和项目推进层面政策接连深圳、上海、成都、合肥、青岛等已陆续公布城中村改造实施计划，项目推进规模庞大。根据我们的测算，在不同拆除比例和开亿元和4144亿元，有效扩大内需稳增长开工面积和住宅销售面积来说，预计拉动地产新开工面积增长政府引导+市场化运作模式，拆整结合创造长期需求。本轮城中场化主体开发建设运营，缓解地方政府资金求进行推广，杭州和广州为“做地”模式典资金实力、运营能力等有较高要求，在民营企和地方国企优势相对突出。区别于棚改时带动长期投资，民生改善和扩内需效果并重度主要和资金支持相关，目前专项债和专项设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放。从链角度看，城中村改造涉及可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多个链条，为建筑建材行业创造了设计咨询、施级开发阶段的咨询服务和二级开发的工程设计服务，假设项目周175亿元的年均增量需求；建筑施工企业可参与土地一级开发的首选股票评级行业表现行业表现建筑沪深30040%30%20%10%0%-10%2022-112023-032023-072023-11住建部明确保障房/城中村国债增发驱动基建投资提行业深度分析/建筑我们预计本轮城中村改造将围绕改善居住条件为核合的方式进行综合改造，投资效果持续，带动基建、房建投资增建议关注：树。及预期、规模测算不及预期等。行业深度分析/建筑内容目录 5 51.2.市场空间：城中村改造年均投资规模可观，积极 8 81.2.2.城中村改造投资规模测算：年均总投资规模金和项目周期影响权重大 1.2.3.城中村改造地产带动作用：拉动房屋开工端边际改善，去库效果取决 1.3.历史复盘：由棚改、旧改到城改的变迁，城市更新 2.4.资金来源：多渠道筹措改造资金，鼓励民间资本参与 2.5.改造案例：打造城市人文综合社区，兼顾政企村三方利益 2.5.1.上海蟠龙天地项目：土地一二级联动开发，市场化主体全程介入.......263.建筑建材需求：设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放 4.1.规划设计板块：建议关注区域性规划设计、监理检测龙头 4.2.施工建设板块：建议关注区域性国企施工龙头和全国性建筑央企龙头 4.3.地产建材板块：建议关注全国性防水材料和涂料建材龙头 图表目录 7 8 8 5 6 9表4：城中村改造投资测算敏感性分析 表5：城中村改造带动房屋新开工面积测算 表9：部分城市城中村改造代表项目实施主体 改造工作部署电视电话会议中强调，城中村要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，我们认为未来城中村改造范围有望在目前根据国家目前出台的一系列城中村改造相关政策，主要包括以下内容：保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房；金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。表1：2020年以来国家关于城中村改造的政策时间部门文件/会议2020年4月发改委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》改造一批老旧街区，引导商业步行街、文化街、古城古街打造市一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。开展城市更新改造试点，提升城市品质和人居环境质量。2021年3月中共中央《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2021年4月发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》在老城区推进以“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空2022年3月发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。2023年4月中共中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023年6月国家金融监督管理总局第十四届陆家嘴论坛开幕式将强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。2023年7月国务院《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。2023年7月中共中央政治局会议2023年7月中共中央、国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。城中村改造治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。2023年8月2023年下半年工作会议楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2023年9月自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》利用存量土地探索创新政策举措，完善激励约束机制，以提高土地利用效率、促进城乡高质量发展住建部-超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工已入库城中村改造项目162个。表2：各市城中村改造实施计划城市改造计划广州完成固定资产投资983亿元，占上述全市城市更新固定资产投资目标的49%。深圳米潜力改造空间。2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套(间)，约占全市城中村租赁住房总量的1%。上海2032年底全面完成城中村改造项目。成都2023年《政府工作报告》目标任务责任分解方案——用好城中村改造引导资金池，改造城中村2448户、棚户区3062户、老旧院落616个。杭州406个，完成回迁安置约6.5万户，腾出近10万亩建设用地。至此，杭州基本完成。今年5月11日，杭州发布《关于全面推进城市更新的实施意见》提出宗地块即将迎来拆迁。济南沿线及二环西路两侧，宅基地总占地面积约23.7平方公里，涉及约7.27万户村（居）民。以多种更新方式推动城中村改造。郑州持续完善“1+2+N”政策体系，争创全国城市更新试点城市。合肥本完成，进一步改善群众生产生活条件。东莞加快完善符合东莞实际的城中村改造体制机制，建立健全指挥体系和组织架构，细化工作指引，“拆、治、兴”并举，推动综合整治、微改造等工作提质增效。要确定好开用好资金优惠政策，吸引社会资本参与城中村改造。要快字当头、突出重点，同步铺开4个街道和28个镇的城中村改造。青岛长沙《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》——长沙约为15.54平方公里。城中村改造以完善配套和环境为目标，全面昆明截至2022年9月，昆明市纳入全市改造计划的395个城中村已改造完成125个，已启动拆迁或改造武汉2023年将推进武汉中心城区的城市更新工作，完成1421.02万平方米即重点更新单元整体更新一批、重点项目区域成片改造一批心城区的更新面积为1401.06万平方米，东湖高新区和武汉经开区的更新面积为19.96万平方米。从一线城市中改造力度较大的广州和上海的具体实施细则来看：广州市计划在2035年前通过微改造、混合改造、全面改造多种方式累计推进155平图1.广州市2021-2035年间计划分布推进城中村改造图2.广州市城市更新通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举上海市2025年前城中村改造重点在中心城区周边和五大新城范围。根据《上海市城市更新市区目前暂未公布具体项目信息，但整体城中村改造体量预计亦处于高位，只是开发节点或图3.上海市城中村改造区域分布及具体项目计划1.2.1.城中村住房面积测算：21个超大特大城市城中村住房面积合计约10.76亿㎡，其中广深等城市城中村体量较大 城中村：自建住房面积城中村：租赁住房面积城中村城市城区人人）城中村自建住租赁住 城中村：自建住房面积城中村：租赁住房面积城中村城市城区人人）城中村自建住租赁住住房面城中村住住房面自建住城中村人房人均租赁住房城中村人房人均积根据第七次全国人口普查数据，全国共有21个超大特“出租”部分假设为城区中租赁其他住房（非廉租房、公租房）中月租低于1000元的住房数与城市总户数相除，可得各地居住在自建住房和租赁住房的人口比例，再通过2020年人口普查年鉴公布的各地城区人口数和人均住宅面积进一-城中村自建住房面积=城区人口数*自建住房比例*自建住房人均住房面积；-城中村租赁住房面积=城区人口数*租赁住房比例*租赁住房人均住房面积（根据国家超其他地区，有望成为未来城中村改造需求放量的主要区域。表3：我国21个超大特大城市城中村住房面积测算城区人城区人均住宅面积（㎡/人）武汉99537.016%16337.060287%6518.512077235 东莞95638.611%10638.6410234%32619.3629410396 西安92834.99%8234.9285612%11517.520024858杭州87435.57%6135.5214617%14617.725954741特大佛山85445.119%16045.1723638%32722.6738014616城市（城南京79135.75%3735.713085%3817.86781986区人沈阳70736.72%1336.74846%4218.47641249500-青岛60134.311%6434.321908%4617.278229721000济南58837.79%5537.720915%3118.95892680人）长沙55540.310%5840.323356%3620.17183053哈尔滨55036.82%1336.84625%2518.4468930 郑州53437.54%2137.57866%2918.85511338 昆明53443.616%8743.6377921%11221.824366215大连52133.36%3033.39948%4316.77161710107554107554合计其省级数据替代图4.各超大特大城市城中村面积测算（万㎡）4,0002,0000城中村住房面积哈尔滨沈阳郑州大连南京天津济南青岛长沙上海重庆北京杭州西安成都昆明深圳东莞佛山城中村住房面积广州1.2.2.城中村改造投资规模测算：年均总投资规模中值约8330亿元，拆建比、资金和项目周期影响权重大由于城中村改造周期时间长，且多地政策对于拆建比例、资金来源本轮城中村改造在项目推进进度、拆建比例、资金支持力度等方面超预期，城改年均投资额表4：城中村改造投资测算敏感性分析项目单位情景一【拆除比例20%】情景二【拆除比例35%】情景三【拆除比例50%】城中村总住房面积万㎡107554107554107554实施改造占比%70%70%70%城中村改造住房面积万㎡752887528875288拆除比例%20%35%50%拆除面积万㎡150582635137644改造更新比例（非拆除）%80%65%50%改造面积万㎡602304893737644拆建比倍222新建面积万㎡301155270275288拆除新建单位成本元/㎡106001060010600元/㎡5600560056002）建设工程费元/㎡500050005000拆除新建总投资亿元319225586479805改造更新单位成本元/㎡500500500改造更新总投资亿元301224471882城中村改造总投资规模亿元349345831081687其中：建设工程投资亿元180692879839526年均总投资规模5年开发周期亿元/年698711662163377年开发周期亿元/年49918330116709年开发周期亿元/年388264799076年均建筑工程投资规模5年开发周期亿元/年3614576079057年开发周期亿元/年2581411456479年开发周期亿元/年200832004392【测算假设】27%。若参照2015-2018年棚改加速落地阶段，每年项目执行量维持村改造的房屋面积约1500万平方米，约占城中村总建面的70%。我们以上海城中村实施改造比例为例，假设全国21个超大特大城市城中村整体推进改造比例为70%63号）》，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。我们认为本轮城中村改造在拆除比例方面或超预期，并按照拆除比例20%、35%和50%进行敏感性分析地成交总价÷规划建筑面积）为5591.81元/平方米，假设城中村改造土地单位成本为5600元/平方米；假设城中村改造建设工程费和改造更新成本分别为5000元/平方米和500元/平方米1.2.3.城中村改造地产带动作用：拉动房屋开工端边际改善，去库效果取决于拆建比+货币安置比开工面积、销售面积以及竣工面积带来的增量空间。在对房屋新开工端的拉动效果上，我们以“城改新开工建筑面积=城中村改造总建面*拆除比改造启动有望为后续新开工需求带来一定增表5：城中村改造带动房屋新开工面积测算项目单位情景一【拆除比例20%】情景二【拆除比例35%】情景三【拆除比例50%】城中村改造住房面积万㎡752887528875288拆除比例%20%35%50%拆建比倍222A：城改年均新开工建筑面积万㎡/年4302752910755B：2022年房屋新开工面积万㎡/年120587120587120587C：城改新开工面积占比（A/B）%3.57%6.24%8.92%城中村改造对新房销售端的拉动效果主要取决于拆建比例、安置方式，此前以发放货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，居民再用补偿款购置商品房，带动全国地产商品图5.2014-2017年全国棚改货币化去库存面积和占比（亿平方米；%）86420全国住宅商品房销售面积（亿平方米）25%20%表6：城中村改造带动新房需求测算项目单位情景一【拆除比例20%】情景二【拆除比例35%】情景三【拆除比例50%】城中村改造住房面积万㎡752887528875288拆除比例%20%35%50%拆建比倍222货币化安置比%40%50%60%安置后购房比%85%85%85%A：城改年均释放新房购买需求万㎡/年146332005485B：2022年商品住宅销售面积万㎡/年114631114631114631C：城改新房销售占比（A/B）%1.28%2.79%4.79%造作为保障性安居工程的主要内容在全国范围内全面启动，并在2015年积极推进棚改货币进入尾声后，老旧小区改造接力成为惠民生、扩内需的重要手段，根据住建部数据，2019-家多部门相继提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆别于此前棚改对商品房的去库作用，本轮城中村改造主要目的为利用城市低效土地、提升增图6.三轮城市更新改造历史时间节点棚户区改造：我国最早于2004年在辽宁率先启动棚户区改造，此后在东北地区开启局部试品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。此后，由于棚改存量的陆续减少和国家整治地方借棚改政策大肆图7.2009-2021年棚户区改造计划和实际执行体量（万套）4002000实际执行:棚户区改造住房（万套）建设计划:棚户区改造住房（万套）200920102011201220132014201520162017201820192021房改造，老旧小区改造进展缓慢，且主要围绕建筑节能减排和房屋维修养护进行开展，综合性整治较少。区别于棚改的大规模拆建，老旧小区改造重点针对2000年底前建成需改造的城镇老旧小区，改造内容主要包括小区墙体刷新、防水修缮、管线整理翻新、内部道路和绿图8.2020-2023年城镇老旧小区改造计划和实际新开工数量（万套）4.002.00中国:全国:新开工改造城镇老旧小区数（万套）中国:全国:新开工改造城镇老旧小区数:计划任务数（万套）2020202120222023村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区域的环境更新，既包含拆除重建、又包含改造基本以拆除重建为主，改造力度相对更大。综合来看，本轮城中村改造由于涉及村集体土地性质变更，政府在土地一级整理阶段可起引导统筹作用，并引入市场化主体参与改造过程中的募集资金、规划设计、项目建设和租赁运营等环节。在改造范围上，主要围绕超大特表7：本轮城中村改造与棚改对比城中村改造棚户区改造定义土地使用权性质年均投资额农村村落在城市化进程中，由于全居民后仍在原村落居住而演变成的居民区土地性质相对复杂，主要为村集体用地，涉及土地征收与补偿、集体土地转国有等8330亿元城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域国有土地为主14000亿元实施主体并举改造区域21个超大特大城市三四线城市改造形式拆除新建、整治提升、拆整结合基本为拆除重建安置方式房屋/实物安置、房票安置和货币安置相结合货币化安置优先集体的主体地位得到充分的认可和体现，村民在制定更新补偿方案时充分享有知情权，场在资源配置中的决定性作用。表8：城中村改造主要引导主体及优缺点引导主体开展方式优势劣势政府政府完成土地的征收及前期的改造工作，可出让地块或分拆项目给开发商完成后期建设有利于整合调配各相关职能部门的资源安置需要大量的资金投入开发商市场资金实现改造需运用优惠的政策来吸引开发整体形象利益协调难以平衡村集体社会资本合作实现改造村民及村集体的主体地位得到民的改造积极性较容易调动村的更新质量及品质难以保障多元主体各级政府、开发商、村集体、社会团体、新市民、规划师共同参与兼顾各方优势，监督规避劣势决策时间较长，协调环节众多省“三旧”改造的行列。与广州相比，深圳较早完成集体土地转国有土地，其城市更新案例中迁成本上涨，上海片区开发项目难度较大，大规模片区开发项目主要由上海本地国企、城投表9：部分城市城中村改造代表项目实施主体城市代表项目实施主体广州广州沥滘村改造项目村集体主导，开发商实施村集体主导，公开招商形式合作实施广州天河区猎德村改造项目政府、村集体、企业多元合作广州海珠区琶洲村改造项目政府、村集体、企业多元合作上海上海市普陀区长征镇红旗村上海市青浦区蟠龙镇改造项目深圳深圳市宝安区新桥东片区重点城市更新项目份公司配合重庆重庆市渝中区戴家巷老街区更新项目政府引导撬动，居民自发参与、各方共治共管天津北辰区13个城中村改造项目政企合作王庄村城中村改造项目政企合作华康经济适用房项目政企合作年以来上海“城中村”113个出让地块进行全样本分析，在获地主体方面，国企能更早获取城市规划、城中村改造计划等信息，同时在一二级联动开发方面具备城市更新开发经验、资金、资源等先天优势。从投资金额和城中村面积数据来看，国企在城中村改造领国企+民企国企+民企政府+村股份制公司未明确501嘉定区徐行镇获取一块城中村项目用地外，其余全部被大华集团、瑞安房地产、俊发地产三调成本更高。图9.上海城中村国企、民企、政府+村股份制获地主体占比（%）3.57%3.57%39.29%8.04%33.93%图11.上海城中村改造国企、民企投资额及改造面积（亿元；万㎡）4002000400图10.上海城中村改造各主体介入企业数量介入企业数量8642044图12.上海城中村改造民企获地数量888大华集团瑞安房地产俊发地产佳兆业作，满足生地变熟地或净地等要求后，交由土储机构收储进行土地出让，完成招拍挂出让后做地主体和区级做地主体负责统筹，对城中村改造的地块开展前期开发整理，完成生地到熟收储前期整理工作交由全资国有企业独立实施，土储机构主要负责收储职能。图13.做地模式的土地一级开发流程的做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等地方全资国企，负责前期资金需求大、推进难度高的做地工作，可以有效分担政府财政压力，后续房企直接介入熟地开发。杭州做地主体主要包括市土地储备中心、市级做地主体和区级做地主体三类，做地主体可下设若干做地机构，做地机构需为政府（管委会）所图14.广州、杭州为代表的做地模式下规定的做地主体2）一二级联动模式：土地一级开发商获取土地二级开发权级开发收益作为整体城中村项目开发的投资回报。土地一二级联动模式下，二级开发阶段的预期回报相较单独的一级开发更具吸引力，企业收益可实现最大化，同时有助于减少政府前早期深圳城市更新和广东省“三旧”改造等试点开创了土地一二级联动开发模式，广州市人度下行，大量地产公司主导的旧改项目现金流恶化，出现烂尾风险，政府开始出面协调安排图15.广州城市更新项目土地开发由一二级联动转变为做地模式图16.广州发布“做地10条”取代一二级联动模式开发的市场主体通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级开发权。一二级联动模式没有统一明确的政策依据，各地方政策规定也不同，总体来看是由政府牵头引导负责协调各方关配套设施建设等投资和建设，再通过协议出让、带方案挂牌、与拆迁两标合一标等方式获得土地使用权，进行出让金补差，补偿一级开发和公益类项目的投入成本，社会资本方再进行图17.土地一二级联动开发模式级整理阶段起引导作用，开发企业参与改造流程中的募集资金、规划设计、项目建设和运营一轮城中村改造中优先受益；地方实力民企有望通过社会资本方式参与本轮城中村改图18.本轮城中村改造流程及参与主体行业深度分析/建筑2.3.改造+安置方式：拆整结合分类改造，实物+货币多元补偿提升、拆整结合等不同方式分类改造。强调要“拆、治、兴”并举，结合实际需求，合理确定改造比例。长沙明确要求以完善配套和环境为目标，全面改造为主，综合整治为辅，而与之相反的是，成都则是强调少拆多改，表10：各城市城中村改造的改造方式梳理城市改造方式广州坚持“拆治兴”并举，有序推进城市更新实现新突破深圳成都上海户济南东莞“拆、治、兴”并举，推动综合整治、微改造等工作提质增效长沙建设质量武汉包括旧城旧厂、城中村和集体土地的更新体拆建、局部拆建、村民自改、商业化改造等多种方式）和综合整治（不涉及建筑的拆建）行业深度分析/建筑图19.深圳市城中村改造更新模式演变对村民进行拆迁补偿。2015年6月，国家明确棚改补偿模式由实物+货币安置并重转向货币安置优先，地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，供居民购买商品住房。短期内棚改货币化安置形式对地产去库存起到积极作用，但也推高了全国尤其是三四线城市的房价，安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县币安置相结合的模式；广州、南京、青岛和昆明等城市实行房票安置与货币化结合的模式，表11：各地城中村改造安置补偿方式城市具体补偿计划安置补偿方式上海被征收者可以选择本区对应的安置房源，通常能以低于市场的价格购置安置房源；被征收者也可以选择安置，随后自行购买新房或二手房。房屋安置+货币安置北京征收宅基地房屋的，应采取房屋安置、货币补偿方式予以补偿，被征收人可以选择房屋安置的，区人民政府应按照安居优先、先补偿后搬迁的原则实施安置，安置房源的现房，采取期房安置的，尽量缩短安置周期。币安置为辅广州难题，提升改造效率。房票安置+货币安置东莞件的建筑部分、地上构筑物和附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。房屋安置+货币安置西安城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，被拆迁人可以自主选择安置并结合原房屋产权建筑面积进行安置。房屋安置+货币安置南京补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。房票安置+货币安置青岛以城市更新优化住房供给，鼓励各区(市)棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。房票安置+货币安置昆明房票安置+货币安置城中村改造资金来源多渠道，主要包括财政资金、社会资本、村集体自筹资金及市场化融资企和险资共同设立城市更新基金，截至2022年底，全市已批进社会资金达5500多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款，鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。城中村改造领域的政策性金融支持政策、政府配套性财政资金支持政策有望加码。表12：城中村改造资金来源主要资金来源详细门类案例财政资金专项财政资金、地方政府专项债、财政土地出让金等近年来扬州市财政投入土地出让金净收益55亿元、发行土地储备专项债45亿元，成功改造189个“城中村”。社会资本投入资金城投类国有企业、房地产开发公司、施工类企业等亿元。物业权利人自筹资金物业主、物业使用人和物业管理人等作改革方案》提出老旧小区改造可以使电梯、危旧楼改建和交存专项维修资金。市场化融资资金银行贷款、非标融资、债券资金、城市更新基金、REITs等深圳发布城中村住房规模化租赁改造工作及保租房REITs等相关指引。回顾2015年起城镇棚户区改造计划，棚改资金主要来源于开发性金融、公他资金等，棚改的货币安置率高，所以政府财政补助及金融政策的支持力度较大。2015年6月，国务院出台《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，棚改的融资体制机制进一步创新，包括推动政府购买棚改服务，发放央行抵押补充贷款为棚改提供了充足资金来源，2014年4月央行创设抵押补充贷款（PSL图20.PSL参与棚改货币化的基本流程图21.2014年至今我国PSL发放量（亿元）45004000250020000中国:抵押补充贷款(PSL):提供资金:当月新增（亿元）12/1/145/1/1610/1部署三年棚改计划，明确提出推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政图22.2017年至今我国棚改PPP项目投资额（亿元）70006000500040003000200002017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/12向棚户区改造投入的支出整体上行，合计提供8545亿元的资金支持，占整体住房保障支出50004500400035003000250020005000全国公共财政住房保障支出:保障性安居工程（亿元）全国公共财政住房保障支出:保障性安居工程:棚户区改造（亿元）20092010201120122013201420150%45%40%35%30%25%20%棚改专项债成为2018年以后支持地方棚改的重要政府棚户区改造专项债券工作，探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制80007000600050004000300020000棚改新增专项债发行额（亿元）数量201820192020202120222023.72000式和盈利模式。总体来看，城中村改造是一的民生项目：蟠龙城中村地块是上海2014年第一批获得市政府批表13：上海蟠龙村城中村改造项目基本情况项目名称上海蟠龙村城中村改造主导模式府以政策支撑的角色参与改造方式收周边低效工业厂房，配以低密度住宅（容积率1.6-2.4）总建筑面积投资规模成本及税费等）开发周期图25.上海蟠龙村城中村改造项目整体流程万元，预计未来每年将为瑞安持续贡献可观的现金流。图26.2020-2023年蟠龙天地合约销售额及销售建筑面积（百万元；平方米）80007000600050004000300020000合约销售额/可供销售额（百万元）400000【村民与村集体】村集体的收益主要来源于安置房资产升值和住宅销售、商业运营收益分红【政府方】政府主要的收益来自项目周边用地性质转变和增加容积率部分的土地出让金，此蟠龙天地商业运营带来的税收。图27.上海蟠龙村城中村改造参与三方收益来源2.5.2.深圳华润大冲村项目：政企村多方协同机制，打造城市人文综合区保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性。本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责，对历史建筑实行综合整治。改造后项目业态包括住宅、公寓、商业、写字楼、居住为一体的综合社区。表14：深圳华润大冲旧村改造项目基本情况项目名称深圳华润大冲旧村改造项目主导模式政府主导、市场化运作、股份公司参与，通过一二级联动开发改造方式拆除重建和局部综合整治相结合实施/运营主体总建筑规模280万方（138万方住宅+28万方商业）投资规模450亿元开发周期府派出30余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作，保证在村民、政图28.深圳华润大冲村改造项目整体流程安置标准，大冲村项目搭建了由政府、华润和村民组成的沟通平台，通过三方工作小组来协同各方利益，为政府、专家、村民、社会公众及开发商搭建起一个多方沟通、共同协商的平台，同时迅速对村民的合理意愿做出反馈与开发调整，积极协调各层面的矛盾与冲突，并通过股东大会和股东代表大会的制度来议定重要事项，有图29.深圳大冲村政企村三方合作协同机制图30.大冲实业股份有限公司由村集体委员会及村民共同持股设立划总建筑面积的49.5%、25.8%、10.1%，合计占比达85.4%。改造完成后的大住宅住宅公寓公共配套设施打造了产城融合示范项目——南山科技金融城图31.深圳大冲村项目规划建筑面积占比按功能划分2.91%2.30%2.91%2.30%9.39%49.48%25.80%图32.南山科技金融城吸引了海内外80余家优秀企业入驻表15：深圳华润城各期楼盘开盘时间和成交均价开盘时间楼盘成交均价（万元/㎡）2014年7月华润城1期4.52014年11月华润城1期52015年12月华润城2期6.2-8.12018年6月华润城3期8.52020年10月华润城润玺1期12.01-14.47图33.2014-2022年深圳华润城住宅销售额和华润万象天地租金收入（亿元；百万元）4002000商品住宅销售额（亿元人民币）万象天地商业租金收入（百万元人民币）201420152016201720182019202020212022后的大冲村实现了集体经济的提质增效，大冲股份公司的集体物业囊括了写字楼、酒店、商城形成了政企共创的产城融合全产业链，产业平台目标管理超1700亿的资金规模，打造成图34.深圳华润大冲村改造参与三方收益来源放从产业链角度看，城中村改造涉及到可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多在一级土地开发阶段可承接建筑拆除、土地平整、基建配套等施工承包项目，二级开发阶段图35.城市更新改造产业链设计咨询和建筑工程需求规模：拆建类的城中村改造和新建住房开发建设的整体流程相似，在开发成本方面，根据国土资源部的统计数据，房地产开发企业的主要成本包括前期工程、平"等支出；建安工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；市政工程费包括开发区域内道路、供水、供电、供气、排污、排我们假设在拆建类城中村改造过程中，设计咨询工作对应地产开发的前期工程环节，建筑施图36.房地产开发企业成本构成（*）公共配套设施土地成本市政工程前期工程建安工程90%80%70%60%50%40%30%20%表16：城中村改造设计咨询和施工承包需求规模测算项目单位情景一【拆除比例20%】情景二【拆除比例35%】情景三【拆除比例50%】城中村改造总投资规模亿元349345831081687亿元174729164084a.设计咨询总规模（占1.5%）亿元52487512252）施工承包总规模（对应建安+市政工程，占42%）亿元146722449034309年均城改投资规模亿元/年4991833011670（对应前期工程，占5%）亿元/年250417583a.设计咨询年均规模（占1.5%）亿元/年75125175亿元/年209634994901项目整体从新开工至竣工建材均有需求，涉及水泥、玻璃等大宗建材，以及防水、涂料、管材、板材和五金件等消费建材，改造类项目主要对城中村进行防水修缮、外墙重涂和管线整我们测算，在不同的拆建比例假设条件下，本轮城中村改造项目预计带来涂料增量总需求为428/499/569亿元，年均涂料需求预计为61/71/81表17：城中村改造对涂料和防水需求的测算项目单位情景一【拆除比例20%】情景二【拆除比例35%】情景三【拆除比例50%】城中村改造住房面积万㎡752887528875288拆除比例%20%35%50%拆建面积比倍222城改新建面积万㎡301155270275288城改翻新面积万㎡602304893737644涂料新建单价元/㎡535353涂料翻新单价元/㎡444444涂料总需求亿元428499569年均涂料需求亿元/年6171812022年建筑涂料市场规模亿元/年118911891189涂料市场贡献%5.15%5.99%6.83%防水新建/翻新单价元/㎡676767防水总需求亿元526617708年均防水需求亿元/年75881012022年防水市场规模亿元/年119411941194防水市场贡献%6.29%7.38%8.47%4.投资建议的方式进行分类改造，投资效果持续，带动基建、房建投资增长，拉动地产新开工和销售的建议关注：工程国企浦东建设、安徽建工和全国布局建筑央企龙头中国建筑；3）后端-地产建材：城中村改造有望带动地产投资和销售端回暖，刺激建材领域需求回升，表18：城中村改造有望受益建筑建材标的梳理参与阶段公司名称公司性质优势区域城市更新业务介绍前端-规划设计华阳国际地方民企深圳16年，城中村改造项目承揽优势充足上海建科地方国企上海村改造加速推进蕾奥规划地方民企深圳向外扩展至东莞、珠海、南京、成都等城市中端-施工建设浦东建设地方国企上海中村”改造C03A-2地块项目，且控股股东浦发集团承接了多个城中村改造建设项目，公司作安徽建工地方国企安徽造，公司目前正积极对接相关项目建筑央企全国后端-地产建材全国叠加防水新规执行，品牌龙头不改成长本色三棵树全国提升至60%，包括政府类、工业、旧改等，城中村改造外墙涂料需求大，涂料赛道最受益表19：城中村改造重点标的盈利预测及估值表公司简称收盘价总市值(亿元)PE(ttm)PB2023E2024E2025E2023E2024E2025E2023E2024E2025E华阳国际14.9929.3927.482.100.881.051.2317.0314.2812.191.831.681.53上海建科16.8268.9422.302.11---------蕾奥规划20.1932.89187.683.190.550.640.7136.6631.7528.593.002.762.53浦东建设6.4162.199.690.840.690.800.929.337.976.970.810.750.70安徽建工4.7982.225.430.871.031.271.464.653.773.280.610.550.49中国建筑5.142,154.664.220.531.361.511.673.783.403.080.510.460.41东方雨虹22.75572.9520.321.981.431.842.3415.9112.369.721.861.651.44三棵树56.13295.8150.7110.471.612.362.8934.8623.7819.429.296.755.07其中装配式建筑设计和BIM研发应用成果丰硕。公司深耕华南为中心，辐射华中、华东、西南和华北等地区的业务布局，客户结构由地产开发商拓展至政研发的“十全十美”系列产品，通过标准化的生产方式实现多样化的产品组合，在人才房、有望与城中村改造相结合，以深圳、广州为代表的华南地区城中村改造体量庞大，看好公司服务涵盖工程项目和城市建设运营管理全过程，形成了工程咨询服务、检测与技术服务、环年位列全国第一，在大型交通综合枢纽、文体会展建筑、超高层建筑、大型商办综合体、医疗建筑、市政轨道