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文档简介
—第一章现场调研情况调研要直扑基层、直下一线、直插核心。在2023年4月下旬至6月上旬,我本人及物流集团规划投资部、产投公司、物资物流等相关人员组成的调研组,赴毕节、上海、云南河口和广东等多个调研一线现场实地了解实情,通过走访、座谈、请教、谈心、实地踏勘等综合方式,听取商户、职工、合作伙伴、地方政府等的意见建议和诉求,收集和掌握一手信息。1.1对XXX园区的调研情况5月22日上午,调研组与XXX公司及拟参与快递物流项目建设的合作方(4家民营企业联合体,涉及快递、电商、仓储、供应链等业态)进行了深入的交流,详细了解XXX公司构想中的快递仓储物流分拣分拨中心项目(以下简称“快递物流中心”或“项目”)初步规划方案、建设规模、合作方式、运营模式、协议条款等内容,并对拟建快递物流中心选址地块进行了实地踏勘。随后,调研组与XXX园区商户(7户,涉及粮油、副食品、调味品、干货、土特产、酒水饮料和水果等商品批发业态)开展了拜访和座谈,详细了解商户经营状况,听取商户意见建议,并对园区经营状况进行实地走访和了解。下午,调研组与XXX公司职工代表、中层及以上干部就园区整体规划、投资建设、经营状况、服务意识、风险防控、员工诉求及对物流集团的意见建议等进行了座谈交流,听取大家对XXX公司高质量发展提出的意见建议。1.2对其他相关地点的调研情况4月27日,我带领调研组赴物资物流牛郎关园区调研,了解智慧物流应用场景的建设情况,探讨XXX园区能否在牛郎关园区建设冷链基地及牛郎关园区如何与XXX园区在物流网络上能否实现联动。5月5日和18日,我带领调研组赴毕节东站,考察其运营与建设情况,沟通粮食等大宗物资业务在毕节东站的吞吐情况,探讨XXX园区能否以毕节东站作为黔西地区公铁冷链多式联运的节点。5月10日,我带领调研组赴上海考察贵荟馆的选址情况,并研究贵荟馆(上海馆)在助力黔货出山、带动XXX园区农副产品进入上海及长三角市场如何发挥作用等。6月4日,我带领调研组赴云南河口考察进口热带水果的市场情况,并探讨XXX公司在河口地区为商户集中采购热带水果和海鲜及在河口地区布局综合性商贸物流基地的可行性,力争与XXX园区形成联动互补。6月20日,我带领调研组对广东东莞、惠州和广州南沙等地进行了调研考察,并参观了广东江楠农产品商贸物流园,落实“粤黔桥头堡”战略布局,探讨在广东地区农产品商贸物流中心选址及外贸前置仓设置的可行性。第二章调研发现的问题与收获调研就是要坚持问题导向,发现问题和直面问题。在发现问题的过程中,充分借鉴和吸收“浦江经验”和“千万工程”等经典案例好的经验和做法,活学活用习近平新时代中国特色社会主义思想。通过一系列调研,调研组确实发现了XXX公司和XXX园区亟待解决的、影响高质量发展的问题;同时,在与商户、合作伙伴、XXX公司基层员工等人民群众深入的沟通、座谈过程中调研组也有了不少的收获和启示。2.1发现的主要问题根据实地调研情况,调研组梳理和归纳出XXX园区需要尽快解决的主要问题如下:一是整体功能和业态布局还不够清晰完整。目前,园区仍是传统的农批市场,商贸物流园中的商贸和物流等功能都没有完全体现出来。二是XXX园区业态单一,盈利能力不强。目前,园区收入来源基本都是租金和进场费。但商户对分拣、配送和干线运输均有较大的需求,园区没有为商户提供统仓共配、装卸分拣、运输配送等配套服务,因此客户的物流成本较高,客户满意度不高,也造成了园区的效能没有完全发挥出来,盈利能力没有很好地释放。三是商户对不同档次常温库的需求量大且迫切,但未得到满足。目前,XXX园区只有简易常温库,且一直处于紧缺状态,根本无法满足商户现有需求,导致部分商户将商铺作为临时仓库,仓储成本增加的同时,也影响了商户经营规模的扩大,影响了商户的满意度。四是园区管理的深度和精细度不够,运营团队的整体执行力和服务质量还需进一步提高。比如园区堵车问题、客户对高、中、低端各层次商铺的需求不能得到有效满足,客户的其他诉求不能及时回应等问题。2.2调研的收获2.2.1人民群众提供了有质量的建议通过这次调研,调研组也听到了产投公司、XXX公司的职工群众及园区商户的多条建议,归纳总结如下:一是商户有较大数量的集中采购需求,希望能够集中商户的采购需求,由产投公司或是XXX公司向产地进行集中采购,降低商户采购成本,从而更好的留住商户。在这个过程中,集中采购可能不盈利或微利,但是运输配送服务会带来一定的利润。二是鉴于XXX公司现状、未来规划建设与招商的需要及XXX公司资金短缺的现状,物流集团要对园区规划和可行性论证给予指导帮扶,并在政策上和资金上适当给予支持,对园区“招大商”提供帮助。三是鉴于园区建设属于重资产投资,新项目、新业态需要一个培育过程,短期内项目的投入和产出之间可能不太匹配,因此建议物流集团考核上对这种情况有所考虑。四是考虑到商贸物流园区项目属于充分竞争领域,目前XXX公司的薪酬和激励机制对有能力、有资源、有丰富市场运营经验的人才没有吸引力,对园区的招商产生了比较大的影响。建议考虑以XXX公司为试点,允许XXX公司在薪酬和激励机制上进行探索,以吸引优秀人才进入XXX公司,争取将现有的部分管理人员变成“招商业务员”。五是XXX园区“十四五”的一个重要目标是建设成为贵州省的一级批发市场,但是从收入和交易流量上看,短期内远远达不到一级批发市场的要求(年交易量不少于100万吨、年交易额不少于80亿元),分析现有业态很难在短期内显著提升收入水平,因此需要引入农产品(蔬菜、水果、肉类和生鲜)、快消品(饮料、酱酒、预包装食品、奶制品)等商贸物流业态,扩大业务规模体量。六是做好XXX园区这种大项目,需要多方、多层次形成合力,需物流集团、产投公司和XXX公司三个层面的协同,集中系统内外部需求和资源,共同投资建设运营,打造成为贵州东部地区商贸物流园区的标杆。2.2.2调研获得的有益启示通过这次调研,调研组也得到了不少有益的启发,归纳总结如下:一是贵州东部地区的快递行业规模年均增速在15%以上,而凯里属于贵州东部地区的核心位置,交通便利、区位优势明显,适合建设快递行业的分拣分拨中心,可辐射到贵州东部大部分地区。目前,快递公司的快件都是要先到龙里进行分拣分拨,再运到凯里的一些快递点进行投递,相应的运距往返至少平均增加了300公里/车,相应增加了装卸费用。若能在凯里地区设立快递分拨分拣中心,往返物流时效平均可以节省6小时/车,并能节省1200元/车的运费。目前凯里最适合设立快递分拨中心的位置就在XXX园区及周边,因此XXX园区引入快递业态将有很大的发展前景。二是拟引入的快递业态将会带来大量的集中住宿需求,这为下一步规划建设快捷酒店或是住宿设施也提供了一定的参考;同时园区现有商户和拟入园商户都存在较大的仓储需求,迫切希望建设常温库,这也为下一步园区投资建设相应的仓储中心项目提供了决策依据。三是XXX园区现有商户对农副产品采购量较大,特别是热带水果和海产品的采购渠道链条长、环节多,造成了采购成本居高不下。若能集中商户的采购需求,开展集中采购和运输配送服务,就可为产投公司在云南河口地区投资布局热带农副产品商贸物流基地提供了相应的决策依据及相关业务支撑。四是XXX公司潜在合作伙伴,通过为社区便利店提供集采统配业务并引入彩票、电信增值服务等为商家赋能的方式整合遵义等地区销售终端的模式,为产投公司及物流集团农业板块子公司在迅速整合销售终端、形成B2C业态格局方面提供了相应的参考。第三章问题原因剖析及合作模式风险分析调研告一段落之后,调研组坚持系统观念,从部分和整体、当前和长远、微观和宏观、主要矛盾和次要矛盾等方面进行把握,对XXX园区产生的问题及XXX公司拟与民营方进行合作的模式等进行了深入的分析,按照唯物辩证关系,透过现象看本质,从主、客观上查找产生问题的真正原因。3.1调研组对问题原因的剖析3.1.1主观原因一是调研与交流深度不够,没能很好的借鉴先进经验。XXX公司与东部发达地区的优秀大型农副产品商贸物流园的交流联系不多,没有很好的掌握和借鉴东部同行的先进经验和模式。由于XXX公司仅提供物业的简单出租,平时与园区商户的交流深度不够,导致对客户的需求回应不及时。此外,XXX公司与地方政府及相关部门的沟通交流不够,没能很好的掌握政策动态,也没有获得地方政府有力的支持。二是XXX公司的整体能力不足,尚未形成园区多业态综合运营能力,管理团队缺乏对市场的前瞻性思考及敏锐的反应和准确的判断能力,更是缺乏懂市场、会管理、能够很好驾驭公司的带头人,运营管理团队没能很好地形成合力。3.1.2客观原因一是贷款负担沉重,缺乏融资能力。XXX公司银行贷款规模较大,融资成本较高,导致每年的利息费用约为4000万元,整体负担沉重,也影响了进一步融资,从而造成公司缺乏建设资金。二是管理机制相对传统。XXX公司从事的农副产品批发市场业务处于充分竞争领域,需要对市场变化快速反应、对客户诉求快速响应,但由于XXX公司在管理上仍是较为传统的国有企业管理模式,普遍对“想干事、能干事和干成事”职工的激励不够,没能很好的建立起对职工的市场化管理机制,员工普遍缺乏干事创业的积极性。三是民营股东与产投公司的发展思路不一致。产投公司是通过增资的方式控股XXX公司,进而控制XXX园区。据了解,民营股东更希望通过商业开发后出售物业快速套现。但产投公司认为XXX园区的区位交通优势明显,资源较为稀缺,拟对部分优质资产进行长期持有经营。两家股东在发展理念上的不一致造成XXX公司发展思路不够清晰,发展路径摇摆不定,最终反映出来的就是对市场和客户的反应不及时,整体规划一直未能完全确定。3.2快递物流中心投资建设合作模式风险分析XXX公司提出,为解决XXX公司资金短缺和负债压力较大的问题,拟与民营企业贵州城际达物流有限公司(以下简称“城际达物流”)合作,对该项目拟采用“投资+建设+运营+移交”模式引入民营资本投资建设。建设完成后,项目的产权证办在XXX公司名下。XXX公司根据项目的建设投资以及每年的园区的租金(该项目建设总投资/每年应付资金),计算出给予城际达物流若干年的经营权,到期后XXX公司收回经营权。之后若干年内,城际达物流在同等条件下,有优先租赁经营的权利。通过这种方式,XXX公司在不投入建设资金的情况下,完成项目建设。调研组经深入分析研究,认为此种模式风险较大,主要是给予如下原因:一是XXX公司尚未分析论证在XXX园区建设快递物流中心的可行性,对民营方的投资和运营能力还需进一步考察和了解。二是XXX公司在投资前如何掌控规划设计方案,在建设过程中对建设质量和投资的合理性如何监控,一旦出现较为严重的投资超预算如何处理。三是要充分考虑带资建设是否会因中途民营方资金链断裂造成工程烂尾。若出现烂尾等极端情况,民营方如何退出,XXX公司如何接盘。四是因民营方带资建设,项目建设施工前是否要组织招投标,若对方已内定施工方如何处理(一般情况下,此种模式下民营方必会内定施工方,从而达到利益最大化的目的)。五是对经营期满民营方退出机制的考虑不够深入,若到期后民营方不愿退出,XXX公司如何应对。六是拟定的合作方案过于简单,合作协议内容及条款细化不够,产生纠纷的解决机制没有落实透彻,需要进一步细化合作的操作细节,并应由专业的法务人员和律师对合作模式的法律风险进行论证分析。此外,因本人来自于中国物流集团有限公司(以下简称“中国物流”),个人认为其对工程建设上的一些做法值得借鉴。中国物流坚决禁止采用以让渡经营权换取带资建设的模式建设固定资产投资项目。主要原因,一是整体上中国物流建设资金相对比较充裕,要求在投资项目上必须掌握主动权,不需要采用这种模式,更不能受制于人;二是中国物流拥有项目建设管理的团队和人才,必须严格控制项目总投资额、投资成本和工程建设质量;三是中国物流通过自己投资建设和管理项目,可有效控制工期,能使项目按期验收和投入运营,及时投转固,从而依法合规经营,避免后续纠纷扯皮的发生。基于上述分析,调研组认为,XXX公司对拟采取的“投资+建设+运营+移交”模式研究不够深入、透彻,没有很好地考虑与民营企业合作的特殊风险,因此不建议采用此种合作模式,以免后续产生纠纷。第四章快速破解XXX园区发展难题的方案经认真分析研究,调研组认为XXX园区商贸+物流的整体定位已经完全明确,因此应当且必须具备快递、仓储、运输配送等物流功能,否则与整个园区的定位不符,也不能满足商户现有迫切的需求。从目前情况看,XXX园区的整体规划应尽快完善和确定;同时,投资建设快递物流中心是快速解决XXX园区现有难题、消除商户“痛点”的一个抓手和切入点,应优先考虑。据此,调研组提出了解决XXX园区问题的方案。4.1指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持党的领导、以人民为中心、全面深化改革、人与自然和谐共生的原则,一切从实际出发,坚持实事求是,以求真务实的作风,在发展中保障和改善黔东南地区乃至贵州的民生,把握新发展阶段的特点与规律,贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,围绕贵州省“四新”主攻“四化”主战略,在立足黔东南市场的基础上,逐步实现园区与周边省份的联动,扩大XXX园区的行业影响力与带动力,助力国家加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进新发展格局的形成,实现XXX园区高质量发展。4.2破解难题的整体思路基于前面的原因分析,综合人民群众提出的意见建议,并经与产投公司和XXX公司的领导班子沟通交流,调研组初步形成了解决XXX园区主要问题的思路:一是进一步与民营股东进行沟通,争取双方对XXX园区未来的发展思路上基本达成一致,明确XXX园区的发展路径。二是深入调研凯里、黔东南和周边省份市场与行业情况,摸清需求与发展趋势的同时,借鉴东部发达地区比较先进的大型农副产品商贸物流园的发展路径及业态功能布局模式。结合凯里地区特点和XXX园区本身实际情况,物流集团指导XXX公司尽快完善和确定XXX园区的整体规划,明确业态布局和功能划分,并根据客户与市场需求排出优先发展次序,成熟一个发展一个,有计划、有步骤的对园区进行开发建设。三是尽快完成快递物流中心的可行性分析,重点围绕建设规模、投资总额、资金来源、引入商家与业态、功能划分、合作模式、效益测算和风险防控等几方面进行论证,形成项目的可行性研究报告,尽快履行决策程序,推动项目落地建设,从而解决园区现有商户仓储和运输配送方面的痛点,盘活闲置资产,丰富园区业态,增加运营收益。4.3尽快完善XXX园区整体规划鉴于XXX园区整体功能和业态布局还不够清晰完善、现有功能尚不能很好满足客户需求的现状,产投公司和XXX公司在加大对园区内现有客户、拟入驻客户的走访沟通力度,尽量深入了解客户的需求并锁定合作意向的同时,还需加强对凯里、黔东南、黔东及粤港澳大湾区、广西与湖南部分区域市场及地方政府政策的调研,摸清市场需求与政策情况。在此基础上,加强对商贸物流园区的运营规律和拟引入业态的研究,集中精力谋划XXX园区的整体业态布局与功能规划,形成园区的整体发展思路和规划,清晰业态和功能的分类及对园区的作用,明确哪些是园区的现金牛、可支撑园区生存的业务;哪些是迫切需要引入、能快速满足客户需求的业务;哪些是容易培育、能快速形成规模的业务;哪些是商贸物流园区未来的发展方向、能使园区持续保持竞争力的业务。之后,合理排出优先发展布局的顺序,有计划、有步骤地对XXX园区进行开发建设。整体规划必须要立足XXX园区农副产品商贸物流园的定位,体现出商贸和物流的特点,必要时可借助“外脑”的帮助。XXX园区除具备展示交易的基本功能外,建议按照如下顺序,尽快增加和完善电商快递、常温仓储装卸、集采共配、专线运输(整车+零担)、简单加工、预制菜加工、餐饮住宿和汽车修理与车后服务等功能。在进行整体规划的过程中,一定要注意满足当前客户需求与相对前瞻性之间的平衡,求真务实,量力而行。既不能太局限于眼前,也不能过于超前。下一步物流集团将加大对XXX园区整体布局规划的指导和帮助力度,以推动该项工作的尽快落地完成。4.4建设快递物流中心补齐园区物流功能短板4.4.1建设快递物流中心具有极大的必要性调研组认为,XXX公司投资建设快递物流中心对XXX园区意义重大,具体如下:一是建设快递物流中心可助力XXX园区建设成为省一级农批市场。XXX园区若想建设成为贵州省东部地区一级农产品批发市场,必须满足年交易量不少于100万吨、年交易额不少于80亿元的要求。若要快速达到上述门槛要求,XXX园区就必须建设成为集交易、仓储、加工、电商、常温与冷链运输配送等功能一体化的现代大型商贸物流园区,推动园区交易量和交易额的快速提升。目前,XXX园区明显在仓储配套、快递分拣、运输配送方面存在很大短板,导致入园商户仓储和运输配送需求得不到满足,商家远离物流、电商远离快递的矛盾突出,商贸物流效率较低,使得年交易量和交易额增长缓慢,极大的阻碍了园区发展,也难以使园区形成贵州东部地区农副产品及电商快递物流的综合枢纽。二是项目的实施,将有利于弥补园区常温仓储、快递物流、同城配送等功能的缺失,解决客户急需解决的痛点和难点。项目建成后,XXX园区将初步具备物流园区的功能,助力降低园区商户及黔东、黔东南地区的快递物流与运输配送成本,经济和社会效益显著。此举一可推动更多的农产品批发商户和电商公司入驻园区,带动和活跃园区商贸交易活动,助力打造省一级农批市场;二可借助物流园的设施和资源,开展常温与冷链快递、同城配送及其他相关服务,完善园区功能,提高XXX园区在黔东地区的竞争优势。三是西部农投集团、黔东南州水投集团也在凯里东部区域规划建设物流园,黔东南州工投已在凯里开发区高速南站附近投建了一个智慧电商物流园,加之开发区高铁南站附近还有一个物流园,内卷竞争的形势越来越明显。一旦凯里地区现有的大型快递企业被其它园区拉走,势必会对XXX园区现有商户的稳定及园区招商构成极大的威胁,存在进一步分散和稀释现有商户和潜在商户资源的风险。四是引进快递物流企业入驻后,每天上百万件快递包裹及近千名快递投递人员进出园区,能显著拉动园区人气并可带动相关的汽修、餐饮、服务行业进驻园区及向园区周边聚集,既可丰富园区服务功能,又有利于后续推动园区商业开发及土地和楼盘升值。五是可以提高XXX园区的运输时效,降低运输成本和风险,提升运输效率和安全性。XXX公司可以利用园区的地理位置优势,连接多个通道,开展相关的专线运输业务(零担+整车),实现农副产品的快捷长途运输,并可利用XXX公司的智能化管理系统,实现产品的实时追踪和监控,保证产品的质量和安全。基于上述分析,为完善XXX园区仓储物流功能,满足现有商户的仓储和运输配送的迫切需求,促进凯里市快递物流业的发展,提高快递物流服务水平和效率,降低黔东南州物流成本,助推“黔货出山”更为便利,建设XXX园区的快递物流中心势在必行。4.4.2建设快递物流中心具有较强的可行性4.4.2.1XXX园区区位交通符合快递物流业务要求凯里市位于贵州省东部,是黔东南州州府所在地。G60沪昆高速公路、余安高速公路、G76厦蓉高速公路、国道320线、国道321线、沪昆高铁、贵广高铁穿境而过,是华东、华中、华北大部、华南进入贵州的必经之地,也是黔东南州的政治、经济、文化中心。凯里作为贵州东部的交通枢纽,是商务部确定的贵州东部物流节点城市,是立足黔东南州连接黔南州(都匀地区)和铜仁地区最便捷的区域中心城市,也是都(匀)凯(里)物流商圈的核心城市。凯里市作为贵州东部物流节点城市,既可以辐射本地区,还能辐射黔东33个市县(包括黔东南州凯里市、台江、麻江、雷山、丹寨、剑河、三穗、天柱、锦屏、黎平、从江、榕江、黄平、施秉、镇远、岑巩;黔南州都匀市、福泉、独山、荔波、三都、平塘;铜仁市碧江区、石阡、江口、玉屏、松桃、万山、印江、思南、德江、沿河及遵义市余庆县)。在XXX园区建设快递物流中心项目更是符合《贵州省“十三五”商贸物流发展规划(2016—2020年)》中“都凯物流商贸圈”政策的要求。XXX园区位于凯里市东部三棵树地区,距离凯里市核心城区约5公里。园区紧邻凯里城市主干道西湖路,距离沪昆高速出入口约2公里、沪瑞线约3公里、凯里绕城高速约6公里、凯里站约7公里,距离凯里南站约17公里。整体看区位交通极为便利,特别适合开展快递物流业态。银田园区银田园区图:XXX园区区位交通情况4.4.2.2黔东地区快递物流市场需求旺盛且潜力大随着电子商务的发展,快递业务量持续增长,对快递物流设施和服务的需求也日益增加。目前,各家品牌快递企业(中通、申通、圆通、韵达、天天、顺丰、极兔、邮政等)在贵州的快递运转中心主要集中在贵阳的龙里。从华东、华南、华中、华北地区发往贵州东部县市的快递和贵州发住上述地区的快递,每天都要路过凯里再到龙里中转中心分拨后再运回凯里(贵州东部县市发往全国的快递,也要经历这样一段多余无效的运输路程,其最终就是增大了运输成本、耗费了时间)。若将黔东地区的快递物流中心从龙里地区转移到凯里地区,仅以中通快递2022年在黔东地区33个市县快递转运业务量计算,每天合计节省运输里程超过1.5万公里,全年可直接节省运输成本(按9.6米货车,每公里4元成本计算)近1400万元。而黔东南地区的快递行业正以15%-20%高速增长,预计未来节省的费用还将继续增加,将大幅降低黔东33个县市的二级中转费,从而显著降低物流成本。结合凯里的区位和目前快递物流的干线运输路线,若快递物流中心设在凯里XXX园区,经测算黔东33个市县的快递派件时间将比原来减少3-8个小时不等,转运效率可大幅提升,具体情况如下表所示。表1:黔东33个县市分别在凯里与龙里中转效率与效益对比序号城市与龙里中心距离与本项目距离节省(Km)每天运输频次每天往返节省(Km)每天可节省费用(4元Km)单次节省运输时效(小时)全年节省(万元)1凯里市15591466175270083255.792都匀市1175067640232161117.383铜仁市388225163697839123142.794台江2025314925961192343.515麻江11234782312624122.786雷山2004715326121224344.687剑河2206815226081216344.388三穗26312114225681136341.469天柱33619414225681136341.4610锦屏38022415626241248345.5511黎平39527711824729442.534.4612丹寨140568423366721.524.5313榕江203135682272544119.8614从江266198682272544119.8615黄平1875313425361072339.1316施秉22086134253610722.539.1317镇远260128132252810562.538.5418岑巩269136133253210642.538.8419福泉91652621042080.57.5920荔波250110140256011202.540.8821三都14273692276552120.1522平塘161110512204408114.8923独山14292502200400114.6024石阡2281507823126241.522.7825江口2982207823126241.522.7826玉屏282150132252810562.538.5427松桃3892851042416832230.3728万山337205132252810562.538.5429印江3122347823126241.522.7830思南2822057723086161.522.4831德江2902553521402800.510.2232沿河3583203821523040.511.1033余庆177928523406801.524.82合计805246603392781519638264641396.64根据贵州中通快递2022年5.5亿件货量来估算,2023年其在贵州东部33个市县运输配送的快件在2亿件以上,日均处理55万件以上。按照目前中通快递在黔东地区行业占比23.4%来估算,在XXX园区建设快递物流中心,并成为贵州东部快递物流中转中心后,XXX园区日均处理快件需达到235万件(各品牌快递总和),年处理达到8.5亿件,才能满足客户现有的快递分拣、分拨需求。此外,XXX园区所在凯里地区拥有较为完善的农业产业链和市场体系,已形成了以凯里市为中心,辐射周边县市区的区域性农产品交易网络。凯里地区每年产销各类农产品约1000万吨左右,其中约70%需要通过物流园进行集散和转运。随着凯里地区经济社会的快速发展和人民生活水平的不断提高,对优质、高效、便捷、安全的农产品物流服务的需求日益增加。尤其是近年来,在电商平台和新零售模式的带动下,凯里地区对快递和配送服务的需求呈现出大幅增长态势。但目前凯里地区的快递设施和服务水平还不能满足市场需求,存在较大的发展空间和潜力。若能较好的提升快递效率,也能反过来进一步促进黔东地区电商产业的发展。XXX园区建设快递物流中心是以建设凯里地区快递分拣分拨中心为最基本要求,将凯里市的中通、韵达、圆通、极兔、申通、邮政、顺丰等快递品牌集中进入园区进行分拣分拨和运输配送等业务操作。根据快递行业发展的特点,中远期项目逐步形成贵州东部“凯都铜”区域的快递分拣分拨中转中心,贵州东部33个县市区的快递不再经由龙里中转。物流成本的降低、时效的提高,将会使客户体验感大大增强,也将有效提升黔东地区乃至贵州省的产业竞争力。4.4.2.3XXX园区具备项目建设用地及快递合作方目前,XXX园区一期已取得570亩商业用地,主要开发建设的是农副产品交易区,相应的仓储及快递物流配套设施的建设没有跟上。为此,XXX公司拟引入城际达物流,在园区规划的一期用地约76亩(XXX公司已合法摘牌取得)上合作建设4万平方米快递仓储及物流配套设施。城际达物流是凯里本土一家具有相当实力的物流企业,位于凯里市新生路华亿商贸城内,主要经营凯里区域“中通快递”和“韵达快递”两个国内主流快递物流品牌的业务(黔东南地区的总代理),占据凯里快递物流市场份额的50%左右,自身对仓储及物流场地的需求量很大。快递物流中心项目用地是在XXX园区规划的一期用地内,且长期处于闲置状态。XXX公司投资建设快递物流中心可以盘活现有部分闲置土地资源,快速产生相应的运营收益。4.4.3快递物流中心选址与初步规划及定位4.4.3.1项目选址与初步规划快递物流中心初步选址在XXX园区一期规划用地内(已挂牌取得所有权),初步规划占地面积76亩,新建标准厂房(库房)约4万㎡(含高台库及平库)。其中,电商快递物流分拣中心初步规划建筑面积2万㎡,将引入凯里市中通、韵达、圆通、申通、极兔、顺丰、京东等快递企业入驻,集中开展分拣、分拨、配送等业务;其余主要是由常温仓库、分拣包装车间、管理用房等功能用房,建筑面积合计约2万㎡。4.4.3.2项目功能定位项目的定位是建设一座集快递仓储、分拣、干线运输、专线运输、同城配送、信息管理服务等功能于一体的现代化快递仓储物流中心,提供优质、高效、便捷、安全的快递物流服务和统仓共配服务,满足XXX园区、凯里市及周边地区的快递和配送需求。项目是XXX园区完善仓储、运输配送、电商、快递等功能的一个重要措施。项目建成后将更好的服务好园区的电商企业、实体商家,提高快递与运输配送时效,降低物流成本,带动就业创业,促进本地社会经济发展。4.4.4调研组对项目投资额的估算4.4.4.1按项目占地76亩估算依据XXX公司提供的拟建快递物流中心的相关数据,调研组按项目占地76亩对项目投资额进行了估算,并按建设工期一年,建安投资80%为银行贷款(年利率4.5%),土地购置成本按原始购置成本已摊销8年计,经估算项目总投资6328万元,其中工程费4195万元、设备购置及安装费740万元、土地成本1216万元、贷款利息177万元,具体情况详见下表。表2:按照76亩测算XXX快递物流中心投资估算序号工程或费用估算金额(万元)技术经济指标名称工程费设备购置及安装费合计单位数量单价(元)一工程费用41957404935——————1场坪工程2305——2305——————1.1场地平整土石方2275——2275m3650000351.2防护排水工程30——30项13000002建筑工程1600——1600——————2.1钢结构标准厂房1600——1600㎡400004003室内配套工程——740740——————3.1消防系统——100100㎡40000253.2电气系统——8080㎡40000203.3污水系统——4040㎡40000103.4室内给排水系统——4040㎡40000103.5通风工程——8080㎡40000203.6配套设备——400400㎡400001004室外配套工程290——290——————4.1消防工程50——50㎡10000504.2给水工程25——25㎡10000254.3排水工程20——20㎡10000204.4雨水管网20——20㎡10000204.5污水管网20——20㎡10000204.6绿化工程60——60㎡10000604.7道路及场地硬化45——45㎡45001004.8室外配电系统50——50项1500000二土地成本————1216亩7620三财务费用————177——————四投资合计————6328——————4.4.4.2按项目占地50亩估算根据调研组现场踏勘情况,项目地块有40亩较为平坦,36亩地为缓坡山体,山体为砂山上覆植被较稳定,可局部开挖,采用浆砌片石护坡方式确保山体稳定,因此调研组不建议对整个山体进行开挖移除。通过局部场坪,可得有效使用面积50亩,能大幅减少项目投资。不过,此种建设模式会减少约1.4万㎡厂房(库房)面积。优化调整后,按50亩园区计算总投资为2884万元,其中工程费1531万元、设备购置及安装费481万元、土地成本800万元、银行贷款利息72万元,合计比占地76亩的情况下节省建设成本3444万元,具体情况详见下表。表3:按照50目测算XXX快递物流中心投资估算序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标工程费设备购置及安装费合计单位数量单价(元)一工程费—————1场坪工程310——310——————1.1场地平整土石方210——210m360000351.2防护排水工程100——100项110000002建筑工程1040——1040——————2.1钢结构标准厂房1040——1040㎡260004003室内配套工程——481481——————3.1消防系统——6565㎡26000253.2电气系统——5252㎡26000203.3污水系统——2626㎡26000103.4室内给排水系统——2626㎡26000103.5通风工程——5252㎡26000203.6配套设备——260260㎡260001004室外配套工程181——181——————4.1消防工程30——30㎡6000504.2给水工程15——15㎡6000254.3排水工程12——12㎡6000204.4雨水管网12——12㎡6000204.5污水管网12——12㎡6000204.6绿化工程30——30㎡30001004.7道路及场地硬化20——20㎡20001004.8室外配电系统5050项1500000二土地成本————800亩5020三财务费用————72——————四投资合计————2884——————4.4.5调研组对项目收益的初步估算简化运营模式的情况下,项目建成后主要收入来源为库房(厂房)租赁收入,还可收取物业管理费用;水费和电费等由租赁方自行缴纳。实际上,除库房(厂房)租赁收入外,还将促进园区其他业态的发展,带来诸如大、小货车停车费等其他额外收入。考虑到XXX公司的实际经营能力和状况,稳妥起见这里忽略物业管理、停车费和其他增值服务收入,仅计算库房(厂房)出租收入。项目除折旧(建筑物按照20年计提、设备设施按照10年计提)、土地摊销(按照土地剩余年份计提)和财务费用及管理费外,其他成本费用较少,忽略不计。4.4.5.1按76亩占地规模估算项目按76亩建设,估算总投资6373万元,按前三年出租率70%、80%、90%,之后的每年出租率100%计算,前四年厂房(库房)出租价格按第1年15元/月・㎡、第2年16元/月・㎡、第3年17元/月・㎡、第4年18元/月・㎡,以后每年出租价格递增2%(略低于CPI增速),将库房(厂房)租赁给快递物流公司。项目年营业收入和营业利润情况如下表所示。此种建设规模下,预计快递物流中心项目的投资回收期为11.6年左右。表4:快递物流中心年收益估算(76亩)序号科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年一租赁收入(万元)504.00614.40734.40864.00881.28898.91916.881出租面积(・㎡)40000400004000040000400040000400002出租率(%)0.700.800.901.001.001.001.003单价(元/月・㎡)15.0016.0017.0018.0018.3618.7319.10二增值税(万元)30.2436.8644.0651.8452.8853.9355.01三折旧(万元)269.00269.00269.00269.00269.00269.00269.00四摊销(万元)38.0038.0038.0038.0038.0038.0038.00五财务费用(万元)177.00177.00177.00177.00177.00177.00177.00六管理费用(万元)10.0811.5212.4412.9612.9612.9612.96七营业利润(万元)-20.3282.02193.90315.20331.44348.01364.914.4.5.2按50亩占地规模估算项目按50亩建设,预计总投资2884万元,按前三年出租率70%、80%、90%,之后的每年出租率100%计算,前四年库房(厂房)出租价格按第1年15元/月・㎡、第2年16元/月・㎡、第3年17元/月・㎡、第4年18元/月・㎡,以后每年出租价格递增2%(略低于CPI增速),将库房(厂房)租赁给快递物流公司。项目年营业收入和营业利润情况如下表所示。此种建设规模下,预计快递物流中心项目的投资回收期为8.4年左右。对比两种方案,显然快递物流中心项目按照50亩的占地规模进行建设,相应的投资更少、投资风险更低,能够更快的收回投资。表5:快递物流中心年收益估算(50亩)序号科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年一租赁收入(万元)327.60399.36477.36561.60572.83584.29595.971出租面积(㎡)260002600026000260002600026000260002出租率(%)0.700.800.901.001.001.001.003单价(元/月・㎡)15.0016.0017.0018.0018.3618.7319.10二增值税(万元)19.6623.9628.6433.7034.3735.0635.76三折旧(万元)118.00118.00118.00118.00118.00118.00118.00四摊销(万元)25.0025.0025.0025.0025.0025.0025.00五财务费用(万元)72.0072.0072.0072.0072.0072.0072.00六管理费用(万元)6.557.498.098.428.428.428.42七营业利润(万元)86.39152.91225.63304.48315.04325.81336.804.4.6调研组对推动快递物流中心建设的建议4.4.6.1尽快完成正式的可行性论证,履行决策程序通过这次调研发现,黔东南地区快递业务发展迅速,而凯里XXX园区又特别适合引入快递物流业态。建议产投公司和XXX公司抢抓机遇,加大对快递物流业态的研究力度,抓紧与意向合作快递物流公司和专线运输企业等进行深入沟通,尽快锁定合作意向和业务需求。同时,在对快递、仓储需求和相关路线等调研的基础上,尽快完成可行性论证工作,报物流集团审议审批。4.4.6.2XXX公司应自己主导投资建设该项目考虑到XXX公司与民营企业以让对经营权换取带资建设运营的合作模式的风险较大,建议产投公司和XXX公司尽量不要采用此种模式引入民营快递和专线公司。尽量规避投资建设过程中民营方资金量断裂、合作到期后民营方不归还经营权及后续产生相关纠纷等的风险。基于前面对项目的分析,快递物流中心项目若占地50目,可建设约2.6万㎡的库房(厂房),其中1.6万㎡可作为快递分拣车间使用,约1万㎡可作为常温仓库使用,现阶段基本可以满足客户的需求。此种情况下,该项目投资额不大,在产投公司的帮扶下,XXX公司有能力自行投资建设,并能保证对项目的主导权。在建设过程中,建议XXX公司不要大面积开挖山体,只对局部进行开挖,将原来规划的76亩调整为50亩。既保证了园区有电商快递仓储业态,又不至于过量建设造成资产闲置。未来,随着快递仓储业务量的增长,XXX公司可在平衡投资及收益后适时适当扩大建设规模。基于前述分析估算,若快递物流中心按占地50亩的规模进行建设,其总投资额不会超过3000万元,要比76亩的建设方案节省建设成本约3444万元,而相应的营业利润并未显著低于76亩的建设方案。显然按照50亩的占地规模进行投资建设,相应的投资更少、投资风险更低,能够更快的收回投资。若XXX公司和产投公司资金紧张的情况下,也更符合现实要求。4.4.6.3可采用“定金+定制”的模式引入民营合作方若XXX公司对快递物流中心自己投资建设,调研组建议XXX公司可在与多个民营合作方深入沟通协商的基础上,让几个民营企业缴纳相适应数额的定金,采用定制化的方式为民营合作方建设厂房、库房和相关物流设施。待项目建成民营方入驻后,前期缴纳的定金相应的可转化为租金。在规划计阶段和建设过程中,几个民营合作方可提出相关的建议意见,从而满足各方的需求,也规避了项目建设及建成后可能存在的一系列风险。因此,XXX公司要尽快与几个民营企业商谈租赁事宜,签订租赁协议,明确约定个性化定制的相关细节和定金数量,确定库房(厂房)和管理用房等建筑物的有关参数,确保双方实现共羸,并防止后续扯皮。第五章调研组的其他建议意见通过前期一系列的调研活动,围绕迫切需要尽快解决的主要问题,结合职工与客户等人民群众的建议,调研组认为,除前述XXX园区完善整体规划和投资建设快递物流中心的等“硬”的方案外,XXX公司的干部职工应在及时填充知识空白、补齐素质短板、提升能力弱项的同时,还应坚持以人民为中心,坚持守正创新,采取相关“软”的措施,尽快提升XXX园区的运营管理水平,并通过机制优化调整,充分调动员工积极性,以达到提升园区商户满意度的目的。5.1XXX园区应尽快实质性提升经营管理水平基于前面的分析和梳理,调研组建议XXX公司应当尽快在以下几个方面采取精细化管理措施,必要时甚至可以调整XXX公司的经营班子,已达到尽快提升园区管理水平的最终目的。一是XXX公司要针对园区仓储能力不足的短板,认真对干仓、冷库等进行综合分析,在建设快递物流中心的过程中,要考虑客户对常温仓库的需求,在仓库的设计及定位上做好研究规划,要充分保障商户的各种仓储需求。在依法合规的前提下,可在仓储服务上适当有一定的灵活性,满足商户个性化的需求。二是全力做好物业服务工作,要对园区内部道路尽快进行优化,打通堵点,尽快解决园区内高峰时段严重堵车的问题,尽早协调解决商户提出的市场管理服务方面的相关问题,提升客户满意度,留住现有客户,巩固基本盘,吸引新客户;同时要抓紧开展客户调查,放发客户调查表,详细了解客户对商铺、仓库的需求,之后有针对性的提出解决措施。三是产投公司应尽快协调内外部贸易主体和团队资源,适时集中园区商户的采购需求,由产投公司或是合作伙伴牵头向产地进行相关商品的集中采购,降低商户采购成本,从而更好的留住商户,并通过采购差价或是运输配送获得相应的利润。初期,鉴于经验和采购货源的不足,可考虑从单一简单易出售的品种入手,必要时可考虑与有丰富采购经验和货源的企业合作,最大程度上降低业务风险。四是鉴于XXX园区项目二期土地指标不够且土地价格将会上涨的问题,建议产投公司和XXX公司要抓紧与凯里地方政府沟通,尽快明确土地指标、土地价格和土地类别(仓储物流用地),适时签订补充协议,锁住二期土地。同时,XXX公司要建立健全物流园投资及经营管理制度体系,规范管理,加强风险防控,确保项目合法合规建设和经营。五是XXX公司在提升自身园区运营管理的基础上,要加强与省内其他地区和临近省份相关地区的联系,通过管理输出的方式,运
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