土地市场管理制度

土地市场管理制度思路土地市场运行机制宏观调控政策问题卖方高度垄断与买方高度竞争的格局价格体系混乱有形市场的建设不完善，信息不充分，交易成本过高隐形市场影响市场的公平竞争性国有土地所有权代表不明确，中央与地方存在目标偏离土地收益分配体系不健全地方政府以地生财助长了房地产泡沫干预过多，市场效率低下土地市场的定义

土地产权流动中所发生的土地供求双方关系以及整个产权交易领域。（李涛）是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。（通俗的定义）

土地一级市场：仅指土地出让市场；土地二级市场：土地转让和新建商品房；土地三级市场：存量。特征低效性、供求关系的特殊性、区域性垄断竞争性、准市场性、计划性、复杂性土地市场运行机制一、供求关系土地供给一级市场主体：国家（土地一级市场唯一合法的供给者）2004年，违法供地占合法供地的13.65%2009年，3.33%平均8.17%（数据来源：中国国土资源统计年鉴）

违法供地主体：集体土地所有者直接进入国有土地市场、国有划拨土地使用权未经出让、租赁或作价入股直接进行转移。二、三级市场地产经营者非地产经营企业城市居民各级政府机关、社会团体及非盈利机构客体存量土地和增量土地我国的经济增长速度大于土地供给的增加。土地需求供求关系一级市场，完全垄断的市场均衡年份当年开发完成与购置面积比土地闲置率20000.690.8720010.650.6220020.620.6120030.620.6120040.501.0020050.590.7220060.741.0320070.681.0320080.731.2220090.721.03二级市场相关指标数据来源：中国统计年鉴土地价格中国现行地价体系结构2010年重点区域不同用途地价水平单位：元/平方米各地区地价水平值全国长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合2882440338303182商业51857592122475619居住4245733463975982工业629803762645资料来源：国土资源部2010《中国城市地价状况分析报告》土地价格的影响因素宏观：经济、社会、人口、政策等方面选取：人均GDP、房地产投资额、市区人口密度、城镇人均收入、出让所占比重、城市征地面积、土地供应总量、宏观区位等因素测算相关系数。各类土地价格与影响因素相关系数测算结果表交易类型人均GDP房地产投资额市区人口密度城镇人均收入出让所占比重招拍挂比重城市征地面积土地供应总量宏观区位出让0.82420.2925-0.17780.89240.1710.2196-0.1228-0.13230.5128招拍挂0.81420.2841-0.20170.87340.17350.1597-0.1442-0.16020.4978协议出让0.6390.36920.0360.70440.27030.32130.09680.07740.4551资料来源：李涛《中国土地市场》；地价、出让比重、招拍挂比重根据2010年《中国国土资源统计年鉴》数据整理测算而得，其他来源于《中国统计年鉴》，测算得来微观：城市内部地价主要影响因素区位条件：基准地价；市场条件：房地产市场价格、拍卖时的交易底价；土地利用程度：容积率、楼面地价等。基准地价与土地价格关系不太密切，房地产价格对土地价格的影响相对较大两者的相关性也较好，容积率对土地价格也有较大影响。土地价格与市场供求现状：需求变异、供给变异。价格对市场供求结构的反应可以称之为“价格信号”，它的灵敏程度与土地市场化的程度息息相关。长期来看，供给有限，需求不断增加，土地价格的长期变动方向是趋升的。地产市场的一大问题：一方面土地大量闲置，耕地资源减少，浪费现象严重；另一方面，普通住宅供应不足，甚至在一些地方出现排队购房的热潮，房价、地价节节攀升，中低收入阶层居民难以承受。竞争机制垄断问题：政府拥有绝对的垄断地位，但是垄断地位的保证需要较高的监督成本。更重要的是，只要垄断的征购价格较低而出售价格较高，在巨大的经济利益驱使下，就会出现初级的土地供给者通过其他形式进入土地市场，而最终的消费者也会通过其他方式获得更便宜的土地。于是政府推行市场机制和加强管制。但是加强管制会造成管制越严，交易成本越高，不但初级供地者与最终消费者得损失加大，社会净福利损失也将增加。也就是说，垄断者以较大差价获得的巨额收益很可能将难以弥补不断增加的交易成本，社会为此付出昂贵的代价。土地市场宏观调控土地市场管理制度变迁无市场化阶段，（1949~1978

）城市土地逐渐国有，取消土地市场。市场化阶段，（1979年~今

）1979，《中华人民共和国中外合资经营企业法》，场地使用权可作为中方投资或由合营企业向政府缴纳使用费1987年，中国首次出让售出的土地在深圳交易成功，标志着土地有偿使用制度拉开帷幕1988年，《中华人民共和国宪法修正案》和《土地管理法修正案》以法律的形式取消了土地使用权转让的禁令1994年，房产热、炒房热背景下，《中华人民共和国城市房地产管理法》，第一次以法律形式对土地使用权的出让和转让做出了明确规定。1998年和2004年，两次修订《土地管理法》，1998年提出“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得”，为土地租赁、作价入股、授权经营等多种供地方式的出现留下了法律空间。2004年把“对集体所有的土地实行征用”修改为“对集体所有的土地实行征收或征用并给予补偿。”土地市场运行效率的评价市场供求均衡程度评价市场价格敏感程度评价收益—成本的对比分析土地市场运行效率综合评价土地市场化程度评价结果全国平均土地市场化程度较低，东部地区相对较高。土地市场的供求尚不平衡，闲置率相对较高。全国平均土地市场价格的敏感度不高，东部相对较高。土地市场的收益——成本合理性不高。宏观调控政策的绩效评价建立“土地收益——成本模型”，利用多变量回归模型分析土地市场的管理目标：本质上是要缓解双方的矛盾。

政府对市场调控的范围限制在市场机制难以完成的领域，对市场可以自动实现的资源配置不再进行干预，而是致力于市场化进程的推进和市场环境的完善，政策调控的重点主要是保障土地市场机制的充分实现和纠正因市场失灵产生的低效与不公。土地市场的制度创新与优化土地产权结构及管理模式调整构建新的土地产权管理模式目前有三种思路：第一，国有资产管理机构，将城市土地纳入国有资产的范畴管理。第二，土地专营机构，即土地国营企业第三，土地行政管理部门行政隶属中央土地总供给的控制第一，提高土地征购市场的用地成本（交易谈判）第二，增加审批用地收益的中央分成比重土地收益制度创新城市土地收益分配体系调整方案类别收益方式分配方案

存量出让收益原土地使用者（主要是补交出让金方式）与地方政府共享土地一级增量出让收益农村集体经济组织（以各项保障为基础）与中央政府共享市场收益土地租赁收益全部纳入地方政府收益

作价入股收益全部纳入地方政府收益（授权经营方式同）土地二级划拨等用地收益扣除应交出让金后归原土地使用者所有市场收益其他市场