修改-运营管理指南2017228

天和新城市广场商业运营管理指南准则第一章商户装修管理规定一、商户进驻前的管理二、商户装修过程中的管理三、装修后的查检管理四、客、货电梯使用须知五、商户撤场管理第二章环境卫生维护管理规定一、办理环评流程二、商业公共区域环境卫生三、商业餐饮区内环境卫生第三章安保与消防安全管理一、安保的职责二、消防安全管理三、安全疏散设施管理制度四、消防设施、器材维护管理制度五、用火、用电安全管理六、灭火和应急疏散预案七、突发事件应急管理办法准则为保障商业顺利运营，确保各商户在进场装修过程中的安全施工，避免安全隐患，特将本商业管理规范要求及进场装修管理流程给予告知，商户及施工负责人应及时将该规范传达给现场施工人员并按照此规范进行监督及管理，望给予配合与支持。一、本规定适用于天和新城市广场商业全体进驻商户,包括自行使用商业店面的业主及承租店面的商家；二、自行使用商业的业主进驻装修店面前应先熟知并签署本规定；三、本规定一经进驻商户签字即对其产生约束力，进驻商户应严格遵守本规定。根据本规定对其装修店面的行为进行监管并接受该公司对违反本规定行为的处罚。第一章商户装修管理规定一、商户进驻前的管理（一）签定商业租赁合同（缴纳租金）→物业公司签定物业服务协议（缴纳物业费）→商户了解“办理装修手续业主须知”→商户需至社区办理相关备案手续→物业公司工程部办理进场手续（商户需提供给排水、电、消防、空调、店招等装修设计图纸及建设单位的资质证书或商户授权委托书等相关资料）→由物业公司工程部协助商户查验现场交付工作→商户必须严格按照合同规定的经营项目进行入场；（二）办理进场手续时商户及装修负责人必须到场签字确认；（三）商户在前期设计及进场装修时不得占用公共区域面积；（四）进驻商户进场前期，各项装修材料指标需符合消防规范的要求如（装饰材料、设计图纸等）；（五）装修施工单位进场后需（必须无条件）服从物业公司在施工过程中的监管；（六）租赁区域布局发生改变时，空调将不能提供最佳的制冷/制热的效果，需商户自行设计空调的位置及功率大小，由此所产生的费用商户自行承担；（七）物业公司各项费用收取标准1、装修管理费收取标准：100㎡平米以下收取装修管理费5000元；300㎡平米以下收取装修管理费10000元；300㎡以上含300㎡收取装修管理费15000元；1000㎡以上收取装修管理费30000元；装修管理费自装修完毕复验合格后2个月内试用无任何装修质量问题方可退还（装修管理费需现金支付）；2、水：商业用水7.25元/方；3、电：商业用电0.85元/度；4、物业费：覆土商业物业费7元/㎡/月；1-4层商业物业费9元/㎡/月；5、垃圾清运费：商户装修时产生的装修垃圾如需物业公司清理，费用按8元/㎡收取，并自行运送到物业公司指定地点堆放。二、商户装修过程中的管理（一）施工期间各装修单位负责人应约束其下属人员遵守商业装修规定，凡违例者除按规定整改、处罚外，物业公司工程部有权责令其装修公司停工整改；（二）装修人员活动范围在其装修区域内，不得占用或在公共区域进行施工作业，未经许可不得进入其它房间，违者将予以警告处罚，累计达三次者，物业公司工程部将有权对其进行处罚；（三）装修期间，因封堵不当产生的灰尘，且影响其他商户正常经营者，物业公司工程部责令其进行整改，由此造成的损失由该铺业主及施工方与商户进行协商解决；（四）所有风口必须封闭，门、窗及可开启玻璃幕墙的关闭，烟感必须使用防尘罩保护，违者将停止施工并责令限期整改；（五）烟感报警器、喷淋头、消防栓等消防设施在未经批准前严禁私自移位、改动，如经发现责令恢复原样或限期整改，由此造成的损失由商户自行承担；（六）施工进行剔凿、打孔等任何对玻璃幕墙的铝扣板、金属框造成破坏的施工，除赔偿损失外，根据损失大小恢复原样；（七）施工未提前申请临时用电，且所用电源未由带计量表及漏电保护器的专用临时配电箱引出，与其它电源接驳者。一经发现200元罚款处理；（八）施工期间开启空调风机盘管，未对烟感报警器做防尘保护，经提示无效，责令停止施工；（九）施工中，未及时将拆卸下的商业原有设施交还给物业公司工程部或有损坏的，将照价赔偿并扣除装修保证金的50%；（十）施工中禁止使用消防用水，现场摆放的施工物品遮挡及妨碍消火栓正常使用的，经提示无效将按照相关规定予以警告处罚；（十一）施工许可证未张贴于施工现场入口处明显位置，经提示无效者，责令停止施工；（十二）施工单位要在其施工区域内放置适量、有效、符合消防规格的灭火器。按照消防局规定，面积在100㎡以内配置2个3公斤的二氧化碳灭火器。未申领动火证前，施工现场严禁使用明火，同时现场必须由专人负责监护；1、围挡的易燃杂物未清除，严禁施工作业；2、施工现场难以移动的易燃结构未采取安全防范措施，严禁施工动火；3、凡储存有易燃、易爆物品的场所，严禁动火；4、在高空焊接或切割作业时，可燃物品未及时清理或未采取安全防护措施的，严禁施工；5、未配备足够的灭火器材，严禁动火施工。（十三）在施工区域内动用明火及摆放易燃物品，将按照相关规定予以警告处罚；（十四）在施工现场吸烟者将处以500元的罚款处理；（十五）施工人员在施工区域内大声喧哗，粗言秽语、赤身露体及做出不文明举动，情节严重者责令停止施工；（十六）未向物业公司申请，擅自断水、断电者，将按照相关规定予以警告处罚；（十七）严禁非专业人员随意接驳电源，造成相关责任由施工方自行负责；（十八）随意倾倒工程废水、污水及建筑垃圾者，将按照相关规定予以警告处罚，并需承担负责清理、维修费用。未办理动火证擅自动火，或违章施工造成事故者，由施工单位或租赁商户承担全部责任，事故情节严重者需由责任人承担刑事责任。三、装修后的查检管理（一）物业公司招商运营部协助物业公司工程部配合商户进行该店铺内的装修查检工作（上、下水、隔油池、电、燃气、空调、消防设施、排油烟、防水设施等基础设施设备），商铺查检后，商户申报试营业时间，各楼层经理跟进后续工作；（二）经物业公司工程部查检不符合装修管理规范要求的地方，责令商户即刻整改；（三）查检后，商户需提供办理的营业资质和保险单并加盖公章或签字的复印件，转交至招商运营部存档；（四）与商户强调经营中的各项规章制度及规定要求等，并提醒宣贯以上内容传达至店铺内的全体人员；（五)餐饮类商户开业前需办理工商营业执照、卫生许可证、健康证、环评许可证、餐厨垃圾清运协议等相关合法经营手续（需各复印一份备案至物业公司招商运营部）。四、客、货梯电梯使用须知（按物业公司要求调整）（一）使用电梯时需提前预约登记使用，进场商户务必将客、货电梯分开使用，客梯禁止搬运货品及清运餐厨垃圾等物品；（二）乘坐客、货电梯时严禁在轿厢内吸烟、吐痰、乱扔杂物果皮及张贴广告、涂污等不文明事项；（三）乘坐客、货梯时严禁在电梯内打闹嬉戏，严禁击打电梯按钮、撞击电梯门板等不文明行为，一经发现由当事人负责承担赔偿或维修责任；（四）使用货梯搬运货物，勿超过电梯荷载重量，其装修材料超长、超重均不得使用货梯搬运，走消防楼梯搬运上行，搬运过程中注意礼让；（五）使用货梯清运垃圾时，应使用密封不泄露杂物的垃圾袋，严禁将污水、杂物滴落在货梯内。一经发现将处以警告及罚款处理。（六）客货梯内严禁装运易燃、易爆、有毒危险品、违禁品等。五、商户撤场管理（一）租赁商户撤场需提前三个月或合同到期前三个月以书面形式递交《退租申请书》至物业公司招商运营部；（二）租赁商户提出撤场申请，由物业公司招商运营部负责与撤场商户协调前后的整体工作；（三）批准撤场的租赁商户，物业公司招商运营部应在规定时间协助商户撤场并填写《租户退租审批表》，按填写内容要求审定租赁商户应缴纳的费用或应扣费用与保证金；（四）物业公司招商运营部负责整个撤场过程的统筹安排，并与物业公司工程部监督租赁商户撤场过程需配合协调的工作；（五）物业公司工程部及招商运营部负责清点商户撤场后遗留物品或扣留物品并列出清单由商户签字确认后交由物业工程部保管；（六）物业公司招商运营部配合财务部审核撤场商户有关费用的清算工作，并在清算后由财务部在《租户退租审批表》中确认签字；（由物业公司确定）（七）物业公司工程部在退租日当天，进行清查该铺的水、电、气表、喷淋、电话、空调及相关设施设备的数据及检查工作，并抄录登记水、电、气截至度数。如设施设备损坏，租赁商户需进行维修或更换，否则，物业公司工程部将计算维修及更换成本，将在保证金费用中扣除。（八）未填写申请并自主提前撤场的租赁商户所缴纳保证金将不予退还。第二章环境卫生维护管理规定一、办理环评流程（一）餐饮商户在申报环评手续前需自行配备专用烟道、油烟分离器、及隔油池等相关设施设备；以上设施设备安装到位后商户需携带《商业租赁合同》及本人身份证原件，前往（北京路金坤大厦4楼新市区环保局二中队）备案；（二）新市区环保局二中队派遣工作人员前往实地现场勘查各商户设施设备到位情况及商铺周边是否具备该环境条件；（三）在此期间商户办理营业执照时，工商局开具“核定通知书”；（四）现场勘查具备条件后，餐饮商户需携带“核定通知书、法人身份证原件及复印件、商业租赁合同、餐厨垃圾处理协议”等相关资料，前往新市区环保局二中队办理相关手续；（五）签署“餐厨垃圾处理协议”由环卫处提供该协议，物业公司统一办理并下发至各商户。（由物业公司确定）新市区环卫处王科长新市区环保局二中队联系电话：3846436二、商业公共区域环境卫生（一）相关部门做好项目设施设备的定期保养、维修、清洁及消毒，保证设备设施安全正常运作（如扶梯、电梯、洗手间、休息处等）；（二）保证环境安全，无安全隐患存在（如过道是否有水渍，店铺玻璃、边角是否有保护措施，防火通道是否通畅等）；（三）相关部门做好“六防”工作（防火、防盗、防抢、防爆、防自然灾害、防破坏）等；（四）协调保洁部，确保商业整体环境的干净整齐（要求无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物）等，同时保证公共通道垃圾杂物做到及时清理，垃圾桶内垃圾及时清理等；（五）确保商业明亮清新（要求灯光明亮适度，无坏灯，灯光不刺眼，商场空气清新，温度适宜，卫生间无异味）；（六）保证公共区域空气环境，对商户及顾客在公共区域内抽烟行为进行监督管理；（七）加强公共场所环境卫生管理，禁止不文明的行为，不准乱涂乱画、乱贴广告、乱派宣传单；（八）商业营业场所内的公共通道、消防通道严禁随意堆放或陈列整箱、整件货物，保洁部应及时清理包装物，应保持营业场地过道、消防通道畅通；（九）不得随意改造服务设施，不得占用公共通道，保证营业场地的总体规划统一、整齐有序；（十）商业街商户使用公共区域的规定：1、商业街公共区域外摆，地面需铺设地板革，保持卫生整洁并由商户及时清理残留物；2、各商户在商业街公共区域摆放烧烤炉时，应务必使用无烟煤并做好用火安全措施；三、商业餐饮区内环境卫生（一）餐饮类商户餐具需保持每日消毒、卫生干净、碗筷完好无破损；（二）餐饮类商户需保持每天十二点前将清扫工作结束，保持店面清洁，在客流量较小或无顾客的情况下及时进行卫生清理工作；（三）餐饮类商户应保持墙面、玻璃、灯具、饰品等干净无灰尘，脚垫、防滑垫需保持干净，不得放置公共区域；（四）餐饮类商户所属后堂应保持地面干净，菜品及物品摆放整齐、生熟食需分开存放、无杂物堆放、严禁放置易燃易爆危险品；（五）餐厨垃圾及残食经过统一分类处理后，生活垃圾按要求放在指定位置（用黑色塑料袋装好封好口，放置在生活垃圾房内，严禁放置易燃物品）；餐厨垃圾根据物业二处规定的《餐厨垃圾清运通知》及相关条款条例执行，如有违反按通知进行处罚，需及时清运餐厨垃圾，垃圾桶需保持清洁并按时清洗消毒；残食清运时，如发生残食掉落，必须及时清理干净，不得污染地面环境；（六）餐饮类商户所属的门头广告，区域灯箱、品牌标识需定期擦拭干净，保持清洁明亮，如有破损及时换新；（七）餐饮类商户每天依次对所属服务区域内地面、柜台、餐桌、墙壁、广告设施、消防设施、后堂进行全面的卫生清洁及消毒工作；（八）餐饮商户员工更衣室需保持干净整洁、无异味，不得随意堆放杂物；（九）按照卫生管理条例规定各厅做好灭四害工作，各厅需在不明显角落摆放毒饵盒并定期投放灭蟑、灭鼠等药物；（十）餐饮类商户闭店前需将所属区域内卫生清洁完毕后并检查水、电、气是否关闭，方可关店离去。第三章安保与消防安全管理一、安保的职责（一）本商业提供24小时安保服务，严密监视商业广场内、外各种情况，发现可疑或不安全迹象及时通知物业安保部，必要时可通过对讲机向物业安保负责人或物业公司报告，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；（二）商户应在店铺内张贴提示标语或主动提醒顾客保管好自己的财产物品，以防物品丢失；（三）建议商户安装店铺内防盗设备并定期检查所有监控设备是否能够正常使用，如有故障，及时报修；（四）对于进入本商业广场进行作业的各类车辆做好盘查、登记工作；（五）认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确；（六）物业安保人员不定时在商业区内、外围巡场查看；（七）监管本商业广场内的人员活动情况，维持区域内公共秩序，防止发生事故；（八）巡查、登记公共区域设施、设备完好情况；（九）对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；（十）及时制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件；（十一）查收本商业广场内散发广告传单等闲杂人员；负责火警、匪警的验证，负责紧急事件（如火灾、水灾等）的应急处理；（十二）解答顾客的咨询，必要时为其导向；（十三）指挥进出车辆的安全停放，确保进、出口及消防通道畅通。（十四）商户需向物业公司安保部提供一份非营业时间处理紧急事件的负责职员名单，请按联络先后秩序排列，并保证该负责职员联系电话保持24小时畅通状态。物业中心保安人员如发现非营业时间发生紧急事故需进入店内时，将按商户提供的名单联络及通知有关负责人。二、消防安全管理（王涛）（一）宣传消防知识，提高全体员工的消防安全意识；（二）定期组织员工学习消防法规和各项消防规章制度,熟记“三懂三会”、“四个能力”做到依法治火；（三）各商户针对岗位特点进行消防安全教育培训；（四）对消防设施维护保养和使用人员进行实地演示和培训；（五）商户对新员工进行岗前消防培训,经培训合格后方可上岗；（六）因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。三、安全疏散设施管理制度（王涛）（一）保持疏散通道、安全出口畅通,严禁占用疏散通道,严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物；（二）按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施；（三）保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态,并定期组织检查、测试、维护和保养；（四）严禁在营业期间关闭安全出口；（五）严禁在营业期间关闭安全疏散指示标志或遮挡覆盖。四、消防设施、器材维护管理制度（王涛）（一）消防设施日常使用管理由专职管理员负责,专职管理员每日检查消防设施的使用状况,保持设施整洁、卫生、完好；（二）消防设施及消防设备的技术性能的保养和定期技术检测由消防工作岗口管理部门负责,设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录,发现异常及时安排维修,使设备保持完好的技术状态；（三）消防器材管理:每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换粉，并派专人管理,定期巡查消防器材,保证处于完好状态。消防器材应经常检查,发现丢失、损坏应立即补充并上报领导；（四）火灾隐患整改制度1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除；2、在防火安全检查中,应对所发现的火灾隐患进行逐项登记,并将隐患情况书面下发各部门限期整改,同时要做好隐患整改情况记录；3、在火灾隐患未消除前,各部门应当落实防范措施,确保隐患整改期间的消防安全,对无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案,及时向单位消防安全责任人报告,并由单位上级主管部门或当地政府报告；4、对公安消防机构责令限期整改的火灾隐患,在规定的期限内整改完毕并书写隐患整改的复函,报送公安消防机构。五、用火、用电安全管理（工程部）（一）用火安全管理严禁在商业内使用明火,一旦发现将给予责任人严厉罚款。（二）用电安全管理1、严禁随意拉设电线,严禁超负荷用电；2、电气线路、设备安装应有持证电工负责；3、各商户下班后,应关闭店铺内的所有电源；4、禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。六、灭火和应急疏散预案（消防王涛）（一）制定符合本商业实际情况的灭火和应急疏散预案；（二）组