工程可行性报告

PAGE1-。。。。工程可行性研究报告房地产集团有限公司2008年6月3日目录一、项目背景…………..1二、项目概况…………...2三、市场分析……2四、规划方案和建设条件………………3五、产品方案……………3六、项目实施方案及进度安排…………5七、投资估算与资金筹措………………6八、经济效益评价…………………7九、风险分析………8十、可行性研究结论……9项目可行性研究报告项目背景1、项目名称：2、建设单位： 3、可行性研究报告编制依据（1）《国有土地使用出让合同》；（2）国家及丽水市颁布的法律、法规、政策；（3）丽水市国民经济和社会发展“十一五”规划和远景目标纲要；（4）丽水市城市总体规划大纲（2005-2020）；（5）国家建设部发布的工程建设方面的标准、规范、及定额；（6）丽水市及项目周边地区市场调研及现场勘测资料；（7）其他有关依据资料；二、项目概况1、地理位置西北，东临大洋路，北为市场，南临人民路，西临住宅小区。 2、建设规模小区总用地面积10876平方米，总建筑面积23052平方米，其中住宅16263平方米，商铺980平方米，物业132平方米。总居住户数204户，容积率1.6，绿化覆盖率46%。 三、市场分析1.丽水市区作为市行政中心，交通、通讯、医疗保健、教育文化相对较为发达，随着城市化进程加快，要到市区安家的人会越来越多，对房屋的需求也会越来越大，青田华侨在市区买房的还在逐渐增多，供需矛盾仍是房价上涨的主要推动力。2.丽水市区是一个小盘地，四面环山，可利用土地在逐年减少，土地供应更是紧缺，土地交易价格还会继续上涨，商品房用地成本会进一步增加，必然影响到房价的上涨。3.房产公司因受劳动力价格的增长以及建材等价格上涨的共同影响，成本增加，也将在一定程度上影响房屋价格四、规划方案及建设条件 本项目规划为中高档居住小区，由高层、多层、、商铺、及配套物业组成，总建筑面积23052平方米。主要技术经济指标建筑总用地面积10876平方米总建筑面积（计算容积率）17373平方米住宅建筑面积16263平方米商业建筑面积980平方米物业用房建筑面积132平方米地下室面积（不计算容积率）5077平方米储藏室面积（不计算容积率）453平方米住宅总户数204户建筑占地面积2204．54平方米总绿地面积4854平方米建筑密度20．3%建筑容积率1.6绿地率46%停车位数109辆2、建设条件（1）供水：从人民路上的城市自来水管网上引入两根DN200给水管直接供水，生活、消防共用给水管网。（2）供电：从城市10KV供电网，经2台500KVA变压器进行供电。（3）排水：生活污水经化粪池处理后和废水一起由小区内室外管道收集后排放至市政污水管网。雨水经管网收集后排放至市政雨水管网。（4）电信设施：从市政电讯管沟引一条电话光缆，每户住宅预留一对外线，商场每50平方米一条外线，有线电视和宽带按此处理。五、产品方案在市场同质化严重的市场环境中，只有具有鲜明的产品特点、可靠的产品品质并能结合市场定出合理的价格，才能引领市场，保持领先地位。因此，我们在充分调查并了解消费者购房心理及其对住房需求的前提下，充分利用和发挥“兴和苑”项目的各种资源和优势，创造自己的产品特色，才能在大量的同类产品中脱颖而出。1、户型选择户型：通过市场调查了解到，丽水目前在售的房型中，以三房比例最多，约在90%左右，二房与四房所占比例相当，约占10%。顶层往往设计跃层。在空间尺度方面，客厅面宽一般不少于4.5米，最多达到5.5米；主卧面宽至少有3.6米；在套型面积整体放大的基础上，阳台、厨房、餐厅的面积都比较大，在房间户型朝向设计上，以两个卧室一个客厅朝南为主。户型有趋向舒适、实用型方向发展。随着人们生活品质的不断提高，对住宅的空间要求和功能要求也日益复杂和细分。从户型空间结构来看，复式结构因为它丰富的空间层次受到追求更高生活品质的购房者的偏爱，而平层是一般大众的主要追求结构。所以我司考虑在保证住房质量的前提下，提供更多空间层次变化的户型供消费者来选择。从平面结构来看,三室两厅两卫是当地大部分人追求的户型，这样的户型可以满足一家三口或五口居家的功能需要，居住空间也比较舒适。户型面积：经过仔细的市场调研及深入访谈、详尽的数据统计后，我们认为丽水市民对面积的追求还是比较务实，110-130的三房两厅是目前丽水市场需求的主力点。2、物业类型与配套物业类型：经调查丽水当地对多层物业类型认同率较高，小高层接受度不高，但也并非一味的排斥，很多的年轻消费者也表现出了对小高层的浓厚兴趣，只是担心将来住房实用面积低、物业管理费高，不如多层实惠。排屋、别墅对部分收入水平较高，想改善居住环境的人士很有吸引力。所以我司开发的兴和苑小区以小高层住宅为主，多层为辅。配套：当地人们对小区景观配套的需求很大，无论大面积的中央花园还是分散式的景观设计都有不少人钟爱。因此兴和苑小区设计住户比较容易接受的维护成本较低的以树木及植物为主的大绿化景观。六、项目实施方案及进度安排1、设计方案：以“生态、健康、休闲、发展”为设计宗旨，采用新技术、新材料、新工艺，致力于创造一个“以居住为中心，回归自然”的现代高尚住宅小区。2、施工方案：选择信誉高、技术力量雄厚的施工队伍，在规定的工期内完成所有建设项目，确保工程优质按期完工。3、项目管理制度：为了确保工程建设质量，提高项目投资效益和建设水平，依据《建筑法》该项目全面实行项目责任制、工程监理制、招投标制及合同管理制，保证工程建设顺利进行。4、销售方案：成立专门班子，研究营销策略，结合丽水当地情况实行行之有效的营销办法。5、物业管理方案：按照国家有关规定，聘请专业的物业管理公司，负责小区内所有物业的管理和维护，给住户创造一个安全、卫生、舒适的居住环境。七、投资估算和资金筹措1、总投资估算工程投资估算表序号项目金额（万元所占比例（%）1土地费用96191.1土地款933961.61.2契税2801.82前期工程费1500.93建安工程费270117.84管理费用2501.75销售费用1000.76财务费用10006.67营业税及其他12358.28不可预见费1000.79合计15155100七、经济效益评价随着丽水地方经济的持续稳定发展，丽水市城区市民的购买力更加旺盛，结合实际情况销售收入测算如下：销售收入估算表序号名称数量（㎡）单价（元）金额（万元）1商铺9801500014702住宅162638200154503储藏间45350002274停车库981600001568合计18715 损益表 单位；万元序号项目合计数1主营业务收入187152主营业务成本125203主营业务税金及附加12354期间费用4.1管理费用2504.2前期费用1504.3财务费用10005利润总额35606所得税11757净利润2385从以上测算可以看出，本项目的利润总额为3560万元，净利润达2385万元。总投资利润率为23%，经济效益十分良好。八、风险分析1、政策风险近年来由于全国的房地产市场持续升温，房地产价格上涨较快，因此国务院接二连三的出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，这在一定程度上对本项目有所影响。2、财务风险由于整个项目的总投资达到15155万元，在一定程度上增加了财务风险，特别是利率变化和融资风险。3、供求风险兴和苑小区建成后商品房将达到204套，能否在短时期内全部销售完毕，还存在不确定性。虽然有以上风险，但我司将采取确实有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。第一：通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。通过获得投资项目的市场信息，作出精确的预测，从而进行正确的科学的决策，这样把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。第二：通过加强管理来控制风险良好的项目管理是项目投资成功的重要保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。加强项目管理，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。九、可行性研究结论1、项目的有利条件1）、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）、项目在经济上具有较强的可行性*项目总建筑面积:23052平方米；*项目总投资:15155万元；*项目净利润:2385万元；上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3）项目具有突出优势*兴和苑小区的定位属中高档次，适应面较广；*公司的资金具有优势*项目拥有较好的周边环境（包括自然、交通等环境）*项目所处地块的发展前景较好4）项目开发经营风险较小2、结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。公司也将获得丰厚的经