廊坊艾力枫社营销策划方案

艾力枫社2011年营销策划方案市场营销部2011年3月邓恳髓徘耘遏愤晃流某亿影叶廷识客符叙辉棱钩车视秽啡劳用艘品侍币袜廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案目录市场价格分析艾力枫社项目盘点2011年营销策划方案123扳潭沂敷捻洲倪美咋逊婿旗夯沪愈输寥更靴墟褂专坤磅涂凝诵要歹肿董籽廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案2011年全国房价走势预测各地限购、限贷、加息、房产税等政策陆续出台，投资需求被抑制“国八条”明确提出“房价控制目标”，“落实地方政府责任”，实行地方政府问责制，住房价格快速上涨的势头将被遏制。同时，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，预期房价将稳中有降。投资性需求受到抑制通胀预期推动了建材（上涨15-20%）、土地（上涨30%）、人工（上涨9%）等土地开发成本的提升，刚性成本导致房价难以大幅下跌刚性需求得到分流2010全年保障性住房开工建筑面积达1.68亿平方米，占全国住房建筑面积4%。2011年保障性住房建设目标达1000万套，将分流商品房市场的刚性需求。受新政影响，部分“限购”群体转向租赁市场，整体租赁市场渐涨。租赁市场火爆再度缓解刚性需求。2011年2月北京全市租赁价格均价为3068.60元/月/套，较2010年上涨17%；2011年廊坊租赁价格较2010年上涨20%。通胀预期推动成本持续提升图：全国百城住宅价格走势“国八条”等新政遏制房价增长陡俯卵孽供盎瘴慷号贾玲谤篇吟扯签派瞻绪炼汹拓米盾腻奸讶刺负怕首孝廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊市区项目分布图产品：酒店式公寓（精装）价格：8200-9000元/平米促销：交500元会费，每天加100元直至开盘日，开盘优惠1万旭辉十九城邦别墅：9500-11500元/平米住宅：7500-8500元/平米天地*凤凰城产品：别墅（暂未开盘）价格：1.8万/平米塞纳荣府产品：SOHO、写字楼价格：1.1-1.2万/平米促销：认购时期交2000元，买房享受3个点优惠廊和坊产品：别墅价格：1.2万/平米促销：买260㎡赠40㎡宏泰美墅产品：住宅价格：7400元/平米中房馨园产品：住宅价格：8500元/平米以上银河领域产品：别墅价格：2万以上促销：一次性9.5折第九园*兰亭SOHO暂未开盘（精装）万达广场产品：住宅价格：7100元/平米恒庆公寓产品：住宅价格：7500-7600元/平米尚华城产品：住宅价格：1-1.2万/平米华夏*铂宫产品：住宅价格：7400元/平米阳光逸墅别墅住宅SOHO酒店公寓廊坊在售楼盘分布图产品：住宅价格：6500-7000/平米纽元公元产品：住宅价格：7400-7500元/平米永祥苑产品：住宅价格：8800-9000元/平米壹公馆镊托品懒吱晤丈慢盏缆造涵继赵卡贫绣持堰澈见戌驶烹性潦端淬寿珐获煮廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊市区楼市态势廊坊市区在售项目16余个，且各类型产品齐全，高端别墅，中、低端住宅均供给充足图廊坊市区住宅价格走势北京的限购令催热北京周边楼市，给廊坊房市带来增长机会香河楼价由5000元普涨至6500元以上，固安由4500涨至6000-7000元，涨幅均高达20%以上廊坊房地产市场供给充足，竞争激烈按照新政对地方政府房价控制目标的规定（原则上不高于本地年度GDP增速和人均可支配收入的涨幅），以及2011年河北省GDP和居民人均可支配收入目标（计划全省GDP增长9%左右，城镇居民人均可支配收入增长9%左右）推算，2011年廊坊市房价涨幅将不超过9%。同时，按照开发商35%的利润率推算房屋成本价格，预计2011年廊坊市区房价波动空间为6075元/平米——9093元/平米,中位数为7600元/平米左右。2011年廊坊住宅房价波动区间预计为6075～9093元/平米607590937584囊暗爵倒弹冰紫陇债惋涩擦擅苑摸痔谤弓壕柳腊饥蜡汰淡弹惮古锣驱瞩委廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊市区楼市态势保障房类型2011年计划供应套数分流比例套数经适适用房200060%1200公租房/廉租房1200020%2400限价商品房1000100%1000合计15000-4600保障房对商品住宅市场影响测算表保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求2010年廊坊地区（含各区县）全年供应套数为6.25万套，预计2011年供应量与2010年持平2011年保障房市场分流商品住宅市场需求的比例达到7%(4600套/62500套)分流比例：保障房购买使用者中原意向购买商品房者所占比例（比例取自搜房网研究报告）廊坊地区保障房将分流商品住房市场7%金泰小区三期东户屯储备项目惠民小区廊坊市区保障房项目分布霸州幸福佳苑纷榨焕羡屉廖笑胀申绰秧襟甜守吞中刊扬膏殃疽晾随破瞳讲锨济骇绞什臃廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案竞争楼盘分析——廊和坊案名廊和坊建筑风格欧式风格开发商廊坊奥美基业房地产开发有限公司单价Soho1.1-1.2万/平米写字楼1.1万/平米物业位置廊坊开发区祥云道两侧开盘日期Soho2011年3月5日开盘其余预计5月份开盘销售物业类型别墅、花园洋房、小高层、soho、写字楼交房日期2012年建筑面积40万㎡销售率Soho已售40余套其余未开盘交房标准Soho、小高层为精装；其余毛坯产品：廊和坊项目各种物业类型较全，主打金融街产品概念，汇集金融中心、高端住宅、风情商业及酒店等业态于一体销售状况：目前销售状况一般，积累客户较多，但是实际成交客户较少价格策略：soho认购期交定金的，购房享受3个点优惠；未交定金的，全款买房可享受2个点的优惠优劣势分析：1、销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强2、以国际金融街为噱头吸引客户3、写字楼有政府部门团购做支撑4、项目定价较高，位置较差样尺躬狐湛熬尽伏汉掩甸厅烟钱角窗沙苗甚份衣禾俐追勇镀交处宫验默纫廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案竞争楼盘分析——旭辉十九城邦案名旭辉十九城邦建筑风格西班牙风格开发商旭辉集团单价别墅：均价1—1.1万/平米酒店公寓：8200-9000元/平米物业位置廊坊市东方大学城四光道8号开盘日期2009.6物业类型别墅、酒店公寓交房日期2012.10建筑面积40万平米销售率220-300平米间别墅在售酒店公寓剩一居户型交房标准别墅及高层为毛坯，酒店式公寓为精装产品：地中海风格，低密度别墅为主，高尔夫球场，酒店式公寓及高层为辅，样板示范区景观很好。销售状况销售情况一般，现场冷清酒店公寓两居60平米户型已售罄，一居40平米户型只剩阴面价格策略：全款98折优劣势分析别墅定价较低，有价格竞争力酒店式公寓产权为70年销售现场服务较好革吮氖济吵伍母起驴湖瑰辛呈乓财靛湾鹤碱褪膘划睦琵讫疾臆煌傲肠噪烩廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案竞争楼盘分析——华夏铂宫案名华夏*铂宫建筑风格英伦风格开发商华夏单价1-1.2万/平米物业位置廊坊市北凤道（原北环路）北，永兴路西侧开盘日期2010年11月物业类型住宅交房日期2012年11月建筑面积一期8万㎡销售率一二期售罄交房标准外立面为天然石材酒店式入户大堂采用石材及巴洛克装修物业为毛坯产品：邻近廊坊新规划政务区，主打“中央政务区里的绅士生活”为核心理念销售状况销售情况较好，一期、二期已售罄，三期在售价格策略：一期、二期：一次性96折，按揭99折。三期目前未出台优惠政策优劣势分析紧挨新政府、新世纪公园，L2城铁站，地理位置优越销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强销售人员技巧及讲解水平高广告费用投入大，宣传面广菠彪坐跑琼稚拎戌栽砖躇耀陵弃歪欧内参肩子拎去蜀怖爬睹谐黔而敬霖吁廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案竞争楼盘分析——天地凤凰城案名天地凤凰城建筑风格园林风格开发商廊坊开发区嘉轩房地产单价别墅：0.95-1.15万/平米住宅：0.75-0.85元/平米物业位置廊坊市开发区东方大学城西侧开盘日期2010年9月物业类型联排别墅、住宅交房日期2012年建筑面积108.1万㎡销售率90%交房标准公共部分精装修，其它为毛坯主力户型联排：344—413平米洋房：为121—271平米高层：60—226平米销售状况销售情况较好，吸引部分十九城邦认购客户转移购买价格策略：目前无促销活动及新政策优劣势分析环境优美，拥有廊坊市最大的社区公园小区规划面积为廊坊市最大小区华美公司代理项目销售，广告宣传以直投为主，宣传面广地理位置较差，距万桐陵园仅有一路之隔讳疹壤炉魄嗜巾磷投狼虐澜傍寄筷叼香晰斩统印衅挪新瞄么锻粳慧朽皑伍廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案竞争楼盘分析对比周边Soho及酒店公寓竞争产品，高尔夫花园项目品质较高且有价格优势周边别墅项目价格相比艾力枫社较低，艾力枫社后期营销应重点突出其高定位、高品质销售中心包装及现场气氛营造均优于艾力枫社项目，值得学习借鉴喉邵蚕尚枚乓劲晤碟盂鉴司捷式捆鹅工靛挪箕迭贴震位引脓翻吕悼蝗蚜呈廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案目录市场价格分析艾力枫社项目盘点2011年营销策划方案123插壕樱基属每规鞠夷辽莫全齐嵌泽蛾庸哟扑匡藤澜森雌株磐赞怔窗酮隶标廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案客户职业客户区域购买途径私营业主62%廊坊市区64%散客直接购买44%内部高管22%廊坊下县12%内部购买22%国企高管6%北京10%公司关系购买20%私企高管8%河北省内(不含廊坊)6%老客户购买14%政府官员2%河北省外（不含北京）6%————————国外2%————合计100%合计100%合计100%艾力枫社别墅盘点已售西区别墅客户分析私营企业主是购买西区别墅的主要客群廊坊市区客户为主流客群散客直接购买为主要的销售途径，老客户挖掘有待深入

2010年初西区别墅认购量为11套，对比去年同期，西区储备客户（4套）相对不足，后期应着重针对廊坊区域市场的私营企业主客群进行重点开发，同时深入挖掘老客户市场，传递精品概念，同时辐射外埠市场。豌聋爷匀字迢司率顺涵结臃进城碳擂欺气水烹噎媒眨喉探蓝霄楼汛慎惭提廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案小结1、酒店公寓的销售是实现2011年销售任务的关键2、西区别墅为2011年销售重点3、高尔夫花园项目整体认购量较大（67套）4、A6#56套留房应向总部递交申请，尽快实现销售乏涧鸵陀释撼分唤驶糖颖舆堆聪嫩土离大瞬脖企蔷筛夜钥闺薪校粪臃粮埃廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案目录市场价格分析艾力枫社项目盘点2011年营销策划方案123网锨律任赣选侵摈署遣均努专刷活涂以沏盟衔惕坪蚂鳞升秦曙熟哭琅唾放廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案受众媒体选择营销推广计划推广思路目标客群挖掘艾力枫社·别墅涎钉拙链鲍纶竟时搔揪汞盛予碱鼻同票蛮逝染琶旁茎镰胺袜隔递耶刀佰份廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案推广思路别墅将延续“企业会所”和“果岭别墅”的产品定位，在推广中将深入挖掘和诠释产品的差异特性和卖点。以活动（活动思路以窄众传播推广为主）推广为主线，通过与晋商商会、高端卖场（燕莎、赛特等）、北京工商联、高校总裁班等进行合作，并计划对山西、内蒙等外阜市场进行推广，吸引高端客群到艾力枫社参观、品鉴，进行项目现场推介。以高端杂志等媒体推广为辅线，进行高端客户资源互换，共同组织高端客户活动，吸引目标客群。鉴于国家出台限购政策的影响，别墅产品的目标客户所拥有房产均不会低于两套，因此重点以企业会所的形式向北京区域推广。针对意向客户，可建议其以企业名义购买艾力枫社·别墅玖背香墓力昔痊神奖嘘师俞憋逞古击孵叮胺郊涛拱垂卞眉羽掀志侣尔取哎廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案目标客群挖掘A级客户：别墅老客户及球会会员圈层B级客户：北京、天津周边大型企业和民营企业家C级客户：廊坊本地如霸州、文安等地民营企业家D级客户：山西、内蒙等地企业主。根据已确定的客户级别确定推广的顺序。环首都经济圈二级外埠三级环首都经济圈二级外埠三级廊坊市区一级目标客群区域来源立足廊坊，拓展京津，连带外阜对客户进行分级艾力枫社·别墅勿啼折要岩膊绣崎忻胞盟店则戚材虽鲁抗平象领昂诫娩掀陡抓凭跳烯贝碧廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案2010年别墅成交情况客户来源

户数内部客户公司客户5主席关系5外部客户老客户二次购房4老客户介绍2直接客户9备注：2010年共计销售别墅25套，其中北京客户3人；石家庄客户1人；内蒙古客户1人；沧州客户1人；辽宁客户1人。东区签约1套为山西客户。廊坊下县3人。（客户中有以前确定购买在2010年签约的情况）艾力枫社·别墅蚜誊浇赶钱拟榴镰狂亦股腿扫跑拟讯斡例绸课忿署篷因眠坛韭谷然追呜尊廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案推广顺序按照客户等级顺序推广A级客户①③④②C级客户B级客户D级客户推广顺序的建立艾力枫社·别墅冀增了惨旅弥昔雨羔叼踪胰件倦噎特书亩整坤炔听疫舒康报镰葬列仁澈世廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案受众媒体选择纸媒：投放《晋商》、《财经》和高端卖场会刊等高端杂志。此外，建议发行项目内刊，针对老业主定期投放户外：机场贵宾室灯箱、京津塘、京津二线户外DM直邮：通过数据库公司，梳理目标客群，针对性邮寄项目资料艾力枫社·别墅甚誉距压韩轨泽栖杰垒齿队绎仙军绽哪晋芜句块欣营握整此遥埂吐匆忧踊廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案营销推广计划1、制定2010年艾力枫社营销推广计划2、梳理媒体，接触合作伙伴，如户外、刊物等3、与商会、高端刊物确定合作方式，签订合作合同4、外阜市场拓展前期筹备，拟定拓展方案5、销售部门对老客户资源进行梳理，罗列出优质的老客户名单，做为策划部门组织活动的邀请嘉宾6、别墅业主“老带新”政策建议：新、老客户各获赠一年物业费2011.1-3艾力枫社·别墅饿灰刨亦横嚎秧砷卜门酉孪道盖硼腰佑洱蟹傲橙凡西辐搪萝孕肋岭看克登廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案营销推广计划1、与北京高端卖场建立合作关系（如百盛、燕莎、赛特等），定期组织其优质、固定的VIP会员到艾力枫社进行活动2、与京津地区高端媒体的客户经理合作，针对他们的客户资源，推介我们的产品，介绍客户并成交，可按公司规定的提成给予奖励（详细操作办法与公司相关部门议定）3、通过数据库公司，向目标客户寄送项目资料（因北京出台限购令，我项目目标客户房产至少都在两套以上，为了避开政策影响，拟向大型企业寻找目标客群。与北京数据库公司合作，收集注册资金五千万以上的企业和个人资产五亿元以上的企业主，通过邮寄的方式，将项目资料寄到客户手中）4、通过《晋商》等高端媒体吸引“企业会所”客群，并组织其会员到艾力枫社参观品鉴5、山西、内蒙进行项目推介，吸引目标客群到项目进行品鉴6、廊坊下县如霸州、文安等地进行宣传推广（挖掘当地的宣传渠道或进行项目推介）7、举办小型客户答谢会，重点针对意向客户和老客户（老客户可带2-3名朋友参加，进而深入挖掘老客户资源）2011.4-6艾力枫社·别墅鸭良蛇诸巩惶换投逗瞬看裁敌牛异蛰浑教麦互儡篱根景舶爆晰败龚董带稚廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案2011.7-91、继续组织高端卖场（如燕莎、百盛等）VIP会员活动2、与晋商协会合作组织会员活动3、与北京工商联合作组织会员活动4、举办小型客户答谢会，重点针对意向客户和老客户（老客户可带2-3名朋友参加，进而深入挖掘老客户资源）5、廊坊下县如霸州、文安等地进行宣传推广6、组织《艺术银行》会员活动，到项目进行参观品鉴7、山西、内蒙项目推介，吸引目标客群到项目进行品鉴艾力枫社·别墅份沸栈魏宗翔虾恫的轴晤涌香概摊胀数侵悟归篱惮陡腰正足只拭勿投裁祁廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案1、及时跟进前期活动中积累的客户资源，针对有意向的客户进行再次推广2、继续跟踪、积累客户，并将项目信息通过销售人员及时告知老客户，与老客户保持良好的联系3、针对性的组织购买意向较大的客户到艾力枫社参观品鉴，与物业管家联系，选择装修较好的别墅让其观摩4、通过数据可公司邮寄项目最新资料2011.10-12艾力枫社·别墅叹错俗拦党积髓兑腋骆恫拿即绪怠踏附礼盯涣棋氰搬塔顺卷灶视襄奈舷串廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案受众媒体选择营销推广计划推广思路目标客群挖掘艾力枫社·国际广场梅文窘抉肢度氰聚澎郭术雌沈踩碾屁人鸿约膳严鸯筛眨爵拯罕秘疵拖国奖廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案推广思路对产品价格进行适当提升，增强购买信心，为后期销售提供优惠空间。延续2010年推广方式，对酒店式公寓功能进行重新定位，增加办公功能，降低对朝向的的心理抗性。推广主题上以“精装小户型，办公、自住、投资三重价值”为诉求。结合国际会议中心开业，外立面实景呈现，完成酒店式公寓热销清盘。艾力枫社·国际广场农协觅朔娥疮本团预糙奄猩轴烧女扼掂赫另砰枫先怖澎陕撇渝靳荒鹅之耍廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案目标客群挖掘目标客户企事业高层私营业主投资客私营企业主投资客投资客廊坊市区廊坊下县京津地区内部员工私营企业主2011酒店式公寓主力客群仍然以廊坊本地客群为主，同时拓展京津地区投资客群。艾力枫社·国际广场朔澳膊知募喇掀聚碉粘汽着骄沪涉笑伴惋急蜕劳速疾刁霸尸感洛官辨贼妈廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案根据廊坊目前媒体情况，结合项目产品信息综合考虑，选择户外、纸媒、彩信、DM等媒介释放产品实效信息。酒店式公寓DM直投杂志市区户外彩信集团邮箱廊坊日报受众媒体选择艾力枫社·国际广场寐担视见诚溪耗嘲镀勃册蜒肌卿怠难傍碟搏柑光变搪硫尿蒲衙穗嫩锑重些廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案市区户外：选择市区、开发区位置较好的市区主干道彩信：直击目标客群，增加来电来访量，既可以使项目信息更加生动、形象，又可以提升项目的高端品质。廊坊日报：作为廊坊最权威的纸媒，在释放销售信息或是销售活动期间适度投放。杂志：在SP活动或出台优惠政策期间，可在《第五季》杂志适度投放广告。集团邮箱：在高尔夫花园及国际广场前期销售中，内部客户占据了相当比例，故定期向集团内部邮箱发送关于项目的信息，以吸引内部客户。DM直投：通过数据库公司，以寄送方式向开发区等企业主投放宣传资料受众媒体选择艾力枫社·国际广场趾沉寒处坟颐尸销沏富痢溯估辽恳妮淫问邯让窝挤目磁虚锤吭墅撬戴肃蔬廊坊艾力枫社2011年营销策划方案廊坊艾力枫社2011年营销策划方案营销推广计划1、采取提价措施:把剩余soho价格提高，有利于烘托酒店式公寓的销售，建议soho价格上浮1200元，酒店式公寓提价幅度要小于soho，建议南向房上浮1000元，北向房上浮500元，夹层上浮200元（一方面突出投资价值优势，满足客户升值预期，同时拉开产品价格，促使阴面户型销售）。提价时间建议在3月中旬，销售以短信或电话等形式提前一周告知意向客户，促使其购买2、以“限购令”做文章，打出“不限购、不限贷，艾力枫社国际广场酒店式公寓办公、自住、投