老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述

予TI以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高，

开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶

级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从

小众产品变成了高端住宅市场的主力军之一。就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅”

产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产品——桃源小镇·四庭墅。而叠墅的产品创新最显开发商功底，从今年推出

的新品来看，叠墅颠覆大家早期对于“叠墅=高

级洋房”的刻板印象，在空间感、功能性、居住

体验等层面都有了很大飞跃。今天结合一些案例，我们就来扒一扒叠墅的创新

细节。01经济类叠墅强调实用性和性价比这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别

墅也是如此。相比独栋和联排，

叠墅由于面积小更容易控制总

价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小

的趋势。项目城市主力户型开盘时间总价绿城桃源小镇四庭墅杭州上叠125m²;下叠127m²2017年7月约300万/套万科有山上海下叠110m²;上叠115m2016年9月580~610万/套万科山景域广州下叠75~85m²;上叠70~75m²2017年4月380~440万/套金地余山天镜如愿上海下叠142m²中叠125m²上叠120m²2017年2月520万~730万/套碧桂园浦东星作上海上叠101m²;下叠126m2017年4月350~440万套保利建工西郊锦庐上海上叠114m²;下叠125m2017年1月580万~700万/套经济型叠墅产品主力户型从上图可以看出，经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130m

²/套，

其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多

平方米的相对少。由于面积较小，总价基本控制在1000万以内。比如绿城桃源小镇·四庭墅只要花300万就可以拥有一套叠墅，这确实对向往别墅生活，而经济实力

有限的中产阶级非常有杀伤力。1、

创新非对称的拼接方式传统的叠墅主要是传统对称式，一般只

有

上下两叠。1F+2送-1F

尾)制

3F+4F

送阁楼 三1RF

额R)但随着叠墅产品的演变，市场上出现了3叠、4叠，

甚至5叠、6叠的产品。主要是采用了创新的非对称式的拼接方式，比如咬合式、组合式、错层叠加式等等，

一方面提升了容积率，另一方面也丰富了产品类型。比如金地余山天镜三期如愿叠墅项目施推些声和的FT

要业HV

零中习世茂御珑墅

采用错层叠

加单体设计，

增加套数，而且可以做

到多开间朝

南，最多可以有

5开间朝南。6F5F4F3F2F电梯2、

功能实用性：房间数量要多，主卧套房对于经济类的买家而言，价格还是最敏感的要素，所以更看重产品的功能性及实用性，比如房间数量要多、主卧套房、户外庭院等该

有的也得有，同时卫生间数量也要多。上文提到，经济型的主力面积在120平方米左右，

这个面积区间做3房是相对舒适的，不少产品可以做到3+1房，多出1个灵动的空间可以给客户自己发挥。金地天境叠加的产品力在同类产品中相对突出，各个户型都很方正，开间开阔，功能区分明，空间布局适宜，居住舒适度和功能性都很强。比如下叠三开间南向布局，13米大面宽，客厅面宽达6.5米，3+1房的设计，很适合三代同堂的家庭。从整体上看，整个设计做到了动静分明，主、次、

客分离，主卧自带卫生间，另外还有两个公用卫生间，具有很好的私密性。次卫00000F#

Fi★

E:大

面

积

宽

客

厅

±可

变

空

间书房

次卧中电梯厅

儿童房由厨房电梯13

.

4米施推些声和的FT

要业HV

零中习中叠是四房

布局，2层的

使用空间达

到了80平，性价比不错。紫台商房■o?次房FHF临斤EsE:

E:上析厅孔coo次卫M次码主卫拳心暴凑次卧主卧书房3F怀露台露台便数而上叠每层

都设置了一个大露台，

仅露台的总

面积就达到

40m²左右。高台Topfloor顶

层露台次册约20

m²

露

台约6

m²露台约

1

露5

m²

台PifthFloer五

层FurnthHour四

层保温上入屋面MHHH电碰行厅叠墅之所以被诟病是伪别墅，很大部分原因是因为入户私密性和仪式感做得不到位。或者虽然做到单独入户，但是交通面积过大，造成每户的公摊面积增加。3、

交通引入电梯后，入户私密性仪式感增强但现在通过引入电梯，整体有了很大改善。一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入

户方式，私密性高；二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之；三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私

密性相对较差。比如金地天境叠加如愿就做到了三叠各自独立入户，互

不干扰。其中4层以上还做到了电梯入户，这在市场上一

般比较少见。如何做到呢?来看一下项目剖面图：金地天镜三期如愿叠墅剖面图及入户分析4F-5F2

户2F-3F2

户1F1

户41002800停车

后

，电梯入户上叠两层+顶层露台，2户中叠两层+地下室，2户下叠一层+地下室，1户17.80041000项目三叠有各自入户的动线，下叠主要是通过朝南处花园入户，中叠通过朝北向的抬高露台花园入户，上叠则可以从一楼电梯入户。这样的设计分离了入户动线，保证了住户

的私密性。而保利建工西郊

锦庐与万科云间

传奇都是下叠从

北向花园入户，

上叠则通过北向

电梯入户，电梯

连接地下车库，

形成了半私密型

的入户动线。上叠二层上叠一层3、

通过地下室、花园、露台、阁楼的高赠送提升附

加值从叠墅产品来看，

入户花园、南北露台、阁楼、地下空间等等都是经济型叠墅提高附加值的有效手段。不过经济型叠墅由于户数相对多，所以难以做到户户

“有天有地有庭院”,但开发商的创新力真的超越了

明源君的想象。比如广州万科山景城，叠墅户型建筑为70-84m²,实用

面积高达150-190m

²。单套的建筑面积不大，但赠送空间多啊，算起来75平

方米可以做到4+1房，真的太逆天了。m年酸多功能室会厅独立采界金省厅客，家直实来重文安间二属自己的衣榴闻书房机系学习，

成故孩子一个计康的否支空属甜蜜二人世界23m

位Q

衣地的金网主裂

昂享二人数厚新适便捷父母房省量父毒常私费出设计

让凝来的委建首层客厅舒加政亮，灼n开空就一家人数时兴私家入户花四私享的12m/A户

园

直欢阳元障专属车位入户私车值境入户

图业主铅展位孩子的天地流子在线的环父母就在青边有学着情年位自己的衣帽间书房乐学号，泉溪子一个设单康于时查变空间甜室二人世界2文脉*二人#牌首属客厅套序方正效离。的Am#

间建一家人类元新适便建父母房普建父母费化建建股计以经来的更交高专属车位入户U**

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|的18#昏室盛一层二层多功能室APB室家马户型赠送面积室内实得面积地下室花园上叠75m²4+1房2厅3

卫95170平30下叠85m4房2厅3卫1051905030上叠70m²4+1房2厅3

卫8015020下叠75m4房2厅3卫951704020大气客厅首知

一

空中客厅，开4比

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混入室超大主卧空词2做大主人衰病享联收乐的二人慰界超隆展观需合万

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室意河父母房泌被立主意导实要注重父出的生测赵建性0-自然采光衣精间书房的一黄国本端河书房数生人作区食要表及工作曼孩子自己的衣耀润书房快乐学写。尽燃强子一个章就始的安空间乱家滑最需台控：2*展大越度蛋合取优准角按励上资缝享变架第一使轮安气源客厅开

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就生据的的景观大蛋台章贤聚广评根野呼吸器务的空气部分量空情景洋房无该需合四属顶层三层B宣4、

庭院及地下空间打造经济型叠墅由于首层花园面积有限，主要利用垂直空间，打造立体的户外庭院。这方面做得比较好的是金地天境叠加，基本上户户都可以享有庭院。中叠下叠其

中

，中叠通过入户花园的抬高设计，

住户不但可以享受到花园入户的体验，

还有南北向2个露台，同时也赠送地

下室，这样一来，原来最具劣势的中叠户型反而变得有很大吸引力了。与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下

叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大，

在40~70平方米左右。比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使

用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做

到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以

隔成两层使用。

一层内老人房朝南设计，二层内主

卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带

阳台。地下空间挑高4.8米次卧主卧套房设计入户花园搜建筑02改善型更重视功能及尺度感改善型叠墅介于经济型与豪宅型之间，这类产品的客户经济实力比经济型叠墅高很大，对价格

敏感度降低，对空间的尺度感及舒适度要求更高。当然，相比有天有地有庭院，房间数够用才是硬道理。

与此同时，套房数量增加，每个功能空间的尺度变大，

而总价也要控制在合理范围之内。所以主力面积一般在150-200平方米左右，

一线城市叠

墅总价在1000-2000万，二线城市总价在500万~1000万

左右。1、

实用性及舒适度兼而有之改善型叠墅产品随着面积的增加，整个面宽尺度也有所升级，甚至有的产品做出了横厅。

比如龙湖·天宸原著叠拼别墅，建筑面积约为

141.8

m²,

做到单层南向面宽尺度达10.4米。除了客厅面宽增加外，套房的数量也增加了，比如一般做

到4或4+1房。沈阳龙湖天宸原著改造后最大使用面积可以

达到244.14m²,不但客餐厅空间很大，还做到4房2厅4卫。米

4m

0*100061001040020054000400W0@

320054004250370034501040085

花000340010400系01灵

0的

指离3002、入户动线分离：中下叠预留私家电梯位、上叠配置私家电梯一般经济型叠墅在入户方式上，上、下叠会有不同程度

的交叉和干扰，而改善型叠墅会更注重入户私密性。比如下叠南向花园入户且室内预留私家电梯位置，上叠

北向私家电梯厅入户且配置私家电梯。比如郑州东望叠墅产品则采用了上、下叠各自独立入户

的方式，下叠侧向入户，上叠北向入户，私家电梯、步

梯直达三层。上叠1层北入户上叠1层庭院约120m²赠送D下叠1层庭院北

侧片墙’开窗下

叠1

层

侧

入

户下

叠

侧

庭

院下说庭院上官院。。

上

套

真

腹蛋北侧

片墙

开窗下

叠1层

侧

入

户下叠入户上叠入户片墙的运用，确保上下

叠的独立性和私密性上叠入户3、

户外庭院及地下空间打造对于改善型客户而言，别墅的居住体验是他们购买叠墅

的重要要素之一。而别墅讲究的就是有天有地有庭院的

惬意生活，所以入户花园、露台空间的打造上一定要有

亮点才更能打动他们。比如首层花园面积相比经济型叠墅更大，而且一般会通

过绿植或围墙隔断，增加私密性。或者通过打造个性化

的户外庭院增强竞争力。东望叠墅的庭院有下沉式双层庭院和一层庭院，南侧庭院是下叠的，北侧庭院是上叠的。庭院的开间约13.9米，进深约6-7米，最小的院子都达

到约80m²,最大的庭院约140

m²。下叠一层的客厅、卧室与南侧庭院直接连通，使室内、

室外达到了更好的互动效果；而北侧的庭院完全属于上叠，在院子里，可以直接进入自家专属电梯。上叠庭院下叠庭院而在地下空间方面，私家电梯、采光井、2层地下室是

改善型叠墅的标配。地下室一层分隔分别赠送上下或中下叠，地下二层用

来做车库或私家电梯厅。东望叠墅的地下空间做得颇有特色，他们地下室从中

间一分为二，

一家一半的地下室，面积约50m²—80m²,

上下叠做了很好的兼顾。同时，在朝向下叠庭院的一面墙上开了高窗，既满足

了上叠地下室的采光，又不影响下叠庭院的私密性。上叠地下一层

下叠地下一层而且上、下叠

每家均有2个

独立停车位，

泊完车可直接

入户，下叠可

由负一层走步

梯入户，上叠

可由电梯直接

入户，体验感

觉提升了几个

档次。上叠地下一层下叠地下一层03豪宅型大尺度、高配置、个性化定制豪宅型叠墅客户与前面两类有较大差别，豪宅的本质需求一个是精神层面的需求，比如炫耀、仪式感、心灵过度空间，还有私密。

因此，豪宅型叠墅设计也要更强调尺度、私密性

和仪式感。豪宅型叠墅主力面积250m²/套以上，

一线城市项

目总价2000万~3000万/套。1、

尺度感舒适度：大花园、大面宽、全套房、中西厨豪宅型叠墅尺度感及舒适度大幅得到提升，

大面宽短进深三开间为标配。大花园、全套房、大面宽以及中西厨配置这

都是必不可少的。禾昌平拾景园下叠边户，采取了四房全

套房的设计，三间卧室南向采光，配合

宽敞的窗户，每个房间的舒适度指数都

非常高。而且卧套房配置能级，卧房、

衣帽间、主卫、书房一应俱全。3600¥2090