投资性房地产公允价值计量模式选择的影响因素分析

投资性房地产公允价值计量模式选择的影响因素分析

由于公共价值观的确立，争议被质疑。近年来，国际金融危机的爆发将公共价值观理论的争议升级为一个新水平。以金融界及其审慎监管部门为代表的反对方,视公允价值为“瘟疫”,认为公允价值会计夸大了金融机构的损失,并通过账面损失与资本监管交叉传染的方式危及金融机构的生存,因而强烈要求暂停或终止公允价值的运用。以投资者和证券监管部门为代表的支持方,视公允价值为“英雄”,认为公允价值会计增强了财务信息的透明度,如实反映了华尔街片面追逐高成长高回报所带来的危害,让公众及时了解金融危机的演变和全貌,有助于监管部门分清金融机构的良莠并确定拯救的优先顺序,因而坚决主张公允价值继续运用(黄世忠,2010)。在公允价值会计应该停止还是继续的争论中,投资性房地产的会计计量问题显得引人注目。因为投资性房地产是目前国际会计准则唯一将公允价值计量运用于非金融资产的项目,也是国际会计准则与美国会计准则一个重大的分歧所在。目前公允价值计量的应用分为三个层次:第一,存在活跃市场的资产或负债,其公允价值由活跃市场中的报价来确定;第二,不存在活跃市场的,参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其它资产或负债的当前公允价值;第三,不存在活跃市场,且不满足上述两个条件的,采取估值技术等确定资产或负债的公允价值。各国对于第一个层次存在活跃市场的金融资产或负债采用公允价值计量,对于第三个层次不存在活跃市场且市场交易数据难以取得的情况下尽量在报表中不采用公允价值计量,已经基本达成共识,但是对于第二个层次是否采用公允价值计量仍然有较大分歧。而目前大多数投资性房地产正处于第二个层次,不像金融资产那样有活跃的市场,但是市场交易时有发生,其是否应该采用公允价值计量成为社会公众、实务人员以及监管机构关注的热点问题。为此本文以北辰实业公司为例,分析投资性房地产公允价值计量的财务影响及其决定因素,为监管机构、实务人员加深理解投资性房地产计量模式选择对企业的财务影响及其决定因素,为改进监管措施、提高会计信息质量提供经验证据与政策建议。从2006年新会计准则在我国颁布实施开始,我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。迄今为止,我国会计准则绝大多数与国际会计准则保持一致,但是这种准则的国际趋同是否真正减少了我国与其他地区的会计差异,是否真正提高了会计信息披露的质量,仍有待对准则实施成效进行深入的考察。北辰实业公司目前同时发行A股与H股,在大陆与香港两地上市,其对于投资性房地产在A股年报中采用成本模式计量,在H股年报中采用公允价值计量,这种计量模式的差异也成为目前其A-H股报表净利润差异的主要部分。本文通过分析北辰实业对同一项目选择不同计量模式的深层次原因,揭示了我国会计准则国际趋同在实务中所面临的困境,从而为改进现有公允价值会计的监管政策提供理论基础与经验证据。与以往文献相比,本文的研究贡献在于:首先,通过分析企业如何在历史成本与公允价值计量模式之间选择,我们拓展了现有会计政策选择的文献。Fields,LysandVincent(2001)把企业选择会计政策的主要影响因素归结为代理成本(薪酬契约与债务契约)、信息不对称(会计信息的资产定价作用)与外部性(政府税收与管制等),我们发现会计准则的差异、监管层态度以及市场发展程度等制度环境因素也是影响企业会计政策选择的重要因素,这有助于准则制定者与实务人员理解会计政策选择的制度环境因素与内部财务因素;其次,我们分析了会计准则国际趋同过程中导致不同国家或地区产生会计差异的原因,拓展了国际比较会计的现有文献(Ashbaugh&Pincus,2001;Ball,2006;Leuz&Wysocki,2008;Hail,LeuzandWysocki,2009)。Ashbaugh与Pincus(2001)分析了国际会计准则实施中不同国家的会计差异对公司估值与分析师行为的影响,Ball(2006)、SoderstromandSun(2007)、Leuz&Wysocki(2008)与Hail,LeuzandWysocki(2009)讨论了国际会计准则的广泛实施对信息主要使用者(投资者)的利弊及其经济后果,这些分析难以回答这些不同经济后果究竟来自于国家政治、经济与文化制度的差异,会计准则本身的差异,还是准则执行的差异。本文基于同一公司不同地区的会计报告所进行的分析能较好控制国家、行业与公司层面的差异,更好地刻画监管制度与资本市场环境对企业会计政策选择的影响。最后,我们拓展了公允价值会计的现有研究。以往文献从理论上探讨公允价值的性质、特征及其应用的利弊(葛家澍,2009;Laux&Leuz,2009),从经验上分析了公允价值计量是否具有价值相关性(邓传洲,2005;路晓燕,2008;刘永泽、孙翯,2011),对于投资性房地产的公允价值计量缺乏足够的关注。为此,我们考察了公司选择投资性房地产公允价值计量的动机,为准则制定者与实务人员理解公允价值会计的财务影响及其使用环境,从而为改善会计质量提供了理论基础与经验证据。一、投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。目前我国与国际会计准则对于投资性房地产的后续计量,允许企业在公允价值模式与成本模式中选择。支持公允价值模式计量的理由主要有以下方面:(1)对于出租或为资本增值而持有的房地产,其使用目的以及产生的现金流量非常类似于交易性的债券投资,均是在投资期间获取固定的收益,或者通过出售赚取价差,其资产所蕴含的风险、报酬以及投资回收方式完全类似于交易性债券投资。而交易性的债券投资采用公允价值计量,且只有公允价值计量模式才能为投资者提供决策相关的信息。因此根据经济实质重于形式的原则,投资性房地产的计量模式,应采用与交易性债券投资一致的计量模式,即公允价值计量模式。(2)投资性房地产所产生的现金流量在很大程度上独立于主体持有的其他资产。通过租金或资本增值产生的独立的现金流量区分了投资性房地产与自用房地产。商品或服务的生产或供应过程中使用的房地产(或为管理目的使用的房地产)产生的现金流量不仅归属于该项房地产,而且还归属于在生产或供应过程中使用的其他资产。这种区分使得公允价值计量模式适合于投资性房地产,但不适合于自用的房地产(IASB,2004)。(3)公允价值能够向财务报表使用者提供比其他计量(例如摊余成本)更有用的信息。租金收益和公允价值变动是投资性房地产财务业绩的有机组成部分(IASB,2004)。反对公允价值模式计量的理由主要有以下方面:(1)不像许多金融工具那样,通常不存在投资性房地产的活跃市场,房地产交易不经常发生,也不相似。每项投资性房地产都是唯一的,每项销售都需要经过重大谈判。结果,公允价值计量并不会提高可比性,因为公允价值不是根据可靠基础确定的,在那些评估业还没有很好地建立起来的国家与地区尤为如此。而摊余成本计量提供了更具一致性、稳定性和客观性的计量。(2)与使用者获得的效益相比,按公允价值计量的成本过高(IASB,2004)。(3)如果投资性房地产按照公允价值计量,那么与此类似的存货与短期资产,也应该采用公允价值计量,这将进一步扩大公允价值的适用范围与使用成本。总体来看,与历史成本(摊余成本)相比,投资性房地产采用公允价值计量模式能够提供投资者更具决策相关性的信息,但是其可靠性与使用成本过高使其受到质疑。因此投资性房地产公允价值计量是否能够在不减损其可靠性的前提下提高其价值相关性,仍有待证据检验。Dietrich,Harris与MullerIII(2000)分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性。研究发现其评估价值低于实际销售价格,但与历史成本相比,其对销售价格的估计更准确、偏差更少。对公允价值报告的考察表明,管理层会选择允许的会计方法以报告更高的盈余,选择资产销售时点以平滑报告收益,平滑报告净资产的变化,在筹集资金前推高公允价值。同时评估值由外部评估师与国际六大审计师鉴证时,其可靠性更高。LourencoandCurto(2008)检验了投资者是否对投资性房地产在报表里不同计量与披露方式有不同的定价。对法国、德国、瑞典与英国欧盟四国的样本的研究发现,投资者对投资性房地产公允价值在报表中确认与在附注中披露做出了不同的定价,但是并没有关注其公允价值评估所具有的国别差异。Muller,Riedl&Ruhr(2008)研究了欧洲经济区(EEA)125家投资性房地产上市企业在2005年强制性实施IFRS后采用成本或公允价值计量不动产的决定因素。他们发现如果在强制实施IFRS前,该国允许或要求企业使用公允价值,那么该国企业更可能使用公允价值;如果企业更致力于增强其透明度,则使用公允价值的可能性要大。此外,他们也发现一些证据表明,如果所有权比较分散、如果不动产市场比较活跃,则企业更有可能选择使用公允价值。这些对欧盟国家IFRS实施中投资性房地产公允价值会计的研究表明,企业提供投资性房地产公允价值信息确实有助于投资者更准确地评估公司价值,但是这也取决于企业对公允价值计量实施的成本与收益的权衡。这些结论是否在我国适用,我国企业在投资性房地产公允价值计量选择面临哪些激励与约束,值得我们进一步探讨。为此,我们以北辰实业为例,分析投资性房地产公允价值计量的财务影响及其决定因素。二、香港法人股经营管理模式北辰实业(A股601588、H股00588)在1997年发起设立,同年在香港联合交易所挂牌上市,并于2006年在上海证券交易所发行A股并上市,公司注册总股本336,702万股,其中A股为266,000万股,占总股本的79.002%,H股70,702万股,占总股本的20.998%,其中控股最多是北京北辰实业集团公司(北辰实业集团公司由北京国有资本经营管理中心实际控制),占公司总股本的34.482%,占第二位的是香港法人股,持有公司总股本的20.397%;公司的主要业务集中于发展物业、投资物业和商业物业,主要分布于北京和长沙。目前北辰实业在A股年报中对投资性房地产采用成本模式计量,而在H股年报中采用公允价值模式计量,这为我们观察公允价值计量与成本模式计量之间的财务差异及其选择的影响因素提供了良好的机会。三、投资性房地产历史成本在资产中所占的比重逐年增加从北辰实业A股和H股的年报来看,北辰实业的主要业务集中在北京和长沙,即公司的利润来自于大陆而非香港。表1列示了2007-2010年北辰实业投资性房地产的不同计量模式对企业的财务影响。首先,2007年-2010年间,北辰实业对投资性房地产的投入不断增加,从2007年的6.54亿增长到2010年的55.185亿,其公允价值与历史成本的差异额不断增大,2007年至2010年间差异额从14.91亿(2.28倍)增长至48.57亿元(0.88倍),投资性房地产(历史成本)在资产中所占的比重从2007年的3%增长到2010年的21.44%。而在H股年报中按照公允价值计量投资性房地产,投资性房地产占资产的比重从2007年的10%增长到2010年的33.94%。其次,成本模式下,企业的投资性房地产当期需要计提折旧与计提减值准备使得当期费用增加,利润减少;在公允价值计量模式下,企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估,按公允价值调整投资性房地产的账面价值,不需要计提折旧与减值准备,期间公允价值的变动直接计入当期损益。2007-2009年间,北辰实业投资性房地产对利润的影响也逐年增加。A股年报采用成本模式,在2007年、2008年、2009年、2010年分别计提折旧3.46、5.71、6.78、12.75千万元,占当年净利润的比重分别为7.49%,12.71%、11.75%、62.81%;而在H股年报中采用公允价值模式,投资性房地产的公允价值变动损益在2007、2008、2009、2010年分别是1.14千万、65.61千万、86.08千万、76.65千万,占当年净利润的1.74%、49.77%、52.3%与69.69%。这表明在公允价值计量下,由于近年来房价持续上涨,投资性房地产公允价值变动损益正逐渐成为当年净利润的主要组成部分。总体来看,投资性房地产的不同计量模式对企业的财务影响非常巨大。与成本模式相比,由于近年来房价的持续上涨,企业采用公允价值模式将大幅提高投资性房地产的账面价值,这也导致净利润的大幅提升,加剧了净利润的波动。四、制度环境与盈余管理因素—北辰实业投资性房地产计量模式选择的动因分析为什么北辰实业对于同样的资产,在不同的资本市场上采用不同的计量模式进行报告呢?为此我们考察了其制度环境与内部盈余管理因素的影响,其中制度环境主要包括会计准则、监管层态度、两地信息披露状况、市场成熟度以及投资者理性程度等方面。(一)投资性房地产企业采用公车价值计量模式北辰实业H股在香港上市,H股的财务报告必须遵循香港财务报告准则。目前香港财务报告准则基本上与国际财务报告准则一致。对于投资性房地产的确认与计量,香港与国际财务报告准则与我国会计准则没有显著区别,即投资性房地产的后续计量均可以采用成本模式与公允价值模式计量。但是香港与国际财务报告准则要求,企业对于投资性房地产应确定其公允价值,要么采用公允价值计量模式,在报表内确认;要么采用成本模式计量,在附注中披露,除非企业无法可靠确定投资性房地产的公允价值,也需要对公允价值无法可靠确定做出解释,并尽可能地披露公允价值极可能处于的估计范围。这样在香港财务报告准则下,企业采用公允价值模式计量投资性房地产与采用成本模式计量两者之间的披露成本几乎没有差异。而我国《投资性房地产》准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。对于采用成本模式计量的企业,无需披露其公允价值情况。这样在我国会计准则下,企业采用公允价值计量投资性房地产的成本远高于采用成本模式计量,因为投资性房地产公允价值一般需要专业的评估师参考有关的可比销售交易状况进行确定,这需要花费代价不菲的信息搜集与鉴证成本。表2列示了2006-2010年北辰实业A-H股财务报告净利润差异情况。可以看出,2006-2010年间A-H股报告的净利润差异的项目数逐年减少,但是差异金额却逐年增大,一个重要原因在于随着近年来北辰实业公司在投资性房地产上的投入增多,其占资产的比重不断增大,投资性房地产两种计量模式之间的差异额在逐年增大。2010年,投资性房地产计量模式的差异对净利润的影响高达8.94亿元,占A-H股报告的净利润总差异的99.7%。(二)监管层对上市公司的认识上述香港财务报告准则与我国会计准则对投资性房地产核算与披露的规范差异实际上部分反映了监管层对公允价值会计的态度的不同。香港财务报告准则借鉴国际会计准则的财务会计概念框架,财务会计报告的主要用户是外部投资者,其会计信息质量特征的首要特征是相关性,即会计信息应与投资者的决策相关。与投资者决策最相关的计量属性莫过于公允价值,因此国际与香港会计准则委员会在推进公允价值会计的实施方面不遗余力。目前我国上市公司会计与信息披露的监管机构主要有证监会、财政部与证券交易所。其中财政部制定的会计准则与会计制度是企业会计核算的基本规范,证监会颁布的《公开发行证券公司信息披露的内容与格式准则》统一了上市公司信息披露的内容与格式,证券交易所是上市公司股票上市、交易与信息披露的平台,对上市公司的信息披露实施直接的实时监管。与香港与国际会计准则不同的是,鉴于我国国有经济为主体的现实情况,目前我国监管机构更注重财务报告的受托责任。我国《基本会计准则》对“财务会计报告的目标”表述为:向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,反映企业管理层受托责任履行情况,有助于财务会计报告使用者做出经济决策,将“受托责任”置于“决策有用”之前,同样的,在会计信息质量特征中“可靠性”也置于“相关性”之前。考虑到我国市场发育程度高度的地区不均衡,持续可靠地计量公允价值在不少地区与不少领域难以实现,我国监管层对于上市公司采用公允价值计量持谨慎态度。《基本会计准则》规定,企业在对会计要素进行计量时,一般应当采用历史成本,采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的,应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。它强调了历史成本计量属性在我国会计计量中的主体地位。同样的,中国证监会在《通知》(证监发136号)中提醒上市公司应该建立、健全同公允价值计量相关的决策体系,谨慎适度选用公允价值计量模式。采用公允价值模式对重要资产、负债项目进行计量时,应对能否持续可靠地取得公允价值做出科学合理的评价,并在此基础上充分披露确定公允价值的方法、相关估值假设以及主要参数的选取原则。同时,强调上市公司不得出于粉饰报表的目的利用公允价值调节各期利润;注册会计师在鉴证过程中也应对公允价值的确定方法和披露的充分性给予关注,并做出独立判断。监管层对于公允价值会计的不同态度导致上市公司在运用公允价值计量并报告资产的公允价值信息方面采取完全不同的行为方式。北辰实业在A股财务报告中采用成本模式计量,而在H股财务报告中采用公允价值计量模式降低了两地监管机构对公允价值会计的监管成本。(三)投资性房地产的公车价值模型正是由于A-H股市场会计准则的差异,监管层对公允价值会计的态度不同,A股与H股公司的财务报告在投资性房地产计量模式上有着显著差异。H股公司的财务报告对于投资性房地产的计量模式一般都采用公允价值计量。根据北辰实业H股年报披露,北辰实业的投资性房地产的公允价值每年由独立、专业的评估师汉华评估有限公司重新估值。估值以个别物业的公开市场价为计算基准。公允价值的最佳依据是相类似的租赁和其他合约在活跃市场的当时价格。如未能取得当时或近期价格的数据,投资物业的公允价值利用贴现估值技术确定。估值利用的假设主要根据结算日当时的市场情况确定。而我国2007-2009年间,存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家,绝大多数采用成本模式计量,采用公允价值模式计量的极少,三年分别为18家、20家和25家,仅占2.86%、2.9%、3.24%(刘玉廷、王鹏、薛杰,2010)。这样,北辰实业在A股财务报告中采用成本模式计量,而在H股财务报告中采用公允价值计量模式客观上可以提高与同行业、同地区公司会计信息的可比性。(四)h股是否有机制会计信息的一个重要作用在于为外部投资者正确评估公司的价值提供决策依据。会计信息的提供与计量模式的选择会对投资者的投资行为产生重大影响(BallandBrown,1967)。反过来,资本市场的成熟程度与投资者的理性程度也影响企业的会计报告行为与计量模式的选择。表3列示了2006-2010年北辰实业的股票市场表现。可以看出,2007-2010年间,由于H股投资性房地产采用公允价值计量,其报告的每股收益均高于A股的报告收益。但是2007-2010年间,H股平均年持有收益仅为0.14,超额累积收益(CAR)为0.02,低于A股的年平均持有收益(0.27)与超额累计收益(0.03),这初步表明H股并没有因为投资性房地产采用公允价值计量而获取超额收益。2007-2010年间,北辰实业A股市盈率平均为63.72,而H股市盈率平均为11.87,平均A股市盈率是H股市盈率的6.23倍;从年换手率来看,2007-2010年北辰实业A股的年换手率平均为4.71倍,H股的年换手率平均为1.85倍,A股年换手率是H股的2.64倍。这表明与H股市场相比,A股市场上成熟度更低,投资者的理性程度较低,更倾向于采取投机的交易策略。北辰实业在A股市场上的年度报告采用较为稳健的成本计量模式,一方面可以便利监管机构对公允价值会计的监管,另一方面降低净利润的波动率,抑制投资者的过度投机行为。(五)偿债能力分析以往文献识别了影响企业会计政策选择的其他盈余管理因素,包括薪酬契约、债务契约、配股增发政策以及ST政策(夏立军,2003)。我们在此考察A-H股的不同计量模式是否由于这些可能的因素引起。表4列示了2007-2010年北辰实业的财务状况、债务结构与高管薪酬情况。从流动比率、速动比率与资产负债率来看,2007-2010年间北辰实业的短期偿债能力与长期偿债能力都比较平稳,没有异常或达到资不抵债的临界点;从营业收入、每股收益与ROE来看,2007-2010年间北辰实业的营业收入平稳增长、盈利能力稳步上升。总体来看,H股的各项偿债能力与盈利能力指标都好于A股的相应指标。从高管薪酬来看,其董事长与总经理的薪酬中没有股权激励,也保持相对稳定,与利润的挂钩并不紧密。同时在此期间北辰实业也没有任何增发配股。因此我们可以初步推测,北辰实业缺乏为了融资、规避ST、增发配股与改善薪酬而进行盈余管理的激励。四、a股和h股《文献》以北辰实业为例,本文分析了企业在投资性房地产成本模式与公允价值计量模式之间选择的财务影响及其决定因素。在2007-2010年间,北辰实业对于投资性房地产在A股年报中以成本模式计量,在H股年报中以公允价值计量。与成本模式相比,在2007、2008、2009、2010年,北辰实业公司投资性房地产公允价值计量使得其账面价值分别提高了14.91亿(2.28倍)、24.27亿(1.24倍)、48.57亿元(1.10倍)、48.57亿元(0.88倍);北辰实业公司投资性房地产公允价值变动损益对净利润的影响分别为1.14千万、65.61千万、86.06千万与76.65千万,占当年净利润的1.74%、49.77%、52.3%与69.69%。这表明投资性房地产公允价值计量对企业的资产与利润将产生巨大的影响。首先,与成本模式相比,在房价上涨期间,企业采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值;其次,与成本模式不同的是,以公允价值计量的投资性房地产当年不需计提折旧与减值,其公允价值变动损益直接计入当期损益,这加剧了企业当期净利润的波动。北辰实业在A股年报中采用成本模式,而在H股年报中采用公允价值计量,这主要源于以下因素:(一)香港会计准则与我国会计准则对投资性房地产核算的信息披露要求的差异。香港财务报告准则要求企业对投资性房地产要么采用公允价值计量在报表中确认,要么以成本计量,但是在附注中披露公允价值信息;而我国会计准则对于采用成本模式计量投资性房地产的企业,并不要求其披露公允价值情况。(二)两地监管机构对公允价值会计的态度不同。香港监管方鼓励企业在投资性房地产核算尽量采用公允价值计量,我国监管机构提醒上市公司谨慎适用地选取公允价值计量。北辰实业采取两种不同的报告模式降低了两地监管方对公允价值会计的监管成本。(三)鉴