城市土地管理课件

第一章緒論內容提要土地的基本概念土地、人口、環境與可持續發展土地管理基本概念土地管理學的研究對象和研究方法城市土地管理第一章緒論1第一節土地概念及特性一、定義

指地球表面陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，是由氣候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等構成的自然歷史綜合體，並包含了人類活動的成果，即土地是自然與社會經濟的綜合體。土地內涵的變化過程：土壤地球表面的陸地內陸水域陸地、內陸水域和海洋

在土地這個綜合體中，土地品質和用途取決於全部構成要素的綜合影響，離開了整體，各個單獨的組成要素都不能理解為土地。城市土地管理第一章緒論2從本質特徵看，土地——生產力，土壤——肥力。從形態結構看，土地——是地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，土壤——只是地表層的一部分。二、相似概念的區別

土地和土壤土壤是指地球陸地表面具有肥力、能生產植物的疏鬆表層。而土地的含義更廣。

土地與國土國土是指一國主權管轄內的版圖，包括領土、領海和領空，不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括資源與環境兩部分。城市土地管理第一章緒論3

土地與景觀

景觀是土壤、風化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣和物理化學作用緊密聯繫的綜合體，其基本特徵是大氣候和地理地質條件的統一。

二者最大的區別在於，景觀只考慮自然地理因素的作用，極少考慮社會經濟因素的影響。城市土地管理第一章緒論4三、土地的二重性

土地具有資源和資產的雙重內涵，前者是指土地作為自然資源，是人類生產和生活的根本源泉；後者是指土地作為財產，有經濟（價值）和法律（獨佔性）意義。

土地資源

作為自然要素，於現在或可預見的將來，能為人們所利用並能產生經濟效益的那部分土地。

土地資源，是一個“發展”的概念，即使現在無利用價值的土地，隨著科技的進步、人類需求的多樣化，將來可能會有用，可能變為寶貴資源。因此，土地資源也可理解為，經過投入，可獲得收益的土地。城市土地管理第一章緒論5

土地資產

是指土地財產，即作為財產的土地，具有明確的權屬關係（有其物主）和排他性，並具有經濟價值的土地資源。它是土地的經濟形態，其重要屬性是有限性、有用性、可佔用性和具有價值。

土地作為不動產，是土地實體與權利的有機結合，它既包括有形的土地實體，也包括寓於土地實體中的各種經濟關係和由此形成的產權（所有權、佔有權、使用權、收益權、出租權、抵押權等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地實體與無形的土地權利的統一體。城市土地管理第一章緒論6四、土地的功能

負載功能——土地能將生物與非生物負載其上，成為地球一切生物與非生物的安身之所。

養育功能——土地具有肥力，具備適宜生命生存的氧氣、溫度、濕度和各種營養物質，使各種生物得以生存、繁衍。

倉儲功能——土地蘊藏著豐富的金、銀、銅、鐵等礦產資源，石油、煤、天然氣、水力等能源資源，沙、石、土等建材資源。為人類生產、經濟的發展提供了必不可少的物質條件。城市土地管理第一章緒論7

提供景觀的功能——土地自然形成的各種景觀，如群山、大海、瀑布、清泉等，為人類提供了豐富的風景資源。

儲蓄和增殖的功能——土地作為資產，隨著對土地需求的不斷擴大，其價格呈上升趨勢，因此，投資於土地，能獲得儲蓄和增殖的功效。城市土地管理第一章緒論8五、土地的基本特性

自然特性

土地是自然的產物

土地面積的有限性

土地，作為生產資料，與其他生產資料相比，有自然、經濟、社會三方面的基本特性。

土地不是人類勞動的產物，它的產生與存在不以人類意志為轉移；而其他生產資料幾乎都是人類勞動創造的。

土地的面積為地球表面積所限定，地質活動和人類活動可能使水域變成陸地，山地化為平地，坡地變為梯田，不斷改變著地球表面的形態，但土地的總面積始終未變。在現有的科技條件下，人力不可能創造土地、消滅土地，或用其他生產資料代替。城市土地管理第一章緒論9

土地位置的固定性

土地品質差異的普遍性

土地利用的永續性

土地的絕對位置是固定不變的，地塊之間也不能互相調換位置，這使土地利用受到很大限制；但土地的相對位置是可變的，即隨著社會經濟的發展，土地的區位狀況可以改變，這對土地利用及地價具有重要影響。

土地是自然的產物，不是人類按統一標準製作的，不同土地單元具有不同的自然、區位條件。因此，土地利用要因地制宜。

土地是可更新資源，在農業利用中，通過施肥、灌溉、輪作等措施，可使土地肥力處於周而復始的動態平衡中；在非農業利用中，不會磨損、陳舊、喪失有效性，在維持土地功能的前提下，可以永續地利用。城市土地管理第一章緒論10

經濟特性

土地經濟供給的稀缺性

土地用途的多樣性

土地的經濟供給，指在土地自然供給與某些自然條件許可的範圍內，某種用途土地的供給量能夠隨著土地利用效益的變化而變化的現象。

此特性具有相對性，是相對於某種土地用途而言的，即用於某種用途的土地面積是有限的。因此，應節約、集約地利用土地。

土地用途包括住宅用地、工業用地、商業用地等。一塊土地可同時適用於幾種用途，也可從一種用途轉換到另一用途，但應堅持最佳用途和最大經濟效益原則。城市土地管理第一章緒論11

土地用途變更的困難性農用地與建設用地之間的變更是單向、不可逆的；

農用地、建設用地內部的用途變更，要受地質條件、土地品質、利用時間等因素的影響。

土地增殖性

在土地上追加投資的效益具有持續性，不會隨著時間的推移而折舊、報廢。

土地報酬遞減的可能性

在技術不變的條件下，對土地的投入超過一定限度，就會產生報酬遞減的後果。見下例城市土地管理第一章緒論12例：一城市建築規模的研究結果顯示，在一塊價值150萬元的土地上建造不同樓層的建築，獲得的投資利潤率呈拋物線變化趨勢，先增後減(如右圖)。

社會屬性

人類在利用土地（佔有、使用、收益、分配）的過程中，形成人與人之間的某種生產關係，這是進行土地產權管理、調整土地關係的基本出發點。城市土地管理第一章緒論13第二節土地、人口、環境與可持續發展一、土地與人口的辨證關係——主要表現為土地的供求關係。

土地滿足人類的需求，人類生產、生活對土地產生重要影響。隨著人口增加，對土地的需求日益增長，但土地供給是有限的，形成了人地矛盾。二、人地比例關係的變化與環境問題人口增加、城市擴張、耕地銳減糧食、環境問題——表現為土地承載力問題

因此，在土地利用中要協調好耕地與城市建設用地的關係，從而實現“吃飯”與“建設”的協調。要努力提高土地利用的科技水準，提高土地的承載能力，緩解人地矛盾，避免土地利用對環境的破壞。城市土地管理第一章緒論14三、土地、人口、環境與可持續發展

樹立可持續發展觀

實現土地、人口、環境、經濟的協調發展

建立土地、人口、環境組合運作模式

使經濟增長與惡化環境的土地投入脫鉤

實行以預防為主的環境政策

將土地資源利用的外部性內在化

人們利用土地從中獲益，但由此造成的資源退化、破壞、環境污染，轉嫁給了社會、未來和自然界，而亂墾濫用的責任人卻不承擔任何損失，這種外部性是造成土地、人口、環境系統失調的基本動因。外部性內在化，要將破壞土地資源與環境的代價由責任人承擔，從而使合理利用和保護土地資源與環境，成為人們的自覺行為。城市土地管理第一章緒論15四、加強土地資源管理的措施

實行有控制的人口轉變

消除貧困

要使人口規模和增長率與土地人口承載力、人均社會福利最大化相適應。貧困是人類——環境系統惡化的重要動力。

貧困使窮人不得不掠奪式地開發資源，致使環境惡化，從而又導致貧困地區更加貧困，形成惡性循環。

實現土地資源（特別是耕地）供求平衡，使各區域的耕地總量不減少

建立土地數量、品質的調查、監測、預警制度

實行土地資源資產化管理城市土地管理第一章緒論16第三節土地管理的基本概念一、管理

——管理者在一定的環境條件下，為有效地實現既定目標，運用一定的方式，所進行的一項綜合性活動。二、土地管理

——國家在一定的環境條件下，綜合運用行政、經濟、法律、技術方法，為提高土地利用的生態、經濟、社會效益，維護在社會中占統治地位的土地所有制，調整土地關係，監督土地利用，而進行的計畫、組織、控制等綜合性活動。

管理的主體——國家

管理的客體——土地及土地利用中的各種關係

基本任務——維護在社會中占統治地位的土地所有制、調整土地關係和監督土地利用。城市土地管理第一章緒論17

方法——行政、經濟、法律、技術等

職能——計畫、組織與控制

環境條件——社會制度和土地制度

我國的土地制度規定：城市土地歸國家所有，農村土地歸農村集體經濟組織所有；只有通過國家出讓的土地，才能進入房地產領域進行開發、建設，否則其地上的房地產產品不受法律保護。

土地管理的目標必須是當時社會經濟條件下能實現的；管理的技術手段也必須與當時的科技發展水準相適應，因此，土地管理活動必須符合當時的社會經濟條件。

目標——提高土地的經濟、社會、生態效益，滿足日益增長的社會需求城市土地管理第一章緒論18第四節土地管理學概述一、土地管理學的研究對象

——是作為自然經濟綜合體的土地的利用和土地關係的管理，這一完整的、綜合的、具體的社會現象的規律性。

土地管理學是研究土地管理以及管理過程中的一切職能、經濟、法律、技術、行政等各要素的整體運動規律的學科，研究的是一般規律與特殊規律的結合。

從學科性質上講，土地管理學是管理科學的一個分支，是介於土地科學和管理科學的一門交叉學科，具有經濟、工程技術和法律三方面的性質，技術性和實踐性很強。二、學科任務和內容

基本任務——應用相關原理和方法，研究調整土地關係和土地利用的規律性，以平衡土地供需矛盾，取得盡可能大的生態、經濟、社會效益。城市土地管理第一章緒論19

學科的內容體系

土地管理原理

土地管理內容地籍管理土地權屬管理土地利用管理土地市場管理——基礎——核心手段

港臺地區及國外土地管理的主要經驗

香港——土地兩權，分離管理

臺灣——農地保護，實施土地管制

日本——編制土地利用計畫，實行土地交易許可證和勸告制度，重視資源調查，加強教育

美國——土地有償使用，合理規劃，技術先進

德國——重視土地立法，技術先進，土地資訊管理，管理隊伍建設

加拿大——協調各級政府的土地管理關係城市土地管理第一章緒論20三、研究方法

綜合分析法

系統分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量法城市土地管理第一章緒論21城市土地管理第二章土地管理原理22第二章土地管理原理內容提要人本管理原理——對土地利用過程中的參與者的管理系統管理原理——對土地管理機構和方法的管理動態管理原理——對土地利用和土地關係的管理管理效益原理——對土地利用目標的管理城市土地管理第二章土地管理原理23一、人本管理原理

人本管理原理強調，在管理的三個要素（管理者、被管理者、管理環境）中，應將人的因素放在第一位，堅持以人為本，即充分調動人的積極性、主動性和創造性為根本。因此，應分析人的行為的根本動力所在，根據人的行為規律進行管理。1、行為原理——人的行為都受人的動機支配，人的動機又是由人的需求決定的，這就是人的行為規律，根據此規律進行管理，就是管理的行為原理。行為目標動機需要

可見，行為的最根本原因在於人的需要，為了滿足某種需要，人要進行某種行為，於是，馬斯洛提出了“需要層次論”。生理需要安全需要社會需要尊重需要自我實現需要城市土地管理第二章土地管理原理242、動力原理管理活動要達到預定目標，需要動力的推動。物質動力精神動力競爭動力一般包括三種動力二、系統管理原理

任何管理都是對一個系統的管理，必須掌握系統本身的共性和特性，使整個系統達到最優化，實現最佳化管理。貫徹系統原理須把握住系統的三個環節：目的性——一個系統中應針對不同層級設置總目標—子目標整體性——一個系統的各個部分應該是一個有機整體，部分服從整體層次性——系統中各個部分有主次之分，形成有序的層次結構，從而影響工作效率城市土地管理第二章土地管理原理251、整分合原理——對於一個管理系統而言，首先必須是一個統一的有機整體，在整體規劃的前提下，進行分工合作，做到優化組合。2、相對封閉原理——在一個管理系統中，管理手段必須構成一個封閉的迴圈回路，即要通過分饋資訊檢驗決策的正確性，同時作出新的決策。上級下發指令執行結果分饋，決策三、動態管理原理

被管理對象始終處在動態變化中，管理系統本身也隨著管理目標、管理對象、外部環境的變化而變化，因此，要注意瞭解其變化的趨勢，掌握影響其變化的因素，從而提高管理的效率。土地管理的對象土地利用和土地關係就受到多個內外因素的影響，管理過程中必須掌握這些因素的變化，從而有效地指導土地利用。城市土地管理第二章土地管理原理261、動態相關原理——分析系統內部各組成部分之間以及系統與外部環境之間的各種相關關係，瞭解相關資訊，建立資訊系統，協調各部分的關係，促進事物向預定目標發展變化，以取得管理的整體效應。2、彈性原理

有效管理必須要依據系統內外條件和環境的變化隨機應變，因此管理必須留有餘地，保持充分的彈性。四、管理效益原理

管理的目的是為了獲得效益，要求做到生態、經濟、社會三大效益的統一，獲得最佳的整體效益。1、整體效益原理——使系統各組成部分相互作用，產生1+1＞2的合力效應2、規律效應原理——任何事物的發展變化都要遵循客觀規律，要獲得效益，必須充分發揮各組成部分的優勢，使系統整體獲得盡可能大的效益。城市土地管理第三章土地管理一般過程27第三章土地管理的一般過程確定目標構建組織實施組織職能實現目標宏觀目標中觀目標微觀目標組織設計組織整合計畫組織控制土地管理的一般過程由下圖表示：土地管理方法行政方法經濟方法法律方法技術方法城市土地管理第四章地籍管理28第四章地籍管理土地管理概述內容提要土地調查土地分等定級土地登記土地統計地籍檔案管理城市土地管理第四章地籍管理29第一節地籍管理概述一、地籍1、定義——是土地的戶口，是記載土地的位置、界址、熟練、品質、權屬和用途等基本狀況的簿冊。2、性質

空間性

由於土地具有位置固定性，土地界址的變動必然帶來土地權屬面積的增減，所以，地籍的內容不僅需要記載在地籍簿冊上，同時還應在圖冊上標繪清楚，並做到土冊與簿冊一致。

法律性

體現了地籍簿冊的可靠性，地籍圖冊上的界址點、界址線的位置和地籍簿冊上的權屬記載及其面積的登記等都應有法律依據，甚至有關法律憑證還是地籍的必要組成部分。

精確性

地籍資料的取得一般需要通過實地調查，並運用先進的測繪和計算方面的科學技術手段。城市土地管理第四章地籍管理30

連續性

隨著生產的發展和建設規模的擴大，土地的基本狀況會經常發生變化，必須經常更新，保持資料的記載和統計數據的連續性，體現其現勢性。3、作用

為土地管理提供基礎資料

為維護土地產權權益等提供基礎資料

為改革與完善土地使用制度提供基礎資料

為編制國民經濟發展計畫等提供基礎資料

4、分類二、地籍管理1、定義——國家為獲得地籍資訊，科學管理土地，而採取的以土地調查、土地分等定級、估價、土地登記、土地統計、地籍檔案為主要內容的綜合措施。2、分類——權屬是地籍的核心城市土地管理第四章地籍管理313、任務三、地籍管理的內容

土地調查

土地分等定級

土地登記

土地統計

地籍檔案管理四、地籍管理的原則

堅持全國地籍管理的統一性

保證地籍資料的可靠性和精確性

保證地籍工作的連續性和現勢性

保證地籍資料的完整性和概括性城市土地管理第四章地籍管理32第二節土地調查

土地調查的任務是為土地管理提供基礎資料，內容包括地籍調查、土地利用現狀調查和土地條件調查。一、地籍調查

是利用一定的方法，通過權屬調查和地籍測量，查清每一宗地的位置、權屬、界線、面積和用途等基本情況，形成地籍圖和簿冊的過程。以權屬調查為核心，是土地登記的前期工作和法定程式。1、地籍調查單元——一宗地、混合宗2、主要內容

權屬調查

地籍測量——核心是界址認定

我國規定城市土地的所有權歸國家，各單位和個人只能擁有土地使用權；農村集體土地歸農村集體所有。界址認定過程存在兩種情況，形成兩種結果城市土地管理第四章地籍管理333、地籍調查的程式和主要成果二、土地利用現狀調查1、基本內容2、土地利用現狀分類——3個一級地類，15個二級地類，68個三級地類3、調查的基本單元——圖斑三、土地條件調查土地自然條件調查土地社會經濟條件調查城市土地管理第四章地籍管理34第三節土地分等定級一、概述1、定義——將土地調查的結果等級化，獲得土地品質狀況的一項工作。2、分等定級成果的用途

為土地估價提供控制區域

為確定土地稅額、土地徵用補償提供依據

為土地利用規劃、佈局、合理組織城鄉土地利用提供基礎資料3、土地分等定級體系城鎮土地分等定級農用土地分等定級城鎮土地等城鎮土地級——城鎮之間——城鎮內部4、土地分等定級的原則5、土地分等定級的方法體系二、城鎮土地定級1、選擇定級因素——與土地區位的影響因素關係密切城市土地管理第四章地籍管理35

繁華程度——是反映土地經濟區位最重要的指標

交通條件——影響土地使用者的運輸成本和心理成本

基礎設施——反映使用者的生活方便程度

環境條件——對經濟發展、投資的限制性影響因素

人口狀況——反映土地需求趨勢2、定級因素權重的確定——因素權重反映各因素對土地品質的影響程度3、土地定級單元的劃分4、土地定級因素分值的計算原則：

總分值與土地優劣成正相關，總分值越大，土地品質越高，級別越高

分值體系採用0-100分的封閉區間

得分值只與因素指標的顯著作用區間相對應。因為某一因素指標在某些區間上的變化，對土地優劣無顯著作用。

如：綠地覆蓋度在0-50%之間對土地有一定影響，但大於50%後，其作用幾乎和50%相當，這是0-50%就稱為綠地蓋度的顯著作用區間。城市土地管理第四章地籍管理365、土地級別初步劃分在因素分值計算的基礎上，計算出單元總分值，並據此劃分土地級別6、級差收益測算通過級差收益測算，檢驗土地級別初步劃分是否合理。7、級別邊界落實、成果整理、驗收城市土地管理第四章地籍管理37第四節土地登記一、概念和法律依據二、土地登記的類型和原則三、土地初始登記的內容、程式和主要檔初始土地登記變更土地登記

1、登記內容中的土地權屬，包括集體土地所有權、使用權，國有土地使用權，共有土地使用權，他項權利

集體土地所有權

產權人具有佔有、使用、收益、處分的權利，集體所有的土地在國家徵用或其他農民集體依法使用時，集體土地所有者有權要求依法得到補償的權利，這就是處分權的實現。

集體土地使用權

一般是指農民集體和個人進行非農建設，依法使用集體所有土地的權利，包括鄉村企業非農業用地和農民宅基地。城市土地管理第四章地籍管理38

通過徵用農用地取得建設用地使用權，不但需要土地所有者的同意，還必須依法經國家審核、批准，因而使用過程中也必須接受國家行政部門的監督和管理。

國有土地使用權

國有土地使用權流轉，是國家通過法律規定的形式，將國有土地所有權中佔有、使用、收益的權利讓渡給使用者，從而與土地所有權分離，而國家保留最後的處分權，國有土地使用權除處分權外，包含了其他全部權能。

國有土地收益權的實現土地使用者經營收益國家通過有償出讓土地使用權和稅收實現收益

國有土地處分權的實現——不能流轉，表現為劃撥、出讓或確認、收回土地使用權的權利

共有土地使用權——兩個以上的土地使用者依法共用一宗地的權利，其特點是主體的多主性和客體的整體性。城市土地管理第四章地籍管理39

他項權利——指在已經確定了他人所有權和使用權的土地上，保留的其他利用土地方面的權利，包括抵押權、租賃權、地役權等。

主體具有特定性：主體必須與土地所有權或使用權有著密切的關係，如土地租賃關係、抵押關係。

客體與土地使用權、所有權的客體一般為同一塊土地，它的發生既依附於土地的所有權和使用權，又是對土地所有權和使用權的一種限制，這種限制往往影響土地所有者和使用者對土地的充分利用，從而影響土地所有權和使用權的價值。

共有土地使用權的各使用者之間在行使土地使用權時，必須以不損害其他共用人的使用權為前提。

土地共有使用權面積為按份共有，主要影響因素是，佔用地表和空間的面積。商品住宅的土地使用權就是按共有土地使用權進行分攤的。分攤土地面積=（自用建築面積/總建築面積）×土地總面積城市土地管理第四章地籍管理402、登記程式申報地籍調查權屬審核註冊登記頒發證書3、主要檔申請書審批表土地登記卡土地歸戶卡土地證書四、土地變更登記的內容、程式設定登記權屬變更登記內容變更登記註銷登記內容城市土地管理第四章地籍管理41第五節土地統計一、概念1、重要性2、特點

數量的地域性，是一定地界範圍內的相對位置的土地數量

圖表與實地的一致性

總面積的穩定性，即一定地域內的總面積不變

品質的相對性，土地統計只能反映某種環境下一定用途的土地品質二、任務和類型城市土地管理第四章地籍管理42第六節地籍檔案管理一、地籍檔案管理的概念和任務1、概念2、地籍檔案與地籍資料的區別3、任務二、地籍檔案管理的內容收集、整理、分類、編目、鑒定、統計、保管、利用城市土地管理第五章土地權屬管理43地籍管理土地權屬管理土地利用管理城市土地市場管理土地管理的內容城市土地管理學內容體系：城市土地管理第五章土地權屬管理44第五章土地權屬管理內容提要土地制度與土地產權土地權屬管理的任務和內容土地所有權與使用權的確認城鎮國有土地使用權流轉管理土地徵用土地權屬糾紛的調處城市土地管理第五章土地權屬管理45第一節土地制度與土地產權一、土地制度概述——土地所有制度和土地使用制度二、我國土地制度及其特點土地所有制度的特點：全部土地屬於國家和農民集體所有，土地所有權不得買賣和非法轉讓。土地使用制度——包括城鎮國有土地使用制度和農村集體土地使用制度城鎮土地使用制度的特點：堅持城鎮土地的國家所有制，在土地公有制的基礎上實行土地所有權與使用權的分離，實現土地有償使用並將土地使用權作為商品納入市場經濟運行的軌道，通過市場優化土地資源配置，並使土地所有權在經濟上得以實現。城市土地管理第五章土地權屬管理46三、土地產權及其基本屬性土地產權——指有關土地的一切權利的總和，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等多項權利。土地產權的基本特性：具有排他性土地產權客體必須具備可佔用性和價值性土地產權必須經過登記，才能得到法律的承認，並受到法律的保護土地產權的相對性城市土地管理第五章土地權屬管理47四、我國土地所有權的主體、客體、內容（一）土地所有權的含義

——包括佔有、使用、收益、處分四方面的權利內容（二）我國國有土地所有權的主體、客體、內容主體——我國國有土地所有權的唯一主體是國家；客體——一切屬於國家所有的土地內容——依照法律規定，國家在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。國有土地所有權由國務院代表國家行使，地方各級政府無權擅自處置國有土地，只能依法根據國務院的授權處置國有土地。城市土地管理第五章土地權屬管理48五、我國土地使用權的主體、客體、內容（一）土地使用權的含義

——是指使用土地的單位和個人在法律所允許的範圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的佔有、使用、收益以及部分處分的權利。（二）我國國有土地使用權的主體、客體、內容主體——任何依法取得國有土地使用權的單位和個人；客體——國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內容——國有土地使用權主體在依法行使土地使用權的過程中形成的權利和義務。建設單位使用國有土地，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准檔的規定使用土地。城市土地管理第五章土地權屬管理49第二節土地權屬管理的任務和內容一、土地權屬管理的任務鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制保護土地所有者和使用者的合法權益，調動其合理開發、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調整土地關係二、土地權屬管理的內容依法確認土地權屬依法管理土地權屬變更依法調查、處理土地權屬糾紛城市土地管理第五章土地權屬管理50第三節土地所有權和使用權的確認一、國有土地所有權的產生途徑新中國成立後，我國政府針對不同性質的土地所有權形式，分階段，分別採用下述方式，逐步建立起了國有土地所有權接管、沒收贖買徵用土地法律宣佈二、國有土地使用權的取得和收回取得——有償、無償和依照法律政策規定三種方式收回——使用期滿無償收回和提前補償收回城市土地管理第五章土地權屬管理51第四節城鎮國有土地使用權流轉管理20世紀80年代開始的土地使用制度改革，使傳統的城市土地無償、無限期、無流動的使用制度轉變為有償、有限期、可流動的土地使用制度。城鎮國有土地使用權流轉方式：出讓轉讓出租抵押城市土地管理第五章土地權屬管理52第五節土地徵用一、土地徵用的概念（一）土地徵用的涵義

——指國家為了社會公共利益的需要，依法將農民集體所有土地變為國有土地的行為。（二）土地徵用的特徵是一種政府權利具有強制性具有補償性（三）土地徵用的條件必須為了公共利益而進行都要進行補償城市土地管理第五章土地權屬管理53二、土地徵用的程式建設專案的預審用地申請與審查制訂征地方案上報審批批復實施頒發《建設用地批准書》

三、征地補償與安置標準土地補償費青苗費地上附著物補償費安置補助費新菜地開發建設基金城市土地管理第五章土地權屬管理54四、徵用土地與農用地的審批權限（一）徵用土地審批權限1、國務院審批基本農田基本農田以外的耕地超過35hm2的其他土地超過70hm2的2、徵用以上規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。城市土地管理第五章土地權屬管理55（二）農用地轉用的批准權限1、國務院審批——省、自治區、直轄市人民政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設專案、國務院批准的建設專案佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的2、土地利用總體規劃批准機關批准——在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計畫分批次由原批准單位批准3、市、縣人民政府批准——在已批准的農用地轉用範圍內的具體建設項目用地4、省、自治區、直轄市人民政府批准——上述規定以外的建設專案佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的城市土地管理第五章土地權屬管理56第六節土地權屬糾紛的調處一、土地權屬糾紛的概念及其產生的原因1、土地權屬糾紛——指有關土地所有權、使用權的爭議，包括兩種情況：依法取得土地所有權或使用權受到侵害時引起的權屬糾紛；對現有權屬界線的爭議2、產生的原因土地權屬紊亂，地界無明顯標誌過去農村的政策多次變化以及土地問題上“吃大鍋飯”、無償佔用造成的權屬爭議行政區劃變更、社隊歸併、調整插花地等造成的權屬不清水利建設、圍湖造田、更改河道、開荒、平整土地、剷除了原由地界，又無新的用地協議城市土地管理第五章土地權屬管理57

徵用土地審批手續不完善，界址不清或一地多徵引起的糾紛歷史上存在的地權爭議延續至今土地所有權或使用權受到侵害土地隱形交易，土地使用權非法轉移二、土地權屬糾紛調處的原則維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者合法權益以事實為依據，以法律為準繩的事實求是原則有利於團結，有利於合理利用土地的原則遠期證據服從近期證據的原則。三、土地權屬糾紛調處的程式當事人協商解決人民政府調處調解行政裁決城市土地管理第五章土地權屬管理58地籍管理土地權屬管理土地利用管理城市土地市場管理土地管理的內容城市土地管理學內容體系：城市土地管理第五章土地權屬管理59第六章土地利用管理內容提要土地利用管理的理論依據土地利用與土地利用管理建設用地、未利用地開發利用管理土地利用總體規劃土地用途管制土地利用監督與調控城市土地管理第五章土地權屬管理60第一節土地利用管理的理論依據一、土地肥力原理（一）土地肥力自然肥力——自然範疇綜合經濟肥力有效肥力人工肥力——經濟範疇潛在肥力（二）影響土地肥力的因素

1、社會生產力發展水準生產力水準提高，科技進步，增加土地投入，人工肥力增加生產力水準提高，科技進步，增強了對土地的深度開發和使用

2、生產關係的變革，影響人們對土地投入的積極性二、土地報酬原理

1、含義：指科技水準相對穩定的條件下，在同一地塊連續追加投入，報酬出現先增後減的變化趨勢。城市土地管理第五章土地權屬管理612、土地報酬的三種形式及其相互關係總報酬——一定數量的生產資源投入土地後，所得的產品量。平均報酬——生產資源投入量與相應產品量之比。邊際報酬——每增加一單位變動資源投入量，所引起的產量增加值相互關係邊際報酬是核心，總報酬和平均報酬都隨之變化。城市土地管理第五章土地權屬管理623、土地報酬原理出現的主要原因——土地容量在一定的經濟狀況和生產技術條件下，土地在客觀上存在著受容力的界限，追加投資超過土地受容力便不起作用，從而出現土地報酬先增後減的現象。4、土地報酬原理的現實意義揭示土地品質狀況在面積相等的不同地塊上，當邊際報酬等於零時（總報酬最大）投入的勞動和資本量越大，說明土地肥力越大，品質越高。因為該地塊上可以供養更多的作物生長，擁有更多的養分。確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經濟效果推進土地的集約利用是為了社會發展的必然趨勢，但不能機械的認為集約度越高越好。城市土地管理第五章土地權屬管理63三、地租理論1、絕對地租——產生的原因是土地所有權的壟斷以及土地所有權與使用權相互分離。2、級差地租——產生的原因是土地面積有限和土地的經營壟斷3、壟斷地租——產生的原因是土地所有權的存在轉化而來四、地價理論1、土地價格——是資本化的地租。地價不是土地的購買價格，而是地租的購買價格。2、地價形成的特點地價不包括生產成本因素土地的總供給是固定的，只受需求單方面的影響土地具有增值性土地異值性使土地價格較難確定城市土地管理第五章土地權屬管理643、影響土地價格的因素總體因素：經濟發展速度、城市化狀況、社會安定狀況、國家政策、土地投機等區域因素：區位、交通條件、經濟繁華程度、人口密度、治安狀況、環境品質等個別因素：宗地的位置、形狀、方向、面積大小、離公共設施的遠近，臨街狀況、宗地用途等4、土地價格的變化趨勢由於土地數量有限性，地價總是隨著社會經濟發展呈上升趨勢。城市土地管理第五章土地權屬管理65五、區位理論（一）產生的背景人類從事生產，需將資本、勞動力帶到土地上，並將產品運到市場，而土地位置是固定的，為了方便生產和流通，降低產品成本，增加利潤，就要按一定的標準選擇適宜的空間位置，使比較利益最大，於是產生了區位理論。（二）古典區位理論（三）現代區位理論六、生態經濟學原理

土地生態經濟系統運行的物流、能流、價值流和資訊流四大要素，都是在土地及其所提供的空間運行的。運用能流、物流有效的流動，達到既有利於生態良性迴圈，又取得越來越好的經濟效益的目的。城市土地管理第五章土地權屬管理66第二節土地利用與土地利用管理一、土地利用及其影響因素（一）土地利用概念

——指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程。主要內容包括：1、確定土地的用途2、在國民經濟各部門間和各行業間合理分配土地資源3、採取各種措施開發、整治、經營、保護土地資源，提高土地利用效果。土地利用要受自然和社會經濟因素的制約，既是自然範疇，又是社會經濟範疇。土地利用要隨自然和社會經濟因素的變化而變化，是一個動態過程。城市土地管理第五章土地權屬管理67（二）土地利用的影響因素1、自然因素2、社會經濟因素3、人的文化素質（三）土地利用的原則1、生態平衡原則2、最大經濟效果原則3、節約原則城市土地管理第五章土地權屬管理68二、土地利用管理的概念和內容（一）概念土地利用管理是國家按照預定的目標和土地系統運行的自然、經濟規律，對土地的開發、利用、整治和保護進行的計畫、組織、控制等工作的總稱。（二）主要內容1、管理內容的對象；農用地、建設用地、未利用土地2、管理職能：土地利用規劃、土地用途管制、監督和調控城市土地管理第五章土地權屬管理69第三節建設用地、未利用地開發利用管理一、建設用地利用管理1、建設用地利用的特點建設用地利用的非生態性建設用地位置的特別重要性建設用地的高度集約性建設用地的穩定性建設用地的擴張性2、建設用地利用管理控制建設用地的規模大力提高建設用地集約利用程度保護和改善城鎮生態環境、防止污染和其他公害實施有利於建設用地內部挖潛的政策城市土地管理第五章土地權屬管理70二、未利用地開發利用管理1、涵義與特點未利用地開發——指人類通過採取工程措施、生物措施和技術措等，使各種未利用土地資源投入經營與利用，從而擴大土地利用範圍，改善土地利用條件，提高土地利用效率。特點：存在土地利用的障礙因素未利用土地開發必然代理生態環境的變化需要投入較多的資金和勞力土地開發具有經營性的特點城市土地管理第五章土地權屬管理712、未利用地開發的原則必須依照土地利用總體規劃進行必須在保護和改善生態環境，防止水土流失和土地荒漠化的前提下進行適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地3、管理措施待開發土地資源的調查與評價為利用土地開發的可行性研究未利用地開發利用規劃未利用地開發的專案管理土地開發者合法權益的保護城市土地管理第五章土地權屬管理72第四節土地利用總體規劃

土地利用總體規劃——指人民政府依照法律規定在一定的規劃區域內，根據國民經濟和社會發展規劃、土地供給能力以及各項建設對土地的需要，確定調整土地利用結構、用地佈局的總體戰略部署。其核心是確定和調整土地利用結構和佈局。一、土地利用總體規劃的特性和作用1、特性——綜合性、戰略性、長期性、控制性、權威性、動態性2、作用為充分、合理利用每一寸土地提供科學依據協調人地關係和各部門用地矛盾，加強土地利用管理有效促進社會經濟發展城市土地管理第五章土地權屬管理73二、土地利用總體規劃的體系和審批土地利用總規體系按行政區域劃分為：全國、省（區）、地（市）、縣（市）和鄉（鎮）五個層次土地利用總體規劃實行分級審批：省、自治區、直轄市的土地總規報國務院批准；省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務呀指定的城市的土地總規，經省、自治區人民政府審查同意後，報國務院批准；上述規定之外的土地總規，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批准，鄉鎮土地總規可以由省人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批准；城市土地管理第五章土地權屬管理74第五節土地用途管制

土地需求的增加，用途的多樣化，導致了用地競爭，使不同用途的土地按比較經濟效益的高低發生轉移，從而促使土地用途管制產生。土地用途管制——國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規劃、依法劃定土地用途分區，確定土地使用限制條件，實現用途變更許可的一項強制性管理制度。一、土地用途管制的目標1、土地利用整體效率最大化2、協調“吃飯”與“建設”的矛盾3、消除土地利用中不利的外部性影響，保護環境，實現土地可持續利用城市土地管理第五章土地權屬管理75二、土地用途管制的內容1、包括定性、定量、定位、定序控制2、農用地管制分為限制轉移管制和許可轉移管制3、非農用地的用途管制分為增量和存量非農建設用地的用途管制三、土地用途管制的動態調整土地用途隨著社會經濟發展進行某些調整，因此用途管制不是絕對不可改變的，要進行定期分析和調整。城市土地管理第五章土地權屬管理76第六節土地利用監督與調控一、土地利用監測的特點和方法特點：1、監測成果的多樣性2、監測體系的層次性3、技術要求的區域性4、技術手段的綜合性方法：1、實地調查——全面調查和非全面調查（抽樣調查、重點調查、典型調查）2、統計報表調查3、遙感監測4、專項定點檢測城市土地管理第五章土地權屬管理77二、土地利用調控的任務和措施1、主要任務：使土地利用不偏離土地利用總體規劃的目標和方向，或將這種偏離控制在可允許的限度之內，做到合理利用、開發、整治、保護土地，並取得最佳綜合效益。2、措施建立健全土地法制有效地利用各種經濟杠杆加強行政管理儘快實現土地利用監測、分析手段現代化建立合理用地的責任制城市土地管理第七章城市土地市場管理78地籍管理土地權屬管理土地利用管理城市土地市場管理土地管理學內容城市土地管理學內容體系城市土地管理第七章城市土地市場管理79第七章城市土地市場管理內容提要城市土地市場管理概述城市土地市場供需調控與管理城市土地市場價格管理城市土地市場微觀管理城市土地管理第七章城市土地市場管理80第一節城市土地市場管理概述一、城市土地市場的基本概念1、市場內涵：

是買賣雙方進行交易的場所——是社會分工和商品交換的產物。狹義上講，市場指商品交換的具體場所廣義上講，市場是指商品交換關係的總和

是買賣雙方相互作用、共同決定商品、勞務的價格和交易數量的機制

是交換關係的總和，即交易活動的總和

是與“計畫”相對應的一種資源配置機制

是現實和潛在的購買力和購買欲望，以顧客為主體（一）市場、土地市場、城市土地市場城市土地管理第七章城市土地市場管理812、土地市場狹義上講，是指以土地作為交易對象進行交易的場所。廣義上講，是指土地這種特殊商品在流通過程中發生的經濟關係的總和。3、城市土地市場

由於我國實行的是國家所有和集體所有兩種形式共存的社會主義土地公有制度，因此，土地市場應包括城市土地市場和農村土地市場。城市土地管理第七章城市土地市場管理82（二）我國土地市場的形成與發展1979年前，無償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業有償使用建設土地1988年《土地管理法》，土地有償使用用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉讓制度形成階段1999年《城市房地產管理法》，完善了土地市場完善階段城市土地管理第七章城市土地市場管理83（三）城市土地市場的結構體系

市場結構反映的是市場體系內部組成狀況及其相互關係，城市土地市場的結構體系包括類型結構、層次結構和組織結構。1、城市土地市場類型結構——由城市土地的用途多樣性決定，包括住宅用地市場、商業用地市場、工業用地市場等類型。

城市各類用地市場

由於土地經濟供給稀缺性的影響，各類用途的土地之間存在激烈的競爭，通過城市土地區位選擇最佳用途的競爭，形成城市土地各類用地市場之間的關係。城市土地管理第七章城市土地市場管理84

城市土地產權市場

是反映人與人之間關係的土地產權市場，但在市場上只有產權的交易，沒有土地實體的空間移動。

我國土地市場上交易的產權，僅限土地使用權，因我國城市土地實行的是國有制，土地所有權不允許買賣。所以，我國的土地市場實質上是土地使用權市場。城市土地管理第七章城市土地市場管理852、城市土地市場層次結構

城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者

特徵：壟斷性市場

反映土地所有者和土地使用者之間的關係

交易方式：出讓、出租、入股

城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩餘年期的土地使用權讓予其他土地使用者

特徵：競爭性市場

反映各土地使用者之間的關係

交易方式：轉讓、轉租、抵押、入股城市土地管理第七章城市土地市場管理86我國城市土地二級市場結構示意圖土地所有者（各級政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者…一級市場二級市場

從城市土地層次結構來看，一級市場是關鍵，是整個土地市場的“總閥門”，一級市場的運行狀況決定了二級市場的運行狀況，因此，城市土地市場管理的重點，就是對一級市場的供需和價格進行管理。城市土地管理第七章城市土地市場管理872、城市土地市場組織結構

城市土地市場主體組織

土地市場主體是土地市場的動能要素，土地市場的存在依賴於土地市場主體的活動，土地市場主體是形成土地供需的關鍵。

市場主體要求具有產權獨立、自主進行市場決策和追求自身最大經濟利益三個規定性內涵。

城市土地市場仲介組織

由於城市土地的位置固定性、異質性、產權關係的複雜性和市場資訊的不完全性，需要仲介組織保障土地市場的有序運行。

城市土地市場調控組織

各級政府是調控的主體，目的在於合理配置土地資源，合理分配土地利益。城市土地管理第七章城市土地市場管理88

在城市土地市場上交易的是土地的產權，交易的實質是實現土地使用權的轉移，而不是土地實體的移動，與一般商品交易具有根本區別。（四）城市土地市場特點

交易實體的非移動性

城市土地市場是一個地方性市場，受各地經濟環境影響較大。

區域性

壟斷性

流通方式的多樣性

土地作為稀缺資源，自然供給無彈性，經濟供給有較小的彈性，土地價格主要受需求影響。

土地供給彈性小城市土地管理第七章城市土地市場管理89（五）城市土地市場運行機制二者的聯繫：

市場機制

在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量，主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，核心是競爭機制。

宏觀調控機制

市場也存在缺陷，需要政府進行宏觀調控，以彌補市場機制的不足。一方面，宏觀調控的措施必須以市場為依據；

另一方面，宏觀調控為市場導航，規定市場的發展方向，克服市場機制在利益關係上的的局限性和短期性行為，為市場機制發揮經濟功能提供必要的前提。城市土地管理第七章城市土地市場管理90二、城市土地市場管理概述1、管理的必要性

由土地市場的特性決定

土地資源的有限性，需要有效地管理、監督和調控

土地位置固定性，使土地產權交易必須在法律保護下進行

土地保值增值的特性，使土地市場的投機性更大，需要加強管理，抑制土地投機行為。

土地市場中的問題要求加強管理

缺乏宏觀調控，土地開發與供給存在一定盲目性

城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失

城市土地資源配置不合理，如城市土地“優地劣用”；商品房空置；城市規模擴大導致城郊耕地減少等，需要有效管理城市土地管理第七章城市土地市場管理912、管理的原則

整合性利益原則，即國家利益和土地市場交易各方利益辨證統一

平等對待原則，即參與主體身份平等，在等價交換基礎上公平交易

控制與彈性管理原則

依法管理原則，減少市場管理中的主觀性和隨意性3、管理的內容宏觀管理微觀管理供需調控和管理價格管理——對土地市場主體、客體、仲介及交易程式進行管理城市土地管理第七章城市土地市場管理92第二節城市土地市場供需調控與管理一、城市土地市場供給平衡模型與調控機制（一）供需平衡的涵義——均衡理論與非均衡理論（二）城市土地市場供需平衡模型

1、供需——指作為“經濟人”的行為主體面對價格信號和非價格信號時所作出的最佳選擇，即有效供給和有效需求。

2、城市土地需求——一種引致需求，是因為人們對城市土地產品（已開發土地）產生需求才產生了對城市土地的需求。城市土地管理第七章城市土地市場管理933、城市土地供需平衡模型

我國城市土地供需運動是在一、二級市場中的土地所有者、土地開發公司、土地需求者之間進行的，其供需平衡在一級市場和二級市場上共有存在四種供需關係情形。土地所有者S1h土地開發公司D1h和S2h土地需求者D2h一級市場二級市場城市土地管理第七章城市土地市場管理94D1h土地閒置，耕地減少，農業發展受到影響；穩定S1h，刺激D1hS1h4、城市土地市場供需平衡調控機制D1hS1hD2h商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2hS2h土地緊缺，環境惡化，導致二級市場城市用房緊張；只能調節穩定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一級市場供不應求引起的，採取前述措施；由房價偏低導致，則需刺激S2h，抑制D2h供需狀況表現和措施城市土地管理第七章城市土地市場管理95二、城市土地市場供需調控的“三維立體模型”

調控的方向

調控的時間

調控的力度選擇調控目標確定調控措施的作用方向繁榮階段——抑制、向下蕭條階段——刺激、向上調控效應——正、負效應調控開始的時間調控持續的時間要考慮到調控效應的滯後性和慣性土地經濟波動的幅度調控手段的滯後時間和慣性大小調控環境城市土地管理第七章城市土地市場管理96三、城市土地市場供需調控與管理的政策工具

發展計畫與規劃

財政政策

金融政策發展計畫土地利用總體規劃和城市規劃地租政策稅收政策直接調控間接調控財政投資政策城市土地管理第七章城市土地市場管理97四、城市土地市場供需調控與管理創新——土地儲備制度

作用

組織體制

內容和運作程式培育和規範土地市場盤活企業存量土地資產落實城市總體規劃，加快市區舊城改造增加政府土地收益土地收購土地儲備土地儲備中心土地收購儲備管理委員會土地供應城市土地管理第七章城市土地市場管理98第三節城市土地市場價格管理一、地價管理的