中国征地拆迁政策的法律介绍

中国征地拆迁政策的法律介绍第一部分我国土地管理法律制度介绍第二部分国有土地的收回第三部分第四部分国有土地上房屋征收与补偿集体土地的征收十二五规划中有关土地开发及调控第五部分的政策介绍内容提要第一部分我国土地法律制度介绍一、我国有关土地的立法情况二、土地管理法律制度主要内容一、我国有关土地的立法情况根本法律——宪法基本法律——民法通则、物权法专项法律——土地管理法、城市房地产管理法宪法进行过四次修改。1988、1993、1999年、2004年其中两次修改涉及到土地。一次是1988年，删删除除了了土土地地不不得得出出租租的的规规定定，，增增加加了了土土地地使使用用权权可可以以依依法法转转让让的的规规定定。这标志着土地使用制度改革的重大突破。同年国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，改费为税，从而结束了国有土地无偿使用的历史。第二次是2004年，是将征征用用与与征征收收进行了区分。我国有关土地的立法情况根本法律——宪法城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。购得土地所有权？.pdf我国有关土地的立法情况基本法律——民法通则·1986年《民法通则》在“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”部分对土地加以规定。我国有关土地的立法情况基本法律——物权法·全面肯定了《土地管理法》，将其指导思想、基本原则和主要制度以基本法形式确立下来。1986年6月25日（91年年确确定定为为土土地地日日），《土地管理法》颁布。同年8月1日国家土地管理局的成立，标志着我国土地管理从此步入统一管理的轨道。《土地管理法》的颁布，实实现现了了我我国国土土地地由由多多头头分分散散管管理理向向集集中中统统一一管管理理、、无无法法可可依依到到有有

法法可可依依的的转转变变。。之后进行了三次修改：1988年年12月月29日日修修正正：：1988年宪法修改时删除了土地不得出租的规定，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”，《土地管理法》相应进行了修改。1998年年8月月29日日的的修修订订，，我国首次以立法形式确定了土地基本国策和严格土地管理的基本法律制度，为实现土地利用方式和管理方式的根本转变提供了法律保障，对我国的经济社会发展产生了重要影响。也就在1998年，由地质矿产部与国家土地管理局等共同组建国土资源部，进一步强化了依法统一管理国土资源的职能。1998年修订的《土地管理法》，在在诸诸多多方方面面开开创创了了我我国国自自然然资资源源立立法法的的先先河河，，成成为为我我国国自自然然资资源源立立法法的的典典范范。第一部除基本法律外提交全民讨论的法律；第一部经全国人大常委会三次审议通过的法律；第一部从法律上确立土地基本国策的法律；第一部按照市场经济原则在立法思想、基本原则和主要内容等方面，对原法进行全面修订的法律；第一部将改革决策与立法决策相结合、用立法推动改革的法律；第一部法与实施条例同步实施的法律。2004年年8月月28日日修修正正：2004年，全国人大常委会又对《土地管理法》做了适宪性修改，就土地征收、征用进一步作出明确规定。我国有关土地的立法情况专项法律——土地管理法·1986年6月25日通过1988年12月29日修正1998年8月29日修订2004年8月28日修正1994年7月公布。我国有关土地的立法情况专项法律——城市房地产管理法·1995年1月1日施行·对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定我国有关土地的立法情况配套法规建设·《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等·国土部制定20余部土地管理方面的部门规章·各地先后制定《土地管理法实施办法》和土地登记、规划、市场建设、执法监察等方面的地方性法规、规章近150部改革开放30多年来，在中国共产党领导下，经过各方面坚持不懈的努力，截至目前，，已已制制定定宪宪法法和和现现行行有有效效法法律律共共238件件、、行行政政法法规规690多多件件、、地地方方性性法法规规8600多多件件，，我国经济建设、政治建设、文化建设、社会建设以及生态文明建设的各个方面总体上做到了有法可依。一个立足中国国情、适应社会主义初级阶段要求、体现党的主张和人民意志统一、符合改革开放和社会主义现代化建设需要，以宪法为统帅的多层次、多部门的中国特色社会主义法律体系即将形成。我我国国已已形形成成以以宪宪法法为为统统帅帅、、法法律律为为主主干干，，包括行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例等，由宪法相关法、民法商法、行政法、经济法、社会法、刑法、诉讼与非诉讼程序法等法律部门组成的中国特色社会主义法律体系统一整体我国有关土地的立法情况以《宪法》、《民法通则》、《物权法》为基础，以《土地管理法》、《城市房地产管理法》等单项法律为核心，以大量的行政法规、部门规章和地方性法规、规章为补充的，适应经济社会科学发展、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理法律体系已基本形成。关于土地管理，除了上述的法律法规外，还有四个比较重要的文件。1997年4月15日，中共中央、国务院印发了《关关于于进进一一步步加加强强土土地地管管理理切切实实保保护护耕耕地地的的通通知知》(中发[1997]11号文)，提出了严格管理土地、保护耕地的治本之策。1998年根据这一文件修改了土地管理法。并成立了国土资源部，并成立了耕地保护司。28号文件对《土地管理法》作出了必要的完善和补充。28号文件和1997年11号文件是继继承承和和发发展展的的关关系系，11号文件是解决如如何何建建立立最严格的土地管理制度，28号文件则是解决如如何何落落实实最严格的土地管理制度。31号文件是关于土地调控的。2008年1月3日发布，关于节约集约使用土地的。我国有关土地的立法情况重要文件1997年《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中共中央、国务院97年11号文件)2004年《关于深化改革严格土地管理的通知》（国发

[2004]28号，简称28号文件）2006年《关于进一步加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号，简称31号文件）2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）主要规定了两大制度，一个是土地权利制度（为了好区别，下面叫土地产权制度），一个是土地权力制度。土地产权制度主要是从私法的角度，规定的是有关土地的私权利，一般属于民事法律如物权法调整的范畴，一般侧重于土地权利的保护等；土地权力制度则是从公法的角度，规定的是有关土地的公权力，一般属于行政法或者经济法调整的范畴，一般侧重于土地的行政管理。土地产权制度主要围绕土地权利的权属展开，而土地权力制度主要是规范的土地的利用。土地权属是土地利用的基础。二、我国土地法律制度的主要内容（一）土地权利制度（二）土地权力制度地

法

律

制

度土地物权体系权利救济制度土地权利制度土地登记制度土地权力制度土地市场制度土地利用制度征收征用制度执法监察制度一级市场管理二级市场管理土地税收制度土地价格制度土地用途管制制度土地规划计划制度基本农田保护制度耕地动态平衡制度农用地转用审批制度土地开发整理复垦制度土地节约集约利用制度土地所有权土地用益物权土地担保物权国家土地所有权

农民集体土地所有权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权

地役权土地抵押权第二部分国有土地的收回一、处罚收回二、闲置收回三、期满收回四、提前收回五、其他收回一、处罚收回（二）国家土地督察机构的法律地位国家土地督察机构是经国务院授权，对省级及计划单列市人民政府的土地利用和管理情况进行监督检查的机构。授权的主体是国务院，被授权的主体是国土资源部。国土资源部通过设立国家土地总督察来行使监督检查权。派驻地方的国家土地督察局是代表国家土地总督察行使监督检查权的法定机构。（三）国家土地督察机构的法定职责一是监督检查省级以及计划单列市人民政府耕耕地地保保护护责责任任目目标标的落实情况。二是监督省级以及计划单列市人民政府土土地地执执

法法情情况况，核查土土地地利利用用和和管管理理中中的合法性和真实性，监督检查土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况。三是监督检查省级以及计划单列市人民政府贯彻中央关于运运用用土土地地政政策策参参与与宏宏观观调调控控要求情况。四是开展土地管理的调调查查研研究究，，提提

出出加加强强土土地地管管理理的的政政策策建建议议。。一、处罚收回土地管理法第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。1、卫片执法2、问责，约谈一、处罚收回土地管理法第八十条·

依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用

途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主

管部门责令交还土地，处以罚款。一、处罚收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款：·“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。?二、闲置收回二、闲置收回1、相关规定2、闲置收回的性质3、闲置收回的程序4、闲置收回的情况1、相关规定土地管理法第三十七条·

禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。··

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。……1、相关规定《城市房地产管理法》第26条：·“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。1、相关规定《基本农田保护条例》第18条：·“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满１年不使

用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农

田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织

耕种；１年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续２年未使用的，经国

务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的

土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交

由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田

保护区”。1、相关规定《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）第4条：··

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人

恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设

的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿

收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有

的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。1、相关规定《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，

依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。1、相关规定《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）

土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲

置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。

二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。2、闲置收回的性质收回的性质：行政处罚？国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知［1997］国土［法］字第153号关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见,收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。五、依照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。2、闲置收回的性质

国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）

第三十一条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：■■（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。2、闲置收回的性质国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）

第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。2、闲置收回的性质国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议

问：某法制办就国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议问题，向我院行政审判庭征求意见。由于该问题事关重大，现将函复意见（草拟稿）送请你委审查，望尽快函复我院。（最高人民法院2004年8月18日）2、闲置收回的性质■

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、第十四条的规定，国有土地使用权出让合同，是国家作为国有土地所有者将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，并由市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的书面合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条的规定，土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同并可以请求违约赔偿；市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，可以请求违约赔偿，并由土地管理部门返还土地使用权出让金。因此，在国有土地使用权出让合同履行过程中，土地管理部门解除出让合同，是代表国家行使国有土地所有权，追究合同另一方的违约责任，不是行使行政管理权，由此产生的争议应属于民事争议。你院2001年印发的《民事案件案由规定（试行）》中也已列明，作为民事案件案由的房地产开发经营合同纠纷，包括土地使用权出让合同纠纷。现行法律中没有关于行政合同的规定。在国有土地使用权出让合同履行过程中，因土地管理部门解除国有土地使用权出让合同发生的争议，宜作为民事争议处理。（全国人大常委会法制工作委员会2004年9月22日）3、闲置收回的程序

《闲置土地处置办法》第五条依照本办法第四条规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者缴销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。3、闲置土地收回的程序闲置土地收回与抵押权的冲突《闲置土地处置办法》第三条第一款·市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。3、闲置土地收回的程序闲置土地收回与查封的冲突

国土资源部关于对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复（国土资函403号

1998年12月11日）·

海南省国土海洋环境资源厅：··

你厅《关于收回被司法机关查封国有土地使用权问题的请示》（琼土海环资[1998]33号）收悉。经研究，现答复如下：司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。4、闲置收回的情况■■

国土资源部关于房地产闲置土地情况的公告（国土资源部公告

2010年第27号）为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）“严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地”等相关规定，现将各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况（详见附表）予以公告。地方各级国土资源主管部门要认真按照《国土资源部住房

和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）要求，依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，暂停其参加新的土地竞买活动；对已查处整改到位的，由各省（市、区）国土资源主管部门核实后，将处置情况及时上传部土地市场动态监测与监管系统，部将通过国土资源部门户网站的中国土地市场网及时公告，解除对相关房地产开发企业及其控股股东参加土地竞买活动的限制。不执行上述规定的，要按有关规定严肃追究责任。三、期满收回三、期满收回1、相关规定2、续期1、相关规定《土地管理法》第58条第1款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：……（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；……1、相关规定《城市房地产管理法》第22条第2款：·“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。1、相关规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条：·“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”1、相关规定《物权法》第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。1、相关规定

国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第五章期限届满

第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。1、相关规定

第二十六条

土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第

项约定履行：■

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。■1、相关规定

第二十七条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。2、续期《物权法》第一百四十九条：1、有偿还是无偿续期？2、续期多长时间？3、如何实现有偿？2、续期《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。2、续期有偿：交税？土地出让金、税、费是三个不同的范畴·

土地出让金（地价）是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格，是土地使用权的交易价格，借助土地市场平等竞争通过土地使用权交易实现，价格高低取决于土地市场的供求关系，解决土地市场配置和产权交换、交易的问题，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。··

费则是为补偿政府有选择的为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，解决的是享受特殊服务的公民与非享受特殊服务公民之间的负担公平问题，收费遵循对等补偿原则，收费高低与享受特定服务的成本相对应，一手交费一手取得服务，例如土地登记费。税收是凭借国家政权收取的，用于补偿政府提供无选择的普遍服务所需的费用，解决的是政府无选择的对公民普遍提供服务的费用补偿。交纳税收与取得服务不存在一手交税一手取货的直接对应关系，纳税人交纳税收的高低与享受政府服务量也不直接对应。税收是凭借国家政权强制力收取的，解决的是收益再调节问题。2、续期财政部国土资源部建设部关于印发《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》的通知(财综字[1999]113号)二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于购买的已购公有住房或经济适用住房座位置的标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。2、续期

关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法

(国管房改[2003]165号)第九条上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。北京市已购公有住房上市出售实施办法六、上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。

按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。2、续期

国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知(国土资用发〔1999〕31号)二、关于土地使用权出让年期的确定

已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

已购公有住房所在宗地为出让土地的，其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准，明确相应的剩余使用年期。四、提前收回四、提前收回1、相关规定2、收回的前提3、收回的程序4、收回的补偿5、提前收回与房屋拆迁1、相关规定《物权法》第一百四十八条：·建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。1、相关规定土地管理法第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；·……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。1、相关规定《城市房地产管理法》第20条：·“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。1、相关规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：·“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家

依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的

年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。1、相关规定国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）

第二十条

对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。2、收回的前提《物权法》第148条：因公共利益需要提前收回该土地的

《土地管理法》第58条：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

《城市房地产管理法》第20条：在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回。

国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第20条对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批2、收回的前提关于公共利益的界定国有土地上房屋征收与补偿条例第8条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防设施建设的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）国家机关办公用房建设的需要；（七）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。前款规定的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划。2、收回的前提关于《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》的说明

公共利益的内涵与外延，在不同国家和地区的不同发展阶段，是不同的。公共利益的界定，必须考虑我国的国情。在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；

遏制房价过快上涨势头、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。2、收回的前提关于《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》的说明

在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定

公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水

和垃圾处理、铁路、公交等收费就否认这些项目的公共利益属性。

保障性安居工程建设和旧城区改建，与广大城镇居民生活、工作密切相关，这些项目的实施既改善了城镇居民居住、工作条件，又改善了城市环境，提升了城市功能，也属于公共利益的一个方面。

实现科学发展、节约合理利用土地、严格保护耕地，要通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，加以调控。只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，

公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。3、收回的补偿

《物权法》第148条：应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《土地管理法》第58条：对土地使用权人应当给予适当补偿。

《城市房地产管理法》第20条：根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第20条根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。3、收回的补偿

江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局关于收回国有土地使用权有关问题的复函1、关于有批准权的人民政府问题

《土地管理法》第五十八条规定，土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。对其中有批准权的人民政府

的理解，我们认为，由于我省具体建设项目使用存量建

设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内土地的审批权在土地所在地设区的市、县人民政府，因此，有批

准权的人民政府就是土地所在地设区的市、县人民政府。3、收回的补偿

江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局关于收回国有土地使用权有关问题的复函2、关于适当补偿问题

《土地管理法》第五十八条规定，在下列两种情形下收回国有土地使用权，应当对土地使用权人适当补偿：一是为公共利益需要使用土地的，二是为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的。适当补偿应当理解为按原土地使用人实际损失程度，根据其已使用的期限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。补偿应区分出让、租赁、划拨三种类型具体分析。

（1）收回出让土地使用权，应当根据该土地剩余年期土地使用权价格进行评估，给予相应的补偿。

（2）收回租赁土地使用权，承租人取得土地时支持了拆迁安置费用或者征地补偿费用的，以及承租人自行拆迁的，或者承租人是将原有的划拨土地使用权转为租赁的，可以根据承租人取得土地和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。但是，企业改制中，将原划拨土地改为租赁，但改制时未把土地使用权价格计入改制成本的，原则上对土地使用人不予补偿。

（3）收回划拨土地使用权，如果能够确定用地者取得划拨土地使用权所支付的成本的，可以作为补偿的依据；如果不能确定取得划拨土地使用权所支付的成本的，按照该划拨土地使用权的评估价格予以补偿是可以的。3、收回的补偿

江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局关于收回国有土地使用权有关问题的复函3、关于收回国有土地使用权的操作程序

根据《土地管理法》第五十八条第一款第（一）、（二）项规定收回土地使用权，属于行政处理决定。应当由土

地行政主管部门拟定收回土地使用权方案，报经原批准

用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，下达收

回国有土地使用权决定书。在拟定收回土地使用权方案

前，可以事先告知土地权利人，充分听取权利人的意见。收回国有土地使用权决定可作为申请人民法院强制执行

的依据。3、收回的补偿地方规定浙江省国土资源厅对绍兴市国土资源局关于具体建设项目用地收回国有土地使用权审批问题的批复（浙土资厅函〔2010〕549号）北京市收回企业国有土地使用权补偿办法（京国土用〔2005〕534号）南宁市收回国有土地使用权管理暂行办法（2010年市府令第30号）商丘市国有土地使用权收购收回价格确定办法商政[2006]29号4、收回的程序

《物权法》第148条：应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿

《土地管理法》第58条：由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准

《城市房地产管理法》第20条：可以依照法律程序提前收回

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条：国家依照法律程序提前收回

国土资源部、国家工商行政管理总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第20条

出让人应当依照法定程序报批有关案例江苏扬州政府偷偷卖地新建小区面临拆迁（2010年4月4日中央电视台《焦点访谈》栏目播出《我的房子怎么说拆就拆》）扬州市的渡江西苑和福运苑小区建成不过8年，但这两个小区的业主日前突然接到了拆迁通知，原来早在通知发出的20多天前，这两个小区70多户业主的土地使用权已经被扬州市政府又卖给了一家开发商。1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。4、收回的程序程序错误：一是行政机关发文批准新的土地权利人行为在先，收回原土地权利人国有土地使用权，注销其国有土地使用证的行为在后;二是同一个文件既收回国有土地使用权又批准新的土地使用者使用土地，且只送达新的土地使用者，没有送达原国有土地使用者;三是未按《土地登记办法》注销土地登记收回土地权利证书;四是收回国有土地使用权时，不告知原土地权利人申诉权和应当享有的其他权利。4、收回的程序其他问题:设有抵押、查封如何处理？1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。5、提前收回与房屋拆迁1、1991年出台《城市房屋拆迁管理条例》2、2001年修订《城市房屋拆迁条例》3、2007年开始再次修订《城市房屋拆迁条例》2010年1月29日《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》2010年12月15日《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》

4、2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例5、提前收回与房屋拆迁1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二十条：拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。2001年修订的《城市房屋拆迁条例》第二十四条:货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。5、提前收回与房屋拆迁第一次征求意见稿第十二条经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。征收房屋的，应当依法收回国有土地使用权。第二十条

货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。5、提前收回与房屋拆迁第二次征求意见稿第十一条市、县级人民政府应当将房屋征收决定及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。市、县级人民政府及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。第十四条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。5、提前收回与房屋拆迁正式稿

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。一、开发商、用地单位自行进行土地一级开发阶段（1996年以前）土地储备形成期（1996年至1999年）土地储备制度的发展期（1999年至今）1、2001年4月，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，该通知明确要求“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，国务院关于促进节约集约用地的通知（国发〔2008〕3号）（十一）完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土

地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。5、提前收回与房屋拆迁城市房屋拆迁的实质是国有土地的收回与补偿离开了土地的房屋，没有价值。城市房屋拆迁的唯一目的是为了取得被拆迁房屋的土地使用权，而不是房屋的所有权。如果国家履行了土地使用权收回程序，对土地使用权给予了补偿，那么土地使用权人应当主动拆屋腾地，履行恢复土地原状并将土地交还所有权人的义务，国家不需要对土地权利人的房屋进行征收。城市房屋拆迁问题产生的根源五、其他收回1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。五、其他收回-停止使用收回

《土地管理法》第58条：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：……

（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的”。……1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。五、其他收回-停止使用收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。1991年《城市房屋拆迁管理条例》五个方面的问题：一是，对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发

生。五、其他收回-停止使用收回·1、划拨土地·2、无偿收回？第三部分国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿条例(名门地产）.ppt第四部分集体土地的征收一、关于集体土地的征收二、关于集体土地上房屋的征收三、关于征地新的政策规定一、集体土地的征收一、集体土地的征收1、征收与征用的区别2、征收的范围（公共利益的界定）3、征收的程序4、征收补偿1、征收与征用的区别《宪法》：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征收与征用的共同点：为了公共利益强制性。均仅依政府依法作出的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人的同意。征收与征用的不同点：所有权是否改变：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着所有权性质的改变。征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体，并不改变所有权性质。适用环境不同：征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特别措施。2、征地范围是否应当划定征收的范围，即是否对公共利益作出界定。

——各国将土地征收的目的界定为“公共利益但对公共利益的界定无统一标准——从世界范围看，征收范围随着经济发展而调整——从立法技术上，难以界定征收的范围我国正处于快速发展阶段，不宜界定公共利益。中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。3、征地程序第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：■■■■■（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。4、征地补偿补偿：充分补偿、合理补偿、相应补偿总原则：生活水平不降低长远生计有保障物权法·征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。·征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《土地管理法》规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。28号文件对征地补偿作出了新规定：土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。2010年5月15日国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发明电〔2010〕15号）

二、严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作征收集体土地，必须在政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。征地前要及时进行公告，征求群众意见；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，不得强行实施征地。要严格执行省、自治区、直辖市人民政府公布实施的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施；已经公布实施但标准偏低的，必须尽快调整提高。要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。·

国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。（一）全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。对于新上项目，在用地预审时严格把关，确保补偿费用足额列入概算。位于同一年产值或区片综合地价区域的，做到征地补偿同地同价。建立征地补偿标准动态调整机制，每2至3年调整。（二）探索完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。

（三）合理分配征地补偿费。省级国土部门制定补偿费分配办法。批后实施时，市县国土局要及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。二〇一〇年六月二十六日·

国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活（四）优先进行农业安置。将新增耕地或机动地安排给被征地农民，使其拥有一定面积的耕作土地。（五）规范留地安置。留用地应安排在城镇建设用地范围内，并征为国有；涉及农用地转用的，要纳入年度土地利用计划，防止因留地安置扩大城市建设用地规模；留用地开发要符合城市建设规划和有关规定要求。（六）推进被征地农民社会保障资金的落实。本着“谁用地、谁承担”的原则，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。实行新型农村社会养老保险试点的地区，被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障，不得以新农保代替被征地农民社会保障。国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知四、规范征地程序，提高征地工作透明度。（十）认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。（十一）简化征地批后实施程序。征地报批前履行了告知、确认和听证程序并完成土地权属、地类、面积、地上附着物和青苗等确认以及补偿登记的，可在征地

报批的同时拟订征地补偿安置方案。五、切实履行职责，加强征地管理（十二）强化市县政府征地实施主体职责。（十三）落实征地批后实施反馈制度。建设用地批准后6个月内，市县国土资源部门应将征地批后实施完成情况，通过在线报送系统及时报送省级国土资源部门和国土资源部。二、集体土地上房屋的征收二、关于集体土地上房屋拆迁

第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。■……

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。……二、关于集体土地上房屋拆迁

《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》说明有意见认为:条例应包括对集体土地上的房屋征收。法制办经研究认为:条例和土地管理法在公共利益的界定和对被征收人给予公平补偿，保证其利益不受损害并有所改善，不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏等原则应当是一致的；我们在研究中也是统筹考虑的。但是按照现行的法律制度，国有土地上的房屋征收和集体土地征收分别是由条例和土地管理法调整的，我们将会同有关部门继续抓紧土地管理法的修改工作。二、关于集体土地上房屋拆迁国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（20100626）三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题（七）切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。市县国土资源部门应在当地政府的统一组织领导和部署下，配合相关部门，建立协调机制，制订办法，共同做好拆迁工作。要严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。二、关于集体土地上房屋拆迁

（八）住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本

补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。二、关于集体土地上房屋拆迁（九）统筹规划有序推进征地拆迁。在城乡结合部和城中村，当地政府应根据城市发展需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，统筹规划，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序组织拆迁工作。安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”。在城市远郊和农村地区，实行迁建安置应在村庄和集镇建设用地范围内安排迁建用地，优先利用空闲地和闲置宅基地。纳入拆并范围的村庄，迁建安置应向规划的居民点集中。有条件的地方应结合新农村或中心村建设，统筹安排被拆迁农户的安置住房。三、规范征地拆迁行为的新规定中纪委监察部就进一步规范征地拆迁行为发出通知

要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。

2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。中纪委监察部就进一步规范征地拆迁行为发出通知

要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善

解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标

准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与

当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿

标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神

执行。中纪委监察部就进一步规范征地拆迁行为发出通知

要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉

求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉

求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化

责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建

立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向

性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、

“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量

进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事

件，依法妥善处置，及时回应社会关切。中纪委监察部就进一步规范征地拆迁行为发出通知

切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法

方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株

连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋

征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征

地拆迁的，因工作不力、简单粗暴、失职渎职引发恶性

事件和群体性事件的，对违法违规征地拆迁行为不制止、隐瞒不报、压案不查的，要严肃追究有关领导人员的责

任。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。对

征地拆迁中官商勾结、权钱交易的，要发现一起、查处

一起，绝不姑息。政府工作报告(3月5日)一些群众反映强烈的问题没有根本解决，主要是：优质教育、医疗资源总量不足、分布不均；物价上涨压力加大，部分城市房价涨幅过高；违法征地拆迁等引发的社会矛盾增多；食品安全问题比较突出；一些领域腐败现象严重。国务院第四次廉政工作会议(3月25日)■■■温家宝在国务院第四次廉政工作会议上的讲话

二是依法治理土地和房屋征收征用中侵害群众权益问题。这是侵害群众切身利益比较严重的领域，也是当前社会矛盾中的一个焦点。一些地方不顾群众利益，有的领导干部利用手中的权力同开发商搞权钱交易，强制征地拆迁，引发极端事件，严重影响社会稳定，损害了党和政府的形象。最近，国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例