接待工作标准化手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档接待工作标准化手册公司二〇一一年五月接待工作标准化手册目录序言第一章接待工作基本事项接待工作注意事项第三章接待工作模板接待指南模板会务布置模板就餐标准就餐位置及座牌模板引导路线图模板领导排序部门排序序言接待工作是展示风貌、显示公司管理水平的主要工作之一，也是完成各项业务工作的重要组成部分。接待工作具有严格的计划性，也有突发和易变的特点，要求接待人员的工作既要热情周到、耐心细致，又要有条不紊、井然有序。同时，在接待工作中，应严格遵守上级单位和公司的有关规定。所以，在接待工作中应主要注意5个W：What（什么事）、When（什么时间）、Who（什么人）、How（怎样做）和Where（什么地方）。What（事由）首先应了解客人来访的目的。这是接待工作的基础，因为随后一切工作都必须依此而进行，通常包括以下几种：商务谈判、业务往来、合作协商、调研考察、出席会议、参加典礼、礼节拜访等。When（时间）这是指客人来访的日期和时间，包括到达时间、停留时间、会议时间、用餐时间、视察时间、离开时间、以及相关的车次航班情况等。Who（人员）人员是指来宾的基本组成情况，包括人数、姓名、身份（职务、级别等）、性别、民族等，尤其应了解来访客人中最高领导的情况。同时，根据来访事由和人员情况，确定我方出面接待人员，应把握“对口接待、身份对等”的原则，其中关键是确定我方出面接待的最高领导。How（方式）方式则是指接待所采用的形式，这主要由接待的事由来决定。不同的事由将决定接待地点的选取和布置。Where（地点）地点主要指迎送、会谈、住宿、就餐等地点。来访的事由、人数、主宾的身份等是确定接待地点的主要因素。公司接待工作管理办法（修订）第一章总则第一条为加强和规范公司接待工作，严格控制预算和管理费用支出，维护公司形象，实行规范管理，结合公司实际，特制定本办法。第二条本办法适应于公司接待工作。第二章接待工作原则第三条接待工作必须坚持的原则（一）归口管理、对口负责的原则：公司的接待工作归口综合办公室管理，具体接待工作根据工作对口原则由各部门分工负责。（二）以礼相待、对等接待的原则：接待工作必须做到礼貌、热忱、大方、得体。根据来宾和业务关系情况，安排同级别领导接待和人员陪同。（三）高效节俭、预算管理的原则：接待工作方案要合理，活动要丰富，时间要紧凑，开支要节俭。接待费用实行全年预算控制，公司根据各部门业务工作量情况分解下达接待费用指标，由部门自行控制，但纳入公司年度费用控制范围。第三章接待规格及分工第四条公司接待规格分为最高规格接待、高规格接待、标准接待、一般接待（工作接待）等四类。具体接待工作根据接待对象、工作性质确定不同的接待规格，并按照对口负责的原则进行分工。（一）最高规格接待：接待对象主要是省部级、集团公司级及以上领导，来建设工地视察工作或出席大型仪式、庆典活动等的接待为最高规格，相应标准按国务院办公厅及省政府办公厅有关规定执行。由综合办公室负责，其他部门配合，全体公司领导陪同。（二）高规格接待：接待对象主要是省级各厅局、委、办以及各市、地、州领导；集团公司部门领导、河公司级领导；以及国家级专家、评审团、咨询团来工地检查指导、评审等的接待为高规格接待。由综合办公室负责，其他部门配合，公司主要领导和分管领导陪同。（三）标准接待：接待对象主要是公司系统各职能部门领导；地方有关单位来公司检查；兄弟单位领导率队来公司参观学习；中央、省、市级新闻单位和地方媒体来工地采访；地方政府领导和有关部门来协调处理问题的接待规格为标准接待。由对口部门负责，综合办公室参与协调安排，公司分管领导参与。（四）一般接待（工作接待）：接待对象主要是地方有关职能部门、企事业单位来人联系工作，进行商务洽谈、业务联系的接待规格为一般接待。由对口部门负责。对承办各种培训、会议、活动的接待，由对口部门负责制定接待工作方案，编制费用预算，按程序报公司领导审批后实施。对临时性和偶然性的接待，由综合办公室请示领导后根据情况临时分工负责。对凡是需要公司领导参加的接待，接待部门应提前向综合办公室报告，由综合办公室统一协调安排。第四章接待标准第五条公司接待住宿和就餐原则上均安排在接待中心。第六条各种接待规格对应的标准见《接待规格与接待标准对应表》），特殊情况可以由公司领导批准接待规格和接待标准。第一章接待工作基本事项一、准备接待前的准备是做好接待工作的重要组成部分，是整个接待工作能够顺利进行的基础。准备工作包括来访信息的确认、补充；确定接待规格；制定接待计划等方面。二、材料这主要是指在会务当中所需要的材料。包括：嘉宾签到所准备的签到台、签到本、笔、胸花；需要领导题词的会议需准备笔墨纸张、题词台，如有需要还应预备代拟参考稿；制作工作人员证、嘉宾证和记者证；制作分发会议通知、会议议程、议题、领导讲话稿和主持人稿；准备和调试有关放映材料（PowerPoint、DVD、幻灯片等）。如：在会议中需放音乐时，应提前准备，调试麦克风，并试放。三、交通无论是接机接站，还是来宾到达后的座谈参观，车辆安排都是不可或缺的部分，在进行准备工作时应尽早落实。所安排车辆座位数（不含折叠座位）应略大于总乘坐人数（来访人数+接待人数）。在保证车辆交通安全基础上，兼顾乘车者舒适度和临时增加人员乘车空位等问题。在接待重要领导时，一般应为其单独安排一辆小车。工作人员应及早落实车型、车牌号码、司机姓名和手机号码，并提前与司机本人确认，保证本次出车的时间、地点准确。除司机本人联系方式外，接待人员还应储存车辆调度人员的电话号码，以便出现突发情况时可以快速做出调整，及时解决问题。如：工地参观转车，需注意安全帽、雨伞、喇叭，提前通知工程处陪同和讲解人员上车。并且尽早了解对方离开的日期时间和交通工具，据此安排有关领导和车辆为客人送行。车辆停放由车队统一安排，司机接待由车队负责。四、场地现场布置是会务工作中的重要环节，各协调单位应互相配合。会场的布置包括会场四周的装饰和坐席的配置：一般大型的会议，根据会议内容，在场内悬挂横幅；门口张贴欢迎和庆祝标语；可在会场内摆放适当的轻松盆景、盆花；为使会场更加庄严，主席台上可悬挂国旗、党旗或悬挂国徽、会徽；桌面上如需摆放茶杯、饮料，应擦洗干净，摆放美观、统一。（一）会场的类型及布置1、小型会议室椭圆形、回字形、T字形、“马蹄”型、长方形。2、中型会议室“而”字型、半圆型、课堂型。3、大型会议室礼堂型、众星拱月型。4、会场的布置①主席台：主席台的布置一是对称；二是要简化。主席台的座次一般是职务最高的居第一排正中，然后先左后右，由前至后的顺序依次排列。②场内其他人员的座次安排横排法。竖排法。左右排列法。（二）电器设备的调试在会议上如需使用投影，应提前准备好笔记本电脑、投影仪和投影屏幕，由专人负责，并提前调试。一般应至少提前半天准备好会议上将用到的PowerPoint等材料，存入统一使用的笔记本电脑，进行调试。如会议需使用幻灯片、DVD放映等，也需相应准备。音响、话筒需提前调试。工作人员应提前检查话筒和音响的效果，并准备备用话筒。其余如灯光、空调、风扇等电器设备也应提前检查。（三）合影的预备首先在综合考虑天气、安全、光线、空间等条件后，选择合适的合影地点。随后对参加合影的人员名单进行确认和排序，一般采取在前排座椅的椅背上贴姓名牌的方法来为主要领导排位。摄影师应提前到位检查效果。如在室内合影，亦可在合影地点摆放绿色植物，以烘托效果。如合影人数较多，可利用台阶进行分行排序。（注意提前1小时通知会务安排）54445544444554442134445661---主人2---主宾3---第二主宾4---客方人员（或主客插排）5---主方人员6---摄影师五、会谈首先，接待人员根据对方的来访要求确定会谈时间和内容，并请相关人员出席；根据会谈的规格和出席人数尽早预定会谈场地。随后，接待人员将拟定的接待计划及相关资料分送相关领导和出席人员。会谈期间，接待人员应坐在出入方便的位置，根据领导和来宾的需要随时提供服务。接待人员应注意会谈的节奏，如需要，委婉地提醒相关人员把握时间。会谈结束，接待人员应注意清理会场的工作，如回收会议资料；领导姓名座位牌；与相关媒体联系，撰写新闻稿、跟进报道等。如有需要，尽快整理完成会议纪要，及时传递給与会人员。六、参观根据来宾的要求及公司的实际情况，可安排一些参观活动。比如：工地参观必须提前策划去工地的路线和工地现场的安排。比如：现场标语、工人、讲解人员。营地参观首先，安排好参观营地的路线和陪同人员（领导、解说人员、引领人员）。其次，要注意营地整体氛围，可以通过视觉、嗅觉、听觉来呈现。景区参观来宾要求进行营地外参观时，接待人员可根据具体情况决定是否需要全程陪同。如果需要陪同，应先确定好陪同人员，并且策划好参观路线，收集要参观景点或地区的有关信息，届时为来宾介绍。提前与景区联系人沟通，商定好参观时间及路线。同时还要安排车辆，预留经费，在车上准备充足的饮水，还应根据天气情况准备雨伞。如果来宾自行参观游览，接待人员也应该向来宾提供充足的信息，包括天气状况、景点概况及特色、周围交通情况等。七、住宿来宾如需住宿，应尽早为其预定住宿房间。视来宾情况可在房间里准备适量的水果和鲜花，若是大型会议，可提前在房间内放置会议流程和公司简介。接待人员将来宾送至接待中心后，应清楚的告知对方随后的日程安排及下次见面的时间地点。如有需要，接待人员可要求接待中心提供“早上叫醒”服务，以免延误时间。如果来宾迟到，接待人员应拨打房间电话，向来宾询问情况。切忌直接到对方房间外敲门。八、餐饮餐饮宴请是接待工作中很常见的环节。接待餐饮的主要原则为：节俭大方、具有地方特色、兼顾双方饮食习惯、重点照顾客人饮食爱好，避免铺张浪费。用餐结束后，接待人员及时清点酒水数量并签单。

第二章接待工作的注意事项一、掌握接待总体情况、服从总体工作安排会务接待工作是一项涉及面广、程序繁多、联系密切的系统工程，是由多项工作流程、内容组成,又由众多部门和大量人力共同参与完成的，工作流程包括嘉宾的迎送、嘉宾的签到、礼品发放与接收、车辆调度、交通疏导、饮食住宿等方方面面的内容。所以宏观上对整体接待的了解和把握有助于工作人员明确自身位置及与之相衔接的种种环节。由于会务工作的复杂性，必然要进行分组和分工，每个工作岗位都是会务活动不可缺少的重要组成部分。二、外树形象、内强素质作为逗留时间不长的嘉宾，主要是从工作人员的仪态举止、谈吐学识感受人文积淀和精神风貌，因此有几点具体要求：1、热情、开朗、宽容、稳重，与嘉宾接触要热情，语言表述要到位，说话要注意分寸。2、反应迅速，灵活处理。会务工作中往往会遇到意想不到的变化，应根据实际情况，如时间、地点、场合、对象的不同而灵活处理，根据情况作出正确判断，迅速采取措施。3、有礼有节，大方得体。在会务过程中，我们要遵守“尊重原则”，最大限度的使嘉宾感到满意，但要把握一定的“度”，做到有礼有节，大方得体。三、分工协作、密切配合正如前面所说，会务接待是个系统工程，光靠一两个单位或负责人是难以胜任的，各工作组的工作人员必须明确责职，分工负责，又团结协作，配合默契，互相补台，才能为完成接待任务奠定坚实基础。四、注意安全安全是会务工作的前提。要高度重视安全问题，制定会议突发事件应急预案。要注意嘉宾的安全，同时也要注意自身的安全。接待工作模板接待指南模板××××（标题：华文行楷，37号，加粗，灰色）服务指南公司综合办公室二〇一一年五月欢迎辞尊敬的各位领导：热烈欢迎您莅临公司。我们将本着热情、周到、礼貌的宗旨，竭诚为您服务，并恳切希望您对我们的工作提出宝贵意见和建议。我们衷心感谢您对公司工作的关心、支持、指导和帮助。感谢您对我们工作的大力支持和帮助，衷心祝愿各位领导在期间心情愉快，工作顺利。公司行程安排（华文行楷，2号，加粗）住宿安排（华文行楷，2号，加粗）就餐安排（华文行楷，2号，加粗）温馨提示※宾馆服务酒店总台电话：0835－注：1.内部之间拨打座机只需拨打后面四位，外线拔打请加拨02.营地设有各种运动设施：网球场、乒乓球室，可供随时使用。※联系电话接待人员电话：二、公司会务布置模板四楼多媒体会议室示意图过道（主宾）过道86421357过道花坛服务台86421357过道（主人）门三、就餐标准（一）1000元/桌x20人凉菜：8道热菜：12道时蔬：3道小吃：4道水果：1道（二）800元/桌x15人凉菜：6道热菜：9道时蔬：3道小吃：3道水果：1道（三）500元/桌x10人凉菜：5道热菜：7道时蔬：4道小吃：2道水果：1道电视机就餐位置及座牌模板（雅间）电视机沙发茶几沙沙发茶几沙发沙发引导路线图模板部门排序综合办公室计划合同处财务劳资处工程建设处机电物资处安全监察处附表一接待规格与接待标准对应表标准规格住宿就餐陪同迎送交通会议准备其他最高规格接待要求：客房、接待室内摆放鲜花、水果、香烟、饮用水、高级饮料等，提供洗漱用具。医疗、安全保卫服务按国家有关规定执行，或根据贵宾要求安排。标准：60～80元/人.餐（不含酒水）酒水：国内知名白酒（或特供酒）、红酒或根据来宾需要提供啤酒或其他饮料。香烟：根据需要提供国内或地方特色的香烟公司全体领导参加，各有关部门人员陪同参观、考察、就餐；或根据贵宾要求和实际需要，安排地方相关领导和部门参加。迎：公司主要领导率有关人员在建设营地或工区迎接。送：送出建设营地或工区。根据需要安排公司车辆进行接送；协调地方交警协商做好交通管制、引导工作。做好会标、欢迎标语，会场布置鲜花。会场用高档茶叶，水果、香烟并根据需要提供礼仪服务。随行人员按职务级别和需要安排住宿；礼品经领导批准发放。高规格接待要求：客房、接待室内摆放鲜花、水果、提供洗漱用具；套房内提供香烟、高档饮料或饮用水等；大规模接待时可安排医疗服务。标准：50～70元/人.餐（不含酒水）酒水：国内知名白酒（或特供酒）、红酒或根据来宾需要提供啤酒或其他饮料。香烟：根据需要提供国内或地方特色的香烟公司主要领导或分管领导率有关人员陪同参观、考察、就餐。迎：公司主要领导或分管领导率有关人员在建设营地或工区迎接。送：送出建设营地或工区。根据需要安排公司车辆接送，做好交通疏通等工作做好会标、欢迎标语；会场布置鲜花。会场用中、高档茶叶，并根据需要提供礼仪服务。随行人员按级别和需要安排住宿；礼品经领导批准发放。标准规格接待帮助联系安排住宿标准：40～60元/人.天（不含酒水）；酒水：特供酒、红酒或根据来宾需要提供啤酒或其他饮料。香烟：宴会时每桌放香烟公司分管领导或相关部门负责人陪同。综合办公室或对口部门相关人员迎送。根据需要经请示领导同意后安排车辆接送。布置会场并安排好会议服务等。礼品经领导批准发放。一般规格接待帮助联系安排住宿在公司食堂安排工作餐。相关业务部门对口接待安排会议室特别支出需由综合办公室审核后报公司领导批准。办〔2010〕30号关于规范公司内部礼品领用管理的通知公司所属各部门：为加强公司内部礼品领用管理，提高管理效率，本着谁安排谁负责的原则，现就规范公司内部礼品管理领用的相关事宜通知如下：1、一般性礼品由后勤物管项目部统一购买统一发放。公司各部门领用礼品可直接到后勤物管项目部办理，公司领导安排的礼品领用由综合办公室办理。2、公司各部门对口接待礼品需求（接待对象、所需规格、所需数量）需提前一天告知后勤物管项目部。3、公司接待所有礼品领用程序参照公司内部签单程序执行。4、领用礼品由公司承担费用指标部分须由公司总经理签字确认；由公司分管领导承担费用指标部分须由公司分管领导签字确认，并核减内部签单费用（限额费用）指标；由公司各部门承担费用指标部分须由公司各部门负责人签字确认，并核减内部签单费用（限额费用）指标。5、后勤物管项目部日常应备有一定数量常用礼品，以供需要，并严格执行内部礼品领用管理程序。后勤联系电话：本通知从2011年1月1日起执行。二〇一〇年十二月九日会务工作安排会议名称：会议时间：（注：已做的请在方框或括号中打“ˇ”）序号项目责任人备注1会议方案确定会议方式（视频、口述）接待方案的编写接待方案的审核接待方案的定稿接待指南的定稿会前准备会检查以上工作是否做完2确定参会人员人员的职务人员的人数可变更人员联系方式行程跟踪人员检查以上工作是否做完3会议通知人员参会人员执行人员后勤人员行程跟踪人员内容名称、时间、地点开会前半小时提醒检查以上工作是否做完4会议资料会议议程和日程表领导讲话稿其他汇报材料应提前与领导或发言人沟通会议资料的打印检查以上工作是否做完5会场的布置会场的整体环境会场的布局会标和座牌的摆放鲜花的摆放录像或录音播放会场所需物品：会议材料（）本子（）摄影机（）笔（）录音笔（）电池（）投影仪（）电脑（）无线话筒（）纸（）饮料（）视频（）检查以上工作是否做完6会场的检查对应议程，检查安排是否一致检查会场文件材料是否有误确认座牌摆放及人名是否有误检查会标是否挂好检查无线话筒的情况检查录像或录音的试音是否进行调制视频会议室座位是否准备充足确认会场所需物品是否齐全检查会场环境（音乐、气味、色调、灯光）检查以上工作是否做完7会后的宣传会议图片会议纪要宣传稿件音像资料整理归档检查以上工作是否做完8营地安排员工统一着装大门警员的协调大门标语的设置员工列队欢迎整体环境的塑造清洁卫生（）喷泉的开放（）音乐播放（）彩旗的插放（）检查以上工作是否做完9工地安排去工地的路线去工地的陪同人员（解说员）去工地的车辆安排每车人员车数量停车安排警卫人员的安排员工列队安排工地的环境安排标语（）清洁卫生（）彩旗（）去工地的所需物品安全帽（）雨伞（）笔（）本子（）摄像人员安排记录人员的安排检查以上工作是否做完10餐饮安排确定并通知就餐人员安排就餐地点确定接待标准并交与领导审核确定就餐陪同人员桌牌、座牌、水牌的准备座次的安排早、中、晚接餐引领人员检查以上工作是否做完确定就餐食谱原则确定人员的身份、地位，选择适当的菜品根据领导的喜好突出本地特色健康、营养11住宿安排确定入住人员和迎接人员安排房间根据入住人员，安排房内摆设：杂志（）书籍（）公司指南（）水果（）烟（）红酒（）饮料（）特色小吃（）鲜花（）与接待人员沟通，告知来宾房号检查以上工作是否做完12交通安排来宾行程路线接待人员路线工地勘察路线地方协调安排车辆安排行程联络人检查以上工作是否做完13礼品确定所需礼品人员采购礼品原则突出地方特色根据领导身份、性格、爱好包装大方、得体核查礼品与领导沟通，协助发放礼品检查以上工作是否做完14活动安排编写活动方案领导审核活动方案活动内容根据领导而定活动内容：卡拉OK（）洗脚（）美容美发（）烧烤（）麻将（）斗地主（）检查以上工作是否做完15接待费用是否报销6、接待计划范本1）XX大型晚会接待计划模板："四川省文联艺术家"慰问演出日程安排5月28日（星期六）07：30演出队伍从成都出发(午餐:金口河枕头坝营地)16:00～17:00入住营地接待中心、熟悉舞台17:00～18:00工作餐（营地葛洲坝职工食堂(演职人员)）18:00～19:00嘉宾晚宴（营地餐厅二楼大厅（省文联、州市和县嘉宾））20:00～22:00演出（足球场）22:30～23:30答谢晚宴（营地餐厅二楼大厅）5月29日（星期日）08:30～09:00早餐（营地餐厅二楼大厅自助餐）09:00～10:00演出队伍参观工地10:00演出队伍返回成都（午餐:营地）住宿安排序号姓名单位/职务性别房号备注用餐安排工作餐（演职人员）：时间：5月28日17：00地点:葛州坝食堂餐厅（引领人：）晚餐：（时间：5月28日18：00地点:餐厅二楼雅间）雅间：南桠河雅间：答谢宴：（时间：5月28日22：00地点:餐厅二楼大厅早餐：时间：5月29日08：20地点:餐厅二楼大厅2）XX领导视察接待计划模板:视察指导工作接待方案一、集团公司检查组领导名单人名职务共人二、公司陪同调研人员：人名职务共人三、行程安排月日（星期三）07:30早餐（地点：接待中心餐厅）08:00前往视察工地10:00总一行到达，迎接并引导车队视察工地。视察线路永久大桥——右坝肩——地下厂房——接待中心。配一台保障车跟随视察车队（工程处负责人带车，车上需准备好安全帽、扩音器、雨伞、图纸等，并负责工地停车指挥），综合办安排摄影、摄像人员（XX），武警沿线布岗（如需要）。12:00一行到达营地,公司员工在接待中心列队迎接高总一行（统一穿着标志服装30人）,XX负责引领高总一行穿过接待中心大厅至客房走廊至食堂小门上食堂二楼厅就餐，（食堂一楼二楼门口各站一名礼仪小姐迎接），菜单上报公司审查。车辆停放由指挥，驾驶员由陪同于一楼餐厅就餐。13:00返回成都四、有关准备工作欢迎标语：热烈欢迎一行莅临水电站视察指导工作！（右坝间醒目处、地下厂房安装间岩锚梁上、营地办公楼正上方、接待中心入口处）五、就餐安排厅：人厅：人菜单：凉菜热菜时疏小吃果拼酒水六、接待人员分工总负责：具体负责:人员现场路线引领及现场负责：武警指挥：摄影照相：人员营地引领：餐厅：地方联络及稳定：欢迎仪式：车辆停放指挥：植物摆放和保洁：礼品准备：7、安保计划范本慰问演出大型活动安保预案将于2011年5月28号晚上隆重举行慰问演出晚会，为确保慰问演出晚会的顺利进行和万无一失，将安保组分为一下六个小组：第一小组由正常值班武警战士和公安、协警组成，主要承担营地前后门的警戒值勤、外围保全保卫，禁止无关人员进入营地会场。第二小组由2名协警对会场、营区重点场所进行不定时巡逻。防止慰问演出晚会期间办公楼和生活区无人，预防偷盗行为发生。第三组由交警中队组成，分为两个个执勤点（第一个执勤点位于永久大桥三岔路口，第二个执勤点位于营地三岔路口，），主要承担来宾车辆路线指挥确保路线畅通和外围安全保卫并做好来宾车辆停放工作。严禁无关人员、车辆进入会场。第四小组由警消中队抽调8名战士组成消防应急小组，负责对慰问演出晚会做好突发火灾进行灭火救援准备。第五组由剩余公安、武警战士组成，做好会场安全保卫工作，做到以下四个要求：1、维护好来宾进出场的秩序，预防踩踏等安全事故发生。2、禁止无关人员进入会场，预防会场、营区重点场所突发性事件发生。3、防止周边群众聚众闹事，对闹事的群众做好宣传解释和疏导工作，避免集体围攻会场。4、严密监视场外动态，随时应对各类突发事件。第六小组由医院救护人员组成，主要负责现场的医疗救护工作，针对会场时间长等因素备好急救药品，对会场人员突发性疾病进行救护。应急逃生路线：若有群众冲击前后门或其他突发性事件发生时，将由公安、武警处置突发事件并打通一条安全通道，将来宾引至网球场一带安全地段。并做好周边安全保卫工作。建议：1、建议请县公安局27号派车到成都做好领导和演员车队的开道引领工作。2、由于当地派出所、交警队警力不足，建议请县公安局派人参加现场安保工作。3、演出期间有当地人进入，为了更好的确保演出顺利进行，建议请挖角乡政府派专人配合做好群众疏导工作。8、计划会议程模板：XX计划会议程时间:地点:参加人员:会议主持人:会议议程:第一项:业主单位发言1、计划合同处介绍计划合同管理规定；2、综合办公室介绍公司组织机构，各部门主要职责分工；3、工程建设处介绍工程主要管理规定,对施工准备工作提出意见和要求；4、安全监察处介绍公司安全文明管理规定、考核奖罚办法；5、机电物资处介绍机电物资相关管理规定；6、财务劳资处介绍财务相关规定。第二项：监理、设计、审计单位、五大中心发言1、设计单位(成都勘测设计研究院)介绍驻现场的组织机构、人员及分工，并介绍设计进展情况；、2、五大中心介绍驻现场的组织机构、人员及分工；3、恒诚信现场审计介绍驻现场的组织机构、人员及分工。第三项：施工单位发言1、施工单位介绍施工准备情况；2、施工单位介绍进场后具体工作计划，提出需协调解决的问题。第四项：公司领导讲话第五项：主持人会议小结9.年度总结会议程10.表彰大会议程精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档接管入住工作手册编制：日期：审核：日期：批准：日期：未经许可不得拷贝生效日期：2013年7月1日目录物业管理前期介入工作规程……………4新建物业接管验收规程…………………23入住控制程序……………41前期介入情况周记表NO1……………49前期介入情况周记表NO2……………50前期介入情况周记表NO3……………51前期介入情况周记表NO4……………52前期介入情况周记表NO5……………53前期介入情况周记表NO6……………54前期介入情况周记表NO7……………55前期介入情况周记表NO8……………56房屋接管验收移交表…………………57设备接管验收移交表…………………58大厦设备接管验收移交表……………59工程资料移交清单……………………60接管验收问题整改表…………………61公共设施接管验收移交表……………62接管验收资料遗留问题登记表………63接管验收设施设备遗留问题登记表…………………64公共区域锁匙接管验收移交表………65设备验收移交日期时间表……………66设备检测（通用）报表………………67消防系统联动测试报表………………68消防水泵检验报告……………………69风机、风柜测试报告…………………70生活水泵检验报告……………………71排污泵、集水井检验报告……………72中央冷水机组检验报告………………73冷却塔检验报告………74高压配电柜检验报表…………………75高压配电柜检验报告表(一)…………76高压配电柜检验报告表(二)…………77高压配电柜检验报告表(三)…………78电力变压器检验报告…………………79控制电柜检验报告……………………80电视监控系统测试报表………………81入住手续办理流转单…………………82业主家庭情况登记表…………………83房屋验收表……………84托管房门钥匙责任声明书……………85消防责任书……………86物业管理前期介入工作规程1.0目的规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期物业管理业务的开展。2.0适用范围适用于公司各物业服务中心。3.0职责各物业服务中心负责参照本工作规程，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。4.0方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段（包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等）就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序4.2.1确定工作内容要求；4.2.2成立工作小组；4.2.3制定工作方案和计划；4.2.4计划实施，工作小组应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认；4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.6对涉及物业利益的文件应报公司领导确认，如：物业服务费、前期物业服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5.0规划设计阶段介入5.1规划设计评估准备5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.2工作小组参加地产组织的项目说明会。5.1.3工作小组组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则5.2.1总体评估5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估5.2.2.1安防布局a、便于安防管理区域分割，消除管理死角。b、便于安防管理视线的巡查，避免管理的盲点。c、人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d、安防设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e、安防技防措施完备，形成多层次的安防体系，信息汇总通畅，反应f、快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局a、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。b、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局a、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。b、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。c、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。d、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置a根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。b、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。c、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。d、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套a、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。b、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c、沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a、安防智能化一般可配置红外线周界红外报警系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。b、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。c、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、天燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。d、中央控制中心位置宜设于物业服务中心内，或与物业服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信、号衰减。e、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体a、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。b、墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c楼板厚度与隔音符合国家规范。d住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。e住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。j宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。k地坪应充分考虑防潮措施。i房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。l有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。m阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。e室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。f当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。h室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。i电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。j联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置a绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。b绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。d绿化品种便于养护，养护成本节约。e绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。f绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置a景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。c水系岸床设计应考虑防渗漏效果。d不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用e自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。f景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。g泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间a应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。d绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。g公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。h高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。i楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保a住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b住宅区内污水处理排放符合国家规范。c住宅区内无各类污染源。d周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。g垃圾房及变电房、天燃气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。h宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房a物业服务中心服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。作业用房功能：公共秩序值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。新乡市应按照总建筑面积5万平方米以下（含5万平方米）的为总建筑面积的0．4%，5万平方米以上的为总建筑面积的0．2%。位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b业委会、居委会、警务室（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室面积：根据具体情况而定位置：和物业服务中心相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处5.2.2.14新材料、新技术a应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c采用新材料、新技术应预留充足备品备件。d采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。5.2.2.15管理成本测算a对规划应充分测算今后产生的管理成本。b管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。5.2.2.16与相似典型项目的比较a相似点b差异点c优势d劣势e改进建议5.3规划设计评估的程序：5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。5.3.2工作小组接到书面知会后，于3日内回复，由公司相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。5.3.4接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。5.3.6公司相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。5.3.7评估小组根据公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交公司总经理审核签发。5.3.9公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。5.4此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见。6.0营销策划阶段介入6.1营销策划介入程序与内容6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报公司品质管理部备案。6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得公司品质管理部、财务管理部等部门的确定。6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。7.0施工建设阶段介入7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。7.2.5对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。7.2.6在项目施工阶段介入应注意的要点7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：a无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。b采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。c采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。a钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程a外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。b内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8给排水工程a给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。b排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。8.0对竣工验收阶段介入8.1物业服务中心组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如：a.房屋接管验收表b.室内接管验收遗留问题统计表c.公共配套设施接管验收遗留问题统计表d.机电设备接管验收表e.机电设备接管验收遗留问题统计表8.4验收小组应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。9.0质量记录9.1《前期介入情况周记表NO1》。9.2《前期介入情况周记表NO2》。9.3《前期介入情况周记表NO3》。9.4《前期介入情况周记表NO4》。9.5《前期介入情况周记表NO5》。9.6《前期介入情况周记表NO6》。9.7《前期介入情况周记表NO7》。9.8《前期介入情况周记表NO8》。新建物业接管验收工作规程1.0目的规范公司对新建物业接管验收的程序和内容，确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2.0适用范围适用于公司各物业服务中心。3.0物业接管验收的基本条件3.1工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。3.1.1全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。3.1.2竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。3.2供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。3.3．房屋幢、户编号已经有关部门确认。即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，楼牌号安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。3.4物业公司接管验收时提出的房屋质量问题得到确实解决。3.5开荒保洁达到物业公司接管要求。3.6施工区与交房区完全隔离等。4.0物业接管验收应检索提交的材料在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。4.1产权资料4.1.1什么是产权资料。房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。4.1.2接管验收时检索提交的产权资料主要有：a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.拆迁安置资料；e.房地产平面图。4.2技术资料4.2.1技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验：a.房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；b.工程质量、装修标准是否符合验收标准；c.建房用的各类材料是否符合设计要求；d.房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。4.2.2接管验收时应提供的技术资料主要有：a.竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b.地质勘查报告;c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算；c.图纸会审纪录；e.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；f.隐蔽工程验收签证；g.沉降观察记录；h.竣工验收证明书；i.钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；j.新材料、构配件的鉴定合格证书；k.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；l.砂浆、混凝土试块试压报告；m.供水、供暖的试压报告；n.园林绿化的图纸和清样；o.设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；p.有关工程项目的其他重要技术决定和文件。上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。5.0物业接管验收交接双方的责任在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的《房屋接管验收标准》的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。5.1接管验收的程序和时限5.1.1建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料；5.1.2物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；5.1.3交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；5.1.4经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；5.1.5验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件；5.1.6新建房屋一经接管，建设单位或地产公司应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。5.2交房方的责任5.2.1接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管验收申请；5.2.2在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合接管验收要求后，再组织复验；5.2.3在接管验收后，负责规定期限的保修；5.2.4房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。5.3接管方的责任5.3.1按规定的时限要求落实验收时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任；5.3.2自房屋接管之日起，至住户入户为止，由接管单位（物业管理企业）负责看管，由于看管失职而发生人为损害，设施被盗，由接管单位负责；5.3.3房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏，由接管单位负责。5.4交接验收后的物业保修5.4.1交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理单位与建设单位，应按照建设部制定的《建筑工程保修办法（试行）》的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。5.4.2建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：a.民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；b.建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；c.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；d.室外的上、下水设施和小区道路为1年。5.4.3各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下:a.屋面漏水；b.烟道、排气孔道、风道不通；c.室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，由防水要求的地面漏水；d.内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮；e.门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定；f.厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水；g.外墙渗水、阳台积水；h.水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水；i.室内上下水、供热系统管道堵塞或漏水、漏气、暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；j.室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；k.钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求；j.对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织施工单位负责及时修好，保证质量，不留隐患。5.4.4为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：a.建设单位委托物业管理单位负责包干保修，由建设单位一次性拨付保修费用，由物业管理单位包干使用，费用标准双方依据物业质量商定；b.由建设单位一次性向物业管理单位预付保修金，由物业管理单位用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用；c.由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。6.0物业接管验收程序6.1工作程序6.1.1地产公司拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；6.1.2物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接受的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；6.1.3物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；6.1.4对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由地产公司负责落实，直至合格；6.1.5对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；6.1.6对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由物业服务中心接收钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为破坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后在接管钥匙；6.1.7业主入住时，由物业服务中心客服专员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业服务中心整理后报告地产公司，由其限令施工队逐项返修，经物业服务中心或业主验收后清项；6.1.8在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告地产公司查验证实后，由其责令施工队更换或返修。6.2注意事项6.2.1接管验收工作必须依靠地产公司、管理公司双方密切合作，才能顺利完成；6.2.2应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；6.2.3物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；6.2.4验收中出现的问题应明确记录在案，督促地产公司（或指定的施工单位）维修、改进；6.2.5落实物业的保养事宜；6.2.6移交工作应办理书面移交手续，物业公司接受的只是管理权。7.0新建房屋接管验收7.1新建房屋接管验收标准7.1.1主体结构a.地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；b.钢筋混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过《钢筋混凝土结构设计规范》的规定值；c.木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，选材必须符合《木结构工程施工及验收规范》中2.1.1条的有关规定；d.砖石结构必须有足够的强度和钢度，不允许有明显裂缝；e.凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。7.1.2外墙不得渗水。7.1.3屋面。a.各类屋面必须符合《屋面工程施工及验收规范》中的4.0.6条规定，排水畅通、无积水、不渗漏；b.平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位要设置屋面检修孔；c.阳台和三层以上的房屋屋面要有排水设施，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。7.1.4楼地面a.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮或起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；b.卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；c.木楼地面应平整牢固，接缝密合。7.1.5装修a.木门窗应平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；b.门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固、底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均装设铁栅栏；c.修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽，与基层必须钉牢；d.玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；e.应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡等缺陷；f.砖应表面光洁、粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，g.刷浆应色泽一致，表面没有脱皮、漏刷等现象。7.1.6电气a.电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线和对地绝缘电阻值不得小于1mΩ/kv;b.按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；c.照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、接触良好、位置准确；d.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合《电气装置安装工程施工及验收规范》的要求；e.电梯能准时地启动、运行、选层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过规定值。制动器、限速器及其他安全设备灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及图纸资料均符合要求；f.对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑物遮挡及反射波复杂地区的住宅，要设置公用天线；g.除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程等的要求。7.1.7水、卫、消防。a.水管安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》的要求，按套安装水表或预留表位；b.高位水箱进水管与水箱检查口的设置要便于检修；c.卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、检查孔不得渗漏，管道排水必须顺畅；d.卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐全、制动灵活；e.水泵安装应平稳，运行时无较大震动；f.消防设施必须符合《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求，并且应有消防部门检验合格签证。7.1.8采暖。a.采暖工程的验收时间，必须在采暖期之前两个月进行；b.锅炉、箱罐等压力容器安装平正，配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷；安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；c.炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与炉膛之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如；d.各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；e.炉门