【地产研报素材】2022浅山芳华洋房叠墅项目推广企划策略提报方案-179正式版 Copy

荣安姜山狮山北项目企划策略报告华星房产咨询有限公司正逢时代天工开物，气象万千。荣安再度布局鄞南，与城市发展热土之上，启封一段传奇，与城市共鸣，承当引领时代的使命。整案企划立意让当代宁波人物找到完美性格的城市居所，成为赞美城市进程的时代著作。从城市价值高地出发，迎着城市融合的风口，打造属于新一代宁波人的都市生态住区。让这座城市在时代进阶中重拾自身骄傲，找得到未来坐标，在千古名城荣耀热土之上，开创人居新传奇！PARTONE进入市场时间项目市场认知四维感知系统市场本体竞争客户楼市当下热度高涨/7月政策收紧，预计下半年将适当降温政策土地住宅板块适当降温地王频现去化稳定7成+保障刚需土拍火热豪宅热销板块扩容站上2.7万+姜山住宅月度走势60000500004000030000200001000001.183111.1911供应量（平方）成交量（平方）30000250002000015000100005000020351.成交均价（元/㎡）四维感知系统市场本体竞争客户综合属性 南商都会延伸，机会板块内TOD+公园+纯低密标杆级墅区地段感知产品感知1、鄞南片区上游，享南商都会延伸利好1、南靠狮山公园，城市稀缺生态资源2、“田园城市卫星城”新规划，板块升级2、1.8容积率，罕见纯低密品质社区3、三号线姜山站、狮山站双地铁口3、150平高品质稀缺叠墅4、鄞州区实验小学南校区4、75-99平轻资产墅区洋房，热销爆品鄞南片区上游节点城心低密浅山墅区双地铁口+优质学区赋能区域高端品质标杆四维感知系统市场本体竞争客户唯一浅山 咫尺狮山公园，拥享市区罕有的浅山资源本案狮山公园四维感知系统市场本体竞争客户唯一产品观 构建“一碗汤”的距离、两代人的墅级体验上叠150平，5-6F洋房75平，3、4F下叠150平，1-2F

两代人居所之间最合适的距离，既能实现家人随时团聚的愿望，又能100%保障两代人各自的私密空间；75平小面积低总价，既能满足老人的全部需求，又大大降低了买入门槛。四维感知系统市场本体竞争客户核心竞品聚焦祥生、滨江地块；二级竞品锁定弘阳招商项目待本案入市，在售竞品均已基本售罄；本案距祥生地块300米，滨江地块2公里，为核心竞品；弘阳项目可能分流本案客户弘阳招商项目美云合府滨江地块枫丹江宁祥生地块本案水印江山繁花里在售待售

20二季度2020三季度2020四季度2021年一季度竞争等级区域项目6月7月8月9月10月11月12月祥生项目滨江项目一级 姜山 繁花里水印江山枫丹江宁美云合府二级 陈婆渡 弘阳招商项目四维感知系统市场本体竞争客户唯一浅山/纯低密/墅区定位/“静“地铁/品牌力五大核心价值全面压制祥生地块祥生地块 对标容积率景观资源地铁品牌产品

竞品本案优劣势分析2.21.8优势：本案低密属性压制竞品南靠劣势：缺水系资源三面环水优势：拥享浅山公园。城区河流较为常见，浅山资源几乎唯一狮山公园本案景观资源稀缺度压制竞品劣势：竞品距双地铁口较本案近300米双地铁口双地铁口优势：竞品被3号线地上段环绕，小环境较嘈杂。本案为“静”地铁，距离近但不受噪音干扰祥生荣安优势：荣安品牌力在宁波远胜祥生高层+洋房叠墅+洋房优势：本案产品定位级别高于竞品，竞品2.2容积率导致竞品无法做纯粹叠墅+洋房四维感知系统市场本体竞争客户近双地铁口/狮山公园/品牌力三大关键因素对标滨江地块，奠定综合比较优势滨江地块1.7Km800m1.4Km滨江地块780m本案四维感知系统市场本体竞争客户静谧人居/双地铁口/稀缺景观/产品力/品牌力五大维度全面制胜弘阳地块弘阳地块竞争品类：本案产品属性碾压弘阳地块竞品高层95平与本案洋房99平构成竞争竞品洋房115平与本案叠墅150平构成竞争地段素质：本案综合地段素质优于弘阳地块地铁、静谧墅区环境、浅山公园三大价值构建本案强势地段素质对标项竞品本案优劣势分析板块陈婆渡姜山核心劣势：竞品所处板块能级高于本案。但与核心区的距离上，竞品只比本案近2.5公里。地铁2公里双地铁口优势：竞品附近无地铁，本案双地铁口，4站即达南部商务区环境距高速无高速优势：竞品南临高速，噪音大，居住环境差，本案更为静谧100米高架等景观无南靠优势：本案景观资源完全制胜竞品资源狮山公园定位高层洋房优势：本案社区定位更为纯粹，级别更高洋房叠墅叠墅品牌弘阳荣安优势：荣安于宁波品牌力远胜弘阳、招商招商城市地位四维感知系统市场本体竞争客户客户地图做深做透姜山本地、吸引首南外溢客户兼顾相近板块如方桥江口、下应、潘火刚改、投资型客户枫丹江宁水印江山姜山地缘姜山地缘5%5%4%6%鄞州中心、鄞州中心、首25%首南板块20%南板块周边乡镇周边乡镇65%70%其他其他1、客户地缘特征明显地缘性客户为主，姜山地缘客户超6成。其次是首南等高价格板块外溢客群。2、婚房和改善需求为主

方桥江口奉化主城

洋房:首南外溢20%叠墅:首南外溢30% 下应潘火洋房:姜山70%叠墅:姜山60%客户主要以自住需求为主，基本为婚房和改善居住。小面积产品有部分投资客。城市地位四维感知系统市场本体竞争客户本案高度契合三类客群动机，客户购买理由充分刚改投资再改

本案洋房230-270万城区稀缺低总价段产品满足刚改客户核心诉求类别地铁3号线、实验小学南校区奠定保值增值能力洋房小面积低总价契合投资需求低密、浅山、稀缺叠墅、老人“定制”洋房500万以下，城区最佳再改产品 叠墅

客户类型核心关注点地缘刚改主城外溢刚改预算有限，追求性价比关注点：总价、学区、交通、环境乡镇进城刚改投资型对总价敏感，关注保值增值能力关注点：总价、地铁、学区地缘再改一般会对比核心区改善产品主城外溢再改关注点：社区品质、稀缺资源、产品舒适度、赡养老人四大核心价值抓手板块信心浅山墅区TOD红利顶层设计稀缺资源双地铁口宁波南扩红利/鄞南片区上游浅山公园、市区独有800米内姜山站、狮山站能级提升稀缺型制田园城市卫星城规划，姜山定位升级宁波罕见纯低密品质墅区轨交价值放大楼市扩容重高品质产品力年底鄞奉线通车，连通鄞州奉化板块市场逐渐打开，价格稳步上涨建筑/园林/户型全系高品

创新理念老人“定制”墅级洋房构建“一碗汤”的距离家庭亲情与私密空间兼得提升预期支撑满足品质改善需求形成必要购买理由宁波首创产品观构建板块核心价值鲜明碾压竞品提升辐射力塑造全市唯一性合力支撑价格、锻造足以应对变化的价值体系征服地缘客户，争取外溢客户项目定位综合四大维度分析，本案市场定位鄞南核心·双地铁口·生态低密墅区PARTTWO进入项目时间项目企划策略核心问题再聚焦品牌形象价值构建+现场体验制胜绝杀+针对客群导流增量三维一体，目标达成？让客户感觉物超所值深入挖掘更大基础的潜在客户群体形象高度的落地表达决胜在现场，每一次接触都是生活美学的高度落地现场体验致胜绝杀

品牌形象价值构建 项目形象构建建立高度对话目标客群实现本案在客户心中的心智占领针对客群激发购买活动策略聚焦目标客群，激发购买力成功导入营销现场壹品牌形象价值构建三大策略有效闭环现场体验 针对客群致胜绝杀 激发购买

一个价值平台支撑的品牌理解一次项目整体价值的全面贯通一场城市全新人居高度的建立三 个 关 键 词一座金字塔Value pyramid关键词一：城市鄞南＞鄞南一条天童路，贯通了四大商圈的璀璨繁华一条3号线，自北向南串起了宁波城市主轴城市中轴（TheUrbanaxis）主城南进，鄞南成为了鄞奉一体中心点，成为了城市发展的新风口。一条天童路，城市中轴，串联主城区繁华，全面贯通印象城商圈、万达广场商圈、环球城商圈、海港城商圈四大商圈，繁华一路直达双地铁口（TheTODcommunity）北邻地铁3号线，距狮山站、姜山站仅750米，双地铁口环伺，通达全城。3号线，从南到北串联宁波、奉化、鄞州、江东、江北新老城区，纵横宁波全域，交织城市璀璨。鄞南核心（ThecoreofYinnan）主城区南拓的桥头堡城市进一步向南扩容——千亿级的城南智创大走廊，以比肩杭州城西科创大走廊的姿态，成为宁波中心城南片区重地；位居鄞南腹地的姜山，不仅入列宁波第9个卫星城市，更在《宁波市鄞南片分区规划》中占据生态走廊C位。城市中轴+双地铁口+鄞南核心三维赋能板块城市中轴鄞南芯双地铁口生态住区具备区隔其他区域的价值支撑关键词二：地段姜山＞姜山都会配套，衣食住行一应俱全都市生态，狮山公园开门见山都会配套（TheWilllife）公里范围内，商业学校医院一应俱全，精英荟萃，名流云集。教育配套：宁波东坤职业高级中学、宁波市鄞州区实验小学、姜山镇实验中学、姜山老年大学、姜山中学、红太阳幼儿园、首南蔡家小学、鄞州区首南第一小学医疗配套：鄞州区第三医院、小城春秋卫生站、甬江社区卫生站、首南医院商业配套：嘉悦·生活广场、宁波海港城商业广场浅山生态（Thecitymountainslife）南邻狮山公园山虽不高，却是宁波主城区罕有的山景资源承载着老一辈宁波人的回忆，又张开怀抱引来一批批喜爱宁波的新人。不论四季变幻，这里总是美景如画。都会配套+狮山公园璀璨配套与生态环境并存兼得都会繁华与浅山生态都市浅山人居环境赋能关键词三：产品荣安＞荣安荣安地产2022全新迭代作品城市镜面建筑现代美学住区荣安地产2022全新迭代作品荣安始终坚持精诚之心、精致之道、精湛之术，不断满足人们对理想生活的追求住宅专家，豪宅巨匠2022，荣安地产携全新作品，以城市迭代著作，献礼城市精英人士。城市镜面建筑现代美学住区现代时尚建筑立面，引领时代审美潮向，大面积玻璃立面，高窗墙比结构，金属轮廓，带来三十年不过时的超前体验。让建筑镜像环境，世界因此明净，自然在此交融荣安地产2022全新迭代作品城市镜面建筑+现代美学住区镜像时代人居趋势的荣安全新作品未来城市人居样本项目价值金字塔城市

城市中轴鄞南芯双地铁口TOD住区都会繁华&浅山生态地段产品镜像时代人居趋势的荣安全新作品当超前的镜面建筑遇上珍稀的都会浅山城市资产项目故事线梳理这是一个审美凝练的时代镜面又代表了一种极简而又前卫的世界建筑语言<Storyline>我们打算讲一个「城市的境与镜」的故事当都会繁华邂逅浅山生态案例1-法国louvre-lens博物馆建筑从此消失全玻璃窗墙，通过轻薄的银灰铝板框定起时空，结合水景的镜像营造，达到世界忘却建筑存在的境界。案例2-纽约新当代艺术博物馆世界因此明净使用不被人所立刻察觉微投影、微渐变。使用简洁元素和图标，减少装饰，一如手机中的苹果。案例3-日本表参道Dior大厦自然在此交融镜面楼体，天地风云交相辉映，自然界的投影仪，是人与城市、建筑融汇的自然敬意。StoryLineTheCityofMirror「城市的境与镜」镜像时代人居趋势的荣安全新作品NewworksofprosperityandsecurityinthetrendofhumansettlementsinthemirrorEra这是一个「城市-环境-建筑-人」相互照见与反映的生活故事浅山的镜像（TheMirrorofCity）每一座城市，总有一个地方代表了最先进的人居环境和生活方式在多水的宁波，这里是珍贵的都会浅山城市资产，镜像了最先进的兼得城市与生态的生活方式。洛杉矶X比弗利山 北京X香山 上海X佘山镜面的建筑（TheBuildingofMirror）玻璃幕墙建筑立面，引领世界语境下的建筑风潮，在宁波，现代时尚建筑立面，高窗墙比极简设计，如镜立城心，让自然融合，让世界扁平，让建筑消失。境界的生活（TheLifeofMirror）古云：“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以知得失。”居住，是一种情绪。在这里，不只是硬件上的超前，软性服务及圈层上的炼选，更是人与城市、人与建筑、人与自然的对话，照见生活本真。时代的·宁波的·荣安的<项目概念&SLOGAN>时代人居趋势的宁波镜像Ningboimageofthetrendofhumansettlementsinthetimes<两大产品输出建议>鄞南芯双地铁口建86-99㎡都会洋楼建75-150㎡浅山叠墅面 面约 约<案名推荐一>江南映翠每一座城市，总有一个地方代表了最先进的人居环境和生活方式兼得城市与生态在多水的宁波，这里是珍贵的都会生态城市资产，<案名推荐二>浅山芳华将浅山的芳华优雅融入都会的磅礴大气里，谱写一首城市里的繁花盛景，让大家对都会浅山生活，产生了无限遐想，将项目的特色在客户的脑海中完美镜像。<备选案名建议>凤栖晴川 栖山春晓<平面方案一>都会浅山 锦上明月<备选案名建议>凤栖晴川 栖山春晓<平面方案二>都会浅山 锦上明月<备选案名建议>凤栖晴川 栖山春晓<平面方案三>都会浅山 锦上明月贰品质高度落地的现场展示都会浅山生活的现场体验

品牌形象价值构建三大策略有效闭环现场体验 目标客群致胜绝杀 激发购买现场包装体验建议都会浅山新都会生态主义镜像生活之美集城市、自然、生态、人文、艺术、圈层、氛围之大成者图腾人文礼仪空间细节展示中心概念包装 样板房、示范区概念包装Hillslife美学馆 浅山栖居售楼处概念打造——Hillslife美学馆城市之镜，都市浅山的镜像美学宁波首个镜面售楼处，内外互联，将都市繁华和原生山景无缝引入售楼处示范区、样板房概念打造浅山栖居将环境美学与学院风格共融于建筑、园林、软装等细节样板房风格建议一：《森活家》主题样板房展现都会生态风豪宅设计精髓森活家高级灰的运用，学院系自然元素的生动诠释样板房风格建议二：《逐光未来》主题样板房展现未来都会浅山人居生活逐光未来配合原生自然环境，各种光的运用，融合都会中心之上生态居住的生动诠释《浅山栖居》六重景观空间打磨都会浅山风淋漓尽致呈现公园秘境 浅山微风 都会IN记森林殿堂 顽石撷趣 水语清波森林密境曲径通幽，一路风景归家浅山微风穿梭于四季的风中，步移景异都会IN记都会的风，森林的风，悦享生态之美生态殿堂自然生态，万千美好，尽藏于此顽石撷趣木石无心有灵，野趣无穷水语清波灵动的水，流淌过四季的影子叁品牌形象价值构建三大策略有效闭环现场体验 目标客群致胜绝杀 激发购买

活动策略聚焦目标客群激发购买导入营销现场高度·深度·态度三大维度引发都会浅山人居畅想从“三大维度”铺排推广，通过「城市高度立势—项目前景解析—生活态度演绎」树立项目形象及诠释项目价值体系致敬都市 致境浅山 致镜时代高度深度态度城市高度立势产品深度解析生活态度演绎城市IP化品牌产品IP化生活IP化形象价值定制价值生活价值城市+品牌品牌+产品输出硬件+软性服务拟临展开放拟售楼处开放拟项目首开致敬都市高度城市高度立势城市IP化形象价值城市+品牌拟临展开放第一阶段主题荣安2022全新迭代作品致敬都会的浅山一部<宁波，无止境的城市浪潮>城市大片启势亮点1、一辑大片启势<宁波，无止境的城市浪潮>城市营销启势城市宣传片致敬宁波激发城市骄傲与自豪视频脚本文案示意：《时代人居趋势的宁波镜像》潮来潮去，城市的潮向从来有迹可循循着江河山川循着世界潮流的预演著诉全球语境下的都会繁华生活生来独一无二，也升华城市的独特世界，终归宁波

（画面：潮涌的三江口，不断生长的余姚）（画面：镜头逐渐拉远）（画面：江河山川的快速切换，寓意时代之变）（画面：纽约、伦敦、上海、宁波）（画面：国际都会生活方式）（画面：荣安心居、荣安府、观江园、劝学里等）（画面：项目示意）如愿宁波幸会荣安

（画面：项目示意）无止境的城市浪潮 （画面：主KV）亮点2、一次朋友圈定投思考：如何一夜之间，覆盖整个宁波？余姚·无止境的城市浪潮——你可能从未见过这样的余姚策略：采用微信朋友圈定投推广，锁定宁波精英人群。执行：利用爆款视频做定投画面，链接跳转一文读懂荣安。标题示意：《宁波·无止境的城市浪潮》——你可能从未见过这样的宁波——亮点3、一波大V助攻思考：客户接受信息碎片化，如何形成系统价值输出？策略：利用大V对“宁波·无止境的城市浪潮——你可能从未见过这样的宁波”进行深入解读。标题示意：《宁波：一场居住文明下的城市跃升》——宁波由“临江时代”到“浅山时代”，开启宁波人居新时代——一场<镜像世界>临展亮相暨案名线上发布万达广场搭建玻璃盒子作为项目临展点亮点1、一次镜像世界的街头互动营销任意门带你穿越全世界。让“哆啦A梦”中的任意门变成现实。通过视频装置，与世界同频互动。门内宁波，门外世界。亮点2、一次全城的案名发布案名线上发布会——全城同频发布。全城天一、鄞