报酬资本化法

收益法评估要点

_____估价部刘丽丽估价部新员工入职系列培训课程2007年4月本文所有观点均来自：房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》最新版房地产估价师考试教材《房地产开发经营与管理》最新版美国《不动产估价》第12版《房地产估价理论与方法》最新版中介绍收益法有两种：“直接资本化法”“报酬资本化法”前言直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法计算公式：与净收益流模式无关V=A/R或房地产价值＝年收益*收益成数V－房地产价值A－某一年的收益（出租收益或经营收益），R－资本化率（R=A/V租售比）：是一步将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，不明确代表获利能力。直接资本化法－原理适用于房地产处于稳定经营，或存在大量包括市场风险、收益、费用、区位特征和和收益特征都相似的可比案例不适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时间内处于不规则变化的情况直接资本化法－适用条件直接资本化法－资本化率求取方法市场提取法Ri＝Ai/Vi案例名称用途平均售价V月租金a年收益A资本化率R收益成数（元/m2）（元/m2）（元/m2）金川大厦办公5,000323847.68%13.02古井.百花大厦办公5,300354207.92%12.62CBD中央大厦A座办公5,700384568.00%12.50财富广场1期办公5,500333967.20%13.89取值－－－－7.70%13.01直接资本化法－应用举例估价对象月租金为34元/平方米，则：A=34*12=408R=7.70%V＝A/R=408/7.70%

=5,298元简明，易于解释，能显示市场状况，能提供强有利的价值市场指示，忽略了租金以外的收入，忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法是相当可靠的（市场法的另一种表现方式）报酬资本化法报酬资本化法－原理是将估价对象未来各期收益和转售价值转换为现值的方法计算公式：与净收益流模式有关，净收益模式不同，其计算公式不同，其通用公式为：V－房地产价值Ai－某一年的纯收益Y－报酬率（回报率、收益率、折现率）：是将房地产所有预期收益（包括投资结束时的出售收入）转换为价值的比率，代表房地产的获利能力和风险水平。有收益或潜在收益的房地产，收益和风险可量化（预测）报酬资本化法－适用条件选择合适的持有期或研究期预测所有未来现金流量或现金流向模式（包括转售价值）选择适当的报酬率报酬资本化法－估价师应注意事项报酬率的实质是回报率、收益率、折现率，是将房地产所有预期收益（包括投资结束时的出售收入）转换为价值的比率报酬率与投资风险正相关期间收益、转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益、建筑物收益、抵押贷款收益和自有租金收益由于其风险不同，报酬率是不同的报酬率求取有三种方法：累加法、市场提取法、资本资产定价模型报酬资本化法－报酬率报酬率求取方法-累加法报酬率＝无风险报酬率（机会成本）+风险补偿报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动补偿率-投资带来的优惠率项目数值内容问题无风险报酬率5.31％一年期银行贷款利率无风险报酬率和风险补偿报酬率的收集确认渠道和量化标准？投资风险补偿率2.00％投资房地产比投资银行存款的风险补偿管理负担补偿率0.10％投资房地产比投资银行存款所要付出的操劳补偿缺乏流动补偿率1.50％投资房地产比投资银行存款的流动性补偿易于获得融资的优惠率－0.50％投资房地产比投资银行存款的的优惠所得税优惠率－0.50％投资房地产会获得个人所得税优惠报酬率Y7.91％－－报酬率求取方法-市场提取法

V＝A/Y[1-1/(1+Y)N）]案例名称平均售价V资本化率y（元/m2）正洪大厦17,5004.76%正洪大厦27,2004.53%正洪大厦37,4004.85%国贸中心大厦184005.51%取值－5.12%市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益的可靠指针，对估价对象报酬率的判断还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率，对用市场提取法求得出报酬率要进行适当的调整（市场提取法不是求取报酬率的唯一方法，对其结果要分析判断是否合理）报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的结合（要从多方面分析其逻辑性和合理性）在一定时期，报酬率大体上有一个合理的区间具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产求取适当的报酬率，而通过其它具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率（提取报酬率和计算房地产价值可以采用不同收益流模式的计算公式，同等风险的其它行业投资案例也可以用于求取报酬率）报酬率求取方法-市场提取法E=R0+β×(E0–R0)E----在某一时间段内，资产应有的预期收益率；R0----在某一时间段内，无风险资产的收益率；E0----在某一时间段内，市场的整体平均收益率。β----资产的系统性市场风险系数报酬率求取方法-资本资产定价模型案例：假设整个投资市场的平均收益率E0为10％；目前国债的收益率R0为4.08％；房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数β为0.4；E=R0+β×(E0–R0)

=4.08％+0.4×（10％-4.08％）

=8.06％

报酬率求取方法-资本资产定价模型需要思考的问题：投资市场平均收益率确认渠道？房地产投资市场与整个投资市场的相关性如何量化？讨论—安全利率的选取关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发〔2006〕307号）中规定：对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。可以作为安全利率的指标：五年期存款利率：5.76％

一年期贷款基准利率：5.31％

银行再贴现率4.32％讨论—租约对收益价值的影响1、看租约长短：短期租约：5年以下长期租约：5年以上讨论—租约对收益价值的影响1、看租金水平：合同租金：市场租金：测算实例现金流模式月租金元/平方米转售价（元/平方米）报酬率Y总结10年前年合同租金，11～41年后市场租金（年递增3%）1~10年：4211~41年：=60*1.03)^10=80－4.32%、7.11%5.31％、7.04%1、收益现金流模式对报酬率影响大2、转售价值预测对报酬率影响较大1`41年市场租金60，递增率3％－7.54％10年前合同租金，递增率3％，第11年转售42160004.32%、6.69%5.31%、6.47%200004.32%