南宁龙域香醍半岛项目企划报告书

项目企划报告书ExamineReport谨呈：广西荣裕盛昌置业有限公司2010-05-06MFORMERADVISORY承

)

创本

报

告

解

决

的

问

题项目宏观背景及区域

市

场

分

析全国房价保守估计将下跌30%拐点很快会到来we.scufua

con

房地产门户-提房同2010-04-3010:02:00来源：斐房网球合整理本轮楼市调控将是“持久战”

捂盘不能避风头ww.seufun

can

房地产门户-搜房网

2010-04-3010:10:00来源：搜房网综合整理财政部官员：目前是推出房产税“可操作时机”wnw.soufun

con

房地产门户-搜房网2010-04-3010:01:00来源：搜房网综合整理2010年4月，国务院出台“史上最严厉”调控措施

：

“国10条”

,引发市场进

入混

沌

期

。从抢房到退房房地产业开发商又一次痛苦轮回www.xoufun.com

房地产门户-探房网

2010-04-3010:00:00

未源；提房网综合整理新政出台各地现退房潮一线城市新房打折出售ww.seufuncon房地产门户-搜房网

2010-04-2909:53:00来源：南宁搜房网综合型理

中国银行大幅提升房贷利率其他银行也将跟进ww.soufun.con房地产门户-搜房同2010-04-2909:33:00来源：南宁搜房同综合整理200m.12.07一中央程济工作会额：明与

实增加错通向最住质供验2002.12.09-个人住需糖让要山和征时细市2年依复题82000费.1.收17

由阳理妙动本地育性不低于802008.12.23对政部：五年内住身转位2010.01.12类行：上调油复全本源力道新信背意道王安共金体天内出题2010.04.11-根置食：银行不得对发机打-万科再预警：

一线城市很危险四务院常务金设，食世发三

重房前付不有位于BO国务院：海价比建的区育

财律次度第三老期分位建部：法求商品使员严房地产市场调控进行时5析游实客制漫

大

变2010.04.1住建部要求商品住房严格实行购房实

9

名制2010.04.1国务院：房价过高地区可暂停发放第7三套房贷住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅白更改购房者姓名。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，智停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提

供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。7

商品住房供给造支持力度。

国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改2010.04.1

国务院常务会：贷款买二套房首付不得5

低

于

5

0

%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款

利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首2010.04.1住建部：加快保障房建设遏制房价过3

快上涨付款比例不得低于30%。住房城乡建设部13日召开电视电话会议。要求加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下

一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.1银监会：银行不得对投机投资购房贷1

款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则

应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.1国资委要求78家非地产主业央企15天按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加8

出退出方案快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.1国土部强调房地产用地监管将开展突0

击检查国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制：二、

促进住房建设用地有效供应：三、切实加强房地产用地监管：四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.2

0银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.1

2央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.1

02009.12.2

3国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展财政部：五年内住房转让全额征收营业税国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控。稳定市场预

期，促进房地产市

场平稳健

康

发展。白2010年1月1

日起，个

人

将

购买

不

足

5

年的非

普

通

住

房

对外

销

售的，全

额

征收

营

业

税；

个人

将

购

买

超

过5年

(含5年

)的非

普

通

住

房

或

者

不

足

5

年的

普

通

住

房

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外

销

售的，按照

其

销

售收

入

减

去

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房

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价

款后的差额征

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业

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个

人

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5

年(含5

年

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普

通

住

房

对外

销

售的，免

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营

业

税

，2009.12.1745

部

委

新

政

打

击

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地

妙

地

：

拿

地

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5

0

%国

务

院

提

四

措

施

遏

制

部

分

城

市

房

价

过快

上

涨财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部十地出让款的50%"。国务院提四措施遏制房价：

一要增加普通商品住房的有效供给：二是继续支持居民自住和改善型住房消费。抑制投资投机性购房：三要加强市场监管：四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.0

个人住房转让营业税征免时限由2年

9

恢复到5年2009.12.0中央经济工作会议：明年要增加普通要点措施时间新政执行第一周，南宁市新建商品房成交涨幅达61%,

楼

市整

体

走

势

平

稳

。新政执行第二周(黄金周)成交下降6.4%,南宁楼

市

新

政

效

果

显

现

。新政执行第二周，本周新建商品房市场成交行情开始

下降，涨幅由上周61.64%的涨幅跌到-6.4%,

而二手

房房源发布和成交仍保持正常的增长，

尤其在五一黄

金周时间段出现这样的行情，表明南宁市场已经明显

感受到调控政策的影响，

购房者开始对市场产生了观望情绪，市场将开始降温。另外，由于政策调控效果的滞后性，南宁市也尚未出

台地方执行细则，

南宁市场在此之前将持续一段观望

期。据悉，5月10日央行将再度调高存款准备金率，意味着房地产融资进一步收紧，房企资金压力进一步

增大，后续市场行情趋冷的可能性加大。新建商品房成文走势中小户型将再度成为主流产品!价格因素仍是影响一级市场的主导因

素

!购房群体正朝刚性结构转换!机

遇

与

挑

战

并

存

!性价比成为购房置业首选!一次置业者将成为主力购房群体!南宁房产供应09年以来增长较快，需求持续旺盛；后续仍

将保持较大的供应量，

国10条调控下，投机、投资型市场

将迅速转入以刚性需求为主的买方市场，但由于09年大量

土地供应将导致今明两年新盘供应量仍然未减。场的

大冲击。■从五一黄金周前市场状况看，

价格抗性逐渐突显，7000元/平方米以下及中小等户型受追捧，高价位区间

大户型住宅销售呈量跌趋势

；■

在09年南宁楼市爆涨的市场环境下，逐渐沉积了大量买不起房的刚性需求群体，这部分群体将成为今年下半年南宁购房主力军；区外热钱抽身，以浙江、东北炒房者为代表的投资、投

机群体，迅速进入抛盘销售期，大量房源将充斥南宁二手房市场，这将是对新房市一宏观市场现状关注及解读南下市级丝管评日

南于古收市数到设计院n■

地块所处位置为未开发

的新区，属于目前南宁

房地产开发的陌生区域

；■

项目位于南宁城市建设

主要发展方向上(新五象),未来3-5年，周边将形成片区行政商业中

心，成为城市向东南扩展的桥头堡：■

地块周边的邕江水系与灵龟山交相呼应，形成得天独厚的自然景观资源

。

;■

项目特性为坡地建筑形

态，极大利用了周边的

自然地理优势，这也是南宇从未出现过的建筑五象新区规划中，由于原良庆区土地收储计划无限期搁置，

邕宁龙岗片区获得率先发展的大好机遇，该片区将成为着南

宁向东向南发展桥头堡的战略位置，将给本案带来契机。项目区域市场资源分析形态。1

1行

政

中心

板块：区域行

政文化中心，规划配套完善，办公、写宇楼、商务公寓将是该板块代表产品

。品质住宅

板块：

拥

有

核心自然环境资源与较

高发展潜力，将形成未来

的高尚居住区，两房、三房将成为该片区主力产品，未来供应量较大。核心

商业板块：在以上两个板块周边将形成商业为主的商业地产板块，也是龙岗片区未来的商业配套中心。在交通、规划、景观资源作用下，龙岗片区格局迅速形成

三大板块并存局面——产品供应更趋于多元化项目区域产品板块分析客户类型客户组成客户特征未来主力

客户高级管理人员和高薪的技木人页主要依托于龙岗片区政府机关单位官员及企业高薪人员等，这类客户对治安及配套要求较高仙葫区中高端客户追求舒适居住环境和资源。拥有丰富的自然资源大盘对他们较有吸引力区内投资客户看好龙岗及五象新区房地产发展前景，是中小户型物业的投资者更大范围内的白领阶层在区域来源上更为广阔，基本上涵盖了南宁市内“被动郊区化”的年轻白领阶层，属于刚性需求一次置业者周边县镇客户请沿与龙岗存在工作缘、亲缘的周边各镇客户；有较大部分的客户将来自原邕宁县及周边各镇商务、商旅客依托于五象新区的形成和产业的发展，带来大批商务关系的客户群体，对高级公寓、公寓式办公有较大需求■龙岗未来客户来源区

域更广阔，除了传统

的邕宁区客户及仙葫

客群外，更因为五象新区规划的牵引对青

秀区年轻白领阶层及

其他中产阶级客户具

有吸引力；■

项目后期，随着龙岗

区域行政中心地位的

确立及周边配套设施

的完善，将吸引部分

高端客户、投资客户

及商务需求客户；未来客户变化趋势：龙岗未来的前期客户将以年轻白领为主，

但在后期高端客户及部分投资客户的比例将会加大。项目区域市场客群分析在区域外的竞争中

主要潜在竞争者为

凤岭北、凤岭东及

仙葫片区

，

江南及

良庆区由于地缘性

差

异

与

龙

岗

之

间

的区域竞争相对较弱

；龙岗在区域外竞争

中

总

体

来

说

处

于

性

价比较高的竞争优

势

地

位

；■

本案在区内竞争中处于相对竞争优势

地位凤

岭

北凤岭东仙葫江

南

/良

庆龙岗片区1、未来1

-

2年内供应较大且集中；2

、

轻

轨

、

高铁等交通资源催生凤岭北成为中高端住宅聚集地

；3、拥有品牌开发商的带动

；4、产品线与本案存在较大重合5

、

属

于

高

价

位

区

间

，

本案占

有

价

格优势。1

、

以

琅

东

客

运站以东民族大道延伸段楼盘

，

客户群体定位与本案重合

，

且相对配套及地段具有优

势

；2

、

随

着

高

速

路口向东迁移，该片区优势明显，将分流部分白领和投资客：3、二者的竞争主要表现为市场热点间的资源竞争

；4、属于中高价位区间，本案占有一定价格优势。1

、

与

龙

岗

片

区

一江之隔

，

对外辐射力目前较有限

，

未

来1

-

2年内其主要是通过大型低密度别

塑

项目

吸

引

区内部分高端客户

，

及依托低价位高性价比产品吸引周边刚性需求客户；2、二者的竞争将主要表现为价格竞争

；3、龙岗作为未来土地出让的主要场所之

一

，具有持续发展的后发优势1、与龙岗同处于发展中的低价片区相比，具有片区相对成热、生活较为便利等心理优势；2、同样为城市发展方向

，

是未来1-2年内的热点，推出项目以品牌开发商的大盘为主

；3

、

交

通

条件及自然景观

资

源

将

成为本案竞争优势1、同期拍卖的地块，启动期于本案

重

叠

，

且位置相近，区内竞争明显

；2

、

本

案

规模在区内相对有优势，若能在产品及建筑形众差异化上突破

，

在展示方面下工夫

，

将会具有

较

大

竞

争优

势

；3、区域内良

性

竞

争

将

共同炒热区块

，

互惠互龙岗片区与周边其他区域存在抢夺白领客户群的竞争，但在

龙岗片区内的竞争中本案处于相对竞争优势地位市场未来竞争格局研究利。区内项目的集中竞争出现在明年年中之后，且同质性竞争严重(规

模相似、容积率相近、资源相当)竞争的时间区间：明年年初(3、4月份)出现竟争相对缓和期，之

后供应迅速放大本案开发周期属于新政调控下的不确定时期，是否受到持续影响仍属于未知数.本案所处的龙岗片区将在未来竞争中主要占据热点规划、交通、自然条件优势，巨大的升值空间也将成为其主要优势从项目竞争结构来看：竞争主要反映在资源板块各项目对白领客户

的争夺未来1-3年内的区域内客户群体将以一次置业者为主力群体市场研究小结2345本

报

告

解

决

的

问

题项

目产

品研

究及营销模式探讨个性鲜明的看家产品-坡地建筑/富有质感的外立面/英伦赭石建筑群依山傍水的外景资源附

送

面

积中心立体景观轴线合理的朝向布局欧式建筑立面原生坡地创新设计规定动作流行元素局部创新点项目产品的总评点主轴聚况原生坡地规划50-130m²中小精致户型

英伦风格赭石立面宽幅40000m²独享中庭园林

高低错落天际线

“S

”型立体空间规划中轴景观带

纯居住社区邕江入湾半岛，500米独享水岸景观线一个地块的规模决定了规划的方式和建筑的可能性，很大程度上也决定了在这

个地块上未来将出现的群体、将呈现的生活方式、将发生的故事。丘吉尔曾说“Weshapeour

building;thereaftertheyshapeus。我们做建

筑，建筑又重新造就我们。思

路

说

明

：在深入分析项目所有的特色后，发现项目所能提供的一切生活与追求均来源于相对廉价的置业成本、对未来资源的充分占项目卖点整合有

。前言寻找

“

与众不同

”

的半岛项目核心价值体系第度“S”型景观规划■丰富与多变的空间组团■

景观轴线与“视觉通廊”南北朝向板点结合园区

内

独

具

创

想

的规

划+

景

观核心优势解构-

为层SCAPT

1SICN-意向图主轴聚观核心优势解构

高

度龙岗片区“制高点”挺拔俊秀的城市天际线高品位质感一会当凌绝顶，

一览众山小核心优势解构一

纯粹中小出彩户型——市场追捧的50-80二房

——市场主力的80-110三房

——110-130

m²花园洋房■纯净的双“湾”环绕纯居住社区在五象东，最“纯”的

社区诞生了!PP*完全的社区，

一切皆有可能.■

150亩坡地、■近40000m

园林景观、■近50栋22万平米赭石建筑群无

限

度核心优势解构一Pp可在

五

象东，

我

们

构

建了

一

个年

轻、知

性、

纯

净、

充

满

活

力

的菁英

社区角

度

高

度

纯

度无

限度SWOT优势Strength劣势

W

e

a

k定位、风格鲜明；规模大：江景、坡地，环境优雅；纯居住社区。所处地理位置偏；周边居住人口较少，生活、公共配

套

不

全

；机会Opportunity发挥优势，抢占

机会

利用机会，壳服劣势项目所处城区为政府着力发展的区

域。新区，无限的可能：·大盘，有足够大的空间获取更高利润。√利用项目核心优势，有效整合项目自

身资源，提升项目的竞争力与销售速

度

；√演绎全新的现代生活理念，营造未来

生活的场景，引领滨江资源高端消费

者居住风潮。√强化项目区域价值，消除消费者的心理障碍；√搭顺风车，借南宁东扩南进的城市发展思路，与新五象的规划发展，快速拉升楼盘知名度与区域价值。威胁Threaten发挥优势，转化威励

减小坐势，避免威肠住宅供应量正在加大，竞争渐趋激

烈

；目标客户群对项目周边现状存在一定

心理抗性。宏观经济受严厉调控，影响周期尚未

明朗，市场处于混沌期，销售量和价格无法准确预测。√迎合市场，强调生态的、年轻的、充

满活力的生活社区；√通过借势推广，凸现项目形象，提升

项目核心竞争力。√

产品创新，差异化竞争；√

以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。项目SWOT策略推导客户置业龙岗驱动因素二：

资

源资源大盘开发模式：◆驱动力：利用景观资源对多次置业者实行主动牵引；◆产品：采用舒适型的中高端产品满足市区高收入阶层的生活享受需求；◆结果：自然景观的稀缺吸引，但对周边环境及区内景观环境需求较大，

相对投入及工期增大，前期无明显竞争优势。传统大盘开发模式：◆驱动力：利用价格梯度对首次置业者实行被动牵引；◆产品：采用经济型的中低端产品满足市区低收入阶层的基本生理需求；◆结果：讨好单一阶层聚集形成大盘聚居效应，但相应的配套不足，难以吸引高端客户群体，后期价格拉升空间较有限。客户置业龙岗驱动因素一：价格客户置业龙岗驱动因素四：性价比性价比大盘开发模式：◆驱动力：利用稍高标准产品，略低价位，对城市白领阶层做价值落差体验；◆产品：采用特定产品及楼盘文化满足中等收入阶层的居住及精神需求；◆结果：性价比的吸引，相对前期的样板展示投入较大，需依赖准确的情感热点大盘开发模式：◆驱动力：利用城市发展热点区域对区内部分投资群体实行投资吸弓1;

产品：采用中小户型、商务公寓等满足投资群体的投资需求；◆结果：需通过大范围热点区域炒做，通常为多个大盘联合铺广，耗时长，广

告投入量大，受宏观市场及政策制约明显。客户置业龙岗驱动因素三：热点本项目是一个规模大，开发周期长的项目，客户定位在数量上和层级上都需要具有包容性和前瞻性客户的发展是一个演变的过程，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，而且客户在不同阶段的关注点都将有所不同“泛”--------客户覆盖面是一个动态的变化过程客户来源区域的泛、客户层面的泛“演变”-------客户群不断在变化__在客户群特征上、客户层次和总价接受能力不断演变根据大盘客户的多样性和客户的演变性，对客户应根据生活特征和居住偏好进行分类研究大盘开发规律客户定位的基本判断客源思考Customer

thinking前期营销模式：性价比与传统模式利益点：低总价、高标准、高展示主力产品：传统经济型主力小2、3房客户群体选择：城市年轻白领及周边其他

一

次置业者中期营销模式

：

性价比

、

热点利益点：产品升级、城市未来主力产品：高层公寓，传统经济型主力2、3房客户群体选择：城市年轻白领、周边其他

一

次置业者、部分投资群体后期营销模式

：

资源大盘

、

热点利益点：高标准、高资源、特定产品线主力产品：享受型大三房、部分低密度洋房等客户群体选择：城市中产阶层、高收入群体随着客户的多元化，未来1-2年内龙岗市场开发模式也

将趋于多样化，本案随着开发周期的推进，也将采取多

元化的营销模式。近期客户中期客户远期客户高附加值、高性价比成熟、大气尊贵、品质控制总价，形成品质与价格预期的反差，走

性价比路线景观、样板房的直接展示在配套问题上提供可行的解决方案核心特征提炼▶现场展示和品脾提升

持续的附加值提供◆

会所、社区配套的升级

社区周边教育配套◆

高端形象项目成熟的生活方式

卓越的产品素质销售启示本

报

告

解

决

的

问

题客

群

分

析概

念

整

合沉稳、有相对稳定的社

交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、

以及物质财富的表现思想深刻、品牌追随者、对“小资情调”不感兴趣，有

一定的声望

、

重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础

上，强调个性化的生活方式

、

较强的创造力和挑战精神

、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰(如宗教

信

仰

)

、

喜

欢

清静

和

人文气息浓的地方有

一

定的经济基础、注重

自我更新

，

提升

，

判断力

强

，追

求

生

活

品质

和

舒

适

性。重

视

生

活

的

舒

适

性

和

品

质

、关

注

细

节

、个

人

意

识

强

、

社

交

面

广、追求科

技

带

来

的

精神

享

受

、追

求

适合

自

己

的

新半

岛思想保守

、

爱面子讲派

场、对金钱的看法和在

其使用上存在

一

些矛盾

、

对

价格

有

一

些

敏

感费任感强、符不丽秀醍身的强烈愿望、务实、对金

钱

在

某

种

程

度上

保

有

“

节

俭

”

精

神、

对

价

格

有一定

的敏

感

度小资一族、注重生活品质、懂得

享受

生

活

、关

注

时

尚

流

行

元

素

、

对价

格

有

一

定

的

敏

感目前本案的客户群锁定在以满足自身居住需求为目的的小资族群客户扫

描价值层面：●价值观●对新事物的看法●消费观念高高中中低转型旧式新式他们是社会的主流人群，进取不想被边缘化，没厌倦都市生活，有太多的欲望要

在都市中实现，在务实的基础上又讲点品位。是欲望

都

市

里

的

长跑

者。他们是充满矛盾的一群人，喜欢有值

感的东西，却又会适度个性的商品

表现出与他们的年龄和经历所不匹配的惊人的消费能力他们喜欢并关注时尚，关注新一代的成功人士，前辈们的成功激励和鼓舞着

他们向更高的目标进取网络是日常生活的主要部分：上网看新闻、交友、购物、学习、寻找资料、下载音乐和电影、娱乐、现实的一切都可以在网上实现目标客户的定义：精神贵族目标客户的价值观描述：青春、朝气、积极、向

往权威、

自然、运动、压力、圈子、学习、求新、实在、冲动客户描

述都市的快节奏并没有让他们丧失对生活的享受。年轻就是最大的优势，他们活跃在各个团体和各种交友场所，在这些圈子中，没有阶层划分，没有等级分割，平

等沟通是圈子的最重要准则。他们崇尚权威，欣赏具有独立见解者，喜欢与专业的人交流，过程中，他们能够知晓或学到很多；但并不盲目崇拜，对事物有自己的见解他们喜欢到大自然吸吸新鲜空气，运动一下全身的筋骨，好精神百倍的迎接下

一周的紧张工作。我是一个热爱生活的狂享者，总是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找

回曾失去的、错过的种种生活梦想，希望寻找生活中的种种激情。目标客户的定义：精神贵族目标客户的价值观描述：青春、朝气、积极、向往权威、

自然、运动、压力、圈子、学习、求新、实在、冲动客户描

述我们是城市未来的代言人，我们是城市中坚力量阶层。在半岛，收入不是判定是不是半岛人的标准，什么高级灰、中产、准中产..在半岛，判定你是不是半岛人的标准是是否热爱生活，是否热爱丰富多姿的都市生活，是否有太多的欲望要在都市

中实现。在参与和分享中感悟生活，并希望在参与中扩大自己的交往圈子；除了参与外还崇尚DIY,一切都掌握在自己的手

中，

DIY

也可创造无限的可能；年轻并UP着，我们年轻、有活力、有激情、无成见，为了更好的生活和事业的发展，希望通过自身的努力达到更高的层面，也积极的愿意通过各种途径充电提高。对于未来竞争的预期，也希望自

己的下一代能够赢在起跑线上。在半鸟，邂逅你和我们的生活。生活中充满各种各样的变化，变化带来各色的偶然性。在普通的常态生活中，我们更向往偶然性带来的随意和惊喜。对于日复一日的生活，创意是最好的让生活不那么闷的方式。年轻人有的是创意，并为此而自豪，通过创意，生活可以过的和别人不一样，可以表现自己、证明自己.我们同样相信探索是一种生产力，作为非有产阶级的年轻人，探索玩玩能够开辟出一片新的天地，我们是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被压抑了心底的理想，但青春的激情促使我们有着与生俱来的探索精神。这是对未

知的好奇和对美好结果的预期。半岛提供了探索的空间和可能。拥有比梦想更重要，生活中体验轻度放纵的快乐。未来是美好的，但追求美好未来的过程是漫长而艰辛的，因此在向往美好前景的时候，希望现在也过得不要那么匆忙，那么累，能及时享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路

上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。半岛倡导一种把握现在的生活理念，活在当下，活在进行中。我们要主动选择生活，而不被生活选择。能够有很多选择的生活是更为有品质的，能选择则意味着在很大程度上做

生活的主人。半岛提供丰富的可选择性，满足客户对选择的欲望，让他们能够主动把控更多的东西。家是我的忘城。在半岛，家不仅仅是睡觉的地方，而是一个避开外界干扰的安乐窝，家庭的归属感也很重要。具有

强烈归属感的社区也会形成一种标签感，给客户带来强烈的生活状态和身份的认知，这也是客户所希望的.爱生活从爱自己开始。繁忙的工作，不规律的生活习惯使得城市人的健康大多存在一些小小的问题，年轻的拿青春

堵明天的我们更是在生活的漩涡中有点儿身不由己.其实我们心中是自己为中心的，比谁都更关心自己，希望从各

个方面对自己更好一点。项目本身的特性/属性相对于竞争对手项目的优势楼盘带给用户的利益/价值我能给你带来什么价值我有什么寻找价值信息(FAB分析)

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pleasure消费者：他们买什么?也许我们都习惯了说教，习惯了牵引，习惯了强势：

“明天我们住在哪里?

“新五象东”,

“香醍半岛”我们这一代总是惯性地为每一件事去找一个说法，或者赋予一些意义。作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，二十几岁的

年轻男女就是我们目前和未来的消费者，如果你忽略他们，我们的房子就

会被PK掉

。接近消费者真实的生活状态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通

方式和沟通渠道。营销：沟通的姿态我们就此提出香醍半岛的价值观——My

life,My

pleasure我

活

着

，

我

乐

意"Reasons价值观可以不用说，但必须铭记在心，成为Action的驱动力区别于北京人因“中心”而自大，上海人因“上海”而优越，深圳人因

“自我(实现)”而意气风发，而如今……香醍半岛作为“年轻人的特区”消费者和营销人都将因而找到各自乐意生活的理由。与

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段的南宁楼市，八国联军又来了?它们是仅仅停留

在建筑表面上，还是真正找到了客户认同的文化解

码?难道尖屋顶加木栅条就是英国风范，玻璃门状

几何体就是凯旋门吗?而我们

，用什么形象来赢得市场?龍=域分

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SARLY.Shiny-peninsulaMFQRNERADVIBORT域我们追求的不是哗众取宠的风格，也不是曲高和寡、空洞的概念/主义，我们想说的是一种专属、纯粹的生活精神!我们称之为：香醍精神这是一片未开发的处女地，这是一片纯洁的土地……我们的客户是有一群有活力，爱上生活的年轻菁英……所以我们不要洋枪洋炮，不要虚伪的外表，我们要的是纯

粹

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我们要打造一个优质的社区，让爱上生活的年轻人可以扎根此地。这是一个专属于他们的领地，是一群菁英的聚集，这就是香醍半岛!香醍半岛的由来向上的精神务实的品格纯洁的品质——踏实、稳健、坚忍不拔的品质，

对生活有着美好的向往香醍精神代表了什么?——积极向上的品质，年轻，有活力——

一纯洁的，一尘不染的品质香醍精神就是我们的客群属性我们30岁左右，来自五湖四海我们工作在这里，爱上了这个城市我们没有很多的积蓄，但他们有追求更好生活的强烈愿望我们注重生活质量，注重住宅的品质我们拥有成熟与独立的性格，不假外求我们喜欢共享与交流，积极构建属于自己的生活圈我们不是有钱人，但是我们是有前途的年轻人!我们就是这个城市现在与未来的城市菁英!香

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企划代理/原组质习TELom-2023788/2023768Pril香缇半岛RS

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不一样的半岛详见第3版》通过《南国早报》、

《南宁晚报》硬广+软文炒作建玄市场知名度。5西

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攻略南宁警方力保校园安全校网恶性案件警方可当场击能四犯原他问●香级会/O

群讨论练QQ群属讯同新闻寻找。不一样的半岛!五象东邕江畔22万平方米坡地建筑群落

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等即时聊天工具弹出广告，与权威房产网络通栏广告，

建立快速传播通道与交流平合。寻找

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cn场空间规划服务人员活动性质配合氛围广场/流动性广场柱电子屏乐师/画家/等开盘月JAZZ/欢是开盘，却更象节日

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切常规户型图非常规的展示物蘸场

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二装和扬角色：作家的家角色：裁缝的家销售执行报告销

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标2011年5月开盘销售，3年内住宅销售22万m2,

实现销售价格最大化，

整盘均价7800元以上。目标意味着总销售金额17.16亿平均每年7.5万m?

住宅销售量超现现有区域价值2000元/平米按2.2计算项目的容积率，

项目的总建筑面积：

220000平方米

均价6500总面积的65%均价8500总面积的15%

均价11500总面积的20%无江景小高层、高层江景高层电梯叠拼别墅实现均价7800元/平方米143000平方米3

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-110会所小学幼儿园风情商业街柳沙半岛半山大观天下大盘赠送面积一线江景社区环境7800--900085--130会所幼儿园商业街北湖隆源国际公馆成熟区域赠送面积社区环境750070-110会所商业街仙湖区城观澜溪谷类别墅别墅产品江景资源11000--20000250---400会所，独特的自然资源目前南宁卖7800左右的是什么产品目标可行性研究实现7800的价格必须具备的条件赠送面积地段成熟品

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应我们的现状与以上条件的异同点赠送面积陌生地段品牌效应占有资源紧俏产品

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究设置大型多功能会所解决社区配套问题项目的核心问题目标可行性研究特定产品组合(小高层、高层、江景房、叠拼)如何解决项目周边配套商业设施不完整的问题超高性价比(赠送超大面积、提高产品配置)如何最大的利用自然资源的提高价格的问题如何解决项目区域陌生的问题解决之道龙岗片区城市规划展(展示整个区域的规划和整个区域的未来)项目展示区的开放活动(提前做全南宁一流的展示示范区)强势营销推广方式(借高端产品包装推广拉升整体心理预期)南宁跨邕江发展与打造南宁龙岗论坛(与邕宁区政府合作