华夏幸福产业新城开发模式-计算机软件及应用-IT计算机-专业资料

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程2016年7月CFLD华

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福一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程CFLD华夏幸福华夏幸福六大业务线产业新城(一级业务、孔崔城住宅、城发、商业、物业……)城市产业综合体国际业务城市住宅特色小镇TOD

F

福舒城备忘录公告2.

合作事项甲方负责合作区域内的开发建设管理工作、负责协调相关部门进行合作区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地，按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地。乙方负责投入全部资金全面协助甲方进行合作区域的开发建设及管理工作。甲方委托乙方在合作区域的开发中提供土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务、区域战略规划、空间

规划编制、物业管理服务、公共项目维护等其他与合作区域开发建设相关的工作。舒城合作协议公告3.

合作事项甲方负责合作区域的开发建设管理工作，负责合作区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地，按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行

供地。乙方负责投入全部资金全面协助甲方进行合作区域的开发建设及管理工

作，包括在委托区域内根据规划要求进行基础设施建设、公共设施建设、土地整

理投资、产业发展服务及相关咨询服务等。来源于上海证券交易所公告(600340)产

业

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湖北武汉江夏备忘录公告(一)合作内容甲方拟以湖北省武汉市江夏区行政区划内约定区域(以下简称“合作区域”)的整体开发各事项与乙方进行合作，合作区域占地面积约为34.81平方公里，北至规划边界，东至纸贺路及规划边界，西至107国道及规划边界，南至规划边界，四至以正式协议为准，面积以实际测量为准。乙方在委托区域内进行开发建设运营工作，包括但不限于进行委托区域内的土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、规划设计、综合运营管理等与开发建设相关的各项工作。甲方承诺将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，甲方按照约定比例留存，剩余部分全部作为偿还乙方投资成本及支付投资回报的资金来源。华夏幸福产

业

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内

容来源于上海证券交易所公告(600340)固安新兴产业示范区补充协议公告四、协议主要内容(一)

乙方收回投资费用的对外项目和结算方式1.

甲方经决策程序批准并同意，就《合作协议》向乙方支付下列费用：1)

就基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设费用，具体包括建设成本和建设利润两部分，建设利润按建设项目的总投资额的10%计算。2)

就土地整理投资，甲方应向乙方支付土地整理费用，具体包括土地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理收益按土地整理成本的10%计算。3)

就产业发展服务，甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额，按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目),具体以审计报告为准。4)

规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算，具体以审计报告为准。5)

物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行；无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。来源于上海证券交易所公告(600340)产

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结算收入(核算名目)土地整理XX%基础设施XX%公共设施XX%产业发展服务咨询服务XX%运营服务投资成本以双方委托的中介机构审计结

果为准。委托期限届满，结算收入总额超出资金

池部分自动豁免。委托事项土地整理投资基础设施建设公共设施建设产业发展服务咨询服务运营服务全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。

全部开发建设管理运营事项(行政管理

和审批除外)由华夏幸福负责。资金回报来源(资金池)委托区域内新产生的财政收入的地方留存部分土地出让金县级留存适

当比例税收收入县级留存适当

比例非税收入县级留存适当

比例专项基金、专项收入适当

比

例委托期限届满，相关基础设施和公

共服务设施的产权和经营管理权移交政

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。政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发产业新城业务内容委托事项和投资回报方式华夏幸福(落地投资额*XX%)指

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福产服收入土地整理>二、区域开发全流程三、

运营管理全流程CFLD华夏幸福区域开发全流程产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程拓

展

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√√√创造价值发现价值结算兑现价值

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国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣选核

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城围绕12个核心城市进行布局重点布局12个千万级人口规模的超大城市：①

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州深圳《全国主体功能区规划》

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福正式协议PPP招标编制实施方案和资格预审文件实施招标程序评标及谈判阶段政府上会签约框架协议/

备忘录综合解决方案汇报确定合作选址及模式内部决策会签订框架协议/备忘录选址城市选择目标区域意向选址选址考察项目立项区域开发全流程-拓展华夏幸福战略规划概念规划产业规划综合解决城解决城市规解决产业定市发展方向、划理念、城位、产业发发展战略、市风貌和空展方向问题发展路径问间形象设计题问题●寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径●就区域发展思路和规划与当地政府达成一致●寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式三规：华夏幸福产业新城综合解决方案区域开发全流程-规划CFLD

华夏幸福反馈【区域研判、城市症位、规划原则、开发思路】输出【空间发展策略、功能布局方式等】区域开发全流程-规划产业规划输出战略规划输出【城市定位、城市功能、功能体系等】【产业定位、产业发展策略等】三规统筹三位一体概念规划CFLD

华夏幸福反馈14签订框架协议/备忘录正式开发程序修建性详细

规划专项规划开发策略拓展启动城市总体规

划控制性详细

规划区域开发全流程-规划华夏幸福启动三大规划签订正式协议区域开发全流程-资源土地资源是产业新城开发的物质载体没有土地就没有产业新城农转用土地征转土地拆迁土地整理。建设用地批复

纳入土地储备用地验收土地征收中国土地市场网www.landchina.com划拨

挂牌村集体建设用地基建公建划拨决定书二

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发土地出让

F

福收并购农用地建设用地批复文

件·选址确认·用地组卷·重点项目申列·各级审批及费用缴纳·取得用地批复·可研报告·选址意见书·项目备案证·环评批复·上报重点办、发

改委·重点项目申列·列入指标分配计划·下达通知书项目申报

落实指标区域开发全流程-资源华夏幸福先有项目，再有资源规划局出具规划条

件储委会上会地价确定20%保证金网上报名、竞价、摘

牌100%出让金办理土地证国土审核网上公告50%出让金

签订土地出让合同土地预评估出让文件组卷成交确认书对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地区域开发全流程-资源CFLD

华夏幸福招拍挂：从现场竞拍到网上交易无锡市国土资渠闻上变易系统序号

地块输号老验价C万元)一加前维擦C万元)当前价特05元报临时码轮实

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-25097.0050025001.002016-08-0512:10:0620.00%262.a)se1190.0060中国土地市场网www.landchina.com

http;//www.landwx.com/wxmh/monitor/monitor!index,action区域开发全流程-资源绑经告字[2016]06号距挂牌截止还有03

天2

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秒回调经吉字[2016100号家名/崔翁中锡经古字12016108号公二10五：必不中必四培决：2家免型的然工告字[zots]30

号签古决名：业小中互古燃接工1案出二快击：积么’在体中

业法地决：

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公告地块2字

受程赏买人《位锡经告字12016100号锡经古字1201610%号截止报名216-08-<617:00开始报名，开始性牌

2016-01-2900:00五

Ax会内发布3016-07-07靛止性牌保时竞价G@##交0

位环保局2环评批复3立项批文核准批复、备案证√V发改局4用地规划许可证

V5建设工程规划许可证

√5管线规划许可证6建筑工程施工许可证

√7预售证9不动产证规划局建设局房管局CFLD区域开发全流程-建设房地产项

目产业项目公建项目基建项目创造价值

兑现价值国土局1土地证/划拨决定书√√√√

√√8竣工验收√√华夏幸福√从挂牌到士地合同90天。3个月

从土地合简别工程规证185天，6个月说明：1)黄色模块为新城集团平台负责业务，其他业务模块由她产集团片区负责。2)无谌

市以土地合同为

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初图30美3地产集团江苏大区无锡片区住宅房源项目预售前开发标准周期从现圳要点到预售，525天，17个半月从现正翻预害，250天，8个半月15天区域开发全流程

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建设70天地上

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有防/人防/全塞)从顺证类施工班65天

从打桩到达到形身法度(33层高号)185天，6个月4

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产业发展中心/部

产业发展中心/部住宅物业住宅物业市政物业产业园物业

产业园物业居民区域/商户

政府区域/企业

区域/企业住宅

商业市政类

办公

产业园物业管理运营管理单位区域开发全流程-运营城市运营资产运营业主品牌推广、城市活动CFLD

华夏幸福区域开发全流程-结算

结算是一级开发收益的最终兑现。共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构(会计师事务所、造价咨询公司)1、招投标：定标签署合同2、审计：出具审计报告3、政府确认：出具结算确认函喃

目拆改迁工程控侧方离第利费土地拆迁补偿基资金利息品计无偶离长区约文区2.680.162.2020.000.00254.000.000.0020.470,391.5837.1Ta.553.B合计200.162.2056.000.00284.000.c00.0020.470.391.68307,170,563.28关于南长滨河新城委托区域开发项日结算确认的函无结系只回区座设发展有队公可：根据南生区人光政府与华复业循基业股份有限公规签影的

《关于整体合作开发建次粒懂关临梁长区购定区域的合传协议》

(以下简称《合件协识8),无强密鸡为区难使发床有张公问2012

车三2013与末对委托开发又较网上池法行事理。权溺天角会计师书各所为具《七地梦蛙成本专政审计搬击》以定的土地梦配双本为307,170.553.78元、能据《合作协证

中的贫四杂影2数确定授济救型钢为30,717

.

#体；结算总硫去337.887,609.16元，物此认定。元锡和是长区人民政府20*6E6515H有在须料“十地所还种些就”全规的确以依器为。是止现13年12月孔日无然卷的程在发生的无偶南长区的定区域土地开家疫在要和全。

刚区建疫发买有限公司共网确认e本表所判资金利设的计起期间32003年全年。计县基数为(的改迁工程授资·方肃编的费，主地孩迁补偿放)。资本化利*为2.1m无锡南长区约定区域土地整理成本支出情况明细表编利单位：无铺桑鸿园区建设发展有限公司

教止日期：2013年12月31日无锡市南长区人民政府文件南政发(2n15)45号华夏幸福单检时务电责人：环列单位负置人：杨清编制人：部驶学位，人民区域拓展整体规划发展规划资源获取土地整理园区建设招商引资园区运营政府结算4.基础设施建设>水、电、气、暖>项目必需次级路网5.配套设施建设>社区生活幽(商业、卫学>休站闲〕健身公园>小学、幼儿园6.

基础设施建设>水、电、气、暖(大型项自)>快速轨交7.配套设施速设>风情商业>主题公园>三甲医院5、回款3.居住配套建设→房地产开发→安置房建设>青年公离6.厂房建设2.居住配套物业管理3.政府确认1.区域锁定

2.业务谈判

3.协议签订1.战略规划

3.财务规划业开..21划划规规业念产概..321.基础设施▶主干路网2.

划底早级酒店▶创业大厦4.企业考察5.合同签订中l央公园育设施规馆p配3.经营计划1.土规梳理2.城内资源盘点1.市政物业管理2.审计>设计>立项>招标采购>施工>销售4.补充协议

签订5.发布公告5.经营性物业管理运营

6.建立城市活动3.经营性物业招商

4.民生保障1.征地2.拆迁安骂2.客户拓展3.意向谈判7.打造城市内涵8.社区治理1.审计机构

招标3.十通一平

4.资源供地4.城市总规

5.城市控规3.指标取得4.域内收并购7.厂房交付投产1.政策制定6.专项规划>竣工>交付mall三、运营管理全流程二、

区域开发全流程CFLD华夏幸福华夏幸福S-TOPK

体系是从战略规划、

目标制定、业绩管理到绩效考核的一整套闭环

管理体系。战略运营体系战略规划

S“定”(定战略)

财务规划

业务规划

组织规划产业发展业务城市发展业务

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组织人力住宅业务S-TOPK

体系绩效考核流

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营(一上)评审(一上)备事业部工

作营(二上)各区域工作替(二上)审批(二上)各事业部工

作营(一上)各区域工作

营(一上)评审(一上)华夏幸福半年国顾与

问题总结下半年目标

原则制定并

下发(一下)承接开发策

略经替目标原

则制定并下

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下)年度

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制定半年

经营

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)经替目标下

发(二下)经苔目标下

发(二下)定核及宣贯定箱及宣贵S-TOPK

体系-P

制定季度业绩推进节奏，监控

业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行

保障业绩目标达成。执行状况

跟踪业绩分析华夏幸福本季度目标制定上季度复盘总结战略任务

管理业绩管理

(P)战略

任务执行

推动计划

监控季度

目标业绩预案干预处理业绩预警业

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干预S-TOPK

体系-P

制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行，华夏幸福

保障业绩目标达成。季

季度目标制定、季度经营分析复盘月

月度经营分析、业绩风险预警、预案周

周例会、专题会、业绩推动会曰

业

绩日报、

日常任务跟进以日、周、月、季小循环推动工作。方案制定绩效考核(K)绩效奖

惩●

考核周期为季度，

按季度下达考核目标并执行严格业绩规定·逐级考核，隔级审批华夏幸福S-TOPK体系-K考核标

准设定激励标

准制定绩效应

用绩效考

核绩效确ARN33回款/签约产业服务收入(管理口径)管理利润产业新城成熟度土地供应(开发用地/产业供地)大项目招商个数/产业集群个数

新增科技创新类企业个数管控指标管控指标突破底线，公

司将对其进行业务干

预，包括但不限于预算控制、专项改进方案推

进等措施单项考核指标在评价周

期内未完成，

责任人

下

岗净利润净利润率净现金流

应收账款考核指标S-TOPK体系-K注：战略任务季度下达，进行考核财务类(3个任务类(4个)财务类(4个)华夏幸福战略

(s)编

制1-3月

4-6月

7

月