华都集团潍坊奎文区老市府项目前期策划报告-98p

—奎文区老市府项目发展报告—谨呈：

潍坊市华都房地产开发有限公司2009年4月>

感谢各位领导的信任，

让新联康有幸参加华都集团老市府项目的前期策划工作。>

本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段房地产市场、奎文区乃至潍坊城市发展的思考与判断，

以及对本案运营关键问题的认识与思考，

并提出我们初步的解决方案。>

希望通过以上工作，就项目运作的关键问题与贵司达成一

致，同时为后期的工作细化打下基础。·序

言2、城市宏观及土地市场供应3、房地产市场竞争分析4、项目整体定位思考5、项目整体策略思考1、

房地产行业现状与发展分析预判报

告

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BI2001年至07年我国的宏观经

济处

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6

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014.062.0018.000.oO00从变化走势也可以看出，

CPI

从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，

从5月份开始出现一路下降；PPI

也在8月份达到最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制。2、

我国居民消费价格涨幅继续放缓，

工业品出厂价格涨幅出现回落整体性政策

政策名称

主要内容10月10日十七届三中全会●中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。金融政策

政策名称

主要内容9月15降息、降低存款准备金率●9月15日，央行下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。这是央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率也相应下调。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点.10月8日降息、降低存款准备金率●10月9日起再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百点；十七届三中全

会

释放利好，并启动降息中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。在市场普遍低迷，

“救市”呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针

”

。经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定发展为第一要务1、加快建设保障性安居工程。2、加快农村基础设施建设.3、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设4、加快医疗卫生、文化教育事业发展。5、加强生态环境建设6、加快自主创新和结构调整。7、加快地震灾区灾后重建各项工作。8、提高城乡居民收入。

扩大内需促进增长十项措施推出

国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房发展与抑制高档房高房价同步国务院总理温家宝11月5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长

的措施。会议确定，到2010年底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重

建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元1、发出保增长的强有力信号2、

扩大投资规模与优化结构并重3、实施“适度宽松”的货币政策合理扩

大信贷规模4、住房结构、住房价格、

以及广大普通

百姓强烈要求的住房问题有望得到缓解5

、继续整顿房地产市场秩序，规范市场

交易。中央在楼市上，除了依靠加快建设

保障性住房保民生来扩内需外，抑制过高

房价和大户型高档商品房的意图十分明显9、全国所有地区、所有行业全面实施增值税转

型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担12

0

0

亿

元

。10、加大金融对经济增长的支持力度。新聯康機構Since

1992Shanghai解读随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。

“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保

障”放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自住需

求，

引起了房地产调控政策不断加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫。我国房地产市场态势判断：房地产宏观调控思路转变房地产宏观调控核心思想改善住房供应结构

抑制房价快速增长房地产宏观调控核心思想“保投资”不“托市”新

政

前

后

对

比时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%11月1日对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5%。免征11月1日对个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征10月27日贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍0.850.710月27日房贷最低首付款比例调整为20%20%-30%20%10月27日住房公积金贷款各档次利率降0.27%五

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%五年期以下4

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05%.五

年

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9

%11月1日个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征本次国家政策的出台，并没有完全为楼市松绑，而是带有一定的倾向性，更加鼓励中低收入人群的购房，对购置第二套的优惠也有较多限定，主要鼓励购买改善型的普通住宅。比较新政受益人群来看，此次政策优惠更加倾向于首次购房者和改善性购房者；购买楼盘更加倾向于优惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅新聯康楼据Since

1992Shanghai财政部

11月1日起，个人首次购90平方米及以下住房，契税下调到1%;暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率，各档利率分别下调0.27个百分点。税收政策挖掘楼市刚性需求力促房地产市场回暖新政受益人群去观经济环境恶化，经济发展减缓，房地产市场回暖条件尚不完备>

投资者信心受挫，给予房地产购买需求不足房地产市场观望气氛浓重，市场调整仍将持续国家重申房地产行业重要支柱产业的地位，后续房地产利好政策可期房地产泡沫挤出，房地产价格将在未来一段时间内回归理性视点：目前市场的低迷，

最主要的原因是购买力不足，

而非重蹈2005年覆辙的购买信心不足。导致消费者购买能力不足，

有多方面的原因。因购买力不足造成的市场低

迷，存续的时间会更长。房地产市场未来走势预测报

告

框

架

：1、

房地产行业现状与发展分析预判3、房地产市场竞争分析4、项目整体定位思考5、项目整体策略思考2、城市宏观及土地市场供应潍坊地处山东半岛中部，东邻青岛和烟台市，西与淄博、东营两市接壤，南与

日照市和临沂地区相连，北

濒渤海湾。潍坊市现辖5区6市

(青州、诸城、寿光、

安丘

、

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、

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中国优秀旅游城市、中国人居环境

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。区域概况潍坊市整体经济一直保持高速增长，

08年潍坊全年累计实现国内生产总值2491.

8

亿元，同比增长13.20%。经济环境20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2006年□GDP(亿元)2491.813|20%300025002000150010005000潍坊2005年-2008年GDP

变化趋势47.10%1471.22007年◆一增长率46.50%1720.88国内生产总值20665.80%2005年2008年潍坊市人均可支配收入持续增长，2008年人均可支配收入增幅明显放缓，

一定程度

上影响了居民对房产的实际购买力。2008年，潍坊人均可支配收入达到15691元，

同比增长14.6%。2005年-2008年潍坊GDP变化趋势20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%经济环境2000015000100005000046.2%

13716138%118442006年

2007年人均GDP

(

元

)

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增长率国内生产总值1569114

4%16.8%101412008年2005年萎缩

停滞稳定发展高速发展根据世界银行相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正处于高速

发展阶段。0-800美元800-4000美元4000-8000美元启动期生存需求超速发展、单纯数量高速发展期

生存、改善兼有稳定快速发展期改善需求为主快速发展、量质兼有平稳发展、量质兼有国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。2008年，潍坊市GDP

为

2491.8亿元，

增速

达到13.2%,房地产

进入高速发展阶段。2008年，

人均GDP

为

2307美元，房地产进

入高速发展阶段。减缓发展期改善需求为主缓慢发展、综合发展8000-20000美元4%

—5%小于4%5%—

8%8

%

以

上经济环境宏观经济增长与房地产发展关系人均GDP与房地产发展关系衡量标准潍坊城区土地供应面积(万平方米)32.5

09.384.128.3口奎文区■潍城区口寒亭区口坊子区■高新技术开发区口经济技术开发区2008年1月-2009年1月，潍坊市区(不含五市)总计供应土地面积154.2万平方米(预估

包含商业面积45.6万平方米，住宅部分供应108.6万平方米),主要是集中在寒亭区和

经济技术开发区，其中寒亭区供地84.1平方米，

占总供地54.5%。未来潍坊住宅市场供应体量较大，

销售压力较大。土地市场潍坊市区供地一览新

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发区11902.5%13.92.80%寒亭区38798.20%41.78.30%经

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发区22004.70%23.14.60%奎文区1195325.40%131.526.10%维城区1005821.40%83.216.60%潍

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坊出口

加

工区960.30%1.40.40%总计47052100%502.3100%2009年1-4月份，潍坊市区整体销售34.2万平方米，

月均签约面积8.5万平方米，

以目前销售速

度来看，销售目前存量需要5年。2008年1月-2009年1月，潍坊市区(不含五市)总计供应土地面积154.2万平方米。预计会在未

来三年内上市，年平均上市51.4万平方米。小结：潍坊未来市场存量较大，竞争压力较大。奎文区目前以市场总存量131.5万平方米，排名整个潍坊市场第二，

占总存量502.3万平方米的26.2%。市场供应报

告

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架

：1、

房地产行业现状与发展分析预判2、城市宏观及土地市场供应4、项目整体定位思考5、项目整体策略思考3、房地产市场竞争分析区域市场市场细分本案地理位置处于奎文区，

而潍坊市的房产发展多集

中在潍城区、奎文区内，

所以我们根据房产的发展

情况，把地产发展板块划

分为：潍城区板块、奎文

区板块、高新区板块。各个板块由于位置、经济发展等各方面因素的影响，所供应的楼盘价格和发展

形态都有所不同。奎文区高新区○市政潍城区

规十里王家失我潍方城区那石样三成日位置：白浪河以东、新华路以西。环境特点：潍坊市中心区域。配套齐全，商业氛围浓厚。楼盘类型：

以小高层、高层住宅为主。销售均价：3500-4000元/平米客户来源：奎文区客户、城区换房人群、外地人构成了该板块的主要客户群。代表楼盘：

龙泽·名都、丹桂里、玫瑰园等。奎文区板块楼盘名称价

格

(

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)主力户型面积(m*)盛世豪廷多层3300起，高屋3000起套二、套三、复式90-160玫瑰园3400起套二、套三、复式79-285佳利秀水均价3500套二、套三80-140丹桂里均价3700套二、舍三、套四98-330北国之春均价3300套一、套二、套三35-120帝景清均价3700套二、套三、套四90-240东方名苑均价3650套二、套三85-148东吴上河园均价3550套二、套三86-140东盛广场住主3280起套二、套三、套四住宅102-200办公33-1200福祥家园均价3200套二、套三91-159恒易星河熙园均价3650套二、套三82-180江南印象潍州均价2980套二、套三80-139金宝生态花园均价2700套二、套三90-126锦绣苑多层3200,小高层2600起套一、套二、套三55-160龙泽名都均价3700套二、套三97-164荣样东方御果均价3400套四160-180商鼎雍和家园3190起套二、套三87-120世纪樱园均价3330套二、套三、套四80-150舜之都双子座均价2900套一45-85四方家和花园多层均2900,高层均2800套二、套三92-129四平佳园均价3100套二、套三47-115泰华顿域2600起公寓、LOFT、写字间46-218欣泰盛和苑均价3200套二、套三87-93新海枫景均价2900套二、套三118-182新新家园均价3550套二、套三83-161御秀苑均价3500套二，套三90-143中央丽景均价3500套三、套四120-230领秀华城三期2240起查二、套三、套四98-123天润浅水湾均价3800套二、三、四，洋房1

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蔷香格里晶座均价3400套一、套二、套三30-+3e1992Shanghai位置：白浪河以西，西外环以东。环境特点：

潍城区工业发展较早，是著名的手工业名城。属于潍坊市老城区，城区占地面积较大，城市功能相对完善。楼盘类型：

以多层低密度的毛坯房为主、小高层住宅为辅并逐步向高层过度。销售均价：3000元/平米左右客户来源：

老城区换房客户及项目周边人群构成了该板块的主要客户群。代表楼盘：玫瑰国际、新天地城市广场、万兴隆购物广场等。潍城区板块楼

盘

名

称价格(元/m²)主力户型面积(m²)金沙城市广场均价3800套一、套二、套三40-135鲁发名城均价2750套二、套三80-120新天地购物城均价3500套一、套二、套三44-144润扬新城2980起小户型公寓、住宅40-130丽景苑均价3400套三、套四、复式130-268鸿泰华府均价2900套一、套二、套三32-130华景新城多层2778,高层2580起套一、套二、套三50-140汇轩铭城多层均3200,高2328起套二、套三38-143凯旋双子座均价2900套二、套三91-140日月星辰均价2800套一、套二、套三32-155三友华锦苑均价2980套二、套三95-130西城名都高层2600起，均价2980套一、套三、套四59-256中侨广场均价2860套一、套二50-105中亚商贸城均价3700soho公离、住宅32-158城市壹佰2238起套二、套三46-118华实小区均价2800套三83-143.98城建顺达花园多层3100,高层2600起套二、套三100-147绝对特区3300起，均价3500写字问33-400玫瑰国际3200起套二、套三93-145金都南苑2998起套二45-125位置：新华路以东，

慧贤路以西。环境特点：生态环境优越，地势平坦，基础设施配套完善，

交通便利。楼盘类型：

以高层住宅为主。销售均价：3000-3500元/平米客户来源：市区刚性需求客户、区域周边换房客户为主。代表楼盘：

五洲时代城、青青家园。高新区板块楼盘名称价

格

(

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)主力户型面积(m²)赋海世家均价3500套二、套三63-203汇嘉瑞景园均价4900套三、套四146-402九龙山庄小高层2200起套二、套三、套四B2-173海信兰郡均价2900套二、套三、套四90-180青青家园均价3500套二、套三72-173润地凤凰城均价3200套二、套三、复式40-253北海公离均价3000套二、套三87-130鼎邦丽池均价3000套二、套三87-166东方春天多层均3700,高层2788起套一、套二、套三36-130华安东方明珠2670起套二、套三75-140东方世纪城多层2888起，高层2598起套二、套三28-130东方天韵均价3480套二、套三、套四85-180翰林新城2660起套二、套三96-151和丰城市花园均价3450套二84-91金马怡园一

期2788,二期2800起套二、套三、套四70-220凯旋国际花园均价3160套二、套三69-161铭海花园均价3360套三109-197清荷园均价3300套二、套三、套四68-182中和香槟花园均价3050套二、套三90-148专家公寓均价3200查二、套三120-170上东国际2930起套三136-158盛华园均价3290套三、套四102-173五洲时代城公寓3800起套一、套三40-150玉清嘉苑均价2750套二、套三89-136新聯康機構Since

1992Shangha维

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)销售率年去化量(万m²)丹桂里21.207.3二期08.5住宅、小高层3200二房98-100三房155-165二房30-

32三房49-5330%3玫瑰园1208.5多层、小高

层住宅3400三房115-129三房142-156三房39-44三房48-5335%4东方名苑4.707.10高层3600二房95-105三房140-150二房34-38三房50-5470%2.2龙泽名都6.307.10高层住宅3700三房124-127三房138-144三房46-47三房51-5360%2.5金融街3

0(

在

售

5

万

)06.11高层、住宅、

商住楼3900公寓50-6019.5-23.450%2.5佳利秀水7.808.11高层3500三房110-120三房130-140三房38-42三房46-4920%1.6中央丽景2206.10多层、小高3500二房90-105三房140-160二房31-37三房49-5635%2.8香格里晶座3.507.10高层住宅、

商业3400二房83-91三房118二房28-31三房40

.

560%1.4帝景湾606.12小高层、多

层住宅3600三房137-160三房49-5850%1.2盛世豪廷二期2

0(

在

售

8

)06.10高层、多层3500三房114-125三房140-155三房40-44三房49-5430%2.4盛世豪廷三期2

3(

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万

)08.10多层、高层、

商铺3500二房87-107二房30-3835%1竞争市场

竞品项目

楼盘5万以下6-10万11-20万20万以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期本案周边20万平米以上的大盘数量较多。竞争市场

楼盘多层小高层高层洋房、别墅丹桂里玫

瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期多层、小高层、高层兼而有之，

后续随着城市的发展及市区土地的稀缺产品类型将逐渐向小高层、高层过度。竞争市场

楼盘3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期周边竞品项目的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。竞争市场

价格分析

楼盘80以下81-9091-100101-110111-120121-130131-1401

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上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二

期盛

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期二房产品的主力面积在90-110平米之间，三房产品主力面积在140平米左右，80-90平米的两房和120-130平米的三房相对较少，

是本案的市场机会点。竞争市场一房二房三房主力面积分析楼盘30万以下31-35万36-40万41-45万46-50万51-55万56-60万61万以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二

期盛世豪廷三

期二房的主力总价在30-35万之间，

三房主力总价在40-55万，45万以下的三房产品竞争市场一房二房三房

主力总价分析

相对稀缺。楼盘1万以下1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3-3.5万3.5-4万4万以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞品项目的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4万平米左右。竞争市场

重点项目佳乐家超市育开学校

本案附属医院佳乐家超市交通银行

位

置：奎新华路与新北宫东街交汇处。总

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农行、交行、商行。物业费：0.8元/m².月工屋：名李，块板父区立

区均价：3400元/m²主力户型：155m²-160

m²主力总价：52.7万-54.4万销售率：35%开盘时间：08年5月玫瑰园衣校二房：经济型二房90m²,改善型二房102m²。双南向卧室，采光充足；主卧面宽3.6米，居住舒适；客厅为北厅，舒适性差。三房142m²-152m²,

主卧3.9米，客厅面宽4.5米；次卧带拐角阳台。玫瑰园5000

2100

2000器3器到丽箱图安型重点项目落320030003300300略客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：

主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主；置业类型：

区域改善为主，首次置业为辅，

购房目的为自住职业：

国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者。收入：

主力客群家庭月均收入5000元/左右。关注点：户型、地段、环境重点项目玫瑰园项目小结优

势

(S):1、项目品质较高，具备吸引高端客户条件。2、景观设计为巴厘岛风格，景观丰富。3、周边配套丰富、交通通畅，

生活便利。劣

势

(W)1、项目地段与我们地块相比，位置稍差。2、产品品类不丰富，

二房户型设计较差，有待改进；三房户型面积偏大。重点项目玫瑰园位置：奎文区东风东街与新华路交叉口(原纺织学院地块)。小区内部配套：社区底商、幼儿园、四星级会所；综合商场：佳乐家、沃尔玛、利群；银行：工行、农行、交行、商行：其仿

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毒SmeerisShanghai户型方正，通风采光度较好；二房双南向卧室设计，采光度较好。

四房复式户型270m²户型户型方正，设计合理；四房四厅四卫设计，居住兼容性强。重点项目户型之四：270-330m

'复式户型(四房四厅四卫)户型之四：270-330m*

复式户型(四房四厅四卫)【

领

域

】【

领

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】丹桂里量式上量重式上理要沈下图客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：

主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主；置业类型：

区域改善为主，首次置业为辅，

购房目的为自住职

业：

国有大中型企业、机关企事业单位、私营企业家、学校教师等中高收入者。收

入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。关注点：地段、环境、品质重点项目丹桂里项目小结优

势

(S):1、项目品质较高，具备吸引高端客户条件。2、景观设计为中式景观园林风格，

景观丰富。3、周边配套丰富、交通通畅，

生活便利。劣

势

(W)1、项目地段与我们地块相比，位置稍差。2、产品品类不丰富，

二房户型设计较差，有待改进；

三房户型面积偏大。重点项目丹桂里地理位置：奎文区东风东街与鸢飞路交叉口东南角配套：周边配套：购物：

四平路佳乐家、新华路佳乐家，泰华商场，赛诺超市，早春园市场；医疗：潍坊市人民医院、潍坊中医院、附属医院；教育：华光幼儿园、奎文区实验小学、潍坊中学(原一中、二中旧址),潍坊学院、潍坊医学院；银行：

建行、交通银行、农行、工行、商行。

物业费：1.0元/m².月

开盘时间：08年11月

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m²三房产品117

m²-140m²,供应丰富，满足客户不同需求；重点项目佳利秀水客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：主力客群年龄在35岁左右，首置需求为主置业类型：

区域首置为主，

改善为辅，

购房目的为自住职

业：

国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者收

入：

主力客群家庭月均收入5500元/左右关注点：环境、品质重点项目佳利秀水项目小结优

势

(S):1、邻虞河而建，

自然景观条件优越。2、周边配套齐全，

生活便利。3、位于城市市中心，

交通通畅，

出行方便。劣

势

(W)1、项目品质较差，价格较高2、规划中有写字楼、大型商业等业态，居住较为杂乱。重点项目佳利秀水二

期均价：3300元/

m²主力户型：

110

m²-120

m²主力总价：

36.3万-39.6万销售率：30%开盘时间：08年10月newrise2

Shanghai板块：

奎文区总建面：50万m²

(二期10万)建筑形式：

多层、小高层物业：家豪物业物业费：高层的一层和多层0.高层的其他楼层0.7556元，重点项目盛世豪廷衰

毒重点项目改善型二房户型，

一种双南向卧室，客厅为北厅；

一种是南北通透户型，北向、南向

各有一个卧室。三房供应丰富，面积91m²-155m²,可选择性强。三房129m二房123

m²

三房155m²三房91m²二房119.97辞房114m盛世豪廷客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：主力客群年龄在30-40岁左右，区域改善为主置业类型：

区域改善为主，

首置为辅，

购房目的为自住职

业：适婚青年、企业中高层、私营企业主收

入：

主力客群家庭月均收入5000元/左右关注点：环境、景观重点项目盛世豪廷项目小结优

势

(S):1、邻近虞河，

自然景观条件优越。2、周边配套齐全，

生活便利。3、位于城市市中心，

交通通畅，

出行方便。4、多层房源比较稀缺。劣

势

(W)1、品质较差，

不具备吸引高端客户条件。2、规划中有大型商业并且还有回迁安置区，

居住较为杂乱。重点项目盛世豪廷市场供应量巨大，

未来销售压力很大本案周边20万平米以上的大盘数量较多。多层、小高层、高层兼而有之，后续随着城市的发展及市区土地的稀缺产品类型将逐渐向小高层、高层过度。周边竞品项目的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。竞品项目的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4万平米左右。国有大中型企业、机关企事业单位、私营企业家、学校教师等中高收入者。80-90平方米的二房和120-130平方米的三房是目前本案周边供应较少的产品

市场小结

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价

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)主力面积销售率金融街30目前在推办公306.11470040-8080%东盛广场8办公307.5400060-9070%绝对特区308.4320030-100,整层200040%中土大厦3.507.9350080-11050%目前办公产品主要集中在本案周边，也就是市中心区域。周边竞品写字楼项目均价一般在4000左右。主力面积段在100平米左右，框架结构、可自由组合。年去化量一般在1.5万平米左右办公项目报

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：1、房地产行业现状与发展分析预判2、城市宏观及土地市场供应3、房地产市场竞争分析5、项目整体策略思考4、项目整体定位思考东关中和街小区国

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居民，

形

成口

碑

效

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胁

(

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)发

挥