2023年城镇化与房地产行业分析报告

2023年城镇化与房地产行业分析报告2023年4月目录一、国际经验：区域分化是城镇化下半场的普遍现象 PAGEREFToc368670529\h31、1920年，美国城镇化水平超过50%，但区域间分化严重 PAGEREFToc368670530\h32、1920年后，受资源、技术、政策等影响，美国产业重心向西、南部转移 PAGEREFToc368670531\h53、产业重心转移，基本消除了各区域人口、城镇化水平差异 PAGEREFToc368670532\h54、人口的流动自然而然的带来住房需求向南部、西部的转移 PAGEREFToc368670533\h75、1920年城镇化过50%后，美国开始出现人口向中小城市和城市郊区流动的特点 PAGEREFToc368670534\h86、区域分化及中小城市的发展，是城镇化下半场的普遍现象 PAGEREFToc368670535\h9二、我国城镇化刚刚进入下半场，区域间显著失衡 PAGEREFToc368670536\h101、现状：城镇化进入下半场，东部城镇化率显著高于西部 PAGEREFToc368670537\h102、未来：预计2023-30年，将新增城镇人口2.5亿，城镇化率升至64.3% PAGEREFToc368670538\h11三、城镇化将继续给房地产市场提供中长期需求支撑 PAGEREFToc368670539\h131、新增城镇人口带来的住房刚需平均每年超过4亿平 PAGEREFToc368670540\h132、居住条件改善以及家庭小型化，带来改善性需求的释放 PAGEREFToc368670541\h133、城镇老旧住宅的改造，将带来更新需求 PAGEREFToc368670542\h14四、房地产行业将因区域而分化 PAGEREFToc368670543\h15五、改革将成为新型城镇化和区域分化的重要推动力 PAGEREFToc368670544\h171、土地制度改革将带来土地供给多元化 PAGEREFToc368670545\h172、中小城市受益户籍制度改革区域差异化，吸引力增强 PAGEREFToc368670546\h18六、投资策略：基于区域分化的成长性龙头 PAGEREFToc368670547\h19在城镇化的下半场，房地产行业依旧将是最受益的行业之一，产业转移、人口流动、财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。参考与中国最为类似的美国城镇化路径带给房市的变革，可以看到，目前中国的都市圈及周边卫星城、毗邻城市；二三线中心城市形成的城市带；以及具交通、地理、产业优势的部分二三线一般城市将持续得到加速发展，其房地产市场也由于人口、产业、财富的持续流入而仍具备可观空间。一、国际经验：区域分化是城镇化下半场的普遍现象1、1920年，美国城镇化水平超过50%，但区域间分化严重殖民地建立后，美国城镇化过程开启，至1920年首次超过50%。在美国城镇化初期，新兴城镇集中在东部沿海，主要是殖民地建立后在大西洋沿岸的港口周边形成的一批小城镇，如波士顿、纽约、费城等，早期的工业化也主要集中在东北区域。后美国先后经历西进运动，美墨战争等，版图大幅扩大，人口亦大规模向西、向南迁徙，形成一批新兴城市。到1920年，美国城镇化率51.2%，首次超过50%（见图1）。但到1920年，美国各区域间的人口分布、产业分布以及城镇化水平均存在非常大的差异：东北部和中西部大幅优于西部和南部（见表1）。差异的原因在于上文所述，美国发家于东北部，工业化也起步于东北部，虽然经过一段向西、南部转移的历史，到1920年也有了明显改善，但区域间仍存在较大差异。故1920年的美国，无论是在城镇化水平还是在区域间差异方面，均与我国目前的情形存在类似。2、1920年后，受资源、技术、政策等影响，美国产业重心向西、南部转移在资源、技术进步、政策引导等因素作用下，美国产业重心向西、南部转移。技术进步带来了生产方式的革命，对生产要素的需求更为广泛，再加上西部和南部资源丰富，在政策引导等因素作用下，美国产业重心向西、南部转移，一大批新兴产业（如石油、航空航天、信息技术等）也在西部和南部蓬勃发展。产业重心的转移趋势在1920年后开始出现，并在第三次科技革命之后出现加速。以制造业为例，1919年美国西部和南部制造业增加值占全国比重为19.5%，制造业从业人数占比为21%，之后一直处于上升趋势，1958年后上升速度加快，至92年，西、南部制造业增加值占比达到49.9%，从业人数占比达到49.8%（见图2、3）。3、产业重心转移，基本消除了各区域人口、城镇化水平差异产业重心转移，改变了各区域的竞争优势，使得1920年后人口继续向西部、南部转移（见图4、5）。产业重心的转移，带来了西部、南部经济的大发展和收入水平的提升，西、南部在就业、医疗、教育、环境等多方面的优势，使其对人口极具吸引力，无论是对本国人口迁移还是对国际移民。产业的发展以及人口的流入，使西部和南部的城市获得大发展，结果非常明显：美国在人口分布以及城镇化水平方面的区域差异基本消失，随着西部和南部城镇化水平的大幅提升，美国城镇化过程也趋于完成（见图6、7）。4、人口的流动自然而然的带来住房需求向南部、西部的转移住房需求随人口流动而流动，美国西部、南部的房地产业获得了充分的发展。从非农私人住宅新建套数看，19世纪20年代西部、南部占比40%，到40年代占比提升到52%（图8）；从住宅销售套数看，60年代后西部、南部占比持续提升，从65年的59%，提升到10年的77%（图9）；从住宅存量看，1920年西部、南部住宅存量仅为38.8%，后一路攀升，至2023年达到57.3%（图10）。5、1920年城镇化过50%后，美国开始出现人口向中小城市和城市郊区流动的特点1920年美国城镇化率超过50%之后，其城镇化率，即城市人口占总人口比重，基本是处于持续提升态势，但大城市人口占比却开始出现下降趋势，1930年后表现尤其明显。如果以25万人口规模城市划分，这一点非常显著（见图11）：人口在25万以上的城市总人口占比在1930年达到峰值（23.4%）后，开始进入下降趋势，至1990年降至18%。如果从前十大城市人口占比看，这一点也得到印证（见图12）：前十大城市人口占比在1930年达到峰值（16%），后一路下降，至2023年降至9%。逆城市化趋势亦在20年代出现，并在40年代后呈加速状态。按照美国普查局划分，城市人口分为中心城市和郊区。自上世纪20年代始，随着公路等基础设施完善，汽车的普及，加上对自然的向往，美国居民更倾向选择到郊区居住，尤其是富裕人口。尽管城镇化水平在持续提升，但中心城市人口占总人口的比重却保持稳中趋降态势，1920年该比重为24.8%，至50年达到峰值32.8%，后开始下降，至2023年降至30.3%（见图13）。6、区域分化及中小城市的发展，是城镇化下半场的普遍现象从其他完成城镇化的国家或者地区的情况看（韩国见图14，台湾见表2），大城市的率先发展在城镇化中前期无法避免，也是合理的发展策略，但在城镇化中后期，区域间的分化及中小城市群的发展，或许是完成城镇化历程的不二法门。在城镇化的中早期，受益于交通、资源、政策等优势，一批核心大城市的优先发展是普遍现象，但由于受到于环境、资源等限制，大城市的扩张规模也是普遍存在边际的，更多的将会是围绕核心大城市，形成卫星城市群，城市之间通过完善的交通系统相互连接。二、我国城镇化刚刚进入下半场，区域间显著失衡1、现状：城镇化进入下半场，东部城镇化率显著高于西部从常住人口口径看，目前中国的城镇化与11年世界平均城镇化水平51.6%大致相当，但远低于已完成城镇化进程国家的80%城镇化率水平。按半年常住人口占比口径，2023年我国城镇化率为51%；如果按非农业户籍人口占比口径，城镇化率约35%（见图15、16）。而国际上完成城镇化的发达国家，其城镇化率水平普遍在80%左右。相比之下，我国的城镇化过程原未结束。区域间城镇化水平显著失衡。从我国城镇化趋势看：1）东部地区城镇化水平明显高于中西部；2）城镇化率越高的省份，人均住房建面往往越高（图17），而家庭规模更趋小型化（图18）。2、未来：预计2023-30年，将新增城镇人口2.5亿，城镇化率升至64.3%农业规模化经营和生产效率的提升，将持续的释放出农村可转移人口。近些年，从每百平方公里耕地的拖拉机数量这一指标看，我国农业现代化有加速趋势。04年每百平方公里耕地拖拉机拥有量94.6台，到08年已迅速增至277.2台，这一阶段也带来了农业就业人口在总就业人口中的占比下降。从未来的趋势看，我国农业现代化仍有非常大的提升空间：以每百平方公里耕地拖拉机数量为例，我国目前仅相当于韩国92年水平；从农业占总就业人口比重看，我国目前约为35%，远高于发达国家水平（日本占比仅为4%左右）。新型城镇化的推动下，被解放出来的农村劳动力将更多的实现市民化。在中性情形下，到2030年，预计我国城镇人口数量将达到9.4亿，较11年增2.5亿，城镇化率将达到64.3%。三、城镇化将继续给房地产市场提供中长期需求支撑1、新增城镇人口带来的住房刚需平均每年超过4亿平平均每年新增城镇人口带来的刚性购房需求将超过4亿平。按照目前全国人均住房建筑面积31.06平计算，到2030年，2.5亿新增城市人口将带来77.65亿平的城镇新增住房需求，平均每年4.09亿平。与我们在2023年10月16日行业深度报告《中国房地产中长期需求量化分析》中测算的4.11亿平大致相当。2、居住条件改善以及家庭小型化，带来改善性需求的释放从我国各省情况看，城镇化率与人均住房建面呈正比，与户均人数呈反比（见上文图17、18）。人均住房建面的改善和户均人数的下降，将为房地产市场提供改善性需求空间。随着城镇化水平的提升，城市居民的住房条件逐渐改善，人均住房建面提升而户均人数下降。对于一线城市如北京、上海，其城镇化率和户均人数均已接近完成城镇化过程的发达国家，但相比之下，其人均住房建面仍有提升空间；对于二三线城市，其城市化率、人均住房建面、家庭规模仍未达到完成城镇化过程的发达国家的水平。在未来的城镇化进程中，此部分将逐渐释放出改善性需求，年均5.55亿平。（详细测算可参加2023年10月16日行业深度报告《中国房地产中长期需求量化分析》）。3、城镇老旧住宅的改造，将带来更新需求城镇化水平的提升也将伴随着老旧住宅（1990年前建成）的更新，提升城镇住宅的质量。目前我国城镇存量住宅中，老旧住宅建筑面积占比约20%，从城区住房结构看，老公有住房占比达17.3%，这部分存量住宅在卫生条件、户型设计、社区环境等多方面较差，并且对城镇土地的利用效率较低，未来将会随着旧改的进行逐渐转换为更新需求，年均2.12亿平。四、房地产行业将因区域而分化虽然城镇化仍可为房地产行业提供中长期的需求支撑，但从全国看长期，随着人口红利的趋弱，房地产行业的高成长、高利润、高杠杆将呈现趋势性下降。在一些区域（主要是受益于城镇化进程的二三线中心城市），尤其是从中期看，房地产行业仍将具有高成长的特性，未来的区域分化将更趋明显。从行业发展的趋势来看，我们认为以下三种区域将是未来房地产成长最有潜力的区域，或者说区域分化趋势下成长最快的区域、新型城镇化趋势下最受益的区域：I型：都市圈模式，一线特大城市及周边卫星城市。例如：北京周边的廊坊、固安；上海周边的昆山、嘉兴、南通、湖州等；广州周边的佛山；武汉周边的鄂州、仙桃、孝感，沈阳周边的铁岭、鞍山、本溪等。II型：城市带模式，二三线中心城市逐渐形成城市带。例如：湖南的长沙-湘潭-株洲城市带，福建的福州-莆田-泉州-厦门-漳州城市带；-二三线中型城市，广东的顺德-中山-珠海城市带，河南的洛阳-郑州-开封城市带；山东的济南-青岛城市带等等。III型：“三受益”型二三线一般城市，即受益于交通、人口和产业优势的二三线一般城市。即具备地理交通优势、受益人口净流入、产业基础发达、接受产业转移的部分二三线城市。例如：廊坊、芜湖、沧州、合肥、绵阳、韶关等。地理交通优势中，我们最看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域，如宜昌、荆州、岳阳、九江、安庆等。首先，从美国、德国、日本等国家城镇化发展的共同规律看，产业、人口转移一般是沿海岸线、沿内河、沿湖泊等水路呈阶梯式递进转移。以美国为例，产业布局和人口分布明显以海岸线和内湖为基准。早期发展的时候主要集中在大西洋沿岸的北部地区和五湖地区，之后产业向其他海岸线分散，加州（太平洋）、德州（加勒比海），佛州。对比之下，在西部和中部、山区的人口密度也比较低，产业也比较少。其次，李克强12年12月在湖南等地考察时，也巧妙的用围棋来比喻区域发展，认为长江黄金水道犹如围棋的金角银边，长江沿线的发展对中国经济发展至关重要。五、改革将成为新型城镇化和区域分化的重要推动力1、土地制度改革将带来土地供给多元化未来可能的农村土地制度改革将推动城镇化进程，并带来土地供给模式的多样化。十八大报告中首次写入“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”，土地制度改革有望在更广泛的地区实践。目前看，未来可能推出征地制度改革、农村土地流转和宅基地制度改革。1）征地制度改革将以提高农民分享土地增值收益为目的，增加其财产性收入。2）农村土地流转，将实现所有权和农业用地性质不变的条件下，承包经营权的流转，可促进农业规模经营，释放可转移劳动力，并提高农民收入水平。3）宅基地制度改革，或将实现自由买卖，如果自由买卖实现，将增加土地市场供给来源，降低地价，并传导带来房价下降，出让收入的实现也将提高农民进城的动力，新增住房需求。2、中小城市受益户籍制度改革区域差异化，吸引力增强新型城镇化强调市民化，户籍制度改革设计到社保、教育、医疗等市民化核心内容，有望成为改革突破口。（1）市民化：农民进城后，由于户籍问题，将会面临种种不平等待遇，而户籍制度改革将缩小这种不平等，真正实现人口市民化。（2）区域分化及就地城镇化：预计未来的户籍改革仍将坚持区域差异化，对大城市保持合理控制，对中小城市逐渐放开。这种思路体现了国家对人口流动的政策导向，提升中小城市对人口流入的吸引力，促进人口的就地城镇化。六、投资策略：基于区域分化的成长性龙头新型城镇化的推进将给房地产带来坚实的需求支撑，城镇化演变规律以及中央政策引导将使产业、人口、财富的流动方向发生新变化，从而带来房地产行业的区域而分化。区域分化下，在高成长潜力区域储备丰厚的开发商无疑将获得更好的成长性：1）万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展等全国布局的龙头开发商，因其项目储备集中分布在城镇化最受益的三类区域，而最为受益。以万科为例，其项目储备60%分布在东部、二线，97%分布在城镇化最为受益的三类区域，从而决定了其销售将最为受益新型城镇化推进。2）受益城镇化推进的三类区域中，践行区域深耕的地方龙头开发商将获得更大的成长空间。典型的受益北京都市圈的华夏幸福、荣盛发展；受益长三角都市圈的中南建设、新湖中宝等。我们通过筛选各开发商在三类受益区域中项目储备规模，发现首开股份、荣盛发展、金科股份储备最为丰富。在新型城镇化推进下，这种区域深耕的成长性开发商，未来销售将更具爆发性。

2023年出版行业分析报告2023年9月目录一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型 PAGEREFToc357197373\h31、数字化是出版行业未来的发展趋势 PAGEREFToc357197374\h32、新媒体时代用户消费习惯改变 PAGEREFToc357197375\h53、移动终端普及带动产业发展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持数字出版产业转型 PAGEREFToc357197377\h8二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、图书期刊报纸整体增速保持平稳 PAGEREFToc357197379\h92、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广阔 PAGEREFToc357197382\h122、出版集团深耕教育出版市场，开拓全国盘活出版资源 PAGEREFToc357197383\h14一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型1、数字化是出版行业未来的发展趋势随着技术的发展，特别是互联网技术的进步、电脑的普及以及数字阅读器的开发，人们的阅读习惯和阅读环境发生了深刻的变化。相比于传统的报纸、期刊、图书等传媒方式，人们越来越倾向于选择数字媒体，数字出版产业也随之迎来了一个高速发展期。传统出版公司在数字化浪潮中也同样而临着冲击，目前行业龙头公司已经开始积极布局数字出版等新领域。传统出版向数字出版转型，使得通过提供内容实现价值的出版行业将不再囿于纸质图书的产品形态，得以突破货架经济的限制，成为互联网经济的一部分，规模经济、长尾效应作用更加突出;在定价机制、盈利模式等方而也有望制定新的规则、开创新的空间。2023年，全球电子书市场增速加快，美英市场发展最快。美国电子书市场占美国整个图书市场份额的近8%，达到了2.7亿英镑。英国市场2023年的电子书产品销售同比增长20%至1.8亿英镑。德国的电子书市场不到整个图书市场份额的1%，即少于7500万英镑。2023年日本电子书市场占图书市场的1.1%，即117亿日元(9000万英镑)，韩国电子书市场销售额达到了1975亿韩元(C1.1亿英镑)。近年来，我国数字出版产业也发展迅猛，2023年国内电子图书产业收入规模达到4亿元，同比2023年增长33%}2023年国内电子图书产业入规模达到5亿元，同比2023年增长25%。2、新媒体时代用户消费习惯改变根据“第九次全国国民阅读调查”结果，2023年我国18-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，其中传统媒介如报纸、期刊阅读率都下降，数字化阅读方式同比大幅增长。数字化阅读方式主要包括网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等。对各类数字化阅读方式的接触情况进行分析发现，2023年我国18周岁-70周岁国民的网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘读取等数字化阅读方式接触率，均有不同程度的上升。现代生活节奏加快，受到高强度的工作、丰富的娱乐活动以及网络冲浪的挤压，在家中、办公室等固定场所的整块阅读时间渐渐萎缩。人们的时间被分散到上下班路途、会议就餐等过程中，形成越来越多的“时间碎片”。充分利用这些“时间碎片”的移动阅读，释放了大批有心没时间的读者的阅读需求，成为当下阅读的流行方式，手机、平板电脑、电子书等移动电子阅读器正在让人们的阅读习惯“移动化”。2023年，在报纸期刊阅读率走弱之时，以手机、电子阅读器为代表的移动数字阅读成为促进国民阅读率增长的主要引擎。随着信息技术的发展，手机阅读、电子阅读器阅读等新型便捷的阅读方式走进人们的生活，使阅读行为不再受时间、空间和环境的限制，阅读变得更加容易进行。这些数字化阅读方式的发展，也成为国民综合阅读率上升的一个重要因素。2023年，我国18周岁-70周岁国民数字化阅读方式(网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等)的接触率为38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8个百分点，增幅为17.7%。根据《第九次国民阅读调查》统计，从2023年到2023年的4年间，呈现出逐年攀升的态势，特别是在2023年以后，年均增幅度都在6个百分点左右。3、移动终端普及带动产业发展数字阅读产业的兴起很大程度受益于数字终端的普及，数字阅读器包括两类，一类是专门的电子阅读器、电纸书等设备，另一类是移动终端，包括平板电脑、手机等。根据IHSiSuppli2023年12月的数据整理发现，2023年全球电子阅读器出货量较2023年增长了108%，达到了2710万台的规模。据预测，该数据在2023年将达到3710台，但是增长率放缓，约为37%。预计未来电子阅读器的出货量仍将保持增长的趋势，但增速会逐渐放缓，主要是由于前期固定用户的使用率基本趋于饱和，另外来自平板电脑，智能手机等移动终端的快速发展，也会影响纯电子阅读器终端的增长率。近年来移动终端快速发展，2023年全球智能移动终端(平板及手机)出货量达到了4.87亿部，首次超过了全球市场PC(台式本及笔记本)的出货量。我们认为，未来移动终端是带动产业发展的主要力量，单一功能的电子阅读器会被逐渐淘汰，随着相关应用和内容的丰富，未来趋势是平台化的运作，通过云端进行存储和交互。在中国市场上，智能终端发展迅速，我们预计智能手机出货量在2023年将超过功能手机。4、政策大力扶持数字出版产业转型2023年4月末，新闻出版总署《新闻出版业“十四五”时期发展规划》正式发布。《规划》第一次将“电子书包研发工程”列入“十四五”重大工程项目。《规划》指出，通过电子书包及配套资源数字化工程提高教学资源重复使用率，推动节能减排，形成内容丰富、互动性强、易于学生使用、符合青少年阅读习惯的数字教学出版体系，推动电子书包的发展。2023年出台的《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2023-2023年)》明确要求，加强优质教育资源开发与应用。2023年下半年，新闻出版总署等牵头组织的专门机构就电子书包的标准等开始研究制定，在北京、上海、成都、广州、深圳、大连等大城市的中小学，开始了电子书包教学模式的实验和研究，研究涉及语文、数学、英语、科学、综合活动等课程。教育产业的数字化，将是出版集团进行数字化转型的最佳切入点，数字教育包括电子书包和教育信息化，教育部制定了100个示范区来进行试验推广，传统的出版集团抓住教育产业的机遇进行数字化转型，再逐步全而向出版行业进行数字化转型。二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛1、图书期刊报纸整体增速保持平稳出版发行行业在数字出版技术进步与消费行为变迁挑战下，整体呈现平缓增长态势，在当前全球经济不景气的大背景下，以及新媒体的冲击下，传统媒体的发行和销售收入(包括图书、期刊、报纸)增幅在10%以内。在教材教辅改革、人口结构变化的大趋势下，图书内生经营而临较大压力，出版类公司的成长需要寄希望于外延整合和发行及商业模式变革。2023年前9月，图书销售指数累计同比降幅1%，较上年同期及2023年全年均实现正增长。我们认为，虽然出版发行景气度偏弱，但应该看到，发行资产往往包括良好的地段优势资源(如市中心新华书店)，如果结合商业文化地产运作，将有资产增值机遇。我们预判结合影院、图书、娱乐的综合文化地产，将是政府重点支持方向，也可能成为凤凰传媒等公司求新求变的突破点。2、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升根据第六次人口普查结果，全国总人口数为13.7亿人，对比2023年第五次人口普查增加了0.74亿人，年平均增长率为0.57%。从年龄结构上来看，年我国0-14岁人口为2.22亿人，占16.6%;15-59岁人口为9.40亿人，占70.14%;60岁及以上人口为1.78亿人，与2023年数据对比，分布下降了6.29%、上升3.36%,2.93%。从受教育程度来看，具有大学(大专以上)文化程度的人口数为1.2亿人，与十年前相比，每10万人中具有大学文化程度的由3611人上升为8930人。2023年我国18周岁-70周岁国民包括书报刊和数