房地产 -中国40城办公楼市场指数三季度发布分化与变化中以稳致胜

2023年10月JLL睿见观察小组SESEEABRIGHTERWAYJLL伴随中国经济的渐进式重启伴随中国经济的渐进式重启，办公楼市场也在经历不同以往的非典型性复苏。进入三季度以来，面对宏观经济超预期的结构性失衡和未来可能出现的风险积累，办公楼需求放缓已成共识、市场情绪趋于理性。市场已然进入一个更为复杂的调整周期，调整的深度和广度与以往迥然不同，分化和变化时刻相伴，突显了当前市场环境的复杂性和市场稳定的重要性。1.办公楼市场需求在城市间分化，反映出经济的不均衡修复。需求端整体仍处修复通道，但增量需求不足带来各行业在不同城市的周期轮动中分化。例如，科技互联网在深圳、杭州、武汉等头部科技中心城市呈现租赁需求疲软的特征，而其中的电商和新媒体等细分行业则在青岛、佛山、南昌、长春、石家庄、哈尔滨和乌鲁木齐等城市释放出活跃的中小面积段需求。保险、银行等传统金融企业整合加快，在不同城市间升级、扩租和缩租的情况并存。第三方办公在自身产品迭代的同时，在不同城市表现差异，在武汉、重庆、济南等地，孵化器等中低端第三方办公形式仍有扩张趋势，而中高端办公形式在其他城市则有大面积退租现象。2.降本增效的主基调不变，但微观租赁行为日趋复杂。本轮经济复苏缓慢的原因之一在于微观市场主体发展动力不足，反映在办公楼市场上，则表现为企业对于续租的偏好更大，对于降本搬迁的要求更高，成本控制仍为企业不动产战略宏观层面的第一要务。然而，面对未来可能长期存在的不确定性风险，不同规模的企业在微观层面的租赁行为模式正趋于复杂。我们观察到在大面积租户的租赁行为中，尽管续租较为普遍，但不排除部分企业会将选址谈判的启动时间一再提前，以锁定最优价格；另有企业抓住目前市场下行的机会窗口，进行整合后升级至核心区甲级物业；对于部分城市的小面积租户，其决策周期在三季度有所加快，租赁模式更为灵活。3.在高位租金降幅陡峭化影响下，租金市场表现呈收敛趋势。三季度，40个主要城市的办公楼市场均录得0.2%-3.4%不同程度的环比降幅，与二季度的跌幅程度相当。然而，在需求端的增量缺口和结构性压力持续作用下，高位租金降幅陡峭化趋势有所增强，具体表现在头部城市在本轮下行周期中感受到的短期阵痛更为强烈，而其他城市在低基数效应作用下，租金降幅表面收窄，例如佛山、南昌、哈尔滨、乌鲁木齐等城市的市场情绪在三季度均有小幅改观。这与我们对同一城市历史租金的观察不谋而合：即同一城市中，低位租金通常变化有限，市场表现主要受到高位租金指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行纵向的城市间比较和横向时间轴比较。•纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。•横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。2|©2023仲量联行版权所有JLL睿见观察小组1.排名前10的城市中，杭州升至第5位。杭州在亚运前夕迎来25.8万平方米的甲级新增供应，尽管空置率小幅推高，但仍维持在26%的健康水平，其排名位次上升至第5位，成为近两年来头部城市指数排名的首次变动。同时，杭州是本季度头部城市中唯一指数正增长的城市，市场韧性得以突显。深圳和成都三季度指数环比降幅均超过1%，其中深圳的市场需求总体稳定，空置率未现明显波动，但租金降幅走阔拖累指数表现；成都在市场需求端遇冷，租金承压延续，对指数构成显著压制。2.排名11-20的城市中，市场的稳定性成为指数上涨的主要拉动。三季度，半数城市指数环比微涨，支撑因素主要来自于空置率和租金指标的稳定性。其中，西安和天津在过去两年的租金环比降幅均在1%以内，且空置率稳定下降，本季度排名位次分别上升至第11位和第18位。3.排名21-40的城市中，指数变化主要受新增供应影响。三季度，指数上涨和下降的城市比例维持均衡。市场情绪和整体波动趋于平缓的情况下，指数上涨的城市主要受到新增供应量的拉动。其中，太原的排名上升至第29位。1.在全国40个主要城市中，16个城市租金降幅较上季度津冀和长三角大部分城市处于租金降幅放缓区间，而大湾区和成渝城市群均处于租金降幅加快区间。长江中游2.京津冀城市群在空置率的区间跨度上仍是最大的，长三角和大湾区各城市的空置率区间跨度较为稳定，成渝和长江中游各城市的空置率区间略有提升。3.在本季度市场净吸纳量方面，长三角城市群的表现较为突出。上海甲级市场录得67,740平方米；杭州整体市场录得115,512平方米。在大湾区城市群中，深圳甲级市场录得约8万平方米，其中以银行业为代表的金融业相对活跃。在长江中游城市群中，武汉整体市场录得12.5万平方米，其中甲级市场约为2.5万平方米，主要由新项目的预租所贡献。3|©2023仲量联行版权所有JLL睿见观察小组1.租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.2%-3.2%之间，较上季度2.6%的最大降幅进一步扩大，其中10个城市的环比降幅在1%以内。但不排除部分城市因弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，市场容易产生租金平稳或者降幅趋缓的假性乐观。另有包括一线城市在内的8个城市环比降幅在1%-3%之间；成都和重庆的环比降幅三季度均升至3%以上。2.空置率方面，全国20个重点城市的波动幅度较上季度减弱，仅6个城市的甲级办公楼市场于本季度迎来新增供应，共计121.2万平方米，较上季度减少了约74万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上。二线城市中有7个城市落在30%以内的区间，以长三角城市为主。西安在国企需求主导下，空置率首次下降至29%，同时地产和能源行业对增量需求的推动作用突出。另有9个城市的空置率维持在30%以上。宏观经济对办公楼市场影响深刻，注定其本轮复苏将是一个宏观经济对办公楼市场影响深刻，注定其本轮复苏将是一个波浪式的曲折进程。在这个过程中，全国办公楼市场的波动幅度正在从下沉城市向核心城市形成扇形传导，核心城在短期内面对更为剧烈的市场调整，对市场各方的决策能力和预判能力提出了更高要求，以底线思维调整发展路径，在4|©2023仲量联行版权所有JLL睿见观察小组作者大中华区首席经济学家及研究部总监姚耀中国区研究部办公楼市场负责人华北区研究部负责人华北区研究部董