甲级写字楼物业服务方案

前言我们十分荣幸地向贵司提供这份服务方案，介绍我司物业管理服务内容和服务费用。以物业的综合管理能力和经验为背景，以及双方建立的合作伙伴关系，我们相信我司必定能为贵司客户提供一个务实的具体管理体系。我们认为，只有通过我司和贵司以及贵司的业/租户三方合作伙伴关系的建立，客户的战略目标才能得以实现。我们希望此份服务方案可以向贵司证明物业的专业服务团队能够提供贵司所要求的服务。

第一章服务公司简介一、公司简介物业管理有限公司（以下简称“物业”）是集团有限公司控股的综合性物业服务企业，创立于xxxx年，注册资本xxxx万元，拥有国家一级物业管理资质，通过了ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三大管理体系认证，现为中国物业管理协会常务理事单位。主营业务为物业管理，涵盖住宅、写字楼、销售案场、地铁、城市综合体、工业园区等多种业态，多次荣获省市“物业管理优秀项目”、“五星级住宅小区”等荣誉称号，先后被授予“五一劳动奖状”等称号。自成立以来，物业以“打造品质卓越、客户信赖的一流物业服务企业”为愿景，践行“以智慧服务，为业主和客户创造完美的人居享受”的企业使命，秉承“”的核心价值观，紧随行业发展的历史机遇，勇于迎接市场挑战，经营产值、经营规模连年攀升，接管物业服务项目xxx个，接管面积已逾xxxx万平方米，业务遍及北京、重庆、广州、杭州、贵阳、昆明等20个城市。近几年，物业发展势头极其良好，现已拥有物业管理有限公司、物业管理有限公司、物业管理有限公司、物业管理有限公司等4家控股子公司和北京、重庆、广州、杭州、武汉、贵阳等27家分公司。品质是根，诚信是本，物业一直坚持“让服务点亮生活”的服务理念，致力于不断提升物业服务品质，让智慧化、人性化的服务点亮幸福生活。未来，物业将始终从客户的需求出发，满怀感恩尊敬之心，继续注心品质，打造品质卓越、客户信赖的全国一流物业服务企业。项目基本介绍一、项目概况项目名称武汉写字楼入住日期座落位置武汉市项目四至位于项目定位5A级写字楼设计风格现代建设相关开发单位设计单位施工单位监理单位二、公共建筑及设备统计写字楼项目设施设备配置概况类别设备房名称配置情况描述（数量、位置等）建筑设计功能地上建筑面积（m²）标准层建筑面积（m²）地下建筑面积（m²）高度（m）层数标准层层高标准层净高标准层单元进深走道宽度柱距电梯厅进深办公公区净高分析（mm）办公室内净高分析（mm）避难层（层高）避难层建筑面积（m²）停车位建筑设计电梯分区标准得房率（%）大堂面积（m²）大堂层高（m）幕墙系统人口密度电梯数量（台）电梯速度（m/s）电梯荷载（kg）类别设施设备配置情况描述（数量、功率及其它主要参数）结构设计结构系统抗震设计标准承重（KN/平米）暖通空调系统办公区空调室内设计参数空调类型空调品牌及型号新风量（m3/h·p）人员密度（m2/p）类别设备名称配置数量（个）消防水系统消火栓泵2自喷泵2消防水池1（500立方）生活水系统水泵9气压罐3水箱2消防控制室监控室1（共用）消防主机1（共用）消防控制模块3（共用）地下排污泵污水泵33其它泵12配电房高压0低压1发电机1送排风风机房21风机41管井房水井房40电井房40冷媒井40公共区域卫生间117电梯前室83出入口车行出入口3人行出入口4第三章项目需求分析与定位一、物业管理服务定位对于如何保持一个理想环境给客户，我司作为一家专业、以客为本的物业管理公司，同时结合项目定位和实际环境，将提供“S·B·Crealtyservice”:安全（Security）、规范(Standard)、商务(Business)、文化(Culture)、私制(Customize)物业服务”。实现“管理规范化、服务精细化、服务内容深度化、服务价值最大化”四大环节的层层升级。以“价值衍生”理论为框架，以“以客为本”理念为中枢，以构建“安全、规范”为特征，以“基础保障，专属私制”为平台，打造全新的物业服务模式,来满足企业发展的办公、行政后勤等服务需求。二、物业管理整体设想1、项目调研情况整体分析序号现场情况项目优劣势建议-2、采取大物业管理项目集写字楼、商业、住宅为一体，每一个业态独立但又互为融合，采用大物业管理方式（又称统一化物业管理），带来的优势将明显优于一般物业形式，主要表现于节省人力资源、物资、信息资源共享等方面，相较于一般物业管理体系，更能够为业主方节省开支，整合资源，统一化、标准化管理，达到提升物业服务品质，优势互补等目的。大物业可统一管理项目：•停车管理服务•装修管理服务•空置房管理服务•邮件管理服务•外来人员管理服务•消防安全系统•楼宇自动化系统•电梯控制系统•幕墙清洗服务•消杀服务•石材保养服务3、高定位，精团队位于xxxxx核心片区，需要与之相匹配的物业服务。物业公司将以“高定位、精团队”的运作方式，打造“标杆项目”，为写字楼战略实现提供支撑，助力品牌提升。本项目将以区别于传统项目的运作方式进行管理服务，在组织架构上，注重专业化、精细化、精准化的搭建，项目经理由经验丰富的人员担任，住宅、写字楼、商业各部分均由专业经理带领团队开展工作。4、建立发展机制搭建一整套实用、具有项目特色的管理体系，发散管理人员思维模式，规范一线员工日常工作，明确工作流程及关键环节，使项目具有生命力。5、深挖潜质，夯实服务标准发挥所有工作人员的主观能动性，以落实一级服务标准为基础，以体贴入微、服务客户为导向，维护客户及物业公司的品牌形象，真正成为区域性服务示范项目；培养全员品质意识，人人参与标杆项目打造。6、不断培训和提升增强一线员工及管理人员的品质意识，善于发现问题，能够解决问题，提前阻止问题，敢于承担问题，明确自身岗位职责，熟知标准工作流程，增强项目自我提高能力。凭借物业丰富经验以及完善的品质管理系统，我们非常有信心能为项目提供优良且专业的服务。物业特色服务3.1红线意识—安全体系公司坚守“红线意识”，按照“党政同责、一岗双责、齐抓共管”、“谁主管、谁负责”的原则，建立“统一领导、综合监管、分级负责、协同管控”的安全工作机制。建立健全有系统、分层次的安全生产管理体系，确保安全生产目标的实现。3.2及时性-维保中心鉴于我司和开发商属于同一集团，为了能够更便捷的服务，物业公司和开发公司联合成立维保中心，负责登记、收集、整理、相关问题反馈，并及时跟进处理。使服务更及时和便利。3.3标准化-设施设备根据写字楼运行的实际情况，总结了一套完备的设备房标准化打造，通过标识制度上墙、证照上墙，有色区分，分类标示，制作设备管理标签，设备房配置温度计和灭火器、应急灯等。保证设备正常运行的同时提升设备寿命和服务品质。3.4信息化-智能管家信息化平台是由物业管理公司与易软科技公司共同研发的一款集投诉报修、论坛、缴费、增值服务预约、周边商网协同应用的信息化系统，现已涵盖集团开发的各个业态，以贴切实际、方便高效、信息共享、实用性强、可实现扁平化、精细化、商务应用等优势，正成为国内一流智能管理平台系统。3.5形象推广-大堂礼宾随着高端服务市场的竞争日益激烈，丰富的配套设施已经成为了各大项目的标配，那么写字楼的品质更加趋于一个同质化的发展，好的礼宾服务无疑成为了竞争力中强有力的加分项。更多的客户希望礼宾服务能够作为值得信赖的顾问，礼宾人员能够充分了解并满足客户的需求，并提供卓越的体验，创造客户参与感，并提供一定的意义上的“回报率”。因此物业推出了礼宾基础服务VIP礼宾服务，提升大楼整体形象。3.6高峰管控-分流举措目前各办公楼均出现早高峰时段人员拥挤，电梯等设备无法满足的情况，为满足客户需求、避免早高峰大量人员候梯造成的排队拥堵及大堂公共秩序整体有序性。物业结合了实际管理经验，出台了一套行之有效的解决办法。解决和缓解出入高峰的拥挤情况，进一步提升大楼整体形象。第四章物业服务一、物业服务内容项目将提供安全、高效、专业、温馨的服务，努力营造和谐、现代、高端的办公环境。按照物业管理有限公司制定和发布的物业标准化体系，进行物业管理服务工作：1、12小时大堂礼宾接待服务，解决来访及服务要求跟进；2、24小时客服专人服务，解决投诉处理及服务要求跟进；3、24小时秩序维护及巡视服务；4、24小时车辆泊车服务；5、24小时公共卫生维护服务；6、24小时公共设备设施维护；7、24小时工程维修与装修管理服务；二、各阶段工作重点阶段开业前装修期日常运作期工作重点1、制定管理方案

2、建立管理团队

3、与政府部门建立协作关系

4、设备设施验收1、二次装修管理

2、公共设备设施成品保护

3、日常清洁管理1、访客管理2、客户报修/投诉管理3、节能管理4、客户关系维护5、安全管控客户服务1、与开发商、客户沟通2、制定客户服务规章流程3、协助装修、交付工作4、制定装修流程办理客户交房及装修手续处理客户各种投诉建立客户档案定期进行装修巡查，对装修违规现象及时制止并记录1、跟进处理客户需求及投诉2、定期拜访客户，进行满意度调查3、收取物业管理等费用4、协助策划组织推广活动5、访客接待及信息登记6、规范办公环境及对客行为7、空置房管理，定期巡查并及时处理各类问题8、定期巡查，对发现的问题及时跟进整改9、对客信息发布，及时有效的告知客户各类信息安全巡视施工现场接管消防控制室，制定消防控制室各项管理制度清点建立各类安全物/技防设施设备台账制定保安服务规章流程制定外来人员管理流程制定装修施工管理流程制定物品进出操作流程制定各项应急预案9、编制安全生产标准化管理体系1、施工人员管控

2、施工场地监督3、物品进出管理4、施工消防监管5、施工安全监督6、施工违规处理1、外来人员（快递、送货）管控

2、访客管理3、每年举行二次消防演习4、每日治安巡查5、每日防火巡查6、对突发事件应急处理7.上下班电梯管理8、定期对末端消防设施设备进行检查9、落实物品放行制度10、车辆指引与停车场安全管理11、安全生产工作开展12、定期开展安全隐患排查及治理工作13、定期开展突发事件应急演练14、二次装修管控15、外围广场安全管理16、落实监控室24小时值班制度17、实行24小时消防控制室值班18、高峰期车道及出入口车辆引导19、夜间值班环境制定初“开荒”计划落实监督“开荒”进度环境工作管理评估制定保洁工作方案，择优确定外包供应商5、制定绿植养护和绿植租摆方案，择优选择绿植租摆供应商恰当处理装修现场对其他业户环境的影响对装修单元加强环境管理力度跟进公共区域精开荒工作进度4、确定并落实大堂及开办楼层的保洁和绿植的进场工作1、定期外幕墙清洗2、定期石材养护3、用户室内有偿清洁服务4、生活垃圾清运及分类工作5、灭蚊蝇及四害消杀6、防疫常态化消杀工作7、特殊天气预防和处理8、突发环境事件、投诉及时处理9、管理、评定环境日常工作情况，并持续改进10、装修垃圾有偿清运服务设备维护1、制定工程规章流程2、制定设备设施维保制度及操作手册

3、与甲方对接，确定承接查验办法4、图纸资料收集和移交5、制定时间倒排表，逐一对设施设备进行承接查验6、查验问题反馈，并督促整改7、对相关设施设备进行接管1、装修内容审核，并符合消防要求2、装修巡查，装修材料和过程管控

3、违规装修的监管和整改落实4、装修完后竣工验收

1、维保期内遗留问题督促维修2、设施设备检测，包括水质检测、电梯检测、消防电气检测等3、按要求进行设施设备巡查，并做记录4、节能降耗管理5、强电、弱电、给排水、供配电、消防等设施设备维护保养6、公共区域和入户接单维修7、电梯等外包单位监管8、工程品质提升和标准化打造9、停水、停电等工程突发事件处理和演练三、前介服务管理前期介入主要是根据公司在日常物业管理工作中总结的经验和教训，预先向开发公司/业主方提出一些建设性意见，以避免产生工程/初装完成后才发现纰漏的问题。实际指导工作具体包括：在需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定；制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制；根据项目实际情况，测算物业管理成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批；制定招聘方案，选聘各专业物管工作人员(管理层和操作层)，组建工作队伍；培训各专业物管工作人员(管理层和操作层)，协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定；提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助与各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)；对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量；编制各项管理制度及建立相关资料、文件；建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；整理物业管理档案资料。包含但不限于以下内容：1、施工期物业管理工作2、设施设备调试期物业管理，3、写字楼竣工验收及接管验收期物业管理（1）写字楼竣工验收（2）物业企业接管验收物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面。（3）现场验收4、资料交接（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。（2）技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告等。（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书等。5、其他交接设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。6、前期介入人员安排计划根据前期管理工作计划及施工进度，写字楼的员工将按计划逐步招调到位。四、设施设备管理写字楼设施设备管理要求在保证设备正常运行的同时，在提供管理服务中，设备管理方式必须考虑使用需求和长期效能。我们在排查了项目实际情况后，整理了以下服务标准（包含但不限于以下标准）：1、强电系统标准化管理（1）设备房门门锁完好，门上面有责任的名字、机房名称标识清晰，挡鼠板安装可靠牢固；（2）配电房门口需配备粘鼠贴，粘鼠贴要求放置在老鼠易出入处，超过3个月需及时更换；（3）配电房内相关制度需要上墙，包括配电房安全操作规程、岗位职责和应急预案；（4）配电房内至少需要配备2具手提式二氧化碳灭火器，灭火器在有效期内，并有单独的灭火器巡查表，每月在表上巡查签字；（5）机房内需要设置来访人员登记表，维保人员需在表上签字进出时间，进出时间姓名登记清楚；（6）配电房内设备本体及可移动设备均需明确摆放位置，并画出定位带，定位带宽5cm，颜色为黄色或黄黑相间的颜色；（7）高压操作填写《工作票》《倒闸操作票》（紧急事故处理除外），经工程维修部经理复核并批准后方可执行操作；如果发生故障抢修，则结束后要在设备运行记录上登记；（8）变压器断电，先停负荷侧开关；变压器送电，后送负荷侧开关，严禁带负荷拉、合隔离开关；（9）配电房要求存放高压工具（高压绝缘鞋、高压绝缘手套、高压绝缘拉杆、高压验电笔）且高压工具要有检验合格证必须在有效期内；（10）配电房环境温度要求不超过40℃，湿度不超过70%.，如温度和湿度过高应及时开启风机或除湿机；（11）墙面应洁净、无污渍、无破损、无漏水、无霉点、无蛛网，如墙面有渗漏等问题需及时上报修复；（12）地面应平整、无杂物、无积水、无明显积尘、地面未铺设地砖的需涂刷深色地板漆，用扫把和拖把做清洁保持地面干净。2、给水系统标准化管理（1）检查设备房门门锁完好，门上面有责任的名字、机房名称标识清晰，挡鼠板安装可靠牢固；（2）水泵房内需配备粘鼠贴，粘鼠贴要求放置在老鼠易出入处，超过3个月需及时更换；（3）设备房内重要设施设备需要有设备管理标签，标签脱落需要用透明胶粘贴牢固；(4）水泵房内至少需要配备2具手提式干粉灭火器，灭火器在有效期内，并有单独的灭火器巡查表，每月在表上巡查签字；(5）机房内需要设置来访人员登记表，维保人员需在表上签字进出时间，进出时间姓名登记清楚；(6）设备房内相关制度需要上墙，包括水泵房安全操作规程、岗位职责和应急预案；(7）水泵房内需要有相关工作人员的健康证并上墙，有水箱检测报告和水质检测报告，有效期还剩下一个月时需向领导报告防止证件过期；(8）检查排水沟无积水，雨水篦子主题颜色为黑色，在边框以黄黑警戒色为辅助色；(9）各阀门加套管塞满黄油的PVC管，管道上有水流指示标识，相关设施设备需要加设备名称和常开、常闭等标识；(10）生活水箱检查口盖板需上两把锁，分别保存；(11）生活水箱通气口和溢流口装防虫网、有液位显示标识，有总容积标识，如防虫网损坏需要及时更换；(12）设备房内设备本体及可移动设备均需明确摆放位置，并画出定位带，定位带宽5cm，颜色为黄色或黄黑相间的颜色；(13）设备房内如有生锈的部位需刷同颜色的油漆；(14）设备房温度不大于40℃，湿度不超过80%，如湿度超标需及时开启排风扇或除湿机。(15）地面应平整、无杂物、无积水、无明显积尘、地面未铺设地砖的需涂刷深色地板漆，用扫把和拖把做清洁保持地面干净。3、电梯系统标准化管理(1）每天巡查一次电梯轿厢，要求五方对讲通话正常，照明通风正常，无异常声响及抖动，开关门正常，平层精度在2cm范围内，电梯启动、运行、停止平稳。如发现异常，需及时向领导汇报，并联系电梯维保单位进行检查，根据故障及检修方式及时与客服联系发布停梯检修通知；(2）每天巡查轿厢内检测合格证、乘梯须知、禁止吸烟标识张贴到位，如发现缺失损坏，应及时补充修复。在合格证有效期还剩下一个月时需向领导报告防止证件过期；(3）每周巡查一次电梯机房，检查设备房门门锁完好，门上面有责任的名字、机房名称标识清晰，挡鼠板安装可靠牢固，重要备管理标签粘贴到位，如发现缺失破损，需及时修复补充；(4）巡查电梯设备房内需配备粘鼠贴，粘鼠贴要求放置在老鼠易出入处，超过3个月需及时更换；(5）设备房室内温度小于40度，湿度小于80%，如温度湿度超标需及时按要求开启空调设备；(6）巡查电梯机房内主机运行无异响、无异味、无异常振动，如发现异常，需及时向领导汇报，并联系电梯维保单位进行检查，根据故障及检修方式及时与客服联系发布停梯检修通知；(7）巡查电梯控制柜内变频器、接触器无异常，变频器内散热风扇无异响，如发现异常，需及时向领导汇报；(8）设备房内相关制度需要上墙，包括电梯安全管理制度、电梯安全员岗位职责和应急预案；(9）电梯机房内需要有相关工作人员的电梯维修证并上墙，在证件有效期还剩下一个月时需向领导报告防止证件过期。4、空调系统标准化管理(1）每周检查空调控制柜接触器无异常；(2）观察控制柜内线路有无发黑现象，在断电情况下，对控制柜内所有接线端螺丝紧固。根据实际情况对锈蚀的压线螺丝进行更换；(3）用吹风机对控制柜所有元器件进行清洁除尘；(4）控制柜接触器要求每3年进行更换；(5）维保完成之后需要拍照录入系统中；(6）维保完成后需清点工具材料，完工后清场。5、消防系统管理（1）每日检查消防主机运行状况，对消防主机报警故障进行及时维修，并做好记录；（2）每年对火警探测器进行一次全覆盖检查，探测器的编码与位置应与消防主机显示相对应,并将测试情况详细记录在《火警探测器测试记录表》中；（3）每月检查各区域终端控制箱、报警探测器和控制模块正常；（4）按维保计划对中控室消防主机、CRT显示器、消防广播、消防直启盘等设备的维护；（5）没有对扩音机和备用扩音机进行全负荷试验，应急广播的语音应清晰；（6）每月对防火卷帘门进行现场手动操作、中控室远程控制、报警联动测试，检查是否正常；（7）每月检查阀体、手轮或手柄完好，阀门开启灵活、阀杆润滑、无卡阻，关闭严密、内外无漏水；（8）每周观察消火栓最不利点压力，建筑高度大于100米时，压力不低于0.07Mpa；（9）每季度调试湿式报警阀，开启系统试验阀，报警阀的启动时间、启动点压力、水流至试验装置出口所需时间，符合原设计及验收要求；（10）每月启动风机，观察运转正常，无异常噪音及震动，无串风、漏风现象；（11）每季度对卷帘进行清洁，消除尘污，涂刷油漆；清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，加注润滑油；（12）维修工在进行消防设备维护工作前，需通知中控室。消防设备维护完成后，需将设备维护情况记录在共用设备设施检修维护记录表中。6、弱电系统管理（1）按公司规定和现场设施设备情况，制定维修保养计划，并严格实施；（2）每月检查摄像机防护罩的密封是否完好，擦洗镜头及散热器，校调镜头位置及焦距，确保图像清晰；（3）每半年检查避雷针接地是否良好；避雷针要定期刷导电油漆（银粉）；（4）每月检查硬盘录像机的录制和回放功能是否正常，录像画面是否清晰；影像资料可保存30天。；（5）检查显示器屏幕显示位置是否与实际位置相符，校对录像机设定的时间、日期与实际时间、日期需一致；（6）每季度对硬盘录像机内部灰尘进行清洁，检查风扇是否工作正常；（7）每季度检查交换机、硬盘录像机、光纤收发器、矩阵网线插件接触是否良好，如有网线水晶头接触不良情况可用网线钳重新压一下水晶头，检查线缆及端口编号是否清晰或脱落，如有标签脱落应及时补上；（8）检查门口主机功能按键是否正常，呼叫中控室管理机测试可视对讲图像是否清晰，通话质量有无杂音；（9）每月检查闭门器是否有漏油、关门速度过快或过慢现象，若出现过快过慢现象应调整闭门器的调速开关，使关门速度到达适当位置；7、发电机系统标准化管理（1）检查机油油质、油位和水箱水质、水位正常，设备房门门锁完好，门上面有责任的名字、机房名称标识清晰，挡鼠板安装可靠牢固；（2）发电机房内需配备粘鼠贴，粘鼠贴要求放置在老鼠易出入处，超过3个月需及时更换；（3）设备房内重要设施设备需要有设备管理标签，标签脱落需要用透明胶粘贴牢固；(4）发电机房内至少需要配备2具手提式干粉灭火器，灭火器在有效期内，并有单独的灭火器巡查表，每月在表上巡查签字；(5）机房内需要设置来访人员登记表，维保人员需在表上签字进出时间，进出时间姓名登记清楚；(6）设备房内相关制度需要上墙，包括发电机房安全操作规程、岗位职责和应急预案；(7）设备房内设备本体及可移动设备均需明确摆放位置，并画出定位带，定位带宽5cm，颜色为黄色或黄黑相间的颜色；(8）设备房内如有生锈的部位需刷同颜色的油漆；(9）设备房温度不大于40℃，湿度不超过70%，如湿度超标需及时开启排风扇或除湿机。(10）地面应平整、无杂物、无油渍、无明显积尘、地面未铺设地砖的需涂刷深色地板漆，用扫把和拖把做清洁保持地面干净。8、停车场设备管理（1）电动闸机及各个部位定期加固，杜绝因为螺栓松动而产生机械性故障，每周对闸机限位开关进行调整，使道闸杆处于水平状态；（2）显示屏、读卡器表面无尘；（3）停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，地感线圈检查区域无盲区，防砸功能有效；（4）智能卡软件电脑主机工作正常，对已办理智能卡业务资料进行备份；（5）停车场管理系统带有读卡器通讯系统的需要定期提取记录及视频图像，每月对停车场系统服务数据进行备份；9、机械立体停车库管理（1）每日观察停车和出库运行状态（含抖动、异音、失衡等）。每日巡查机械车位时，务必检查各传动部位状态。（2）检查配电柜及其电气设施的端子有无松动烧坏等现象。（3）检查断路器、接触器各触点有无打火、拉弧等现象。（4）检查各接地点是否合乎要求。（5）检查限速器正常运行和各操作器运行情况，检查运行是否反应灵敏。（6）检查各个限位开关、极限开关是否正常，检查各指使灯和极易毁坏的器件等。五、隐患排查项目须根据项目的物防、技防和人员的配置情况编制安全巡逻管理制度，排查制度中必须明确巡逻的频次、巡查的关注重点，单一客户项目的巡逻内容必须包含合同约定内容或特别要求；1、巡逻工作要求（1）项目须至少编制两套巡逻路线图，标明重点巡逻监控范围，每季度根据现场的实际情况调整巡逻方式，在项目进行备案；（2）根据巡逻路线图设置巡逻打卡点位，巡逻岗人员到巡更打卡点时，使用智能操作系统对打卡点现场进行拍照，录入巡逻相关数据，未按时巡更时，在智能操作系统上注明原因；2、巡逻区域与主要内容（1）公共区域巡逻①楼层内部分：公共设施、公共通道、消防通道、设备房门、仓库、资料室、单元门、入户门、窗户、办公区、核心机房、实验室等；②楼层外部分：外墙及外墙附属设施、采光井、主干道、广场水景、围栏围墙、绿化带、娱乐设施、停车场、商铺、车棚、天台、货台、安防设施、周界防范系统；③其他内容：预防和制止扰乱公共秩序、妨碍公共安全、侵犯他人人身权利、妨碍社会管理秩序的行为；保护各类安全事件现场，疏导群众，维护秩序。办公区域巡逻①检查楼层内所有通风系统、空调运行情况、玻璃门窗、照明设施设备等；②每天对责任区域进行夜间五关检查（21:30至次日1:00），主要指关门、关灯、关窗、关空调、关不使用的电器；③每天对责任区域内消防防火门进行巡查，确保防火门保持常闭状态，检查消防器材设施的检查，发现损坏、圈占、遮挡等违规现象及时处理及上报；④对各楼层公共区域内的环境卫生进行检查，发现区域内的垃圾堆放凌乱，及时上报保洁清洁、垃圾出门检查跟进；⑤其他要求：合同约定或客户特别要求。装修巡逻①对大厦内的装修工程进行监管，对违章、存在安全隐患、有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修进行制止、报告；②装修巡逻检查相关要求，按《装修管理程序》执行。空置房巡逻①物业部负责人负责编制空置房清单，清单每季度更新；②空置房至少每周覆盖巡查一次，巡查内容包括：门、窗户关闭，门锁完好，一层院内无他人进入迹象，外墙面无明显渗水迹象，房内无灯光；③发现空置房有可疑情况，立即通知控制中心，在等待支援人员到场后，对可疑空置房进行排查；④甲方或客户委托的空置房屋按特约服务协议执行。重点部位巡逻①重点巡逻部位：办公区域、中控室、设备房、仓库、操作间、大厦大堂出入口、地下车库、消防设施、消防通道、大厦一层临街通道、阳台门、临街商铺等以及客户特别要求的部位；②每2小时至少对重点巡逻部位巡查一次（甲方要求高于公司标准的，执行甲方标准），发现重点巡逻部位有异常时应立即上报；③当雨雪、大风等恶劣天气时，除了对所辖区域进行全面的安全检查，巡逻时需重点关注公共设施及重点部位。六、消防安全管理 消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。按公司统一领导、各分公司及项目依法监管、全员参与的原则，建立消防安全责任制并明确各级人员消防安全管理责任。消防控制室管理制定消防控制室各项管理制度、消防管理组织架构以及应急处理流程，配备各类消防应急器材，建立台账定期检查；消防控制室24小时双人持证上岗值机，能熟练操作消防系统，处理消防主机的各类报警，熟知各类消防突发事件处理流程，定期对消防主机及相关设备进行维修保养。2、消防设施设备管理（1）各类消防设备正常运行，定期进行维保，出现故障时及时报修，保存相关记录并跟进维修结果；（2）建立消防设施设备、应急器材装备台账及管理办法，定期进行检查盘点，确保完好有效。3、义务消防队管理建立义务消防队，定期培训，消防队员熟知火情抢险及疏散人员、抢救物资的方法。4、消防设备设施检查项目秩序负责人每月、项目负责人每季度至少进行一次防火安全检查，存在问题及时整改。4、消防培训、演练管理每半年至少开展一次消防知识宣传及消防疏散应急演练；每年至少组织一次对全体员工的消防安全知识培训，每次不得少于两个小时。5、消防器材的配置根据消防法规和甲方要求及建筑物使用特性需求实施设置，公共部位面积每50平米至少配置2具2KG以上灭火器；重要设备房每30平方米配置2具2KG二氧化碳灭火器。6、消防安全检查（1）每月项目经理对服务中心进行重点检查或抽查，尤其是重大节假日前要组织消防安全大检查，检查内容包括贯彻执行消防安全制度情况，重点要害部位消防安全管理及检查制度的执行情况；（2）秩序维护经理组织每月对消防设施、器材进行一次全面检查，巡逻岗秩序维护员每天对消防设施、器材进行巡查；（3）重大节日（劳动节、国庆节、春节）进行消防安全全面检查。7、消防演习演习频次：实战演习每年两次，由服务中心组织员工参加的一次，时间由服务中心自行安排，组织写字楼租户参加的安排在每年11月份“消防宣传月”进行。七、出入口管理对服务区域出入口进行有效控制，维护服务区域的正常秩序，确保客户与人身财产安全，并根据项目实际情况和物业管理合同约定的权利和义务编制适合于本项目的出口管理规程。1、普通来访人员单一客户项目，对来访者应问明来意，与业主方（对接部门）确认并经其同意后，在《外来人员出入登记表》或访客登记系统上进行登记授权，发放来宾卡并予以放行，具体操作根据不同甲方/项目的要求执行。2、外来服务人员相对固定的外来服务人员（送奶、送水、快餐、快递、家政、绿植等）需出具单位证明和业主、客户确认。3、施工人员施工人员进入大厦须随身携带出入证，且在有效期内，过期提示进行更换。4、执行公务人员公务人员进入管理服务区域执行公务时，岗位必须第一时间通知秩序负责人，逐级上报，项目负责人合理安排人员配合、跟进；按照业主方要求操作。5、上访人员值班员发现上访人员时，立即通知秩序值班领班到现场核实确认，带领上访人员到指定区域，并立即上报领导及相关部门处理。客户有特别要求的按业主方规定流程操作。6、内部人员（1）公司职员需进入管理服务区域，凭有效工牌核实身份后放行，可不作登记（2）公司职员未携带工牌需进入管理服务区域，须验证身份或通知当班秩序负责人核实。（3）无法核实身份的，应拒绝其进入管理服务区域。7、物资（搬运）放行管理（1）物资搬运放行以方便客户为原则，当发现有客户搬运物资时，应立即询问客户身份，引导客户到服务前台办理物资搬运手续，填写《物品搬运放行单》。（2）服务中心前台负责客户信息核实、秩序维护部负责物资验证与放行。（3）多客户写字楼项目，客户物资需要搬出大厦时，须填写《物品搬运放行单》办理手续，主要核对填写物资名称、数量及业主本人或单位负责人资料。夜间物资搬出由服务中心指定的相关授权人员负责办理。单一客户项目，物资放行管理按照合同约定或甲方要求执行。（4）出入口岗位须核对搬运物品与《物品搬运放行单》申请内容是否相符，在《物品搬运放行单》上记录搬运车辆的牌号、司机姓名、身份证号或驾驶证号等，手续完善后才能予以放行，《物品搬运放行单》保存在前台。（5）出入口岗应注意检查和制止携带易燃、易爆、剧毒危险品进入所辖区域。八、梯控管理对服务区域的电梯进行有效控制，避免外来人员误入其他的办公楼层，确保客户与人身财产安全，并根据项目实际情况和物业管理合同约定的权利和义务编制适合于本项目的梯控管理规程。1、梯控卡授权工作人员授权各单位填写权限开通申请表并盖章，交由物业服务中心进行确认后进行电梯权限开通。外来人员授权大堂对来访者应问明来意，与业主方（对接部门）确认并经其同意后，在《外来人员出入登记表》或访客登记系统上进行登记授权，发放来宾梯控卡并予以放行，具体操作可根据不同甲方/项目的要求执行。2、梯控资料管理物业服务中心安排专人对梯控资料进行管理，建立实时台账，定期对台账进行更新，对过期信息进行删除。3、梯控出现故障的管理标准。对系统进行定期维护和保养并具备处理一般故障的能力。九、车辆停泊服务内停车场的，维护服务区内行驶与停放秩序（具体视停车场情况定）管理车场岗实行24小时值班制，岗对进入辆及车确保已租或已的正常使用，禁须报备到地费据准》置设置收标准公示牌，收费管理制流程车辆管理有划定的区地点存放摩托车及非机动车区域共享单车不得进入管理区域停放。要进非机动车必须按不得占并位设置防盗十、环境服务保洁管理是物业管理的重要组成部分，也是衡量物业管理质量好坏的重要指标之一。我公司将在整合型管理体系的基础上，应用环保工程学、现代医学、卫生学等知识，实施科技型保洁管理，使保洁卫生工作科学、环保、无公害，保证写字楼空气清新，日常工作环境优雅。1、内部质量监控体系建立健全质量监控体系，每时、每天、每周、每月都有专人或专门部门进行检查，每日落实问题整改，确保清洁保洁达到既定标，清洁作业按计划顺利完成，质量记录完整。2、严格的考核制度每月对员工专业操作技能、工作业绩进行考核，奖惩分明：每半年进行一次专业基础知识考试，结合日常工作业绩，实行末尾淘汰。3、清洁作业改进（1）检查出的问题及时改进。（2）加强员工的培训。理论与实际相结合，每位员工都做到“一熟，二勤、三快”：一熟，即对各项工作标准熟悉，明白岗位所做的工作细则；二勤，脑勤、手勤；三快，在保证清洁质量的前提下，正确判断问题快，应变能力快，处理问题快，工作效率高。（3）鼓励员工多提合理化建议，以不断改进工作。4、生活垃圾清运环境主管制定垃圾清运方案或计划，由项目经理进行审核。规范垃圾清运管理，避免环境污染，保持环境整洁，以对垃圾清运实施有效监控并做出客观评价。（1）垃圾清运员对所辖区域内垃圾桶每日2次进行更换、清运，收集垃圾时，乘坐指定电梯，避开人流高峰期。（2）环境主管制定垃圾清运线路，并根据具体情况及时调整清运线路，垃圾清运员按规定路线进行清运，填写《垃圾清运记录检查表》。（3）要求每天对垃圾桶进行整体清洗、消毒工作。5、石材养护:为保证大楼石材晶面整洁、平整、无损坏，制定养护流程和监督机制：6、有害生物防治服务有害生物防治：指对蟑螂、老鼠、蚊蝇、蚂蚁及各种飞虫的预防和控制的活动。有害生物防治服务机构应根据服务项目的特点（地区、气候、项目类型等），在每年12月制定下年度《有害生物年度防治计划》，报所服务之楼盘相关负责人审核。物业服务中心应积极督促有害生物防治机构提交年度计划，并根据年度计划要求外包方分解为月度计划。十一、绿化服务写字楼内部装修均采用石材、瓷砖等硬质材料，为提升整体服务品质，更好的展现大堂的美观度，需开展绿植租摆服务，下面是对一些服务标准和绿植挑选方法。1、服务标准（1）绿植养护着装整洁规范、微笑服务；（2）绿植长势良好，无病虫害，叶面光泽无明显积尘，无枯叶、病叶、老叶，底盘完好无积水、泥沙，株型自然匀称；（3）套盆表面洁净、无破损，现场作业工具摆放有序，无杂乱物品堆放；（4）符合客户与合同要求，适应摆放场所的环境；（5）作业工具尽量选择静音设备，手机调成振动或静音。2、租摆绿植原财及养护标准（1）选择租摆绿植原则花卉要考虑能吸收有害气体，净化空气，适应室内生长环境，推荐职务包括不限于：a.中大型植物：绿萝、散尾葵、国王椰子、棕竹、心叶藤、富贵竹笼、橡皮树等：b.大型植物：黄金葛、吊兰、常花滕、银边铁、万年青、白掌、袖珍椰子、银皇后等。（2）养护标准a.植物丰满健壮，株型自然匀称，长势良好。页面干净光亮，无灰尘脏物，无明显病斑，无明显病害，保持品种应用特性及观赏价值；b.植株无残技、黄叶，对叶片叶尖存有少许黄尾的，要合理修剪，保持株型自然；c.保持花盆干净整洁，无脏物，花盆内无烟头、杂物、垃圾，对损坏残缺的花盆及时更换；d.植物的底碟整洁，与花盆合理搭配，美观大方；e.依据植物特性，合理浇水、定期施肥养护，保持植物正常生长；f.保持植物常新，植物摆放时间较长需更换植物或品种，安排定期更换调整。十二、装修服务为规范装修管理流程，保障客户及公司利益，确保房屋结构安全及使用功能，为客户提供装修服务咨询及装修违规行为约束，保证建筑不因装修造成内外公共设施设备损坏，或未经相关部门允许改变建筑使用功能的行为，特梳理装修规范流程。1、装修备案申报流程2、施工管理细则（1）施工验收管理：装修公司必须在隐蔽管线封闭前向物业服务中心申请安排隐蔽工程验收，经物业服务中心验收查证无误后，再进行封闭，并做好隐蔽工程记录。（2）安全管理：装修公司在施工期间，必须配备专职的安全检查员，负责现场的安全检查与管理工作，发现隐患及时纠正.（3）装修人员之操守和管理： 客户及其所指定的装修公司须对装修指南熟悉及遵守。对违反装修指南规定者，物业服务中心有权要求其停止装修施工及截断其租赁区域之电力供应，物业服务中心不承担此行为所导致的后果。装修施工开展前，所有装修人员均须办理装修人员出入证并随身佩戴，装修施工完毕后，出入证应交回物业服务中心办理退证手续。现场装修负责人，每天到物业服务中心签到，注明当天装修工人的人数和工作时间安排。装修人员应随身携带装修施工出入证以备出入大厦时检查，物业服务中心有最终决定权不批准无持证人士进入大厦装修工作。3、装修通道及材料运输：客户及其指定的装修公司在搬运材料时需严格遵从物业服务中心安排之特定路线及程序。装修公司在装修通道及搬运材料的通道处需按物业服务中心要求铺设地面、墙面保护板。运送大量物品时，须预先与物业服务中心联络安排载货专用电梯。4、物料废料/垃圾之堆放及清理：装修物料、废料不得堆放在公共区域。装修期所有垃圾及废料等物料必须袋装，都应存放在租赁区域内，由施工方每天进行清理，运送至物业服务中心指定的装修垃圾堆放点。不可将易燃杂物堆放在租赁区域内，以免发生火情。5、电梯使用管理：（1）现场装修期间所有施工人员必须使用指定货梯进出大厦，严禁乘用客梯。所有货梯均由物业服务中心安排调度（事先预约的可按预约时段给予优先使用）。运货电梯使用要求：不得运送危险物品、超长物（2.8米以上）、超宽物（900毫米以上）或超载（1000千克以上），超长、超宽物品须走消防通道运送；运送液体货物需用容器装好以防泄漏；粉状货物需用密封袋装好，以防外泄；货物若为尖锐物应垫好，避免刮划电梯。（2）货梯用于运送货物的时间：19：00～次日07：00（可按现场实际情况调整，在装修施工时期内适当延长开放时间或预约使用）。6、公共区域保护：租户装修须在公共区域采取保护措施，如公共墙体、洗手间等。十三、突发事件管理为科学有效应对项目管理区域可能出现的安全突发事件，规范应急处置工作流程，切实消除物业服务中心管理区域安全隐患，保障物业管理区域的公共安全和租户生命财产安全。组织架构与分工项目成立后勤物业保障突发事件应急处置领导小组，组织和协调突发事件处置工作。职位所在部门公司职务分工组长服务中心项目经理总指挥副组长客服部部门负责人副总指挥（公关媒体）秩序维护部部门负责人副总指挥（应急实施）工程部部门负责人副总指挥（设备保障）组员综合部主管后勤保障组员秩序维护部领班安全警戒组员秩序维护部领班引导指引组员客服部/环境部领班业户安抚2、应急预案项目根据现场情况，制定应急事故的处理流程，各部门按流程跟进现场紧急事务处理。序号应急预案主责部门备注说明1电梯故障应急预案工程部2燃气泄漏应急预案工程部3停水、漏水、跑水应急预案工程部4停电应急预案工程部5防风应急预案工程部6设备故障突发事件应急预案工程部7消防灭火应急处理预案秩序部8烟花安全燃放应急预案秩序部9高空坠落、物体打击应急处理预案秩序部10群体集会或闹事应急处理预案秩序部11停车场突发交通事故等应急处理预案秩序部12公共安全应急预案秩序部13公共卫生应急处理预案秩序部14自然灾害应急处理预案秩序部15突发公共事件总体应急预案综合部16客户重大投诉应急预案客服部17暴风雨/雪应急预案客服部18危险化学品应急预案客服部19食物中毒应急预案服务中心20突发事件媒体应对、恶意新闻报道应急预案服务中心十四、服务操作指引通过多年来对写字楼服务的深入研究，我司建立了一套完整的写字楼作业指引文件，对服务过程标准不断细化丰富，并在全国各地有效落地实施，为保障写字楼基础物业服务的品质提供了有力支撑。序号管理类别文件1工程专业设备房管理作业指引2强电系统管理作业指引3给排水系统管理作业指引4消防系统管理作业指引5电梯系统管理作业指引6弱电系统管理作业指引7空调系统管理作业指引8房屋本体及公共设施管理作业指引9写字楼及商业装修管理作业指引10维修作业管理指引11物业工程安全作业指引12维修工具管理作业指引13测量仪器仪表管理作业指引14标识标牌管理指引序号管理类别文件1秩序专业安全管理作业指引2巡逻管理作业指引3出入口管理作业指引4内部管理作业指引5停车场管理作业指引6消防安全管理作业指引7中控室管理作业指引8装修安全巡视作业指引9临时动火管理作业指引序号管理类别文件1客服专业客户接待处理作业指引2钥匙管理作业指引3对客信息发布管理作业指引4客户信息处理作业指引5客户投诉管理作业指引6特约服务作业指引7会议服务作业指引8项目创优管理作业指引序号管理类别文件1环境专业环境供方管理作业指引2保洁服务质量管理作业指引3保洁特约服务管理作业指引4外墙清洗管理作业指引5垃圾清运管理作业指引6消杀服务质量管理作业指引7绿化服务质量管理作业指引8绿化器具使用管理作业指引9环境保洁岗位工作管理作业指引第五章保障机制一、人员配置方案项目经理人1、组织架构项目经理人物业部人工程部人综合部物业部人工程部人综合部人秩序部人礼宾部人助理礼宾司人礼宾员人维助理礼宾司人礼宾员人维护组人运行组人消防人安防人综合专员人综合主管人财务专员人环境环境人客服人2、编制说明序号部门编制（人）编制依据及特殊情况说明1项目部据项目实际情况定编2综合部据项目实际情况和采购流程定编（含财务）3物业部据项目面积和客户需求定编（含外包保洁）4工程维修部据项目设备情况定编5秩序维护部据项目安全需求和出入口数量定编6礼宾部据服务标准和服务要求定编合计总计服务人数二、人员配备要求和岗位职责助理礼宾司任职资格大专及以上学历，有一年以上星级酒店礼宾司岗位工作经验。女：身高1.68M及以上；男：身高1.80M及以上。五官端正，形象气质佳，具有较强亲和力。热爱服务行业，具备良好的沟通能力，有较强的抗压及应变能力。具有会务专项服务工作经验的同事优先。富有团队精神，有良好的职业道德和职业操守。助理礼宾司工作职责1、主持礼宾部日常工作，确保部门内部及本部与其它部门有效的沟通，为客人提供良好的服务。2、留意重要接待任务、大型商务团体及贵宾抵店的情况，合理安排人员控制电梯做好专梯服务。3、分配下属工作任务并检查其完成情况。4、主要负责礼宾部日常接待指引工作，具有一定服务行业的经验。5、负责部门把控写字楼大堂突发事件的紧急预案、对客投诉及责任事故的处理。6、负责项目礼宾部管理相关工作流程，工作标准及制度拟订。7、负责编制礼宾部的增值服务、个性化物资的统筹工作。8、协助公司品质部提升项目整体的服务品质及客户服务感官。9、督促部门服务工作、服务形象、服务质量。10、维护大堂秩序，确保大堂人员出入安全。礼宾员任职要求1、年龄：22—30岁；2、学历：大专以上；3、具备基础英语表达能力；4、仪表端庄，待人大方有礼；5、接待来人来访，正确受理客户投诉或建议，及时答疑解惑。礼宾员岗位职责1、自觉遵守公司、物管公司各项规章制度、本岗位服务标准和员工手册的要求；2、掌握物业项目的业户和周边情况；做好对客解释工作；3、掌握物业项目业户情况、联络方式和周边情况；4、掌握物管项目的基本情况、服务项目及水平；5、负责来访人员登记、引导、解答问讯等接待服务；6、负责外借用品〔雨伞、手推车〕的借用及登记工作；7、负责客户区域内部会议服务、邮件/报刊分发工作；8、认真完成上级交办的其他工作。客服专员任职要求1、男女不限，大专以上学历，年龄35岁以内；2、熟练使用电脑、打印机等办公设备的操作；3、个人形象良好，性格活泼开朗，有亲和力，具有较强的服务意识，普通话标准；4、思维敏捷，具有较强的协调能力及语言表达能力，具有处理突发事件的应变能力；有责任心，工作认真、细致，具有较强的学习能力及抗压能力，愿意接受持续挑战；5、熟练掌握Excel、Word、PPT等办公软件；6、1年以上物业客服工作经验。客服专员岗位职责1、在物业管理项目经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能；2、自觉遵守公司、物管公司各项规章制度、本岗位服务标准和员工手册的要求；3、负责项目现场对客户的相关物业管理的解答并提供相关的规范性咨询服务。就客户投诉热点进行分析，找出症结所在，与相关部门进行调整，降低投诉率；4、负责督导客服中心的工作，确保为客户提供优质便捷的服务；5、遇有水浸、火警等突发事件，要及时与相关部门做好善后工作。负责接待客户的投诉及解释工作；6、负责客户的收楼及装修手续；7、负责客户的迁入、迁出等各项手续办理工作；8、负责日常巡查及保洁、绿化及消杀等外委专业公司服务质量的督导工作；9、建立一个完整、高效的资料档案系统，透过资料分析发现问题后，对有关程序做出相应的修改使其更加完善，从而提高对客户服务效率；10、草拟及发放各项对客通知（天气预警、社区文化活动通知、消杀通知等）；11、每周向分管项目负责人提交部门的工作汇报，及下周工作计划。做到详细清楚，责任到人；12、完成经理交办的各项任务。综合主管任职要求1、男女不限，年龄30-40岁；2、人力资源、行政管理、工商管理或相关专业本科以上学历；3、3-5年以上大中型企业人事行政管理工作经验，有物业公司同等岗位工作经验、或品质管理经验；4、具有较强的文书表达能力、人际交往能力、沟通协调能力，有较强责任感与敬业精神；5、熟练操作办公软件，网络应用；6、熟悉合同招投标流程、档案管理、库房管理。综合主管岗位职责1、按公司体系管理要求，在项目经理的领导下，全面负责行政人事、综合党务等工作；2、熟悉《劳动法》及地方政府有关劳动法律、法规；3、参与制订项目年度预算，负责项目月度资金计划的提报；4、负责档案、固定资产、物资采购、宿舍、食堂、外联等相关日常工作管控；5、负责项目各类招投标、合同文件、OA流程的审核及培训；6、主持制订、修订本部门的工作程序和规章制度,并监督检查落实情况；

7、负责项目重要会议、重大活动的组织筹备工作；参加项目例会以及其它重要会议，及时、准确传达上级指示并贯彻执行；

8、保障项目的后勤服务工作,创造和保持良好的工作环境；

9、负责协调各部门间的合作关系,先期调解工作中发生的问题,定期组织做好办公职能检查；

10、积极接受上级和有关部门的监督检查,及时对系统间争议提出界定要求；11、按时完成领导交办的其他工作。综合行政岗位任职要求1、专科以上学历,男女不限，22-30岁；2、熟练使用各类办公软件，具备基本的网络知识；3、积极热情、敬业爱岗、心理素质佳、有较强的抗压能力和团队协作精神；4、熟悉办公室行政管理、人事管理知识及工作流程，具备基本商务信函写作能力及较强的书面和口头表达能力，熟练运用OFFICE等办公软件。综合行政岗位职责1、负责项目人员招聘、入离职、调动、晋升、职工薪酬、社保、福利工作；2、负责项目新员工入职引导、培训、项目年度培训计划的监督执行及培训效果的跟踪、反馈；3、不定期了解员工思想动态、定期做好员工满意度调查，分析总结并改进，提升员工满意度；4、负责项目党建工作；5、负责项目活动宣传工作，项目年度新闻稿任务指标完成情况的监督执行；6、参与制订项目年度预算和年度工作计划，负责项目月度资金计划及年度工作计划月度完成情况的审核提报；7、负责项目综合类档案、固定资产、物资采购、宿舍、食堂、外联等相关日常工作管控；8、负责项目各类招投标、合同文件、OA流程的审核及培训；9、负责项目印章的保管，严格执行公司用印制度；10、负责办公室5S管理的监督、执行，创造和保持良好的工作环境；

11、负责项目重要会议、团建活动的组织筹备工作；项目各类发文的拟定、公司OA发文汇总并归档、及时、准确传达上级指示并贯彻执行。财务专管员任职要求1、男女不限，年龄25-40岁；2、会计学、财务管理相关专业专科以上学历；3、一年以上相关工作经验，有会计证；4、熟练使用常用办公软件及网络应用；5、工作认真负责、有较强的抗压能力和团队协作精神。财务专管员岗位职责1、负责资金计划编制，满足资金计划管理要求；2、负责项目货币资金收支核算，代行项目现金出纳职能，及时、准确的记录和反映货币资金的使用情况，遵守日清月结制度，保证项目资金安全；3、按户建立物业费收费台帐并及时准备登记；4、准确编制项目收费日报，并每天上报至主管会计处；5、负责所在项目的资金支取和费用报销工作，财务报销凭证整理，满足凭证装订工作要求；6、严格保管财务专用章等业务印章，保证财务收支票据使用安全；7、随时掌握各项费用有效期，对即将到期费用项目进行收费提醒，并参与对欠费业主的费用催收工作；8、协助项目经理编制项目预算；9、保持与当地工商、税务、银行等单位密切联系，及时传递相关业务信息，保证企业与社会沟通渠道畅通。工程经理任职要求

1、本科或以上学历，45岁以下，具备工程类相关证书，持有物业经理管理证书者优先。

2、具有8年以上相关工作经验，至少3年以上相同岗位管理经验。

3、熟悉国家房地产、物业管理相关法律法规和政府部门办理事项及审批程序，具有物业管理、工程管理、成本预算方面的知识，熟悉办公自动化软件操作，具备良好的口头及书面表达能力。

4、具备工程各专业施工图纸审核能力，具有处理工程技术难题问题的能力。

5、具有高度责任感，具备良好的团队管理能力、组织协调能力及应急处理能力，个性稳重，工作仔细认真。工程经理岗位职责1、负责编制各种设备的管理、保养、检修计划和操作规程及检查标准，组织实施并监督执行，负责制定设备管理、操作、维护保养的各种程序文件和技术标准。2、负责项目工程前期介入工作，将工程中存在的问题收集、反馈与开发商相关部门协调沟通并跟踪落实，负责房屋分户验收、项目接管验收的技术支持及协调工作，协助项目完成设备、设施的移交工作。3、负责公司维修、改造预算的审核，并监督执行，负责维修、改造工程管理，对施工进度、质量、成本、安全进行监督、控制，对不合格项提出整改意见。4、负责组织制定节能降耗工作计划，并指导相关人员做好（水、电、油、气等）节能降耗工作，做好工程目标考核和成本控制的管理工作。5、负责协调电梯及其他外包机电设备的维修保养、更新换代等工作的研究、指导、协调、管理和监控工作。6、负责制定工程部年度培训计划，落实公司工程维修、保养、改造的实务运作管理及消防安全知识培训。7、负责编制招标文件，参加工程、材料设备招标等工作，负责收集、审核各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术档案管理工作。定期组织防火安全检查，及时发现隐患，确保公司财产及人员安全和设施设备的正常运行；协助工程人员对现场设备、设施进行安全管理，制定工程方面的应急措施，处理紧急及突发状况。9、负责组织工程弱电、强电、安全、环境等专业技术人员对公司各专业部门进行技术指导。10、负责对专业疑难问题的处理。11、负责定期汇总、搜集各类业务指标，并提交可行性分析报告。弱电工程师任职要求1、大专及以上学历，工程类专业（电气、暖通、给排水、智能化等）专业。2、年龄25岁及以上。3、具备带领工程部员工完成物业服务项目设施、设备的正常运行、保养、维修等管理工作能力和经验，有2年以上同等职务者优先。4、有设施、设备保养和维修的理论知识和实践经验，持有技师证或其他设备（如电工、高压）上岗证，有工程师证者优先。5、具有带领工程技工贯彻执行物业设备的操作规范、维保制度、安全制度、应急预案等工作能力。6、善于协调沟通，有良好的应变和解决问题的能力，能妥善处理突发事件。弱电工程师岗位职责1、制定本部门工作计划，建立项目设施设备台账，并做好动态记录和管理。2、根据公司的标准要求，及项目阶段特点，结合部门岗位安排和人员编制，完善岗位职责、相关管理文件和表格。3、结合本项目的实际情况和地理特征，编制项目工程的各类突发事件的应急预案并负责组织培训及实施演练。4、根据相关标准配合编制部门年度费用预算，以确保辖区内设施、设备系统的安全、正常运行。5、根据项目的特点编制设备设施管理的节能降耗计划，组织实施。6、制定设施/设备检修计划及设备的保养计划，并组织实施。7、积极协调和维护各合作单位关系，与当地政府部门、职能机构的外联工作。工程维修岗任职要求1、高中及以上学历，年龄不超过55周岁；2、有3年及以上物业综合维修岗位工作经验；取得特种作业操作证（低压电工作业）；3、掌握电气、机电原理及维修方法，了解各种检测仪表的使用方法，熟悉电气安全操作、布线、安装、污水排放和瓦木油等等方面的知识；工程维修岗岗位职责1、服从上级领导的调度和工作安排完成工作任务；

2、负责供电，弱电的运行维修、检查，观察并记录计量表读数，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现事故隐患及时处理；

3、负责及时填写设备运行记录表，规范日常操作和运行管理；

4、负责具体落实本岗位的节能降耗工作；

5、负责本岗位的日常技术档案、交接班记录等原始记录的收集、存档；

6、负责对设备运作操作中出现的故障或突发事件及时上报，并按照公司规定进行处理；

7、负责配合相应的维修及保养工作；

8、完成上级领导交办的其他工作秩序经理任职要求1、大专及以上学历，25-45岁，身体健康，品行端正，退伍军人优先；

2、3年及以上知名商业或写字楼物业安全队伍管理经验；

3、熟悉写字楼或城市综合体安全管理与岗位操作流程；

4、善于计划和开展人员培训和辅导，具有处理突发事件的能力；

5、善于沟通，协调能力强，责任心强，有良好的团队协作意识和职业道德；6、熟悉国家物业法律法规与消防法律法规；7、熟练office办公软件应用。秩序经理岗位职责1、负责制定落实项目各项安全管理制度、安全操作规程、突发事件应急预案以及各项应急演练方案等制度文件，完成公司与项目交办的各项工作。2、负责制定项目各项安全工作计划，安全培训计划、演练计划以及部门资金计划，并组织落实各项计划实施；3、负责项目现场和内部的安全管理工作，组织处理各类突发应急事件；制定部门各岗位安全职责及执勤标准，检查监督岗位工作落实情况；4、定期召开会议，及时了解员工的思想动态，做好团队建设与人员培养工作，定期向项目经理汇报；

5、监督检查各岗位安全制度落实情况以及消防设施设备的运行情况，定期组织安全培训，每周至少组织1次消防安全检查，每半年组织一次消防演习；6、制定项目安全生产综合检查计划以及节前安全检查计划，组织检查工作实施，协调跟进各类安全隐患问题整改；

7、负责管理辖区秩序员巡逻路线图的制订（两套以上），报项目经理审核后执行，并定期对巡逻路线图进行评估修订；

8、负责制定落实部门绩效考核办法，检查监督部门各级员工考核实施情况，对秩序员的录用、转正、升职及奖励等具有建议权，做到公平公正；9、与政府相关安全部门保持密切合作关系，积极配合各项工作。消防主管任职要求1、中专及以上学历，年龄25-40岁，身高173cm以上，五官端正；2、身体健康、有上进心，无不良嗜好及犯罪记录；3、有责任心，具备较强的服务意识，善于组织及协调工作；4、退伍军人、有2年大型物业高端写字楼同岗位工作经验者或持消防设施操作员中级证（含）以上者优先；5、具备安全管理与消防管理相关知识，组织秩序专业技能培训能力；6、熟悉国家物业法律法规与消防法律法规。消防主管岗位职责1、在部门经理的直接领导下，负责秩序维护队伍的工作实施，做好项目消防安全、二装管控、治安保卫、车辆管理、设施设备管理和人员物品出入管理工作；2、按照部门工作计划，负责部署工作计划实施，做好安全档案管理以及部门物品台账管理工作；3、负责协调各班组之间关系，组织安排各班组班次，做好员工考勤监督工作；4、检查各班组领班工作执行情况，负责本部门绩效考核工作实施，保证绩效考核公平公正；4、对部门各班组人员工作质量进行督导，定期组织培训及测试，提高工作效率及应急技能；5、对员工经常性进行业务技能知识、消防知识、考核与演练，定期检查各部门防火制度落实情况，发现隐患督促整改；6、定期检查项目辖区重要安防消防设备器材，确保处于良好状态，对公司财物、设备房等重点部位的安全加强管理；7、协助上级处理有关秩序维护工作的投诉，对突发事件进行处理及协调；8、配合执法部门及其他安全部门保持密切的合作关系，维持项目良好秩序，保证客户及员工生命财产不受损失；9、落实上级安排的其他临时工作。秩序领班任职要求

1、中专及以上学历，年龄22-35岁（工作优秀可放宽年龄），身高173cm以上，五官端正；

2.纪律性强，有较强的组织管理能力，有较好沟通表达能力；3、身体健康、有上进心，无不良嗜好及犯罪记录；4、纪律性强，有较强的组织管理能力，有较好沟通表达能力；；5、退伍军人优先、有2年大型物业高端写字楼项目同岗位工作经验者优先；6、具备安全管理与消防管理相关知