2023年房地产行业土地市场分析报告

2023年房地产行业土地市场分析报告2023年4月目录一、土地市场整体成交溢价未达历史高点 PAGEREFToc367524295\h4二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显 PAGEREFToc367524296\h4三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨 PAGEREFToc367524297\h6四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压 PAGEREFToc367524298\h8五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续 PAGEREFToc367524299\h12土地出让金收入作为地方政府性基金收入的重要部分存在。地方政府性基金收入是和地方财政收入并列的一项地方收入的来源。至今为止，土地出让金仍是地方政府收入的重要来源：以2023年为例，我国各地地方财政收入61,077亿，地方政府性基金收入34,204亿，土地出让金收入达到28,517亿，占地方政府性基金收入的83%。2023-12年各地土地出让金收入/地方财政收入的比例均在四成以上，2023年该比例为44%，2023年时该比例一度高达69%。地方财政对土地出让的依赖短期内难以改变，这是我们讨论“地王“问题的大背景。9月5日，以长三角地区为代表的多地高总价、高溢价地块成交。其中上海徐家汇中心项目成交总价达218亿元，杭州华家池地块成交总价达137亿元。在本文中，我们对2023年以来全国土地市场进行了梳理，希望为投资者理清几个问题：1）和前个周期的高点相比，当下土地市场的热度几何？2）土地市场的热度是否存在结构性，区域性特点？3）目前土地市场出让价格对下一阶段企业利润率水平如何影响？4）对目前土地市场变化，对后续政策判断。一、土地市场整体成交溢价未达历史高点自2023年3月以来，土地溢价率持续走高。2023年8月，全国一/二/三四线城市成交土地平均溢价分别为42%/19%/10%，相比2023年末21%/11%/8%有明显上升，但和前期高点2023年一月的平均溢价率128%/44%/31%尚有一定距离。总体而言，现阶段土地市场热度显著上升，溢价处在近两年高位，一线城市维持高溢价，但和历史高点相比，整体溢价水平尚有距离。从我们对历年土地市场的成交情况梳理可见，一线及二线城市楼面均价上升到接近2023年水平，三四线城市楼面均价则持续波动，未现明显上涨：一线城市楼面均价在2023年末达到低位，随后不断攀升，目前土地楼面均价达到5,569元/平米，接近2023年6月以来的峰值。二线城市8月楼面均价1,480元/平米，低于2023年高位水平。三四线城市8月楼面均价1,106元/平米，未见大幅上行。二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显从年初至今累计土地出让金的情况判断，一线城市的商业及住宅累计土地出让金都超过了2023年全年的水平。二线和三四线城市住宅1-8月土地出让金比2023年全年土地出让金的比重均接近80%。将1-8月累计土地成交金额和2023/11/12年全年土地出让金进行比较，一线城市该比率为1.48/1.05/0.81；二线城市该比率为0.75/0.75/0.69；三四线城市该比率为0.82/0.66/0.68。一线城市土地出让金上升势头明显强于低层级城市。显示开发企业对于核心城市土地稀缺性共识比较一致。从各类型土地出让情况判断，二线城市商业用地的土地出让金仅占到2023年全年土地出让金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二线城市共推出商业用地12,758万平，仅相当于2023年57%，我们判断供给下降主要由于此前年度供应较为充分，企业对于二线城市商业土地的获取意愿下降，导致二线城市商业用地土地出让金增幅小于其他各线城市的主要原因。三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨从不同物业类型看：一线城市商业和住宅物业溢价率都大幅上升，二线城市住宅和商业用地的溢价率自2023年6月以来，出现了较为明显的分化。三四线城市住宅土地溢价率随着一二线土地市场的升温也有所上升。一线城市各类用地的稀缺性在今年土地市场的成交中体现棉线，随着土地市场的升温，一线城市的商业和住宅用地的溢价率都出现了明显上升。一线城市的住宅市场由于供应偏紧，需求旺盛，房价增幅显著领先全国，房价的上升带来开发企业对于土地市场溢价的容忍度提升，一线城市土地溢价率的大幅上升。自2023年6月以来，二线城市住宅和商业用地的溢价率出现了较为明显的分化。住宅土地溢价率大于10%，而商业用地溢价率保持在10%以下。2023年商业用地均价也明显低于住宅用地。二线城市过去几年商业用地供给较大，可能影响到了溢价率和价格的提升。近3月，三四线城市商业用地也保持了低于10%的溢价率，而住宅用地溢价率随土地市场整体升温，也有较大幅上升，近期土地溢价率位于10%-20%之间。分区域而言，所有区域土地市场的回暖趋势较为一致，但结构性特征仍然较为明显，长三角和珠三角的土地成交均价和溢价率的上升的更为明显，而中西部和东北的楼面均价仍较为平稳。四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压从房地产行业的运作周期和企业的经营特点来看，土地市场投资受企业自身资产负债表强度和现金流状况影响较大，一般滞后于房屋销售市场的整体回暖。房屋销售从2023年1季度以来不断回暖，而从溢价率判断，土地市场的热度从2023年4季度开始显著回升。为了了解目前高价出让地块对企业利润率的影响，我们比较了最近集中成交的土地成交楼面均价和其周边可比楼盘当前房价的关系，并和A股主要上市企业2023年新增土地楼面均价占当年销售均价的比率进行了比较。以九月初几个热点出让地块为例，其地价占周边可比楼盘当前房价的平均比重为69%，我们统计的A股重点公司2023年新增土地楼面均价/销售均价的平均比例为27%，从这一情况而言，由于土地资源的稀缺，这些“地王”所承载的土地成本显著高于企业所承担的平均土地成本。2023年以来各地屡现历史最高均价、总价成交地块，在主要城市房价近年高速增长后处在相对高位，面临增速放缓的大背景下，土地成本占销售均价的比率提升可能对房地产开发企业的利润率水平形成一定压力。五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续中报显示在销售维持高位的情况下，上市房地产投资意愿显著增强，经营性现金流出维持高位。而在销售现金持续回流的情况下，整体净负债率不降反升，提升到历史高位水平，显示了企业对后市的判断较为乐观，增加财务杠杆来扩张规模。我们判断在销售端不出现大幅降温的情况下，开发商投资热情或将持续。我们前文的分析显示，土地市场的热度仍是结构性的，土地市场溢价水平也尚未到达此前年度的高位，全国土地地价大幅上升的可能性不大。对各地房屋销售的库存情况的梳理也支持我们这一判断。一线城市库存大幅回落，而二线和三四线城市库存则在前期小幅回落后再次回升到高位，高位库存将制约企业在这些城市土地市场持续投资的热度。在这样的大背景下，我们不认为目前土地市场的热度支持全面的政策紧缩，后续调控可能将集中在部分一线热点区域。“地王”对上市企业的直接影响主要将体现在利润率水平层面，对政策面的冲击影响可能低于市场预期。注：库存统计中，一线城市包括：北京、上海、广州、深圳；二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、长沙、宁波、福州、青岛、南昌；三四线城市包括：扬州、惠州、丹东、锦州、九江、湛江、莆田、东营、威海、焦作、晋城、大同、宣城、南平、三明、黄石、滁州、黄山、莱芜。

2023年出版行业分析报告2023年9月目录一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型 PAGEREFToc357197373\h31、数字化是出版行业未来的发展趋势 PAGEREFToc357197374\h32、新媒体时代用户消费习惯改变 PAGEREFToc357197375\h53、移动终端普及带动产业发展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持数字出版产业转型 PAGEREFToc357197377\h8二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、图书期刊报纸整体增速保持平稳 PAGEREFToc357197379\h92、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广阔 PAGEREFToc357197382\h122、出版集团深耕教育出版市场，开拓全国盘活出版资源 PAGEREFToc357197383\h14一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型1、数字化是出版行业未来的发展趋势随着技术的发展，特别是互联网技术的进步、电脑的普及以及数字阅读器的开发，人们的阅读习惯和阅读环境发生了深刻的变化。相比于传统的报纸、期刊、图书等传媒方式，人们越来越倾向于选择数字媒体，数字出版产业也随之迎来了一个高速发展期。传统出版公司在数字化浪潮中也同样而临着冲击，目前行业龙头公司已经开始积极布局数字出版等新领域。传统出版向数字出版转型，使得通过提供内容实现价值的出版行业将不再囿于纸质图书的产品形态，得以突破货架经济的限制，成为互联网经济的一部分，规模经济、长尾效应作用更加突出;在定价机制、盈利模式等方而也有望制定新的规则、开创新的空间。2023年，全球电子书市场增速加快，美英市场发展最快。美国电子书市场占美国整个图书市场份额的近8%，达到了2.7亿英镑。英国市场2023年的电子书产品销售同比增长20%至1.8亿英镑。德国的电子书市场不到整个图书市场份额的1%，即少于7500万英镑。2023年日本电子书市场占图书市场的1.1%，即117亿日元(9000万英镑)，韩国电子书市场销售额达到了1975亿韩元(C1.1亿英镑)。近年来，我国数字出版产业也发展迅猛，2023年国内电子图书产业收入规模达到4亿元，同比2023年增长33%}2023年国内电子图书产业入规模达到5亿元，同比2023年增长25%。2、新媒体时代用户消费习惯改变根据“第九次全国国民阅读调查”结果，2023年我国18-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，其中传统媒介如报纸、期刊阅读率都下降，数字化阅读方式同比大幅增长。数字化阅读方式主要包括网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等。对各类数字化阅读方式的接触情况进行分析发现，2023年我国18周岁-70周岁国民的网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘读取等数字化阅读方式接触率，均有不同程度的上升。现代生活节奏加快，受到高强度的工作、丰富的娱乐活动以及网络冲浪的挤压，在家中、办公室等固定场所的整块阅读时间渐渐萎缩。人们的时间被分散到上下班路途、会议就餐等过程中，形成越来越多的“时间碎片”。充分利用这些“时间碎片”的移动阅读，释放了大批有心没时间的读者的阅读需求，成为当下阅读的流行方式，手机、平板电脑、电子书等移动电子阅读器正在让人们的阅读习惯“移动化”。2023年，在报纸期刊阅读率走弱之时，以手机、电子阅读器为代表的移动数字阅读成为促进国民阅读率增长的主要引擎。随着信息技术的发展，手机阅读、电子阅读器阅读等新型便捷的阅读方式走进人们的生活，使阅读行为不再受时间、空间和环境的限制，阅读变得更加容易进行。这些数字化阅读方式的发展，也成为国民综合阅读率上升的一个重要因素。2023年，我国18周岁-70周岁国民数字化阅读方式(网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等)的接触率为38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8个百分点，增幅为17.7%。根据《第九次国民阅读调查》统计，从2023年到2023年的4年间，呈现出逐年攀升的态势，特别是在2023年以后，年均增幅度都在6个百分点左右。3、移动终端普及带动产业发展数字阅读产业的兴起很大程度受益于数字终端的普及，数字阅读器包括两类，一类是专门的电子阅读器、电纸书等设备，另一类是移动终端，包括平板电脑、手机等。根据IHSiSuppli2023年12月的数据整理发现，2023年全球电子阅读器出货量较2023年增长了108%，达到了2710万台的规模。据预测，该数据在2023年将达到3710台，但是增长率放缓，约为37%。预计未来电子阅读器的出货量仍将保持增长的趋势，但增速会逐渐放缓，主要是由于前期固定用户的使用率基本趋于饱和，另外来自平板电脑，智能手机等移动终端的快速发展，也会影响纯电子阅读器终端的增长率。近年来移动终端快速发展，2023年全球智能移动终端(平板及手机)出货量达到了4.87亿部，首次超过了全球市场PC(台式本及笔记本)的出货量。我们认为，未来移动终端是带动产业发展的主要力量，单一功能的电子阅读器会被逐渐淘汰，随着相关应用和内容的丰富，未来趋势是平台化的运作，通过云端进行存储和交互。在中国市场上，智能终端发展迅速，我们预计智能手机出货量在2023年将超过功能手机。4、政策大力扶持数字出版产业转型2023年4月末，新闻出版总署《新闻出版业“十四五”时期发展规划》正式发布。《规划》第一次将“电子书包研发工程”列入“十四五”重大工程项目。《规划》指出，通过电子书包及配套资源数字化工程提高教学资源重复使用率，推动节能减排，形成内容丰富、互动性强、易于学生使用、符合青少年阅读习惯的数字教学出版体系，推动电子书包的发展。2023年出台的《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2023-2023年)》明确要求，加强优质教育资源开发与应用。2023年下半年，新闻出版总署等牵头组织的专门机构就电子书包的标准等开始研究制定，在北京、上海、成都、广州、深圳、大连等大城市的中小学，开始了电子书包教学模式的实验和研究，研究涉及语文、数学、英语、科学、综合活动等课程。教育产业的数字化，将是出版集团进行数字化转型的最佳切入点，数字教育包括电子书包和教育信息化，教育部制定了100个示范区来进行试验推广，传统的出版集团抓住教育产业的机遇进行数字化转型，再逐步全而向出版行业进行数字化转型。二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛1、图书期刊报纸整体增速保持平稳出版发行行业在数字出版技术进步与消费行为变迁挑战下，整体呈现平缓增长态势，在当前全球经济不景气的大背景下，以及新媒体的冲击下，传统媒体的发行和销售收入(包括图书、期刊、报纸)增幅在10%以内。在教材教辅改革、人口结构变化的大趋势下，图书内生经营而临较大压力，出版类公司的成长需要寄希望于外延整合和发行及商业模式变革。2023年前9月，图书销售指数累计同比降幅1%，较上年同期及2023年全年均实现正增长。我们认为，虽然出版发行景气度偏弱，但应该看到，发行资产往往包括良好的地段优势资源(如市中心新华书店)，如果结合商业文化地产运作，将有资产增值机遇。我们预判结合影院、图书、娱乐的综合文化地产，将是政府重点支持方向，也可能成为凤凰传媒等公司求新求变的突破点。2、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升根据第六次人口普查结果，全国总人口数为13.7亿人，对比2023年第五次人口普查增加了0.74亿人，年平均增长率为0.57%。从年龄结构上来看，年我国0-14岁人口为2.22亿人，占16.6%;15-59岁人口为9.40亿人，占70.14%;60岁及以上人口为1.78亿人，与2023年数据对比，分布下降了6.29%、上升3.36%,2.93%。从受教育程度来看，具有大学(大专以上)文化程度的人口数为1.2亿人，与十年前相比，每10万人中具有大学文化程度的由3611人上升为8930人。2023年我国18周岁-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，比2023年的77.1%增加了0.5个百分点。近年来，从中央到地方，多方合力共同组织和推进各种各样、内容丰富的阅读活动的开展，极大地促进了全民阅读的热情，增进了全民阅读的氛围。这些举措把越来越多的国民吸引到阅读中来，这无疑有利于国民综合阅读率的提高。三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力1、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广阔教育部数据显示，自2023年以来，我国初高中毛入学率不断提高，2023年我国初中毛入学率为99%，高中毛入学率为79.2%，均达到历年最高值。由此可见，在我国，教育的观念已经深入人心。从学生数量来看，虽然由于人口高峰期的退去，近年来我国小学、初中、高中学生数量均有所下降，但