衢州基础商业调研报告

二零一一年六月龙城招商部衢州根底商业调研报告目录第一局部衢州简介衢州总人口和地区人口简介衢州经济概况城市城市人口(万人)GDP总量(亿元)人均生产总值（元）城市居民人均可支配收入(元)农村居民人均可支配收入(元)财政收入(亿元)社会消费品总额(亿元)高校数量在校生人数(万人)衢州248.85580.052336218069684357.30215.61110211金华461.411681.8536538214088264218.94675.66869800丽水255.43505.682205317710505063.42202.98112800上饶653628.33971612676435368.01231.50110557衢州GDP走势衢州经济总体上升衢州市城市总体规划(2002—2021)衢州市区主要城区分为老城区、南区、衢江区和西区。其中西区是衢州市重点开发的区域，其的区位定位与柯城区和衢江区齐平；西区的建设开展是经国务院批复的重点开展建设区域，高校经济圈已经在西区形成；西区目前已经有众多的房地产、办公楼宇、金融大厦、政府办公大楼等已经在西区建设并投入使用。2021年末衢州商住地产最受关注的区域也在此，可以说西区已经逐渐成为衢州楼市的风向标。第二局部：衢州市区根底商业分析整体商圈概述衢州整个城市的商圈主要围绕上下街、坊门街、南街和蛟池街；其他地区的商业开展比较缓慢，几乎没有大型的购物场所；衢州的商业业态相对单一，社区商业还不兴旺，社区商业还有很大的上升空间；主要商圈分布衢州学院商圈山下街南湖广场商圈大润发三衢路商圈上下街和南湖广场商圈：位于老城区最中心位置，衢州商业最繁华的地段，各项业态分布丰富，经营状况良好。大润发三衢路商圈：城南商圈依托大润发超市开展而来，商业气氛已经形成，商业成分以大型超市的辐射和家电产业为主。是衢州近几年新兴的商圈。衢州学院商圈：位于西区，依托高校资源而形成的商业新极地。从图来看衢州目前主要商圈集中在中老城区

商圈分析老城区商圈城南商圈西区商业现状商圈比较老城区商圈组成分析名称范围主要业态典型商业特点环十字街上下街、南街—新桥街和中河沿—蛟池街精品商店、酒店、金融网点、电器商场和通讯产品沿街商店为主中百商厦、家电城、中银百货等老商业街，老城区商业中心最核心位置环南湖区域环南湖区域特色餐饮、酒店、酒吧、大型综合商场、歌厅休闲娱乐为主东方大酒店、东方商厦、会展中心位于环南湖周边，环境比较好，交通优势明显环坊门街区域中河沿、蛟池街、五圣巷、县西街、衢江大道等服饰、床上用品、鞋类、动漫城等休闲娱乐为主服饰步行街、景文百货、沃尔玛衢州市区城市改建后形成的新的商业街，以专营店为特色商圈分析老城区商圈城南商圈西区商业现状商圈比较城南商圈组成分析名称主要业态典型商业特点环三衢路西起巨化西路、东至五环路区域建材家居、数码家电、副食品、小商品大润发超市、普农家电、副食品市场、颐高数码广场、红星美凯龙、花鸟市场、招商市场、四通家电、东方家私、粮食批发市场、农贸城离老城区比较近，老专业市场比较集中，但物业条件相对比较差，需要提升改造。专业街蝴蝶路机电五金一条街、三衢东路电动车、摩托车一条街机电五金城、摩托、电动车等大部分是自发形成，以街铺为主。

商圈分析老城区商圈城南商圈西区商业现状商圈比较西区CBD与西区其他商业分布网点分析区块现有商业在建商业补充商业中央商务区至尊鲨鱼大酒店家乐福（白云超市）、五星级酒店餐饮、娱乐、休闲、健身、购物中心教育园区主要以小吃、网吧、美容美发、宾馆酒店等恒盛商业广场、规划中的商业步行街休闲、娱乐、文化、购物生活居住区小型超市、建材店、杂货店等新湖商业街已经引入东方商厦大中型超市、餐饮、休闲娱乐商圈分析老城区商圈城南商圈西区商业现状商圈比较优势劣势老城区商业中心衢州古城所在，最早的商业街，商业相对成熟，主要以现代商业为主，基本上大型综合商场都在这里。商业很多都是自发形成，有些布局需要调整，中心商圈物业较老，停车等配套比较少。西区商务中心未来的政务中心，有四所学校，高档小区基本分布在这边，是未来学生和高端消费者聚集的地方。现在人口稀少，大部分行政机关还没进驻，写字楼，住宅入驻率不高，大部分配套的商业还不到位。老城区商圈存在一定辐射影响。南区商业中心地理位置优越，区域内有长途汽车站、新火车站。专业市场发展有序。连锁超市、商场分布较多。市场主要集中三衢路一带，辐射力度相对较弱。社区商业较多且分散，不利商业氛围凝聚。各商圈优劣势比较主要业态家电数码动漫城餐饮影院项目名称经营状况业态产品档次普农家电很好品牌家电、小家电为主，少量数码产品中低档四通家电一般品牌家电、小家电为主，少量数码产品中低档颐高数码广场很好手机、电脑等数码产品中低档家电城一般宏图三胞、话机世界、家电城、娱乐中档苏宁电器一般手机、数码、大小家电中高档国美电器一般家电为主、少量数码中高档新东方数码城很差手机为主、数码基本已经没有低档荷三路一般以电脑维修为主中低档1〕颐高数码城市场面积较小不能满足众多市场经营户的入驻需求；2〕宏图三胞市场面积太小，无法产生规模效益。主要业态家电数码动漫城餐饮影院普农家电国美电器苏宁电器新桥店苏宁荷花中路店衢州共有两家苏宁电器，三家国美电器；普农家电经营效益排在第一位；国美、苏宁入驻衢州时间不长，消费者更倾向选择外乡商场，两者对市场冲击不大；KTV主要业态家电数码动漫城餐饮影院城区主要动漫城分布名称位置经营情况结合业态神彩飞扬县西街商业城二楼刚刚开业，一般网吧、溜冰场、会所高胜动漫乐园名都商厦三楼较好KTV、麦当劳欢乐谷致远广场一、二楼较好网吧、台球神话动漫城苏宁电器一般网吧东方动漫城汽车南站一般无星座动漫城红星美凯龙重新装修中无梦幻动漫城上街一般电影院星光动漫城东方家私对面停业无中河动漫城中河沿一般无星球动漫城下街一般健身会所KTV主要业态家电数码动漫城餐饮影院大局部集中在老城区主商圈内，西区现在没有动漫城，对于龙城工程是个时机。面积大数量多〔面积300+㎡＞五家〕KTV主要业态家电数码动漫城餐饮影院区位主题业态特点消费群体坊门街美食火锅较多，小吃、特色餐饮学生、年轻白领为主斗潭河周边休闲咖啡厅、茶楼、洒店周边小区居民市政府周边商务大酒店、咖啡厅商务人事府山公园周边休闲茶楼、餐饮家庭亭川东路生活配套小吃、小饭店小区居民、学生

世纪联华、东方商厦〔老城区〕大润发〔南区〕景文百货有三家仅一家KTV主要业态家电数码动漫城餐饮影院KFC（三家）麦当劳（一家）菲滋比萨东方大酒店冠发君悦大酒店国际大酒店铭豪大酒店金茂酒店和美酒店凯旋门大酒店白天鹅大酒店友好饭店衢州饭店南洋假日饭店澳门豆捞盛武肥牛海鲜豆捞店草原牧神火锅九庄火锅KTV主要业态家电数码动漫城餐饮影院衢州共两家电影院均在老城区KTV主要业态家电数码动漫城餐饮影院KTV佰嘉乐量贩KTV地址：衢州市县学街37号〔原衢州剧院〕：星空钱柜自助KTV地址：县西街18号：快乐迪量贩KTV地址：上街58号〔家电城4-5楼〕型商业项目专业特色街大型超市商厦街名主要业态备注荷三路数码产品约有60家店，主要以维修数码产品为主蝴蝶路机电五金沿街123米，深88米有店铺160，面积5000多平方米。坊门步行街、南街服装、餐饮、娱乐坊门街周边的餐饮很多都是火锅店上下街金融、电子产品银行和手机卖场比较多新桥街古玩、茶楼孔子家庙、城隍庙、府山公园周边为主。府东街建材三衢路专业市场、电动摩托车典型商业项目专业特色街大型超市商厦衢州大型超市分布家乐福（筹）沃尔玛世纪联华东方超市加贝超市大润发超市典型商业项目专业特色街大型超市商厦衢州东方超市

地址:衢州市劳动路一号大润发超市

地址:衢州是三衢路238号衢州联华超市

地址:衢州县学街18号沃尔玛购物广场

地址:衢州市县西街18号加贝超市地址：世纪大道世纪天成家乐福〔筹备〕地址：白云大道西与须江路交汇处典型商业项目专业特色街大型超市商厦老城区南街主要商厦集中地西区中央广场〔家乐福〕恒盛国际南区共有两个超市在建典型商业项目专业特色街大型超市商厦一楼A座名表、化状品、彩状、黄金珠宝、名烟名酒B座少淑装、皮草、饰品C座男女箱包、女士配品D座大小家电、电脑、健身器材二楼女装A座淑女装、女士配品、羊绒衫B座少淑装、饰品、家居服、文胸C座品牌童装三楼男装A座休闲装、运动装B座男装、休闲装、衬衫C座男装、皮具、洋毛衫、羽绒服地下一楼超市典型商业项目专业特色街大型超市商厦一楼黄金珠宝、钟表、化妆品、文化用品、工艺品、打折服装二楼男装时尚运动、休闲男装、商务男装、颇具箱包三楼女装淑女装、精品女装、中老年服装、针织内衣、羽绒服、时尚服饰、时尚饰品、羊毛衫四楼儿童服饰馆、儿童乐园、景文书城地下一楼沃尔玛超市典型商业项目专业特色街大型超市商厦地下一楼A座女鞋B座男鞋、皮具、箱包一楼化妆品、黄金珠宝、名表、数码照材、精品五金、电讯二楼A座少淑装、女包、饰品B座少淑装三楼A座淑女装、职业装B座淑女装、文胸、家居服、羽绒服、羊毛衫、针织内衣床上用品四楼商务男装、西装五楼A座运动、休闲男装、户外、文化B座童装、童鞋、玩具典型商业项目专业特色街大型超市商厦一楼开业率比较低二楼A区博浪网吧、神彩飞扬、电玩城、好世界溜冰场

B区英皇娱乐会所第三局部衢州西区概况衢州西区——美丽西区衢州西区简介西区总体规划为30平方公里，规划设定为衢州的新城市中心，分别是政治、文化、教育、金融和最正确人居中心。

自2002年启动西区开发建设以来，西区已累计投资45亿元8平方公里10.4平方公里12.5平方公里第四局部衢州西区商业规划分析

衢州西区——业态分析区块现有商业在建商业建议商业中央商务区至尊鲨鱼大酒店家乐福（白云超市）、五星级酒店餐饮、娱乐、休闲、健身、购物中心教育园区主要以小吃、网吧、美容美发、宾馆酒店等恒盛商业广场、规划中的商业步行街休闲、娱乐、文化、购物生活居住区小型超市、建材店、杂货店等新湖商业街已经引入东方商厦大中型超市、餐饮、休闲娱乐西区商业现状衢州西区——宜业西区西湖景城商业中心联通大楼商务大厦亭川商业中心衢州西区——宜居西区白云小区亭川小区新湖景城小区回龙小区衢州西区——宜学西区白云学校1白云学校2衢州一中菁才中学衢州西区——宜政西区柯城公安分局工商行政财税大楼行政效劳大厅第五局部颐高工程周边规划分析工程周边开展与规划目标地块位于衢州新城中心地块，附近已经建成和在建的工程有各类的政府办公楼，高档住宅小区，失地安置小区，高等院校，金融中心，通讯中心高档酒店等，随着居住区的全面建设和周边商业区的建成，未来的开展前景较好。

项目分析基本条件周边环境价值评估工程地处衢州市西区花园中大道以南，白云大道以东，位于西区CBD内。工程占地面积36.1亩，规划建筑面积8万平方米。工程所在地

项目分析基本条件周边环境价值评估环境因素现状交通设施项目地处两条主干道即白云大道东与花园中大道南的交叉口处，交通非常便利。项目建成后内部及周边交通网络可比较好满足其对人流、车流、物流的要求。商业环境项目所处CBD尚在规划建设中，商业配套设施还未完全形成，商业气候有待培育。项目周边写字楼主要有即将建于2011年建成的财富中心，另外瑞霖·中央广场也有少量写字楼。财富中心是目前衢州较高端写字楼，现已基本出售。金融服务人民银行、工商银行（财富中心A座一至两层）、温州银行等已经或即将入驻。文化教育项目东北面是西区的教育园区，有衢州学院、衢州职业技术学院、衢州一中等学校。

项目分析基本条件周边环境价值评估幸福家园亭川北区亭川南区西城之恋金都西江月文奕苑玉龙湾瑞霖·中央广场瑞宏·阳光水岸沐霞人家新