CH6房地产开发项目可行性研究

第六章房地产开发工程可行性研究1、可行性研究概述2、可行性研究的内容和步骤3、工程开发经营方案与评价参数选择4、房地产开发工程投资与收入估算5、房地产开发工程财务报表的编制6、风险与不确定性分析7、可行性研究报告的撰写1.一、可行性研究的含义和目的1、含义可行性研究是在建设工程的投资决策前，通过对工程的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及工程建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。第一节可行性研究概述2.一、可行性研究的含义和目的2、目的实现工程决策的科学化、民主化；减少或防止投资决策的失误；提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。第一节可行性研究概述3.二、可行性研究的作用

投资决策提供依据

资金筹措的依据

编制设计的依据

签订协议、合同的依据

申请建设执照的依据第一节可行性研究概述4.三、可行性研究的依据1、国家和地方的经济和社会开展规划、行业部门开展规划等；2、批准的工程建议书或同等效力的文件；3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政根底设施规划等；4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等根底资料；5、有关建设方面的标准、标准、定额、指标、要求等资料；6、国家所规定的经济参数和指标；7、开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；8、其他有关依据资料。第一节可行性研究概述5.四、可行性研究的工作阶段时机研究精度±30%初步可行性研究±20%详细可行性研究±10%工程评价和决策第一节可行性研究概述6.一、可行性研究的内容1、工程概况〔1〕工程名称、承办单位概况。〔2〕工程的地理位置。〔3〕工程所在地周围的环境状况。〔4〕工程的性质及主要特点。〔5〕工程开发建设的社会、经济意义。〔6〕工程主要建设条件。〔7〕可行性研究工作的目的依据和范围。第二节可行性研究的内容和步骤7.一、可行性研究的内容2、开发工程用地的现状调查及动迁安置〔1〕土地调查。〔2〕人口调查。〔3〕调查开发工程用地范围内建筑物。〔4〕调查生产、经营企业以及个体经营者。〔5〕各种市政管线。〔6〕其他地下、地上物现状。〔7〕制定动迁方案。〔8〕确定安置方案。〔9〕拆迁安置方案。第二节可行性研究的内容和步骤8.一、可行性研究的内容3、市场分析和建设规模确实定〔1〕市场供给现状分析及预测。〔2〕市场需求现状分析及预测。〔3〕市场交易的数量与价格。〔4〕效劳对象分析、制定租售方案。〔5〕拟建工程建设规模确实定。第二节可行性研究的内容和步骤9.一、可行性研究的内容4、规划设计方案选择〔1〕市政规划方案选择。〔2〕工程构成及平面布置。〔3〕建筑规划方案选择。第二节可行性研究的内容和步骤10.一、可行性研究的内容5、资源供给〔1〕建筑材料的需要量、采购方式和供给方案。〔2〕施工力量的组织方案。〔3〕工程施工期间的动力、水等供给。〔4〕工程建成投人生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供给条件。第二节可行性研究的内容和步骤11.一、可行性研究的内容6、环境影响和环境保护〔1〕建设地区的环境现状。〔2〕主要污染源和污染物。〔3〕开发工程可能引起的周围生态变化。〔4〕设计采用的环境保护标准。〔5〕控制污染与生态变化的初步方案。〔6〕环境保护投资估算。〔7〕环境影响的评价结论和环境影响分析。〔8〕存在问题及建议。第二节可行性研究的内容和步骤12.一、可行性研究的内容7、工程开发组织机构和人力资源配置〔1〕开发工程的管理体制、机构设置。〔2〕管理人员的配备方案。〔3〕人员培训方案，年管理费用估算。第二节可行性研究的内容和步骤13.一、可行性研究的内容8、工程实施进度〔1〕前期开发进度方案。〔2〕工程建设进度方案。〔3〕建设场地的布置。〔4〕施工队伍的选择。第二节可行性研究的内容和步骤14.工程实施进度方案表〔年、季度〕步骤20042005200620071234123412341234前期一期二期三期15.一、可行性研究的内容9、工程经济及社会效益分析〔1〕工程总投资估算。〔2〕工程投资来源、筹措方式确实定。〔3〕开发本钱估算。〔4〕销售本钱、经营本钱估算。〔5〕销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。〔6〕财务评价。运用静态和动态分析方法分析计算工程投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款归还期等技术经济指标，对工程进行财务评价。第二节可行性研究的内容和步骤16.一、可行性研究的内容9、工程经济及社会效益分析〔7〕国民经济评价。〔8〕风险分析。〔9〕工程环境效益、社会效益及综合效益评价。第二节可行性研究的内容和步骤17.一、可行性研究的内容10、结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发工程的可行性，并推荐最正确方案，并对工程存在的问题提出相应的建议。第二节可行性研究的内容和步骤18.二、可行性研究的步骤

1、接受委托

2、调查研究

3、方案选择和优化

4、财务评价和综合评价第二节可行性研究的内容和步骤19.一、房地产开发工程的开发经营方案1、区位分析与选择2、开发内容和规模的分析与选择3、开发时机的分析与选择4、合作方式的分析与选择5、融资方式与资金结构的分析与选择6、产品经营方式的分析与选择第三节工程开发经营方案与评价参数选择20.二、构造评价方案2～4个根本评价方案第三节工程开发经营方案与评价参数选择21.三、选择评价根底参数时间参数融资相关参数收益相关参数评价标准类指标第三节工程开发经营方案与评价参数选择22.一、投资估算1、土地费用估算是指为取得工程用地使用权而发生的费用。〔1〕土地征用拆迁费农村：土地补偿费土地投资补偿费〔青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费〕人员安置补助费新菜地开发基金土地管理费耕地占用税拆迁费第四节房地产开发工程投资与收入估算23.一、投资估算1、土地费用估算〔1〕土地征用拆迁费城市：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费搬家费临时搬迁安置费周转房摊销及其他第四节房地产开发工程投资与收入估算24.一、投资估算1、土地费用估算〔2〕出让地价款〔3〕土地转让费〔4〕土地租用费〔5〕土地投资折价第四节房地产开发工程投资与收入估算25.一、投资估算2、前期工程费主要包括开发工程的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平〞等土地开发工程费支出。第四节房地产开发工程投资与收入估算26.一、投资估算3、房屋开发费建安工程费：主要包括建筑工程费〔结构、建筑、特殊装修工程费〕、设备及安装工程费〔给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等〕和室内装饰家具费等。公共配套设施建设费：主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。根底设施建设费：各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。第四节房地产开发工程投资与收入估算27.一、投资估算

3、房屋开发费

估算方法：单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标估算法第四节房地产开发工程投资与收入估算28.一、投资估算4、管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。工程总投资的3%～5%第四节房地产开发工程投资与收入估算29.一、投资估算5、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。6、销售费用是指开发建设工程在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消消耗、广告宣传费、代理费、销售效劳费及销售许可证申领费等。第四节房地产开发工程投资与收入估算30.一、投资估算7、开发期税费各类税金和地方政府或有关部门征收的费用8、其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。9、不可预见费不可预见费根据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%～7%估算。第四节房地产开发工程投资与收入估算31.二、本钱费用估算结果的汇总教材P210表6-3第四节房地产开发工程投资与收入估算32.序号项目单价总金额（万元）1

建设投资1.1

土地取得费用250701.2

建安工程费用874061.3

小区配套费140元/M2104511.4

道路、绿化、景点费用80元/M259721.5

项目研究咨询、规划、设计费20元/M2

14931.6

各种配套税费180元/M2134371.7

项目管理费2622.21.8

销售费用1.9

不可预见费3114.9

建设投资合计149566.12

建设期利息9466.53

项目总投资159032.64

总建筑面积单位投资2130.37元/M2工程总投资估算表33.三、资金使用方案根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用方案表。第四节房地产开发工程投资与收入估算34.四、收入估算与资金筹措1、收入估算根据租售方案进行估算〔1〕租售方案〔2〕租售价格〔3〕租售收入〔4〕收款方式第四节房地产开发工程投资与收入估算35.序号项目合计销

售

期200520062007200820091一期销售面积（M2）

50%50%

189334.2894667.1494667.14

单价（元/M2）

22002300

销售收入（万元）42600.2120826.7721773.44

2二期销售面积（M2）

25%45%20%10%84000.42

21000.1137800.1916800.088400.042单价（元/M2）

3600400045004000销售收入（万元）33600.17

7560.0415120.087560.043360.023三期销售面积（M2）

20%45%35%298134.82

59626.96134160.67104347.19单价（元/M2）

240024502500销售收入（万元）73266.63

14310.4732869.3626086.80合计149467.0120826.7729333.4829430.5540429.4029446.81销售方案表36.序号项

目合

计计

算

期200520062007200820091一期

1.1销售收入42600.2120826.7721773.44

1.2经营税金及附加2343.011145.471197.54

1.2.1营业税2130.011041.341088.67

1.2.2城市维护建设税149.1072.8976.21

1.2.3教育费附加63.9031.2432.66

2二期

2.1销售收入33600.17

7560.0415120.087560.043360.022.2经营税金及附加1848.01

415.80831.60415.80184.802.2.1营业税1680.01

378.00756.00378.00168.002.2.2城市维护建设税117.60

26.4652.9226.4611.762.2.3教育费附加50.40

11.3422.6811.345.04销售收入、经营税金与附加估算表37.四、收入估算与资金筹措

2、资金筹措

资本金、借贷资金、预租售收入第四节房地产开发工程投资与收入估算38.资金筹措方案原理示意图资金投入方案需资本金、借贷资金投入的最大资金额开发利润租售收入方案39.序号项

目合计计

算

期20052006200720081投资计划

分年计划（%）100%35.98%33.83%30.19%……1.1建设投资（不含建设期利息）87716.6731557.8729675.3426483.47……1.2建设期利息2188.64330.00825.001033.64……1.3流动资金

1.4项目总投资（1+2+3）89905.3131887.8730500.3427517.11……2资金筹措

2.1自有资金

2.1.1企业自筹资金40211.0619557.8711941.948711.25……2.1.2销售收入（预售款）23505.61

11733.3911772.22……2.2借款26188.6412330.006825.007033.64……2.2.1长期借款

其中：银行借款24000.0012000.006000.006000.00

其中：本金

建设期利息2188.64330.00825.001033.64

2.2.2流动资金借款

2.2.3短期借款

资金筹措合计89905.3131887.8730500.3427517.11

项目总投资与资金筹措计划表40.一、财务评价的报表根本报表包括：现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表外汇平衡表辅助报表：总投资估算表土地费用估算表……第五节房地产开发工程财务报表的编制41.一、财务评价的报表1、现金流量表现金流量表反映工程计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率(FIRR,FinancialInternalRateofReturn)、财务净现值(FNPV,FinancialNetPresentValue)及投资回收期(Pt，PayBackPeriod)等评价指标，分析工程财务盈利能力。分为现金流量表〔全部资金〕、现金流量表〔自有资金〕第五节房地产开发工程财务报表的编制42.序号项目200320042005200620071现金流出302.00425.00572.20

2现金流入

0.00444.00663.00864.003净现金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折现净现金流量(8%)-279.63-364.37-101.77487.32588.026累计折现净现金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58现金流量表43.一、财务评价的报表1、现金流量表1〕现金流量表〔全部资金〕是从工程本身角度出发，不分资金来源，来考察工程盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前和所得税后财务内部收益率〔FIRR〕、财务净现值〔FNPV〕及投资回收期〔Pt〕等评价指标。2〕现金流量表〔自有资金〕从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算根底，把借款本金归还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察工程自有资金盈利能力。第五节房地产开发工程财务报表的编制44.序号项

目合

计计算期200520062007200820111现金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072现金流出（CO）

35044.2634466.8831222.9231346.222436.152.1建设投资138279.7231557.8729675.3426483.4724728.45

2.2流动资金

2.3经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.4经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.5所得税10134.181091.321418.191354.941968.39813.263净现金流量（CI-CO）

-14217.49-5133.40-1792.379083.1811675.924累计净现金流量

-14217.49-19350.89-21143.27-12060.0923859.535折现净现金流量

-13164.35-4401.06-1422.846676.416812.796累计折现净现金流量

-13164.35-17565.41-18988.25-12311.8410575.76

所得税前

7净现金流量

-13126.18-3715.21-437.4411051.5712489.188累计净现金流量

-13126.18-16841.38-17278.82-6227.2533993.719折现净现金流量

-12153.87-3185.19-347.258123.247287.3210累计折现净现金流量

-12153.87-15339.06-15686.31-7563.0718107.09表现金流量表〔全部资金〕45.序号项

目合

计计算期200520062007200820111现金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072现金流出（CO）

23374.2631498.4528132.9552358.702436.152.1资本金

19557.8723675.3420483.4724728.45

2.2借款本金偿还24000.00

2206.571876.3919917.04

2.3借款利息支付3284.08330.00825.001033.641095.44

2.4经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.5经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.6所得税

1091.321418.191354.941968.39813.263净现金流量（CI-CO）

-2547.49-2164.971297.60-11929.3011675.924累计净现金流量

-2547.49-4712.46-3414.86-15344.1620575.455折现净现金流量

-2358.79-1856.111030.07-8768.396812.796累计折现净现金流量

-2358.79-4214.90-3184.82-11953.2210934.38

所得税前

7净现金流量

-1456.18-746.772652.54-9960.9112489.188累计净现金流量

-1456.18-2202.95449.59-9511.3230709.639折现净现金流量

-1348.31-640.242105.67-7321.577287.3210累计折现净现金流量

-1348.31-1988.55117.12-7204.4518465.72表现金流量表〔自有资金〕46.序号项

目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本2.4经营税金及附加2.5所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量

所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量序号项

目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量

所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量现金流量表〔自有资金〕现金流量表〔全部资金〕全部资金：是从工程本身角度出发，不分资金来源，来考察工程盈利能力。自有资金：从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算根底，把借款本金归还和利息支付作为现金流出，两表区别：47.一、财务评价的报表2、损益表也称利润和利润分配表反映工程计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。该表根据总本钱费用估算表、销售(营业)收入和销售税金及附加估算表填写。第五节房地产开发工程财务报表的编制48.序号项

目合

计计

算

期200520062007200820111经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.163增值税

4总成本费用153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9610871.495利润总额（1-2-3-4）30709.633307.024297.564105.875964.822464.426弥补以前年度亏损

7应纳税所得额（5-6）30709.633307.024297.564105.875964.822464.428所得税10134.181091.321418.191354.941968.39813.269税后利润（5-8）20575.452215.702879.372750.933996.431651.1610提取法定盈余公积金2057.55221.57287.94275.09399.64165.1211提取公益金1028.77110.79143.97137.55199.8282.5612提取任意盈余公积金

13可分配利润（9-10-11-12）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4914应付利润（股利分配）

15未分配利润（13-14）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4916累计未分配利润

1883.354330.816669.1010066.0717489.13表利润和利润分配表49.一、财务评价的报表

3、资金来源与运用表

4、资产负债表第五节房地产开发工程财务报表的编制50.序号项目合计计算期第一年第二年第三年…1资金来源1.1经营收入1.2长期借款1.3短期借款1.4发行债券1.5项目资本金1.6其他2资金运用2.1建设投资（不含建设期利息）2.2经营成本2.3税金及附加2.4增值税2.5所得税2.6流动资金2.7各种利息支出2.8偿还债务本金2.9分配股利或利润2.10其他3盈余资金（1-2）4累计盈余资金资金来源与运用表51.二、财务报表的编制第五节房地产开发工程财务报表的编制52.1、建筑工程费用估算表2、国内设备购置费估算表3、安装工程费用估算表4、工程建设其它费用估算表5、工程投入总资金估算表6、分年资金投入方案与资金筹措表7、销售收入和税金及附加估算表8、工程现金流量表9、工程资本金现金流量表10、损益和利润分配表11、资金来源与运用表12、外汇平衡表13、借款归还方案表14、敏感性分析表可行性研究的表格53.一、房地产工程不确定性因素的分析1、房地产开发工程不确定性因素的分析主要不确定性因素土地本钱〔含地价和土地开发本钱〕房屋开发费租金或售价开发期贷款利率容积率等第六节风险与不确定性分析54.一、房地产工程不确定性因素的分析2、房地产置业投资工程不确定性因素的分析主要不确定性因素购置价格权益投资比率空置率运营本钱第六节风险与不确定性分析55.二、盈亏平衡分析1、根本原理盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析是研究房地产开发工程在一定时期内的销售收入、开发本钱、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。所谓盈亏平衡点〔BreakEvenPoint，BEP〕是工程盈利与亏损的临界点，在这一点上，工程收支持平，既不盈利又不亏损，净收益为零。第六节风险与不确定性分析56.二、盈亏平衡分析1、根本原理根本公式：收入：B＝P×Q本钱费用：C＝Cf＋Cv×Q第六节风险与不确定性分析57.二、盈亏平衡分析2、房地产工程的盈亏平衡分析最低租售价格分析最低租售数量分析最高土地取得价格最高工程费用最高购置价格最高运营费用比率第六节风险与不确定性分析58.三、敏感性分析1、概念是指从众多不确定性因素中找出对投资工程经济效