商业地产投资环境分析

商业地产投资环境分析

商业地产投资环境是指投资者在开展商业地产投资活动时面临的各种外部情况和条件。这是指计划在一定时期内对商业地产项目的投资产生的各种外部情况和条件的总和。在经济发展的过程中,一个地区的投资环境对整个商业地产的发展起着重要的作用,良好的投资环境可以吸引更多的国内外商业地产的投资者。由于商业地产投资价值量大、周期长、产品位置固定、易受经济气候和国家宏观调控政策以及城市规划的影响,这使得商业地产投资与其他类型的产业投资相比,对投资环境的要求更为严格,对其研究也就更具实践意义。关于投资环境评价方法,国内外学者已做了不少研究,并形成了各种评价模型和方法。比较有代表性的方法有:伊酉·利特法克和彼得·班廷提出的“冷热图法”;罗伯特·斯托包夫提出的“等级尺度法”;道氏化学公司提出的“道氏评估法”;日本公社债研究所提出的“国家风险评级法”;阂建蜀教授提出的“多因素和关键因素评估法”;工慧炯等人提出的“相似度评价法”;“沿海开放城市外向型经济发展预测”课题组提出的“满意度评价法”;林应桐教授提出的“准数分析法”;程连生提出的“嫡值法”;鲁明迅提出的“子因素分析法”;吴国蔚提出的“模糊分析法”;文余源提出的“灰色关联度分析法”;联合国留发会议提出的FDI潜力指数法等。本文试用主成分分析法从实证的角度对湖南商业地产的投资环境进行综合评价。1相关矩阵结构模型Hotelling于1933年提出的主成分分析方法是综合评价的一种方法。它利用起支配作用的共同因素,对原始变量相关矩阵内部结构关系进行研究,找出影响某一经济过程的几个综合指标,使综合指标为原来变量的线性组合。其中综合指标不仅保留了原始变量的主要信息,彼此之间又互不相关,又比原始变量具有某些更优良的性质,这样可以使得在研究复杂的经济问题时容易抓住主要矛盾。1.1前k个主成分贡献率分析主成分分析法(PrincipalComponentAnalysis)是一种数学变换的方法,它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量,这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变,使第一变量具有最大的方差,称为第一主成分F1;第二变量的方差次大,并且和第一变量不相关,即Cov(F1,F2)=0,称为第二主成分F2。依次类推,p个变量就有p个主成分。用数学模型表示为:{F1=a11ΖX1+a21ΖX2+⋯⋯+ap1ΖXpF2=a12ΖX1+a22ΖX2+⋯⋯+ap2ΖXp⋯⋯⋯⋯Fp=a1pΖX1+a2pΖX2+⋯⋯+appΖXp⎧⎩⎨⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪F1=a11ZX1+a21ZX2+⋯⋯+ap1ZXpF2=a12ZX1+a22ZX2+⋯⋯+ap2ZXp⋯⋯⋯⋯Fp=a1pZX1+a2pZX2+⋯⋯+appZXp上述模型要求a21i21i+a22i22i+……+a2pi=1,且系数aij由下列原则决定。(1)Fi与Fj(i≠j)不相关;(2)F1是X1,X2,……,XP的一切线性组合(系数满足上述方程组)中方差最大的;F2是与F1不相关的X1,X2,……,XP的一切线性组合(系数满足上述方程组)中方差最大的。F1,F2,……,Fp,为第1,2,……,p主成分。在解决实际问题时,一般不是取p个主成分,而是根据累计贡献率的大小取前k个。称第一主成分的贡献率为λ1/(λ1+λ2+……+λp),由于Var(F1)=λ1,因此第一主成分的贡献率就是第一主成分的方差在全部方差中的比值,这个值越大,表明第一主成分综合X1,X2,……,XP信息的能力越强,前k个主成分的累计贡献率定义为(λ1+λ2+……+λk)/(λ1+λ2+……+λp)。如果前k个主成分的累计贡献率达到85%,则表明取前k个主成分基本包含了全部测量指标所具有的信息,这样既减少了变量的个数,又便于对实际问题进行分析和研究。1.2建立相关系数矩阵1.选取城市商业地产投资环境的影响要素,即为Xij;2.将Xi原始数据标准化;x*ij=xij-ˉxiσi;其中σi=√n∑i=1(xij-ˉxi)2n-1‚ˉxi=n∑j=1xijn。σi为标准差,ˉxi为样本均值3.建立变量的相关系数矩阵R;4.求R的特征值和特征向量;5.按特征值大于1或累计方差贡献率大于85%的准则,确定主成分的个数p,从而建立p个主成分;6.以p个主成分F各自的方差贡献率为权重,建立商业地产投资环境综合评价模型。2商业地产投资环境的量化评价标准一个地区的投资环境通常可以概括为行政环境、经济环境、基础设施环境、法制环境、社会环境、自然环境六大板块的内容。对于商业地产投资项目来说,最重要、最基本、投资者考虑最多的影响因素,是经济环境、基础设施环境与行政环境,这是进行商业地产投资决策的基础和前提,也是投资硬环境与软环境的精华所在。目前,国内外对商业地产投资环境的定量评价还没有形成统一的具体评价指标体系,本文根据商业地产投资环境的基本内涵及评价指标的可获得性、可量化性、代表性、全面性、相关性和相对性等原则,从国民经济和社会发展主要指标中选取三大类指标来进行商业地产投资环境的评价,具体包括经济发展水平、消费需求状况和商业发展情况3个方面,共14个原始指标和生成指标。具体分类见表1:3湖南商业地产投资环境的综合评价在确定了商业地产投资环境的综合评价指标体系之后,本文将运用SPSS11.5对样本数据进行主成分分析,从纵向和横向两个角度对湖南商业地产的投资环境进行综合评价。3.1初因子在湖南商业地产投资环境纵向评价分析中,本文根据2006年《湖南统计年鉴》以及湖南统计信息网发布的相关数据,选取了2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006共7年的数据作为样本数据。具体数据见附表1。由于评价指标与指标间量纲和数量级的不同,对原始数据进行无量纲化处理,其标准化后的具体数据见附表2。运用SPSS11.5对样本数据进行主成分分析。特征值大于1的主成分有2个,其中第一主成分的特征值为12.094,第二主成分的特征值为1.286,二个主成分的累计方差贡献率为95.575%。通过初始因子荷载矩阵表可知,第一主成分主要由国内生产总值、固定资产投资总额、地方财政收入、年底总人口、市镇人口、农村人口、城市居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入、社会消费品零售总额、房地产开发投资、批发零售贸易业零售额等指标所决定,这些指标在第一主成分上的荷载均在0.9以上,说明第一主成分基本反映了这些指标的信息;第三产业占GDP比例在第二主成分上的荷载大于0.9,说明第二主成分基本反映了这个指标的信息;提取这两个主成分是可以基本反映全部指标的信息的。因此可以使用这二个变量来代替原来的14个变量。根据特征向量计算湖南商业地产投资环境综合评价的主成分,其主成分模型见式(1)和式(2)。F1=0.284ZX1+0.284ZX2+0.286ZX3+0.092ZX4+0.284ZX5+0.235ZX6+0.286ZX7-0.286ZX8+0.287ZX9+0.287ZX10+0.199ZX11+0.286ZX12+0.287ZX13+0.284ZX14(1)F2=-0.113ZX1-0.103ZX2-0.041ZX3+0.806ZX4+0.123ZX5+0.1ZX6+0.084ZX7-0.056ZX8+0.007ZX9-0.032ZX10-0.528ZX11-0.049ZX12+0.093ZX14(2)以每个主成分所对应的特征值占所提主成分总的特征值之和的比例作为权重,计算主成分综合模型。F=0.2459ZX1+0.2468ZX2+0.2546ZX3+0.1605ZX4+0.2685ZX5+0.222ZX6+0.2666ZX7-0.2639ZX8+0.2601ZX9+0.2564ZX10+0.1292ZX11+0.2538ZX12+0.2594ZX13+0.2657ZX14(3)根据主成分综合模型以及附表2的相关数据可以计算出湖南省2000年至2006年商业地产综合评价数值,具体见表2。3.2建立并完善我国经济增长各主成分模型为了描述湖南省商业地产投资环境综合发展的相对水平,笔者运用同一方法选取了包括湖南在内的7个省份的相同指标进行了分析,指标所依据的原始数据来自于2006年《中国统计年鉴》,具体选取了2005年湖南、江苏、浙江、湖北、四川、江西、广东共7个地区的数据作为样本,样本数据见附表3。由于评价指标与指标间量纲和数量级的不同,对原始数据进行无量纲化处理,其标准化后的数据见附表4。运用SPSS11.5对样本数据进行主成分分析。特征值大于1的主成分有3个,其中第一主成分的特征值为9.164,第二主成分的特征值为2.459,第三主成分的特征值为1.448,三个主成分的累计方差贡献率为93.365%。通过初始因子荷载矩阵表可知,国内生产总值、固定资产投资总额、地方财政收入、市镇人口、旅游创汇收入、社会消费品零售总额、房地产开发投资、批发零售贸易业零售额在第一主成分上的荷载均超过0.9,说明第一主成分基本反映了这些指标的信息;年底总人口和农村人口在第二主成分上有较高荷载,说明第二主成分基本反映了这两个指标的信息;第三产业占GDP的比率、人口自然增长率在第三主成分上有较高荷载,说明第三主成分基本反映了这两个指标的信息。提取这三个主成分是可以基本反映全部指标的信息的,因此可以使用这三个变量来代替原来的14个变量。其主成分模型见式(4)、式(5)和式(6)。F1=0.327ZX1+0.302ZX2+0.328ZX3+0.141ZX4+0.192ZX5+0.007ZX6+0.304ZX7-0.043ZX8+0.282ZX9+0.24ZX10+0.304ZX11+0.326ZX12+0.315ZX13+0.328ZX14(4)F2=0.023ZX1-0.085ZX2-0.004ZX3+0.167ZX4+0.513ZX5-0.239ZX6+0.208ZX7+0.597ZX8-0.285ZX9-0.379ZX10+0.067ZX11+0.076ZX12-0.086ZX13+0.045ZX14(5)F3=-0.048ZX1-0.307ZX2+0.006ZX3+0.471ZX4+0.014ZX5+0.684ZX6+0.145ZX7-0.15ZX8+0.027ZX9-0.22ZX10+0.283ZX11+0.016ZX12-0.199ZX13-0.002ZX14(6)以每个主成分所对应的特征值占所提主成分总的特征值之和的比例作为权重,计算湖南商业地产投资环境横向评价的主成分综合模型,具体模型如下:F=0.228ZX1+0.162ZX2+0.23ZX3+0.183ZX4+0.233ZX5+0.036ZX6+0.268ZX7+0.065ZX8+0.147ZX9+0.073ZX10+0.257ZX11+0.245ZX12+0.183ZX13+0.238ZX14(7)根据湖南商业地产投资环境横向评价的主成分综合模型以及附表4的相关数据可以计算出湖南省和其他省份相比较的商业地产综合评价数值排名,具体见表3。3.35年湖南商业地产投资环境比较根据湖南商业地产投资环境纵向评价指标的排序,可以得知,湖南省商业地产投资环境从2000年至2006年已发生较大改变,投资环境对商业地产的吸引力越来越大,为湖南商业地产发展创造了一个良好的投资环境。在纵向评价中,由于F1对各指标的特征根累计贡献率达到了86.386%,所以说明F1是商业地产投资环境指标体系中的最主要方面,它代表着湖南商业地产投资环境中的经济发展水平、商业发展情况以及人均可支配收入。因此要进一步改善湖南省的商业地产投资环境,就要继续提高湖南经济发展水平、提高商业发展水平以及人民的收入水平。根据湖南商业地产投资环境横向评价指标的排序,可以得知,2005年湖南省商业地产投资环境相对我国较发达省份而言,仍存在一定差距,而和同级别的省份相比,则有着比较接近的投资环境。在横向评价中,由于F1对各指标的特征根累计贡献率达到了65.459%,所以说明F1是商业地产投资环境横向评价中的最主要方面,它表明不同省份商业地产投