物业保修期工程部工作流程-1

本文格式为Word版本，支持可任意编辑第第页物业保修期工程部工作流程物业保修期项目部工作流程1目的标准物业项目修理、配套设施完美和改造等事务的处理流程，以确保迅速、高效地处理项目修理事务。2术语2.1保修：针对自身的产品移交时存在的或相关规矩合同规定的期限内浮现的质量缺陷，施工单位担当对付的修理和保证责任。2.2保修金：指项目建立方（发包人）与施工单位（承包人）在建立项目承包合同中商定，从对付的项目款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建立项目浮现的缺陷举行修理的资金。2.3缺陷责任期：项目建立方预留施工单位保修金的期限。缺陷责任期从项目通过竣工验收之日起计。因为施工方缘由导致项目无法按规定期限举行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。因为建立方缘由导致项目无法按规定期限举行竣工验收的，在施工单位提交竣工验收报告90天后，项目自动进入缺陷责任期。缺陷责任期内，由施工方缘由造成的缺陷，施工方应负责修理，并担当鉴定及修理费用。如施工方不修理也不担当费用，建立方可按合同商定扣除保修金，并由施工方担当违约责任。施工方修理并担当相应费用后，不免除对项目的普通损失赔偿责任。2.4保修期：从项目竣工验收合格之日起计算，施工方对项目担当保修责任的一个期限。按照国家《效劳建造项目质量保修办法》第七条明确规定，在正常使用下，建造项目的最低保修期限规定为：a）地基根底和主体构造项目，为设计文件规定的该项目的合理使用年限；b）屋面防水项目、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；c）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；d）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；e）装修项目为2年。f）其他工程的保修期限由建立单位和施工单位商定。3职责分工3.1工程总经理作为保修期内修理工作总负责人，协调和催促各参加部门、单位在合理时光内完成修理工作。指定工程项目部专职（或兼管）项目师负责落实详细修理工作。解决物业部、工程项目部碰到的重大修理技术或协调问题。3.2工程项目部专职（或工程总经理指定兼管）项目师，负责建设修理管理台账，组织保修期内修理工作的实施，负责组织监理公司、施工单位判别修理缘由、施工办法、责任方，负责组织详细修理工作，监视修理施工质量、进度。负责向违约的修理责任单位发索赔通知并向本钱部备案。3.3物业部作为修理工作组织主体，负责受理报修或投诉，启动修理程序，修理过程监控，组织修理验收及事后回访工作。保修期内负责联系小业主修理意见，修理工作面，修理时光落实，验收确认。负责组织后备修理队伍，建设合格修理效劳供给商供方库，遇本流程第4.2.1条状况时支配修理施工。保修期后提供修理有偿效劳。4关键活动描述4.1修理受理4.1.1物业部负责项目修理需求的受理，需求来源包括但不限于：a）小业主报修；b）顾客投诉：商场（如有）顾客向商场效劳组提起投诉，波及商场物业损坏需举行修理的，商场效劳组准时转报物业部；c）日常巡查：各部门日常巡查中发觉物业损坏需举行修理时；d）集团或商业物业经营公司要求：集团基于物业提升需要，或营运公司基于营销、招商等活动需要，为更好地维护物业形象，拟对商业物业举行修理时提出修理需求。4.1.2物业部接报修理需求时，举行信息的书面记录，记下【项目修理受理单】并记录修理效果要求、时光要求等。4.2修理实施4.2.1物业部接报修理需求后，项目管理岗1小时内到场核实项目修理部位、责任方、是否属保修范围等信息，对修理事项举行初步分判。对总分包合同商定处于保修期和保修范围的项目修理，处理如下：a）物业部向工程项目部发出【修理项目现场调度通知单】。b）工程项目部专职项目师（或兼管项目师由工程总经理指定）收到【修理项目现场调度通知单】后18小时内到场核实（或直接指令施工方到场），判别责任项目承包单位。c）工程项目部向责任项目承包单位发出【修理项目现场调度通知单】，通知承包商举行修理。承包商拟定修理计划后，工程项目部（联同监理公司）审核或按照需要组织计划会审。承包商按合同商定时光（不超过48小时内）进场修理。d）若承包商有以下状况之一，物业部向工程总经理请示后，签发【修理项目托付通知单】，另行托付其他承包商处理（此项内容可参照相关承包商施工合同商定调节）：否决修理或不接管通知单。同一单修理超过规定时光仍未完成。在同一区域内对同一位置举行其次次修理。在同一区域内持续三个月各类修理不断，且仍有问题浮现。因保修承包商人员效劳行为造成客户或顾客剧烈投诉。原承包商非因特别缘由，未能在规定的期限内达到现场，且再次通知又不能按期达到。原承包商因机构转移等特别状况不能按规定时光达到现场，经与物业管理组交流且经物业管理组同意。e）物业部另行托付其他承包商时，其单位必需为【供方库】中合格供方，并根据【供方挑选与管理流程】举行挑选。选定承包商后，参照a执行。f）原项目承包商或另行挑选的承包商举行修理时，工程项目部负责跟进监视，有下列修理任务的必需由物业部项目管理岗伴随前往：：1、渗漏水问题；2、构造裂缝；3、重复修理；4、责任界线不清；5、地基下沉，有伴随人员前往需在【修理项目现场调度通知单】的接单人处同时签名。4.2.2对不处于保修期和保修范围的项目修理，物业部推断可否自行解决。a）若可以，物业部自行拟定修理计划并实施修理。b）若不行以，物业部根据【供方挑选与管理流程】的要求挑选修理单位（亦可接洽原项目承包商）。修理单位拟定修理计划后，物业部审核或按照需要组织计划会审。会审通过并经工程总经理审批后，修理单位按商定时光进场修理。物业部负责修理过程的跟进监视。4.2.3对4.2.1和4.2.2所述各类项目修理，修理完成后，组织修理部门（工程项目部或物业部）通知物业部组织验收，报修客户或修理需求部门参加。若惬意，则客户或相关需求部门在【修理项目现场调度通知单】签字确认；若不惬意，应继续组织修理，直至客户或需求部门惬意为止。4.3修理费用结算4.3.1验收通过，组织修理部门举行项目量和费用核算，编制【修理项目费用结算单】，报工程总经理审批。其后，按照修理事项所处范围和责任方，本钱部举行修理费用的结算。4.3.2若修理内容属于原承包商保修范围且尚处于保修期，则承包商有义务准时履行保修允诺，并担当所发生的所有修理费用：a）原承包商准时保修，相关费用由承包商自行担当。b）因4.2.1之b各类情形，物业部另行托付承包商时，若修理需求发生于缺陷责任期内，依据合同直接扣除原承包商的保修金；若修理需求发生于缺陷责任期外，公司应向原承包商追缴（依据双方合同），须要时通过法律途径。4.3.3若修理内容不属于原承包商保修范围及保修期，物业部判定责任方（可按照需要组织相关部门共同参加判定），经工程总经理审批后实施。不怜悯形处理如下：a）因客户或顾客缘由造成的修理问题，按有偿效劳流程向客户提供有偿效劳。b）材料和设备质量缺陷引起的修理问题，若属甲供范围，费用由我方担当，工程部发起付款；若为乙供，或虽由我方选购但项目承包商履行最后检验的，应向原项目承包商收取修理费用。c）上述以外的情形，或因地震、洪水、台风、地区气候环境条件等不行抗因素外导致的修理问题，按《住所质量保证书》商定执行。4.3.4修理通过验收且费用结清后，修理关闭。4.4总结与分析4.4.1物业部每月汇总【修理项目现场调度通知单】，建设修理档案并举行统计分析。上交集团行政部和项目部。4.4.2对由集团直接要求的修理事项，物业部应准时将修理结果反应集团行政部和相关部门。4.4.3物业部应定期组织客户回访。5相关法务帮助5.1.1修理制定解决计划时，波及到法律问题的，由行政部协调提供法律效劳；波及到修理费用确定问题的，由本钱部预算人员提供相关效劳。5.1.2修理时，客户不同意解决计划的，三次协调无效，客服人员或修理人员收集有关资料提交行政部备案，波及到法律问题的可实行法律程序解决。5.1.3