房地产行业分析报告

房地产开发行业行业分析报告房地产开发行业现状:都市化进程和改善住房消费的强烈规定，叠加推动了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增加速度之快、房价增加幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控方法。现行的政策对房地产行业的影响（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房构造做了政策规定。新国19条规定，竞买确保金不得低于出让最低价的20%，土地出让成交后，必须在10个工作日内订立出让合同，合同订立后一种月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期限不得超出一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的规定。据生活日报4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，竞买确保金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。石市有关部门已对6月1后来获得住宅建设用地的项目，新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。（二）、房地产销售实施明码标价和价格报备。国家发改委3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》规定，自5月1日起，商品房销售实施一套一标价，不得在标价之外加价销售。对获得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未有、非常严肃的价风格控政策。针对发改委的“一房一价”和价格申报备案后不许提价的规定，开发商会采用先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。现在某些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等状况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际状况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严肃打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。三、房地产关联行业发展及影响分析（一）、上游行业发展及影响1、建材价格进入上升通道。二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，3月全国水泥产量同比增加29.8%（上年同期为12.1%），环比增加86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。从供应方面来看，前3个月水泥投资规模在下降，这预示着将来水泥产能投放压力将缩小。重要由于9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下六个月开始，全国投放生产线将大幅下降。从价格方面来看，一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的重要因素是，四季度，部分地区限电造成水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，造成水泥价格下滑幅度不大。对于二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬为旺季，北方公司4月进入施工旺季，预计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。2、钢铁行业对房地产影响分析钢铁行业，特别是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息有关，数据显示，我国粗钢的产量为5.68亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，裁减落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，底前要裁减落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。如果按照这一目的，预计已裁减3200万吨炼铁产能，推算将再裁减炼铁产能约4000万吨。钢材需求也因此存在极大的不拟定性。同时，考虑到现在国内钢材产能总体处在过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供应压力会逐步迫使钢价停止上涨，且在随即出现回落。预计国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于。全年将在4000-4900元/吨区间波动运行。房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。（二）、下游需求变化对房地产行业影响分析1、居民收入增多，拉动住宅潜在需求。统计显示，中国农村居民人均纯收入5919元，比上年增加14.9%，扣除价格因素实际增加10.9%；中国城乡居民全年人均可支配收入19109元，增加11.3%，实际增加7.8%。农村居民收入增速较高的重要因素是多个来源收入均衡较快增加，特别是工资性收入和农业纯收入的大幅增加，其中工资性收入增加17.9%，增速比上年提高6.7个百分点，对农民全年增收的奉献率达48.3%。工资性收入较快增加重要是由于农村劳动力务工工资水平上涨较多、外出务工人数和时间有所增加。2、公司信心大幅增强拉动办公楼需求。公司对自用办公物业需求的增加重要源于几个因素，涉及公司强劲的资金实力﹑办公楼市场的升值前景以及更多本地和外资公司入驻顶级办公楼的规定。3、都市化进程增进商业地产。都市化进程和商业地产之间是一种趋势性发展的关系。都市化的快速发展促使商业地产迅猛发展，是商业地产发展的动力。商业地产适应了当代都市的发展规定，增进了都市化的繁华。”由于都市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的规定也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。另外，从我国每年不停增加的GDP、CPI指数能够看出，商业及其有关的物业形态的发展空间和潜力还是相称大的。正是都市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。四、房地产市场需求状况分析（一）、商品房销售状况分析商品房销售的影响因素诸多，涉及经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，并且各个因素是复杂和多变的，因素之间的互有关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的重要因素有：城乡居民储蓄、人均生产总值、城乡居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在现在的房地产市场中，随着居民存款的增加，某些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一种国家或地区的整体经济发展。普通状况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。3、城乡居民的人均可支配收入：随着城乡居民生活水平的提高，大多数居民但愿改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。4、商品房需求的影响：城乡人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将造成北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升。5、居民消费价格指数：居民消费价格指数能够较好的反映一种国家或地区通货膨胀率状况。相比较，通货膨胀率对商品房的销售影响较弱。6、商品住宅平均销售价格：普通状况下，商品房的价格对商品房的销售影响较大。（二）、商品房空置面积分类指数变化商品房的空置量是反映房地产市场供需状态的一种重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。国家统计局的“国房景气指数”中是以商品房空置面积的概念反映商品房空置量的，是以上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。

今年2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.9，比12月份回升1.1点。阐明中国房地产业持续处在景气状态。资料显示，2月房地产开发投资4250亿元，同比增加35.2%，其中住宅3014亿元，同比增加34.9%；房屋施工面积291473万平方米，同比增加39%，其中住宅224049万平方米，同比增加38.9%；房屋新开工面积19083万平方米，同比增加27.9%，其中住宅14838万平方米，同比增加25.4%；房屋竣工面积6952万平方米，同比增加13.9%，其中住宅5366万平方米，同比增加12.1%；商品房销售面积8143万平方米，同比增加13.8%，其中住宅7282万平方米，同比增加13.2%，，办公楼192万平方米，同比增加26.4%，商业营业用房478万平方米，同比增加8.7%，；商品房销售额5242亿元，同比增加27.4%，其中住宅4471亿元，同比增加26.2%，办公楼244亿元，同比增加46.3%，商业营业用房435亿元，同比增加22.1%。五、房地产行业资金来源分析据统计数据资料，房地产开发公司本年资金来源72494亿元，比上年增加25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增加10.3%，占资金来源的17.3%；运用外资796亿元，增加66.0%,占资金来源的1%；自筹资金26705亿元，增加48.8%，占资金来源的36.84%；其它资金32454亿元，增加15.9%，占资金来源的44.77%。在其它资金中，定金及预收款19020亿元，增加17.3%，占资金来源的26.24%；个人按揭贷款9211亿元，增加7.6%，占资金来源的12.%。除自有资金、开发贷外，定金及预收款、个人按揭贷款成为房地产开发公司另一重要资金来源。六、房地产行业的融资环境分析房地产行业是典型的资金密集型行业，含有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购置土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长。（一）、房地产公司融资渠道开始向长久趋近转变。房地产公司的资金除自有资金外，重要依赖银行贷款。但是现行的融资政策预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长久趋紧转变。央行自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率已经上调至20.5%。存款准备金率的收紧，更使得各商业银行克制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。（二）、房地产公司开辟多渠道融资，但融资环境趋向更加严峻。应对融资渠道收紧，房企急需加大融资力度，对应的大量的民间资本便绕路银行和房款，借道信托或私募股权投资基金，资金流入房地产业，一时间缓和了资金短缺的局面。但是信托这根“救命稻草”已经受到越来越严格的监管。11月份，银监会规定信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。相比信托业，现在地产公司从私募股权投资基金渠道融资还没有明确的监管细则。有数据显示，我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。自行业步入政策调控期，许多房企都启动了海外融资之旅。中国香港、新加坡甚至是纳斯达克便成为地产商直接融资的新选项。近日，旭辉可能赴港上市的消息不胫而走。消息指出，旭辉集团计划赴港上市，初步集资规模订于5亿至6亿美元(约39亿至46.8亿港元)，其计划最快于本月正式启动。诸多拥有“境外资源”的大型房地产公司充足运用了境外融资的便利，发行相称规模的优先票据和可换股债券。例如1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔累计融资92.5亿。（三）、房企资金链绷紧，某些中小型房企资金链面临断裂的困境。相比被迫“卡壳儿”的融资链，曾为房地产商奉献大量流动性的售楼回款，如今也处“难产”中。“对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。央行4月6日起加息0.25个百分点，部分都市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。首付款比例提高和银行的加息，加重购房者的购房成本，个人按揭贷款资金来源萎缩，销售量下滑对其资金链的影响更大，同时存量房产增加，资金周转放慢。（四）、预售资金监管加剧拉紧房企资金链条。10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售资金进行监管,明确:“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实施重点监管,确保预售资金优先用于工程建设。”一线都市中北京成为继深圳之后第二个实施该项政策的都市。另外,浙江省也将于11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已有“蔓延”之势。但从“限购令”在不到一种月内快速在全国多个都市全方面推出的状况看,预售资金监管在更多都市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转规定也将提出更高的规定。没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。利率提高、开发贷从严、资我市场融资需审批,在多个融资渠道已经被严格收紧，如今预售资金也被严格监管,某些中小型开发商开发商可能见面临资金链紧绷的局面。“从短期看,不至于让开发商立刻陷入资金链断裂的困境,但从长久来看,流动资金不充足的中小型开发商可能陷入‘无钱拿地、无盘可开’的状况,最后将引发地产业新一轮洗牌。”另外，从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资我市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。七、房企多元化经营方略提速，产品线逐步向二三四线都市及保障房领域推动。（一）、房企产品线开始转向二三四线都市。房地产的开发重点，从北上广深这样的一线都市，开始快速向二、三、四线都市延伸，二线都市是省会都市，三线都市是地区级都市，四线都市就是县城。从今年开始，大量的开发商会加速从一线都市向二三四线都市转变，事实上诸多二线的都市开发商已经云集了，在三四线都市面临着较好的发展良机。资料显示：全年，一线、二线、三线都市房地产开发比例，已经达成20:60:20的比例，也就是说，二线都市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线都市，并且这种趋势在快速扩大。（二）、房企产品构造也在开始变化，逐步转向保障性住房。“利润微薄”始终是先前许多房企放弃保障房的因素之一。但是，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今天新宠。近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科公司有限公司在北京订立《河北省保障性住房建设战略合作合同框架合同》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，涉及开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。（三）、对保障性安居工程建设国家予以了某些优惠政策。根据“十二五”住房保障建设规划，制订此后五年保障性安居工程建设用地供应计划，实施计划单列，确保优先供应。为保障性安居工程建设，建立多渠道资金筹集机制。主动探索通过银行贷款、发行债券、信托投资、资产运行等方式主动筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。对辖区各类保障性住房、危陋住宅区改建（