北京商业地产市场研究报告

第一章北京商业地产的进展机会 6一、增进市场进展的主要因素 6一、首都经济的持续增加 6二、北京商业的全面进展 63、进展方案的出台实施 64、市场调控的规范增加 7五、区域商圈的功能转变 7六、重大大事的突发影响 77、宏观环境的不断优化 7八、消费投资的渐渐理性 8二、引发快速升温的直接缘由 8一、投资转移 8二、需求拉动 8 其次章北京商业地产的市场形势 10 10 (一)市场概况 10 (二)主要状况 12 3、市场行情(资源来源：易铺网) 13 (一)CBD地域 18 二、新旧主要项目 18 (二)中关村 21一、硅谷助推投资热潮 21二、供求关系打算市场高价 21 (三)亚运村 22一、供需冲突突出 22二、市场持续热销 22 (四)南城地域 23一、商业地产渐成规模 23二、市级物流中心初步显现 233、三大城区广汇商机 23第三章北京商业地产的将来趋势 24 (一)北京“十五”期间商业进展方案 24一、进展大体目标 24二、商业进展重点 25 (二)区域方案状况 2.6 (三)北京商业的进展趋势 27一、北京的流通业 27二、北京的商业街 27 (一)自身不足 28 (二)市场表现 29 (一)大体态势：竞争加重、聚集集中 30一、两个主要外在因素 30 (二)整体趋势 31 4、市场价钱：先升后降 32 (三)投资重点 33一、重点项目：政府鼓舞的4大类 33二、重点区域：三、四环周边地域 333、重点业态：零售物业 334、重点类型：临街底商 34第四章北京商业地产的投资探讨 34 (一)投资风险的规避 34 (二)投资的大体考虑 35 用性 37八、周边的价钱水平 37 思考二：商业物业的管理 37思考三：商业地产的二、三级市场 38思考四：商业价值与业态规模 38思考五：商业与房地产的对接 38第一章北京商业地产的进展机会对北京商业地产市场的进展机会，大体推断是：条件成熟，并快速升温。的主要因素下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场进展的基石，有力地增进了市场进展。一、首都经济的持续增加社会消费品零售额等)稳步增加或优化，商业进展空间日趋广漠，居民消费力量持续增加，新一轮的投资消费升级已开放，助推了商业地产市场的进展。二、北京商业的全面进展首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增加，增进了商业地产与之的同步进展。其次，商业业态日趋的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产彼此融合、彼此增进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。城市整体方案、奥运行动方案、商业进展方案、商业物流方案、基础设施建设与进展方案等北京市各项方案的接踵出台及实施对商业地产市场进展都将有踊跃的导向和增进作用。4、市场调控的规范增加市场的日趋规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透亮     ；股市汇市的风险加重及投资渠道的过于狭小；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对方才起步但潜力浩大的商业地产赐予了高度关注。五、区域商圈的功能转变商圈功能可看做是居住功能(住宅)、商业功能(商铺)、商务功能(办公楼)的有机结合。随着功能正发生明显的转变，这必将引发区域商圈的功能转变，从而增进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能转变对商业地产市场的影响将持续增加。六、重大大事的突发影响奥运、入世极大地增进了商业地产市场的进展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽猛烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的进展，同时非典后各项鼓舞优待政策的准时出台，不但使市场糊涂快速，而且对市场的此后进展也产生了踊跃影响。一方面，北京是外资投资热点地域之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的市场及其浩大的进展潜力，作为首都，北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地域之一，内资企业加速进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接增进了北京商业的富强和商业地产市八、消费投资的渐渐理性以往几回消费投资热潮的经受教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场此后的规范进展和渐渐成熟。下列缘由，直接引发了北京商业地产市场的快速升温，成了市场的投资热点。一、投资转移随着北京住宅、写字楼市场的竞争加重和利润的公开透亮     ，加上投资渠道的单一狭小及股市汇市的风险加重，使商业地产渐成了股市、汇市、高级住宅投资之外的一种新的理财方式。同时，房地产投资一般都经受了从住宅到写字楼再到商铺的进展历程，商业地产(开发建设与商业经营融合而成的复合地产)是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资供应了一个全新的拓展空间。动居民投资消费力量日趋提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌取得极大改善；和入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简洁来讲，商业地产的需求空间很大。将至少需要1300万平方米的商业面积，但据统计，2023年北京商业物业总面积现有900多万平方米左右，进展潜力浩大。消费水准提升需求方面。以往消费主假如购买式的，而现在已向体验式转变，原有商业已无法知足人们日趋增加的多元化消费需求，需要新的商业业态进入。区域商圈分块需求方面。以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费，而现在随着城市内向(旧城改造)及外向(新区开发)两方面的快速进展，消费由购买式向体验式的转变，原有商业格局必定转变，多级中心及多极商圈必定消灭，这必定加大对区域商业中心、特色商业街、专业市场、社区商铺等的需求，增进商业地产市场进展。另外，三外投资(外资、外地、外行)齐头并进，中小投资者踊跃参与，特殊是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场，一大量特许经营或加盟连锁店竞相间续选址落户，都直接起到了需求拉动的首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高，其次近期商业地产供不该求，市场进展潜力浩大；再者商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范的其他投资方式，卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引愈来愈多的投资进入。同时，这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力，使房地产投资愈来愈商铺不但有较高的投资价值，而且运作多样、经营机敏，可出售也可出租，可经营也可托付，可大可小、可合可分，又可依据市场需求及竞争状况进行准时调整，因此具有很强的市场适应性和抗风其次章北京商业地产的市场形势对北京商业地产市场的现状，简洁归纳是：供求两旺、并持续高温。 (一)市场概况场1997年以来，国内商业地产市场快速糊涂、高速增加。待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加上大范围的产业结构调整、第三产业的飞速进展，直接形成了对商业地产的大量需求。其次，入世后，众多零售、消遣、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加速了抢滩市场的步伐，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等，增加大量商业地产需求的同时也促使了一些新型商业业态的引入和新型商业地产的开发，如ShoppingMall、OutletStore(工厂直销店)、超市连锁店和特色商业街等，有力推动了商业地产市具表现象：一些大中城市的商业类物业供不该求，商铺价钱飞涨、屡创新高。全国范围内争建商业特色街及大型购物中心。北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等很多大中城市都正在规画或已经兴修ShoppingMall。众多开发商纷纷加大商业地产项目的开发，其中大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，并与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟，方案在上海、北京等15个城市开发大型商业地产。此后，其商业地产的开发规模和销售额均超过住宅类物业。据不完全统计，1997—2023年，国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7％，但增幅日趋在房地产分类物业中增幅最高。从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套商业，再到以大型百货商厦为中心的区域商业，直至现在以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式经受了一系列变革后，房地产业愈来愈向第三产业、商业倾斜，日趋与之对接融合。复合地产已成为房地产开发的一个必定趋势。北京商业地产市场的进展略晚于深圳、上海。从朝外“老番街”火爆开盘到回龙观底商快速了案，从中关村科贸中心12.8万元天价的一炮打响到建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍，商业地产市场世人凝视、风光无穷。新型商业地产间续开发，世纪金源领军，ShoppingMall领先动工；大连万达随后，定单地产反应吵闹；其他开发商据了解也纷纷行动。华远成心与沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店在内的三至四个大型超市，天鸿表示将在回龙观兴建一个综合性大型超市，城开将与索纳塔营销商在西单合作开发4S新型轿车销售服务商场，新组建的太合商业房地产公司也将加大商业地产的投资。众多新老项目也都加大了对商业物业的投入。左岸工社与全世界最大的商业健身连锁机构――中体市和一条深厚文化气息的特色商街。原有商业地产西单商场及恒基中心也加速了全新改造。同时，国内外商业巨头进京步伐明显加速。建材方面的欧倍德、百安居、乐华梅兰，超市方面的沃尔玛、欧尚、7—11便利店、迪亚折扣店等，或开业、或落户、或筹备、或选址、或报审。大商集团、上海华联、物美超市等国内大型商业企业也踊跃在京拓展。 (二)主要状况年1－11月，商业营业用房施工面积同比增加34.2%，增幅高于总施工面积的30.3%和住宅施工面积的25.2%。同时，综合世邦魏理仕和戴德量行的报告，对大型商业物业的市场供应状况了解如下：，其中百货业27.9万平方年大型商业物业(1万平方米以上)达到120个，可供应商业总面积294.5万平方米，平均规模为从潜在供量上看，2023年至今在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。同时据了解，将来几年内，北京还将批复500万平方米的商业面积。从可能增量上看，2023年为23.59万平方米，2023年近30万平方米(2023年1－10月为20万平方米)，2023年估量约53万平方米，而到2023年将可能冲破300万平方米。从需求主体上看，大型商业集团(特殊是国内外零售商业巨头)带动了大型商业地产的需求，中小企业及个人(尤其是中小投资者)带动了小型商铺的需求。其中中小投资者最多，对小型商铺需从需求区域上看，首选朝阳区的东三环和亚运村，其次是海淀区的中关村，主要集中在人流量大、交通便利的住宅区、商务区和四周商业气氛较成熟的地段。从需求类型上看，大型商业地产中新型业态(大型购物中心、专业市场、特色街、超市连锁等)的需求远大于传统业态(如百货商场)，小型商铺中餐饮和服装类的需求远大于消遣类。从需求规模上看，呈两极化进展趋势，大型商业地产主要集中在4－6万平方米之间，同时10万平方米以上超大型项目不断涌现；小型商铺主要集中在10－200平方米之间，同时消灭了可分割式商铺，专业市场中的商铺面积更小。3、市场行情(资源来源：易铺网)商铺最高售价排行参考单价排行榜商铺名称售价排行13万元/平方米1左岸工社商铺6.36万元/平方米2第五大道4.2万元/平方米3建外SOHO商铺3万元/平方米4朝阳门外的老番街2.5万元/平方米5国展家园商铺2.3万元/平方米6欧陆经典2.1万元/平方米7九台2000商铺1.98万元／平方米8办公楼底商售价参考城城区位置项目商业面积及楼层售价(元／建筑平米)西厦00城西城海大厦淀海淀朝边厦阳朝环阳住宅楼底商售价参考筑平商业面积及楼层层项目洲位置城区朝阳朝阳朝朝阳00海淀东城宣门武崇文街世家18,000—20,000据不完全统计，商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形式。其中：租赁的项目最多，近62万平方米，约占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表租售并举的次之，近54万平方米，约占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表出售的项目第三，近46万平方米，约占总量的26%，以建外SOHO、第五大道为代表自营或联营的最少，近17万平方米，约占总量的10%，以16万平方米的华贸中心为代表年1－10月，商业营业用房销售均价10394元／平方米，同比增加38.5%，增幅远高于商品房平均销售价钱的2.4%、办公用房的5.4%和住宅的2%。同时，据不完全统计，价钱区间散布状况如下：销售价钱底商价钱一般是住宅或公寓价钱的2－3倍均价4万元以上的项目，约占总量的4%，主要集中在中关村和CBD均价3－4万元的项目，约占总量的9%均价2－3万元的项目最多，约占总量的29%，一般是商圈、高级写字楼和公寓底商的主力价位均价1－1.5万元的项目，一般是城区内非商圈商铺的主力价位均价5000－8000元的项目，一般是远近郊区商铺的主力价位租金价钱5元/平方米·天以上的项目，约占45%3－4元/平方米·天的项目，约占22%4－5元/平方米·天的项目，约占22%2－3元/平方米·天的项目，约占11%一是从区域方位上看，目前商业地产项目区域划分明显，价值不同也很明显。近50%的项目集中于市级和区域商业中心。市级商业中心位于城市中心，包括王府井和西单；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽四周，目前进展较为成熟的达广场、华贸中心和即将推出的大成天地时尚之窗，CBD及周边已经成为商业投资的热点区域。西区：西北三环、中关村沿线，始终是商业地产的投资热点，尤其是中关村一带，市场供不求，价钱居高不下。北区：亚运村地域，从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大道，高级次、高密度的居住社区保证了区域商业地产投资的热度。南区：一贯是商业投资的软肋地带，与上述三区相较略显不足，商业投资气氛及人气还需提二是从投资类别上看，目前商业地产项目种类日趋丰硕，投资也各有特点。市级商业中心：商圈辐射半径达7－8千米乃至全市。包括原有三个(前门、王府井和西单)和新兴五个(CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园)商业中心。商业规模大，业态、业种复合度高、但价钱也高，前期投入较大，运作空间也有限。区级商业中心：服务区域，如方庄、望京。社区商业中心：服务社区，如天通苑、世纪城。商铺价钱相对不高、经营较稳定，但不同位置价值不同很大。专业市场：很多，服装类如阜外的万通、雅宝路的天际大厦、蒋宅口的巨库IT；类如中关村m)，单价高、不能独立经营需要托管或自营。因此高风险和高回报并存。特色商业街：市场行为自然形成的较好，行政行为打造的效果较差。如东直门鬼街、方庄食、马连道茶叶街等。底商：最多，简洁可分为办公楼底商(如数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(如珠江帝景、回龙观经济适用房)两大类。其中拥有独立门面及固定消费人群、经营稳定、投资风险小、价钱相对低廉的住宅底商最受欢迎。 (一)CBD地域面近两年，CBD及泛CBD地域在住宅和写字楼新建项目集中推出的同时，商业物业的开发及供应也明显升温，成为商业地产的投资热点地域。据戴德梁行统计，到2023年，CBD新增商业面积将不低于90万平方米，如国贸三期的5万平上原有的国贸商城、嘉里中心等项目，商业总面积将超过100万平方米，届时北京商业格局将发生较大变革，作为新兴的市级商业中心，CBD将超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。项目规模项目规模米项目位置开业时间1990年(1期)项目名称城租售状况售售售售售对CBD地域的商铺需求有明显增加的主要行业如下：品牌衣饰作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌衣饰此后对CBD将有较大需求，尤其是中高级及高餐饮展厅鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于制造独特体验的中高级品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。配套服务由于在CBD工作与生活的人群数量浩大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。产品定位普遍高启客户定位是产品定位的依据。据《北京CBD商业进展方案(2023-2023)》猜测，CBD的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约25－30万，常驻财宝阶级及涉外人士各约有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约1－2万，参观人群约4－8万。另据资料显示，CBD拥有北京高级商务写字楼的70%、跨国公司驻代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全数和十大宾馆的80%等等。因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面掩盖高端消费者的各种共性化需求，定位在高级和有名品牌上。其中，立志与世00强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和规画营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典商铺租价平稳上扬CBD，又相对集中在国贸、嘉里中心和贵友。何况自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商摊平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为60~120美元，空置率始终维持在2%的较低东区成为进展重心目前CBD西部和北部都已经形成了必定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而CBD东部却始终缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是将来CBD进展的一个重心和方向。如华贸中心正细心建设16万商城、国贸正着力打造全世界最大国际贸易中心，加上建外SOHO等周边商业街的补充呼应，CBD东区日趋显现CBD商业中心的地位。另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高级商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高级会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。集成社区受市场追捧从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性动工，一次性交付全部设施，有别于目前通用的转动开发模式。珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购，除CBD因素外，集成社区也是项目卖点和亮点之一。 (二)中关村助推投资热潮作为华北乃至是全国的电子产品集散地，加上地处成熟的老城区及周边科研院所林立，特殊是随着硅谷地位的日趋稳固，中关村商铺投资再次掀起热潮。左岸工社、财智中心、数一、中关村科贸中心等一批拥有商业面积的新型写字楼接踵建设，海龙大厦、鼎好电子商城等新型电子商城接踵开业，世纪金源ShoppingMall也即将封顶和开业。高价中关村商铺多被银行、证券和电子市场等高端行业占据，大中小企业及市场交易额逐年增加，同时随着中关村整体商务环境改造方案的出台，绝大部份的临街小商铺被拆除，因此地域商铺始终供不该求及市场价钱高开高走。万柳地域新起点家园、万泉新新家园底商和板井区域世纪城4万平方米地下不夜城的快速售出，和初期北京科技会展中心底商的成功案例，都说明此点。成熟商圈，拥有大量、稳定的消费群体，商机多、投资风险小，即便底商价钱不菲，但由于位置和人气上的优势，也可取得较高回报及较稳定的从市场现状看，中小投资者尤其是外地投资者(如温州投资)异军突起，并渐成规模，与大企业交通便利的住宅区、商务区和四周商业气氛较成熟的地段。 (三)亚运村亚运村目前建筑总面积已超过600多万平方米，常住人口达50万以上和流淌人口30万以上，而且规模日趋壮大，范围延至北五环，随奥运村建设，此后亚奥区域将可能更延长至昌平区东小DCBD突出亚运村商业始终是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的缘由外，较小供应量与浩大消费人群需求间的浩大差异也是一重要缘由。大量中高级商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、阳光广场飘亮购物和旺市百利超市、家和超市等几家为代表的商业面积远远无法知这使规模和档次不很突出的北辰购物中心的营业额始终排在北京市全部大型商业购物中心的前几名，也使慧忠路、安慧北路已经自发初步地形成了餐饮一条街。难以知足较高级次的消费需求。即不用拍卖，也不用衬托，亚运村商业消化速度很快。建筑规模3.5万平方米的第五大道，目前销售已达90％以上，售价达1.8－4万元，接踵有星巴克、全聚德、新世纪钱柜等知名品牌店签约落户。另外，阳光新干线底商也制造了100％的销售奇迹，售价达2.7－3万元。华聚集团的7万平方米商业和欧陆经典1万平方米的底商也引发了市场的高度关注。同时据悉，亚运村一大型商业区将出此刻将来亚运村和奥运村交织的核心地带，共方案建筑规模达85.6万平方米，其中，包括亚运村的首条超大规模商业街21.4万平方米(其中店铺式商业10.8万平方米，综合商场8.5万平方米，主题商场近2万平方米)。这将对该地域的商业格局产生较大变革，有力提升该地域的商业水准。 (四)南城地域渐成规模城市基础设施的极大改善，使南城的开发空间日趋拓展，南城商业水平的提高也日趋加速。目前已经建成的大规模住宅小区如珠江骏景、恋日家园、清芷园、朗琴园、怡海花园、庄维花园等都建有配套的大型商业设施，给南城商业地产的进展增加了新的活力。“十五”期间，北京还将别离建设东南西北4个大型ShoppingMall，加上政府扶持力度的连续增加，南城的大型商业地产已初露眉目，渐成规模。同时据悉，木樨园到大红门一带将尽快形成以服装经营为特色的商业中心，大型商业中心也将在此落成。显现除众多很有实力的连锁公司如万客隆、天客隆、华联、沃尔玛等纷纷进驻外，东方家园、名人家居、集美家居、家和家美等大型家居广场亦在南城安家落户，这些国际及国内知名店面的强势加盟迅速带动了南城人气的增加，使之渐渐成为京城的物流中心。崇文区：经连年改造，以新世界中心为代表的崇文门地域日趋成为一个人流如织、繁华吵闹的区宣武区：广安大街改造后建成的大都市街，和分别以菜百商场、庄胜崇光百货为中心的菜市口、广安门两区域，已成为区域商业聚集地。此外还有马连道茶叶一条街。丰台区：拥有丰台百货商场、方庄购物中心、华润百货商场、新安商场、亚西亚商场等一批大中型商业设施和以农副产品、小商品、家具、纺织、服装、汽车为主体的各类集贸市场90余个。其中新发地批发市场是首都农副产品集散中心。第三章北京商业地产的将来趋势对于北京商业地产的将来趋势，整体猜测是：竞争加重、聚集集中。方案进展 (一)北京“十五”期间商业进展方案目标商品流通总规模年平均增加10%。社会消费品零售额2023年达到2330亿元，年平均增加额大体维持业和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额，2023年达到30%(连锁商业网占27%左右，电子商务网占3%左右)，2023年达到人均拥有零售商业网点营业面积达到0.9平方米。2023年零售商业营业面积从2000年的零售商业营业面积达到1200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。增进两网，即增进连锁商业网和电子商务网的进展；提高三区，即提高城市中心区(包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心)，商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心)，中关村科技园区商业进展的水平；富强三圈，即进展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，大路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区(县)中心城镇的商业中心；完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；加速进展四类商业，即加速进展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商。重点引进大型购物中心、大型专业店、折扣店、便利店、仓储式超市、综合超市等六种商业业态。其中，四环将作为折扣店、便利店、大卖场等新商业业态的增加带集中进展，五环方案建成四个大型 (二)区域方案状况西部的公主坟商业区、北部的双榆树—大钟寺商业区两个市级商业中心着手统一方案设计、整体提升改造。东部的朝外大街制定整体方案，启动了20万平方米的工程项目。南部的木樨园市级商业中心加速建设，以形成以服装经营为特色的商业中心。城中的西单整体改造、王府井方案升级和前门中轴路地下商业街着手建设，以振兴市中心原有的商圈经济。加速进展，如酒仙桥、丰台镇、卢沟桥、望京、丰台桥南、西三旗、五路居、芍药居、六里屯、南八里庄、南磨房、北太平庄、五道口等；尚未建设的，要与周边住宅的开发建设同步进展，近期不能开发建设的要保留商业方案用地。如脚门、毛家坟、大红门、万泉寺、二里庄、太平桥、西八里庄等。要方案建设一个区级商业中心。距离市级、地域级商业中心1千米之外且居住人口达1－3万的居民区，原则上应有一个综合性的社区商业中心，对具有特色商业街(区)雏形和进展趋势的街(区)，因势利导，鼓舞进展。目前，已经初具规模或正在进展的东内和方庄餐饮街、马连道茶叶街、牛街天桥和隆福寺文化街、海淀图书街、十里河建材装等，要进一步改善环境，增进进展。另外，朝外大街、安全大道、多数市街等随道路建设而形成的商兴起。 (三)北京商业的进展趋势通业自传统百货业没掉队，北京商业呈现出以下进展态势：仓储式、连锁式超市、便利店等快速崛起，已成为商业新的增加点折扣店、专卖店的业种快速增加，重要性日趋提高专业市场、特色街已成为商铺开发的重要方向超大型购物中心已渐入人心，成为投资新的热点老字号商业中心的整体改造和从头糊涂主要有两条进展主线，一是原有老商业街的提升；二是随着旧城改造及城市扩张两方面的快速发展，新兴或特色商业街的兴起，但一路有以下进展态势：配套型商业街，通常位于大型居住区中心或临街一侧，知足区域需求、积聚商机人气、提升项目附加值专业型商业街，市场自然形成或政府方案引导而成的，知足全市范围内某一方面的需求，如电器、家装、服装等大型综合商业街，集休闲、参观、购物、旅游等为一体的大型购物广场及特色商业街，这将是此后大型商业地产的主要方向。其中特色商业街，尤其是具有北京地域特色、传统文化气息的特色商业街将有很大吸引力。现代零售业渐渐取代传统零售业食物销售的市场份额将会连续扩大中小流通企业将通过量种形式开办协会联合起来，争取与大企业的同样利益不同业态彼此渗透，同时大量以连锁形式进入居民社区，供应生活方面的便利服务各类中小超市占有相对稳定的市场份额国内外商业巨头进入加速了零售业的结构调整，市场集中度提高 (一)自身不足售，加上商业敏感的市场反映，因此宏观经济或市场环境一旦有所波动，项目都极有可能消灭危机。另一方面制约项目的将来进展，过度留意资金回收的营销策略，对于项目招商、市场定位和功能布局有可北京商业地产方才起步，对房地产、商业、消费心理三种学问融会贯穿的商业地产复合型人材还商业地产卖的不单单是屋子，更多的是商业气氛和商机。因此，硬件建设仅是商业地产的基础，项目的增值空间往往主要在软件上，即经营管理。项目定位失败，经营管理不行，即便建设的再好也对于商业地产，政府的行政干与过量、管理服务过少。政府角色应尽快地由原来的管理者转变成方案者和服务者，以有力地增进商业地产快速、健康的进展。 (二)市场表现题商铺市场局部有可能多余综合世邦魏理仕和戴德量行的报告，2023年前，商业地产项目将相对集中推出，且区域地址又相对集中，因此，在整体市场仍旧供不该求的大局下，局部项目有可能多余。需求和供应间有可能错位一是与需求的错位。开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，目前市场上需求销售成功不必定经营顺当一方面目前市场对商业地产的销售一片看好，但对将来经营却观点不一，初期项目良莠不齐、不尽人意的经营状况更使市场对此布满了担忧。另一方面，商业地产的产权分割、管理分散、经营无序的状况，也有可能使项目与原有定位消灭误差，增加经营难度，收益回报难于实现预期目标。估量此后3－4年内，商业地产市场有可能消灭以下现象：推出时对投资者的许诺不能充分兑现很多项目由于定位不精确     ，进行反复调整，有些项目乃至会很快关闭销售后，置之不睬后期的招商、开业等工作，投资者也无能无力由于资金实力问题，消灭一些烂尾工程，乃至是圈钱骗钱问题城市房地产开发投资潜力10强争辩报告显示，北京商业用房的开发投资潜力在省会城市及方案单列的35个大中城市中排名第一。市场已进入稳定的高速进展期。 (一)大体态势：竞争加重、聚集集中竞争加重：是市场的一个基调。内外两方面因素，打算了市场必将进入竞争时期。外在因素供求关系的根本转变。将来2--3年内，市场将处于阶段性的饱和状态。局部多余、供求错位，将直接加重市场竞争。信贷政策的直接影响。央行121号文影响浩大，特殊是对于在建项目。二、两个主要的内在因素：开发定位的趋同。商业地产还处于起步阶段，普遍较低的投资理念及开发水平将有可能造成市场上众多现有及在建项目的定位趋同。盈利空间的缩小。投资及置业者投资水平的提高及成熟有可能要远快于开发商。面国外商业地产巨头的接踵进入，也必将加大竞争压力及加速优胜劣汰的步伐聚集集中：是市场的两个核心。聚集集中呈现市、区级商业中心(或特色街)及社区商业两方向高级商品及高级消费向商业中心(或特色街)聚集，而日用商品及中低级消费向社商业中心(或特色街)日趋繁华，聚集程度进一步提高，而社区商业将飞速集中。特色商品及消费向特色街聚集，一般商品及消费向社区商业集中。商业中心(或特色街)有价钱整体走高的可能，而社区商业则有温存调整或降低的在日趋规范化的基础上，商业中心(或特色街)有大型化、定单化、规模化的趋势，而社区商业则有小型化、连锁化、网络化的趋势。 (二)整体趋势。从供应结构上看，大型物业供应较多，大型购物中心和仓储式超市是供应主力，而中型商铺、小型商铺(或店铺)的供应量较平稳，主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区，尤其是一些大规模的住宅小区。另外，一些从头定位或从头装修的商铺接踵推出。从业态形式上看，新型业态(大型购物中心、仓储连锁式超市、专卖店、专业市场)组成需求主从需求主体上看，国有资本、民营资本和合伙外资组成三大主力，国有资本需求主要表现为国有银行、证券、邮局及改制的连锁超市集团，民营资本需求主要表现为各类专卖店和专业市场、小型店铺，合伙外资需求主要表现为超大型购物中心、大型连锁超市和仓储店。从需求特点上看，各类业态对商铺产生更多需求，商铺空置率下降，超市连锁等其他业态对大型商铺需求不减，国内外投资进入加速增大商铺需求，市场竞争加重使商家扩大规模。交通便利、环境较好的区域，设施先进，经营有特点、特色。大型商业地产出此刻居民集中、地段廉价的城市边缘。特色商业街则各自分散在既有特定的区域地段，辐射全市。另外，小型超市连锁、零售店大多布置在居民区内或小区四周，并形成必定的集聚点。降随竞争加重、市场规范、供应加大、需求理性，市场价钱和利润回报有可能呈先升后降的走势。但位置优越的零售物业仍将维持其良好的竞争力。同时，市场供求关系的转变必定致使项目营销手腕的转变。在目前供不该求的状况下，项目租售并举，但以租赁为主，待高价售出，一方面可保证稳定收益、降低风险，另一方面最终可实现利润最大化，但随着此后供应的增加、市场的规范、投资的理性成熟，项目虽仍是租售并举，但会渐渐转变成以销售为主，不求最大利润，只求尽快回收投资，销售取代租赁的趋势将渐渐明显。 (三)投资重点项目：政府鼓舞的4大类市区商业中心及大型购物中心，知足中高水平的消费主体，总把握面积为45万平社区商业，制造并供应加倍全面、人性化和便利化的服务功能。鼓舞消费水平比较高的社区开办美容美发、茶社，建设休闲消遣为一体的网点及特色街。进展专业市场和批发市场，重点要对四环路五环路四周农产品市场进行改造。环周边地域业地产已大体饱和，开发向外扩展是必定，对此，北京也将大力优化三环和四环的周边用地，形成新的商业进展空间，其中三环路周边将加速形成市级和地域级商业中心，四环路周边踊跃进展大型商业地产。三、四环周边地域此后将始终是商业地产开发的旺地。零售业的进展趋势和方向将直接影响商业地产的开发方向并将直接成为商业地产的开发重点。其中，大型超级市场、专业市场处于明显增加趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲、消遣、餐饮、健身等场所将大量出此刻将来的零售物业中。社区的配套商业，即临街底商，日趋成为住宅项目的卖点、亮点和盈利点，对住宅项目有很大的互动性，提高住宅项目的附加值。对外，可方案形成区域商业中心或商业街，对内，可方案成为快速进展的社区商业中心。同时，规模不大(其中100平方米以下的商铺最具有投资价值)，本钱风险相对较小，易于转变和转换经营方向，因此始终供不该求。第四章北京商业地产的投资探讨投资概述 (一)投资风险的规避商业地产市场前景看好，开发企业进入是趋势，并在土地开发、项目建设、资金规画等方面优势明显。但作为复合地产，商业地产到底与住宅、写字楼项目不同，开发经营需遵循商业规律，开发商在此方面有很大不足，因此，开发企业运作商业地产，风险与机缘同在。对此，简洁说，应当从选择商业经营模式、合作方式和方案设计、商圈需求等几个方面留意规避首先，从需求者角度进行项目定位，是商业中心、商业街、专业市场、特色街仍是社区商业。其次，从服务对象角度进行业态选择，是大型购物中心、仓储连锁式超市、专业市场仍是零售店铺，是综合型的仍是专卖、特色型的。由于经营商业非开发企业专长，因此开发企业在选择商业合作伙伴和确定与商家的合作方式上，商业物业，特殊是新型商业物业，依据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流的设计要求和面积、仓储要求。因此，合作方式确定后，开发企业应商