小区物业管理招标文件

“华大家园”物业管理服务招标文献“华大家园”业主委员会二○○八年十二月目录一、“华大家园”社区物业服务阐明二、“华大家园”社区物业管理服务内容及规定三、“华大家园”社区招标书“华大家园”社区物业服务阐明“华大家园”是华中师范大学用于置换校内教师住宅而修建的高档综合性住宅社区。总占地146562M2，总建筑面积M2，社区内商铺面积㎡，幼儿园面积㎡；绿化面积万㎡；地上露天停车位233个，地下停车位519个。住户总数1766户。“华大家园”位于武汉市武昌洪山区珞狮南路张吴村，紧邻中环线，毗邻金地·格林小城和大华·南湖公园世家，项目周边尚有泰然·南湖玫瑰湾等多个在建的大盘项目，地理位置优越，交通便利，生活及市政配套完备。社区设计布局合理，户型景观视野开阔，采光良好，是极具品味和升位潜力的物业。一、建筑概况：1.住宅总栋数29栋。其中：11层的小高层16栋，建筑面积㎡，一梯两户。18层的高层6栋，建筑面积㎡，两梯两户。25层的高层2栋，建筑面积㎡，两梯两户。联排别墅5栋，建筑面积约1万㎡。2.社区道路人车分流，社区出入口共有6处。设有供水系统、排水系统、消防系统、监控系统等。3.建筑外墙墙面镶贴通体面砖，采用外墙保温节能技术。室内地面水泥砂浆找平搓毛。二、设备设施状况1.电梯87部（1）25层25站800KGM∕S14台（2）18层18站800KGM∕S26台（3）11层11站800KGM∕S44台（4）3层3站600KGM∕S1台2.给排水、消防设备（1）高压：变频调速供水设备3套，水泵2用1备。（2）中压：变频调速供水设备3套，水泵2用1备。（3）消火栓水泵：一备一用。（4）喷淋泵：一备一用。（5）排污泵：60台。3．垃圾收集点20处，配电房8个，其中公变6个，专变2个；水泵房1个，煤气调压站1个。三、“华大家园”设施、设备保修期限1.保修期限的规定：“华大家园”物业及配套设施、设备保修期根据《建筑工程质量管理条例》的有关规定执行。2.保修时间的计算：自设备安装完毕后，经“华大家园”建设单位、监理单位、施工单位及有关管理部门根据国家有关的规定，对所安装的设备进行外观、调试、运行等方面的检查及监测，在获得认同签章之日起即为保修的启始日期。四、物业管理资金来源和物业管理用房1.物业维修基金：按武汉市有关条例规定执行。2.物业管理用房：由投标单位提出用房面积及使用条件规定，由招标方指定房屋移交中标单位。3.物业管理服务收费原则：具体收费原则由投标单位在投标书中自行拟定，属经营性、特约性等服务，由物业管理公司与委托人协商拟定，“华大家园”住宅楼及商铺的空置房屋由物业管理公司管理，收费办法由投标方提出。4.其它有偿服务项目停车位管理费由物业管理单位按有关规定收取；有线电视、电费、煤气、电话、网络等费用由有关的单位收取；会所：由物业管理公司根据具体状况收费。“华大家园”社区物业管理服务内容及规定一、物业管理服务范畴：1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、中控室等。2.物业管理区域：红线范畴内的全部公共区域。二、物业管理服务内容及规定：本社区物业管理服务执行中物协（）1号文《物业管理服务等级原则》中的Ⅰ级原则，并补充以下具体服务规定：（一）卫生保洁卫生保洁是指为确保社区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。其服务规定为：1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；3.公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕；4.庭院地面清洁无废弃物；5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整洁，外观干净；（二）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理保安、消防、秩序管理是指为确保社区安全和正常生活秩序，确保监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。其服务规定为：1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；2.社区内环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；3.确保消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；4.多个消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；5.能及时发现和解决多个安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能快速有效处置突发事件；6.对突发事件有应急预案，完善责任制。（三）中控室运行管理中控室负责社区的弱电系统（涉及消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。其服务规定为：小时值班，值班人员必须持证上岗；2.确保消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定；3.普通性故障立刻排除，维修合格率100%，临时不能解决的告知有关部门采用应急方法，应急方法得当有效；4.定时进行消防普查；5.设备机房整洁；6.确保设备机房的安全。（四）房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。其服务规定为：1.定时进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，确保房屋完好率达98%；2.爱惜社区内设施、设备，未经产权人同意不得对社区的构造、设施等进行改动；3.及时完毕公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，普通维修任务在接报后不超出24小时完毕。（五）给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为确保社区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。其服务规定为：1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，确保给排水系统正常使用；2.建立正常供水管理制度，确保水质符合国标；3.加强巡逻，避免跑、冒、滴、漏，确保设备设施完好；4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；5.定时对水箱进行清洗、消毒；6.保持水箱清洁卫生，无二次污染；7.确保室内外排水系统畅通；8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内达成现场，零修合格率100%，普通性故障排除但是夜。（六）供电设备管理维护供电设备管理维护是指为确保社区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。其服务规定为：1.统筹规划，做到合理、节省用电；2.供电运行和维修人员必须持证上岗；3.配电室24小时值班；4.加强日常维护检修，公共使用的照明、批示灯具线路、开关要确保完好；5.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内达成现场，设备零修合格率达成100%，普通性维修但是夜；6.供电设备定时维护；7.严格执行用电安全规范，确保用电安全；8.确保避雷设备完好、有效、安全。（七）电梯运行维修电梯运行维修是指为确保社区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。其服务规定为：1.电梯采用无人驾驶，24小时运行；2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；3.通风、照明及其它附属设施完好；4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；5.轿箱、井道保持清洁；6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内达成现场抢修，及时排除故障。（八）绿化养护绿化养护是指社区公共区域内的草坪、树木、花坛花境的日常养护。其服务规定为：1.树木及草坪保存率不低于90%，适时除杂草，准时对草坪整治修剪；保持其良好规范的造型。干旱、高温季节保持有效供水；雨季及时排出积水，发生病虫害时及时灭杀；2.乔木根据需要适时修剪，灌木每年适时整形修剪二遍以上，篱、球要经常修剪，确保美观规范的造型；3.生长久按植物品种、生长状况、土壤条件适宜施肥，每年普施有机肥一遍，部分花灌木增施追肥一遍；4.保持花卉生长良好，及时做好病虫害防治，每年有二次以上花卉布置。（九）上述全部规定定时（每年、每月）检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。三、管理目的及各项指标规定（一）管理目的成为武汉市执行物业管理法规和服务原则化的典范；为社区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。（二）管理服务应达成的各项指标1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2.环境卫生、清洁率达99%；3.消防设备设施完好率100%；4.房屋完好率98%；5.设备完好率100%；6.智能化系统运行正常率98%；7.零修、报修及时率100%，返修率不大于1%；8.服务有效投诉少于1%，解决率100%；9.业主满意率95%。四、物业管理服务收费及财务管理规定1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按《住宅公共部位公用设施设备维修基金管理方法》执行。2.物业服务费由物业公司按季度向业主或使用人收取。3.未达成委托合同中服务质量、原则的，经业主大会投票有权修改、终止合同。4.中标公司要制订财务预算，年终要进行财务决算并请中介机构进行财务审计。五、对投标公司的基本规定1.含有武汉市房地产管理局颁发的《武汉市物业管理资质合格证书》的物业管理公司和已在武汉市房地产管理局登记备案的外省（市）物业管理公司；2.公司含有二级及以上物业管理资质或是《华大家园》前期物业管理公司；3.有居住社区的管理经验，享有较高的信誉；4.规定管理社区的重要负责人含有管理居住社区3年以上工作经验；六、物业管理投标书应涉及的基本内容（一）公司状况1.投标物业管理公司含有正当资格的有关文献及资料；2.物业公司的介绍及所获荣誉、奖励的证书复印件。（二）管理总体构想1.管理模式，各项管理规章制度、机制；2.人员配备，人员的选聘及劳资管理、培训；3.管理工作必需的物资装备计划状况；4.采购制度，成本控制目的、办法；5.外包工作选聘的原则、办法；6.计算机在管理工作中的应用。（三）日常管理服务项目、原则、承诺指标及采用的方法。（四）房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案。（五）财务管理制度及物业管理收费原则的测算1.财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式、内容；2.电梯运行费的估算与控制方法；3.物业管理费原则及测算明细；4.物业管理公司的酬劳金额及取酬方式；5.达不到管理服务目的乐意接受的经济处罚。（六）本社区的接管方案1.与前期物业公司的工作交接；2.业主物业费收费的衔接；3.现在未售房的物业管理方法及物业收费原则（含华师为引进人才及新进校教职工预留房源（约150套）及澳新公司的未售房（约50套高层、全部别墅及商铺）。“华大家园”社区招标书一、招标见《招标邀请函》（附件1）二、投标1．投标人资格：投标人应当含有物业管理公司二级资质及以上或是《华大家园》前期物业管理公司。2．投标人应当按照招标文献的内容和规定编制投标文献。投标文献应当涉及下列内容：（1）投标书及授权书；（2）投标报价；报价按高层、小高层住宅分类价和住宅统一价两种形式分别报价（格式见附件2）。特别提示投标人注意，报价时应充足考虑“华大家园”的各项实际状况及物业管理服务原则。（3）物业管理方案：涉及公司资质状况、公司业绩、创优、ISO认证、前期介入、拟采用的管理模式、运作机制、物业管理基本构想、房屋管理与维修、共用设施设备维修养护、安全及公共秩序管理、保洁服务、绿化养护管理、中控室运行管理、节能方法、车辆行驶、停泊及安全管理、社区装修管理、便民方法、公司制度建设、财务管理、社区档案建设与管理、物业费报价、管理目的、服务承诺、社区物业服务工作规范的规定及检查原则；人员配备状况；社区接管方案、优惠阐明等。3．投标文献需提供正本1份，副本2份，报价明细表及服务承诺15份。投标人应当在招标文献规定提交投标文献的截止时间前，将投标文献密封送达招标人。在开标前，任何单位和个人均不得启动投标文献。在招标文献规定提交投标文献的截止时间后送达的投标文献，为无效的投标文献，招标人应当拒收。三、开标1、开标时间：二〇〇九年一月五日上午9：00(北京时间)。2、开标地点：华中师范大学行政办公楼一楼会议室。3、开标由招标人主持，邀请全部投标人参加。4、由投标人或者其推选的代表检查投标文献的密封状况，经确认无误后，由工作人员当众拆封。在拟定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。四、评标1、评委构成：评标委员会由“华大家园”业主委员会组员等构成。2、评标过程中召开现场答辩会，投标单位按抽签形式拟定发表意见的次序。3、评标委员会应当按照招标文献的评标规定，根据标书、现场答辩等状况进行综合评标。4、评标委员会应当按照招标文献拟定的评标原则和办法，对投标文献进行评审和比较，并对评标成果签字确认。评标原则评分内容评分原则总分公司状况资质状况25公司业绩3经济指标报价价格2020评分原则见注技术指标管理指标承诺55管理方案前期介入260管理方案先进、系统、完整、方法实用、合理、可靠含有针对性、对比最优管理总体构想3人员素质及管理3保洁服务与生活垃圾解决5安全及公共秩序管理5中控室运行管理5房屋管理与维修5共用设施设备维修养护5绿化养护管理5节能方法2装修管理3车辆行驶、停泊及安全管理2便民方法3服务承诺2公司财务管理3公司制度建设2社区档案建设与管理3社区接管方案2现场答辩1010注：价格评分：评标委员会将全部投标人的报价按两类物业类型（高层、小高层）分别取算术平均值作为基准价格。等于基准价格的投标报价定为15分；不等于基准价格的投标报价按其比例，每高于2％减去1分，最多减5分；每低于2％加1分，最多加5分。最后按两类物业价格权重（高层住宅60%，小高层40%。）计算出投标人的总报价得分。（停车服务费、特约服务费报价不计分）五、评标统计评标统计由评标委员会负责汇总统计，由招标人审核，其记分方式是：在各评委所评分数的基础上，取平均值作为该投标人的得分。六、中标1．评标委员会完毕评标后，按照招标文献规定的评标原则和评标办法，推荐合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序拟定中标人。当拟定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能推行合同的，招标人能够依序拟定其它中标候选人为中标人。2．招标人应当在投标使用期截止时限后10日内拟定中标人。投标使用期应当在招标文献中载明。3．招标人应当向中标人发出中标告知书，不再另外告知未中标单位。4．招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起30日内，按照招标文献和中标人的投标文献订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它合同。七、其它阐明1．中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规、条例和有关法定规章制度，以及与“华大家园”业主委员会订立的物业管理服务合同对“华大家园”实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2．物业管理公司的进驻时间以与业主委员会订立的合同为准。中标单位试用期一年，试用期满考核合格后可续签两年合同，或者至“华大家园”业主委员会与其它物业管理公司订立物业管理委托合同之日止。3．在此期间，“华大家园”业主委员会每年对中标单位物业服务状况进行两次考核。业主满意率要达成85%以上，达不到此满意率必须无条件退出物业管理，业主委员会有权根据物业管理公司的工作服务业绩和业主反映状况决定辞退；超出85%业主满意率的，三年期满后可优先续签。4．未尽事项根据国家、省、市的有关法律、法规、条例和规章制度协商解决。“华大家园”业主委员会二〇〇八年十二月

附件一：招标邀请函致：为了提高“华大家园”社区物业服务水平，给广大业主提供优质的物业管理服务，发明一种整洁、文明、安全、舒适方便的居住环境，最后实现社会、经济、环境三个效益的统一和同时增加，“华大家园”社区业主委员会现对“华大家园”社区的物业服务进行邀请招标。兹邀请贵公司以密封标书的方式前来投标。一、招标人：“华大家园”社区业主委员会二、招标项目的简要阐明：“华大家园”社区位于武汉市洪山区狮子山街张吴村，是华中师范大学用于置换校内教师住宅而修建的高档综合性住宅社区。社区总占地146562M2，总建筑面积M2，社区内商铺面积㎡，幼儿园面积㎡；绿化面积万㎡；地上露天停车位233个，地下停车位519个。住户总数1766户。物业服务费的结算形式采用包干制。三、招标方式及阐明1．请投标单位在二〇〇八年十二月二十五日下午17：00前到“华大家园”业主委员会办公室领取招标文献并交纳贰仟元招标确保金，中标单位不退还。投标资料未送达招标人，或不参加投标的单位不退还招标确保金。投标截止时间：二〇〇九年一月四日下午17：00前，逾期的投标文献或不符合规定的投标文献不接受。2．投标文献需提供正本1份，副本2份，报价明细表及服务承诺15份。3．开标和评标招标人将对符合招标规定的合格标书进行开标和评标。开标在标书收到后的10日内完毕。开标后，对于投标文献不清晰的问题，招标人有权向投标单位提出询问。在评标期间，投标单位人员不得与评标人员非正常接触，一经发现违规行为，其标书将作为废标解决。招标人不确保投标价格最低的投标单位中标。对不中标的投标单位不作任何解释。自开标日期起10日内，招标人向中标单位发出告知，接到中标告知书的单位，必须在告知书规定的截止日期之前到指定地点与招标人商定合同。如有违反规定或规定变化投标文献等，招标人有权取消其中标资格，另选中标单位。4．招标人按投标单位所报方案、综合性价比，选定中标单位。四、投标报价及费用1．投标单位在投标时应结合“华大家园”的各项实际状况及物业服务管理原则规定进行市场调查，并承当全部的价格风险。2．投标单位必须认真审视招标文献的全部条款，招标文献是招标人与中标方签定物业管理合同的重要根据。3．投标单位应承当其编制、递送投标文献及有关产生的一切费用，不管招标成果如何，招标人对上述费用不负责任。五、投标文献有关规定1．为证明投标单位的资格和正当地位，投标单位应提供