地铁的综合开发模式

地铁的综合开发模式

地铁是城市的地下动脉，它以强大的动力源不断地向城市派遣人员。地铁也被视为城市神经系统，在它们的角度附近连接着城市的中心和新兴区域。它密集、交织、曲折，高速行驶，给城市带来不断的活力和活力。自1863年英国伦敦建成第一条地铁以来.到2000年,全世界已有近90个城市修建了地铁,纽约、巴黎、东京、芝加哥、旧金山等城市已形成四通八达的地下铁路网。其中,东京、伦敦、纽约、巴黎和莫斯科地铁占城市客运总量的52%-71%。近年来,随着奥运经济的发展,向世界城市目标迈进的北京也进入了城市地铁高速建设的时期。地铁13号线、5号线已经通车,10号线、4号线、8号线也即将在2008年前开通,预计到2020年,北京地铁总里程将达到256公里,地铁的开发不仅将极大地提速北京的交通效率,使人们的出行更为便捷、准时,也将为地铁沿线区域带来新的商机,并深刻影响城市商业格局。资料显示,政府在北京地铁建设中投入了巨资,以地铁4、5、9、10号线为例,政府承担了总投资额500亿元中70%的投资和建设(主要是洞体和轨道建设),在地铁的运营中,自今年10月7日票价下调为2元后,平均每人次亏损额约1.25元,其亏损完全由政府埋单。考虑到折旧,政府每年的补贴可能多达30多个亿。以上举措,显示了政府改善交通、提速城市流通效率,对民生负责的精神,但巨额投资和长期的补贴负担,势必加重城市经济压力。地铁本身具有极大的开发价值,北京地铁蕴含了极大的商机,我们认为,北京地铁在商业开发上,应很好地吸收和借鉴国际先进城市的发展经验,谋而后动,使地铁的建设真正形成地铁经济、增值地铁产业,带来地铁效益。一、地下商业的开发必须要具有立体开发的功能国际不同城市因“市情”不同、城市规划的侧重不同,地铁商业开发的模式不同。对北京有重要参考价值的是以下三种主要模式:(一)结合地铁口和地下停车场的综合开发模式地下停车场(库)与地下商业开发、地铁站建设结合是当前地铁空间综合开发的主流。地下停车场、地下商业设施、地铁站三者资源共享,并带动地面商业的发展。通常做法是地下负一层设地下商业设施,负二层作停车用,地下步行系统与公共停车场、地下商业设施相连。日本东京的新宿地铁站商业系统是该模式的典型代表。该车站有地上三层和地下三层,一共有六个平面组成了一个立体的交通枢纽,约有5个公司,包括轻轨公司和地铁公司30条线路在此混合。建于30余年前的新宿地下停车场,分上下两层。上层为商店街,下层为停车场。整个地下建筑一共有22个出入口,其中12个与地面商铺连接,地下二层有5个出入口与一层连接,总建筑面积近4万平方米。通过综合配套开发,强化了新宿站作为东京市核心交通枢纽和商业枢纽的地位。近年来,日本在地铁站的商业开发上进一步拓宽了开发运营空间。如东京地铁集团将地下商城、车站商厦、车站商店街、高架桥下商店等四种业态作为拉动商业开发的“四驾马车”,并取得良好的效益。这就使地下停车场、地下商业设施、地铁站商业与地面的高架桥下商业相联系,使地铁商业开发呈进一步立体化、层级化。(二)与地铁相连的地下商业空间开发模式与地铁相连的地下商业空间开发,是国际城市地铁商业开发的重要模式。与地铁联通的地下商业空间开发,以地下商业街的开发最具特色。通常基于两种因素,一是由于城市地价高昂和为防灾需求,开发地下商业空间;二是由于气候原因,开发不受气候影响的全天侯地下商业空间。前者以日本为代表。日本人多、山多,国土狭小,可利用土地少,城市用地更是寸土寸金。据资料显示,日本东京地区的地价,在上个世纪70年代中期就已经平均达到6000美元一个平方米,上世纪90年代泡沫破灭之后,地价有所回落,但东京的主要街道地价每平方米依然达4000美元,日本地价最高的地段位于东京银座商业区的中央道一带,最新报价为每平方米1510万日圆(13.5万美元)。如此高昂的用地成本,使地下空间的立体开发成为必然。尽管地下商业的造价不菲,但相对于高昂的地面价格,这种成本是极为合算的,何况与地铁相结合,深度开发地下商业同样能为商家带来可观的效益。为此,日本也是世界上拥有地下街最多的国家,全国有近800条地下街,总建筑面积近100万平方米,日进出地下街的人数达到1200万人,占国民总数的1/9。仍以东京为例,早在1973年,围绕新宿地铁,就形成了近3.8万平方米的新宿歌舞伎町地下商业街。与东京站地铁系统相联通的八重州地下商业街更是日本最长的地下商业街,这条地下商业干线建于1965年,总建筑面积达6.8万平方米,长约6公里,设有商店141个与51座大楼连通,日均活动人数超过300万人,著名的大丸百货东京站店地下两层位于八重州商业街内,高岛屋百货也毗邻地铁口。欧洲城市也不乏地下商业街开发的成功例子,如法国巴黎的莱斯可莱斯地下街总长1500米.共有四层,除商店、酒吧外,还有电影院和博物馆。后者以加拿大为代表。加拿大的蒙利特利尔地下商业街是世界最长的地下商业街。由于该城市每年有4到5个月的寒冷季节,通过开发地下街,使市民和游客在一年12个月中都能尽兴地购物、娱乐。资料显示,蒙利特利尔地下商业街由10个地铁站和两条地铁线与3万米的地下通道、室内公共广场、大型商业中心相连接。每天有50万人由地下空间进入到相互连接的60座大厦中,其中包括了占全部办公区域80%和相当于城市商业区总面积35%的商业空间,可以说,由地铁站和地铁线路串联起来的蒙利特利尔地下商业街实为一个地下之城,是另一个四季常青的蒙特利尔。(三)多功能立体开发模式所谓多功能立体开发模式,即以地铁建设为契机,对地铁资源予以综合开发,使地下资源和地上资源更为有机地结合,通过立体规划,形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐,乃至商务、酒店等多种功能于一体的运营模式。我国香港、新加坡在地铁多功能立体开发方面都积累了良好的经验。以新加坡为例,政府不仅在规划地铁站周边大力发展高密度的住宅和购物中心以及公交换乘站等,还在新建地铁站的周围事先圈地作为预留地,若干年后地铁周边地区已发展起来,那块预留地的价值就会进一步升值,再进行配套开发,政府藉此获得最大的收益,也可较快收回地铁投资。香港依托轨道交通,结合地面与地下建筑,汇集多种功能的商业商务设施,已取得较为成熟的开发经验。香港机场快线青衣站的建设就是成功的典型,其利用公共交通枢纽的建设,使青衣站成功转化为港岛的商业活动中心。资料显示,自1998年以来,香港地铁就保持盈利。2002年香港地铁商业物业利润为37.55亿港元,香港地铁物业旗下的四大商场出租率达到100%,地铁上盖商铺卖到每平方米100万元的天价,地铁商铺2004年的收益超过9.6亿港币。2005年,香港地铁物业发展利润为61.45亿港元,较2004年增长30%。日本地铁近年也进一步开发了商务、商业的结合价值。其要点是大量利用地铁站节点,开发周边写字楼底商。如近年新建的汐留CARETTA商业,位于大江户线新交通百合海鸥线汐留站,为数座办公楼的底商组合而成,兼具“职”、“住”、“憩”、“游”四大功能的开发区;建于2002年的丸之内OAZO,位于东京车站丸之内南口,结合5栋商务楼,建设联通的商业购物中心,有140家店铺入驻。地铁商业的深层开发,为这些区域的商业带来新的活力。事实上,当前世界先进城市的地铁商业开发往往是多种模式的复合,通过合理规划、有序开发、综合运营,创造了良好的业绩,也增加了城市商业的繁荣度。二、地铁商业开发城市地铁商业开发确实是一块饱含商机的新鲜“蛋糕”,但地铁商业开发有其客观规律,我们认为,以下几方面值得特别重视:(一)商业规划方面地铁商业规划应与地铁建设相配套。若地铁商业规划滞后于地铁建设,许多设施已经成型,再改变难度较大,也必将为今后的商业开发带来遗憾。地铁商业规划应与城市总规和城市商业规划相衔接。若离开了城市总规和城市商业规划的宏观指导,离开人流、商流单一地开发地铁资源,势必难以充分发挥地铁的运营优势,同时也相应增加了地铁的开发成本。在地铁商业规划上,新加坡的做法是值得借鉴的。对于新开发区域,不应盲目建设,适当地在核心区预留土地,在周边进行配套建设,待商机成熟时,建设高品质的地铁商务商业区,不仅能充分利用土地价值,也能给地铁投资者带来最大回报。(二)商业开发方面在商业开发方面,尤其要重视开发商的选择和商业类型、业态的组合。地铁商业开发商的选择是地铁商业开发的重点。地铁开发不同于一般商业物业开发,开发商的资质、实力和开发经验是影响选择的重要因素。日本地铁商业开发商众多,其大者如东京地铁公司在近30个车站拥有200个店铺,年销售收入达到200亿日元,为加强商业设施的开发,东京地铁还成立了METRO资产管理公司,专门负责开发新兴商业实施。其小者专注于某一区域、甚至某一站,精耕细作亦有所成,如上述新宿站就有5个公司参与经营,其中新宿地下停车库株式会社就是一家有一定历史的成功的地铁开发公司。香港地铁有限公司(MTRCorporationLimited)是香港地铁的成功运营商,其深度开发为香港地铁带来盈利。商业类型和业态的选择和组合也是地铁商业开发中的重要环节。是开发与地铁相通的地下商业街,还是充分利用站台、广场进行商务商业开发,是选择服装专卖店还是引进百货店?恰当的类型选择和业态组合将为地铁商业开发带来持续效益,否则事半功倍。仍以日本为例,著名的东京地铁公司在入驻商户选择和商品结构安排上,突出时装和时尚性。该公司认为,商户引进的关键在于“时装或具有时尚感的品牌”,在ECHIKA地下商城的经营中,公司着力将服装与日用品、化妆品、佩饰、化妆品、美容店组合起来,得到职业人士的普遍支持。香港地铁商业铜锣湾时代广场地下一层的“时代便利集”,则主要瞄准大众消费者,经营中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品,受到大众客群的欢迎。最近上海市也在全力开发地铁商业,以地铁人民广场站的商业开发为例,新方案将此处的消费群体定位为高端白领,将通过引入多种高档时尚生活品牌,构建重在互动的体验型地铁商业形态。北京地铁商业的开发目前还处于起步阶段,原有地铁商业多为便捷性中小商业服务网点(冲印、西点、便利店等),与地铁站相连的地下商场、商业街开发滞后,以西单站地下商贸市场为例,经营面积仅558平方米,主要经营服装、鞋帽、北京特色食品等中低档商品,经营状况不佳。地铁与沿线商业设施、商务设施的联通性不强,还难以发挥互动的商业价值。可以说,北京地铁在商业开发上还任重道远,但这同时也表明,北京地铁商业开发和发展潜力很大。(三)商业建设方面当前,我们已进入一个追求生活环境和品质的时代,商业的环境和品质是决定商业吸引力的重要方面。地铁商业建设中,特别在地下商业设施的开发中,应在安全性、可靠性的基础上提高环境品质,使地下商业空间真正成为以人为本的有较高舒适度的生活乐园。地铁商业建设首先强调安全。只有安全才有可靠,才能赢得消费者的信任。在地铁商业设施建设中,安全始终是第一位的。在制定了各种严格的规章制度并一丝不苟地执行的同时,日本东京八重州地下商业街在安全建设方面也做出了表率:为防火,在该街顶部安装了8000个“烟火感知器”,在温度达摄氏72度时,即自动洒水灭火。每隔50米有消火栓,数十个通达地面的通道;为防震,八重州地下商业街采用了各种耐震的建筑构造;为确保电力供应,采用自动发电设备,在突然停电的非常时期发电设备在一分钟后就能正常供电。地铁商业建设同时应突出便捷性。在商业设施与地铁站的联通、地下商业街的宽度安排、便于回游的安排,减少迷宫式走廊、死胡同或上下颠簸型闭路、休息设施的安置、公共卫生间的配备等方面,都应通盘考虑,突出便捷性,就是真正的以人为本,也才能有效提升地铁商业设施的吸引力。地铁商业建设还应重视高品质环境的营造,以凸显地铁商业的舒适度。从国际先进城市的地铁商业建设看,各城市普遍重视地下空间的环境设计,无论是商业街还是步行通道,在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上均达到了地面空间的环境质量。与地铁相连的各地下商业街往往巧妙利用地面的开口部分