不动产物权登记的变动

不动产物权登记的变动

一、不动产登记中的变动不动产登记也被称为“不动产登记”，是指权利人要求国家指定服务机构将申请人在不动产登记中记录的相关事项的事实。不动产登记对不动产物权的取得、丧失、变动(由于变动是不动产物权登记的主要内容,为便于阐述,故本文主要以“变动”谈登记)尤其是变动具有重要意义。因为,不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段,是因法律行为的物权变动的生效要件,也是不动产物权依法获得承认和保护的基本根据。由于不动产是重要的社会生产和生活资料,物权又具有排他、追及等强大的效力,这就需要在不动产物权发生变动时,通过登记予以公示,使得当事人和第三人都可以通过公示信息的查询获知该物权变动前后的情况。尤其是通过登记将不动产物权状态明晰地记载于登记簿上,向公众公示,以确立和保护物权的存在,有利于保护交易安全,奠定信用基础,维持社会经济秩序的稳定。不动产登记有利于确定权利归属,促进社会安定;有利于维护交易秩序,保护交易安全;有利于降低交易成本,提高交易效率;有利于依法征税,调控市场。意义十分重大。二、房地产登记制度的三种模式现代各国不动产登记制度,依据其内容效力等不同,主要分为三种模式。(一)登记的效力及登记效力契约登记制又称“登记对抗主义”,又称法国登记制。指经形式审查记载权利变动状态从而产生对抗效力的物权登记制度。目前,契约登记制为法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州以及南美一些国家所采用,中国香港地区也采用这一制度。契约登记制度有以下特点:一是采用登记对抗主义。不动产权利的设立、变更和消灭未记载于不动产所在地的登记机关的不动产登记簿上,而是以当事人双方签订的契约生效,发生物权变动,但不得对抗第三人。如果当事人签订契约后再通过登记,该权利则具有对抗效力。但是,该登记只是对抗要件,而非生效要件,即物权的变动不以登记生效。二是采用形式审查主义,即完全依据当事人所提出的书面契约内容及手续予以审查,不过问权利实质性事项。三是登记无公信力,已经登记的权利事项,如因第三人主张权利时,仍应依实体法决定其权利归属。四是登记无强制作用,当事人是否申请登记采取自愿原则。五是以权利为登记簿的编成方式。因无强制登记的规定,所以不以不动产为标准,仅在契约上记载经过事实,并且不核发权利凭证。六是不动产权利以动态登记为主。不动产权利并不是以现在状态为主,而是以权利变动状态为登记的主要内容。(二)不动产登记的性质权利登记制又称“登记生效主义”或德国登记制,指不动产物权的变动非经登记不得生效的登记制度。目前权利登记制度为德国、瑞士、奥地利、匈牙利等国家所采用。权利登记制度有以下特点:一是采取登记生效主义。不动产权利的设立、变更和消灭,除当事人意思表示一致外,非经登记不得生效,故又称“登记要件主义”。二是采取实质审查主义,即在登记中除须审查登记收件是否完备外,还必须对于不动产物权变动的原因与事实是否相符,有无瑕疵等进行实质审查,经确定后方予登记。登记是就当事人的契约加以注记验证,并不另发书状。三是登记有公信力,即已经登记的不动产物权,具有确定的效力。一项物权,即使依实体法认定其登记原因不能成立或该项物权无效,应予撤销,但只要通过登记,登记簿上予以记载,仍然可确定其效力,并可以此对抗第三人。四是登记具有强制作用,即法律规定物权变动当事人必须到登记机关申请登记,否则,其权利不予确认。五是采取物的编成主义,即登记簿的编制,以不动产(土地和建筑物的编号)为准,依其登记先后而编成。六是不动产权利以静态登记为主,即登记不动产现在的状态。(三)我国现行不动产登记制度的不足托伦斯登记制又称“登记发证制度”或“地券交付主义”。指经实质审查,用政府所发的凭证确认产权以便利物权移转的物权制度。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州,中国台湾地区也采用这种制度。该制度在德国登记模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。托伦斯登记制有以下特点:一是初始登记不强制,但一经登记后便进入强制状态。托伦斯登记制度将不动产登记建立在土地登记基础上,政府不强制一切土地必须申请登记,但是任何土地一经申请第一次登记后,其权利的移转或变更,非经登记不发生效力。二是采取实质审查主义。登记机关对土地登记申请进行实质性审查,并可要求经公告程序后,方准予登记。三是登记具有公信力。权利一经登记,国家便提供保障,并且具有不可推翻的效力。四是颁发权利凭证,土地权利人持有权利证书,作为土地登记簿的副本。五是登记机关负有赔偿责任。土地经登记后,有不可推翻的公信力。如果因登记机关错误导致真实权利人受损害,权利人有权请求国家赔偿。六是采取物的编成主义,即以土地标的物为标准编成。七是登记土地静的状态,即登记土地现在的状态。比较以上三种登记制度,契约登记制和权利登记制(即对抗主义与要件主义)具有完全不同的特点,因而是两个最具代表性的登记制度。而托伦斯登记制与权利登记制在主要特点上相同,即以登记为生效要件,登记采取实质审查主义,登记具有公信力,登记采取物的编成主义,登记土地的静的状态等。其不同点在于托伦斯登记制采取任意登记制、交付产权证书、设置赔偿金等。基于上述分析,可以看出,我国现行不动产登记制度,既不是契约登记制,也不属于权利登记制或托伦斯登记制,而是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的一种登记制度。这主要表现于登记为不动产权属变动的生效要件、采取实质审查主义、强制登记及实行登记发证等方面。三、不动产登记的作用其实际作用发挥得好所谓不动产物权登记的效力,指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。既然同为不动产物权登记,那么无论是登记生效主义还是登记对抗主义,登记的效力均有相同之处。但是,因为不同登记模式对物权变动的要件规定不同,登记的作用自然有重大区别。综合起来看,不动产物权登记的具体效力有:1、不动产登记的功能因为物权属于绝对权、对等权,故物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记,这是物权法的基本规定。登记首要的功能是发挥向社会展示当事人物权变动的公示作用,这一作用在不同登记模式中有所不同。登记生效主义实行“强制公示”,而登记对抗主义实行“自愿原则”。2、不动产登记的公示对抗效力不动产物权因法律行为发生的变动,包括设立、移转、变更和废止等,只能在登记时发生物权变动的后果,不经登记,法律不认可物权的变动。这就决定登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且同时还发挥着决定当事人的不动产物权是否按当事人意愿变动的作用。登记对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用,这也是登记生效主义制度的重要功能,是其与登记对抗主义的重要区别。3、登记所记载的权利与当事人的实际权利并存权利正确性的推定效力即以登记的物权为正确的不动产物权并依法予以保护的效力,这一效力是由登记生效主义制度所产生的。不动产登记的物权应该与实际的不动产物权相一致,这是正常的不动产秩序的基本要求。但也不可否认,在当事人或者登记机关有过错时,通过登记所记载的权利与当事人的实际权利并不一致,出现前述的“权利瑕疵”,在这种情况下,登记对于任意第三人来说都应该是正确的,即从登记推定其权利应该正确;但同时为保护真正权利人的利益,法律许可其进行异义登记,即针对不动产登记的瑕疵而提出异议,并防止损害自己利益的结果发生。4、登记生效主义模式下的请求权善意保护效力即登记的公信力对于不动产物权的善意第三人的保护效力。由于信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该权利的第三人,法律认可其权利取得有效并予以保护,禁止原权利人予以追夺的权利。这一效力在登记生效主义模式被视为绝对效力,其对于真正权利人予以债权赔偿。而在登记对抗主义模式其效力则是相对的,其对于善意第三人予以债权赔偿。5、信息融合的内容。对于种不动产登记的主要任务之一就是反映不动产物权的详细信息,并将其向社会公示,为不动产市场交易服务。登记公示的信息为全面的信息,既包括对利害关系人有利的内容,也有可能包括对其不利的内容。登记部门将其全部纳入登记,并将各种不动产物权登记的信息记载于登记簿,通过公示,达到告诫物权相对人不动产物权的权利归属和负担情况及其可能存在不动产交易风险。这样做的目的,是为社会作不动产风险的警示,让社会尤其是不动产取得人全面了解不动产的权属情况,然后自己决定是否参与交易。6、不动产登记机关的行政作用我国不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理和调控的重要手段,为此,登记部门要对登记的要件、程序及其内容进行实质性审查,比较多地体现了政府的行政干预职能。而在西方,即使是实行登记生效主义的德国,不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的积极权利之外,对登记的内容也只有消极的登记义务。以上六项效力是法律对不动产物权变动提供确认和保护的重要理论基础。依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度,是不动产物权法在登记领域贯彻物权公示原则的具体体现,是不动产交易安全的法律保障,也是我们通过物权法和登记法建立不动产登记制度的基本依据。(二)不动产物权法上的方式依据不同标准,可把不动产物权登记方式划分为各种类型,它们在不动产物权法原理上有不同的意义,在登记的实务中又有不同的程序内容和具体要求。1、不动产登记和程序权登记所谓实体权利登记,就是指对当事人所享有的实体权利的登记。依物权法定主义原则,对应否纳入登记的物权,由法律做出明确的规定,登记部门和当事人均不得突破法律规定自行创设登记物权。目前我国法律对应该进行登记的具体不动产物权种类尚未有统一的规定,因而显得很零散,缺乏系统性。所谓程序权利登记,在不动产法上就是指顺位登记。一切不动产客体上均可承担性质不同的多个不动产物权,如不动产所有权上可同时存在多个同一种类的物权(如多个抵押权)或存在多个不同物权(如抵押权、租赁权、地役权等多个他物权),为此必须通过程序权利登记,为各种权利依登记时间先后确定登记顺位,以确保权利人按顺位先后实现自己的应有权利。2、被登记的所有权登记能否为不动产登记?按照被登记的实体权利划分,不动产物权登记分为所有权登记和他项权利登记。所谓所有权登记是指不动产所有人依法在规定的时间内对其权利进行的登记。有的法学家将所有权登记等同于初始登记,而除初始登记之外的登记,不管什么类型的权利登记都视为他项权利登记。我从实践中体会到这一分类是错误的,因为所有权登记不仅包括原始获得所有权的登记,也应包括所有权变动的登记。据此我认为,他项权利登记是指在不动产所有权确立后,为不动产上设立地役权、抵押权、典权等他物权而进行的登记,当然不应包括所有权因变动而进行的再次登记。这样划分,易于区分所有权与他物权,也便于在登记簿和权利证书上进行区分和操作。3、当事人意愿登记终局登记又称本登记,是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后,当事人所要设立的物权即刻设立,所要变更、废止的物权即刻发生相应结果。终局登记是在当事人所具备的实质要件(即有关当事人实体权利义务关系的要件)和形式要件(即不动产登记机关需要的申请程序条件)都已经具备时,登记机关按当事人意愿进行的登记。预告登记,是保全债权请求权的临时登记,即在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时,为保护当事人对未来物权享有的请求权,以及因保护当事人登记请求权而由法律规定的登记。在诸如预售商品房之类的不动产物权转让中,当事人虽签订合同,但由于当事人约定的条件尚未成就,权利取得人无法进行终局登记,此时权利人只具有请求权,而无排斥第三人的权利。为保全债权法上的请求权,法律规定可以将该请求权及其顺位进行预告登记,从而给予债权法上的请求权以排他的物权效力。异议登记又称异议抗辩登记,是保全物权的临时登记,即事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利的异议的登记。登记的异议有对抗现时登记权利人按照登记内容行使权利的效力。异议登记制度的目的在于临时性的保护真正权利人。在登记实践中,由于登记机关或登记人的错误,往往会导致登记内容与事实不符,出现登记簿上记载的权利人并非真正的权利人。在这种情况下,法律为保护真正权利人,必须设立此项登记制度,以促使登记机关进行更正登记。4、继承等法律行为涉及到原产权人的变更初始登记是指所有权人按规定所进行的第一次登记。移转登记是指初始登记后,不动产权属因发生买卖、赠与、继承等法律行为涉及到原产权人变更,必须办理产权过户手续所进行的登记。变更登记是指在不涉及其他人的情况下,权利主体对自己的权利内容的变更进行的登记。更正登记是指对错误登记的改正登记。而涂销登记是指不动产物权因抛弃、混同、灭失等原因而消失时进行的登记。这五种登记在不动产登记中的程序及其条件是各不相同的。四、不同登记模式的利益分析1、注册效率原则的利益(1)明确登记公信力的必要性实行登记生效主义模式,不动产物权变动同物权的登记相一致,物权不经登记公示,就不发生效力。这一制度有以下好处:一是登记生效主义将登记公示同物权变动的效力相一致,物权在登记公示之后才能取得所有的效力,这一制度彰显了不动产物权的效力,便于统一确定物权变动的时间,明晰物权归属,充分保护物权权利人的利益。二是由于采取实质审查,确立了登记公信力,给予登记权利正确性的推定效力,并且保护依赖该登记的第三人的利益,使第三人可以花较少的成本(即查询登记簿及调查交易物权的权属状况)即可明确物的权利归属,促进交易的迅速运转。同时公信力原则使得交易方凭借合同和物权变动的登记可以直接取得物权,并可对抗真正的权利人。由此保护交易的进行,同时也保障了交易安全。三是通过强制登记制度,国家可以及时掌握不动产物权的权利归属以及有关交易的各种信息,有利于国家从宏观上加强对不动产交易的管理和调控,尤其是便于政府征税和监控市场。四是真正权利人的利益在受到侵害时,可以通过异议登记、国家赔偿及侵权赔偿等得到解决。(2)不动产登记制度不合理登记生效主义模式存在以下弊端:一是妨害意思自治。不动产登记是权利人的一项权利,应由其自行确定是否行使,法律不应对当事人的意思进行干涉。而采取登记生效主义,否认当事人意思自治,使国家公权对私权干涉过重。二是由于采取强制登记和实质性审查的制度,使权利人的不动产过分公之于众,因而不利于保护和激发其投资不动产、创造财富的信心。三是登记生效主义偏重形式,缺乏必要的灵活性,手续和程序繁琐,登记费用高,交易成本过大,效率较低。四是由于要给予登记权利正确性推定效力及其他一些效力,虽有利于保护善意第三人,但在登记发生错误的情况下,不当得利者却不承担责任,易助长违约甚至欺诈行为。五是实质性登记制度审查责任过大,公信力过高,因而对登记机关和人员的素质要求相当高,否则就会影响第三人依赖的基础。但在现实中尤其我国的现有体制很难做到这一点,这就导致登记效率低,出错率高,从而影响登记机关信誉,政府负担较重。2、注册反对理论的利益(1)登记对抗主义登记对抗主义的最大特点,是当事人可以直接约定物权发生变动的效力,但这种效力仅仅局限于当事人双方之间,不能对抗善意第三人。登记对抗主义的优点正好弥补了上述登记生效主义的缺陷。其好处在于,一是尊重当事人的意思自由,认为物权的变动仅仅是当事人之间的法律关系,应由其自行决定。因此法律不作强制规定,政府公权不干预私权。二是登记对抗主义采取任意登记主义,即不强制当事人登记,将是否登记及是否暴露自身财产状况的权利留给当事人。三是登记对抗主义由于不作实质性审查,登记方式灵活,手续和程序简便,因而登记费用低,交易成本不高,效率却比较高。四是采取登记对抗主义,当事人意思一致即可发生物权变动效力,但是否认从登记结果推定权利正确,因而有利于避免因权利瑕疵给买受人造成损失。五是由于登记缺乏公信力,因此对登记机关和登记人员的素质要求不高,登记制度是否完善并不重要。如果登记有误,政府也无须赔偿,故不影响登记机关信誉,政府负担较轻。(2)交易取得的公信力采取登记对抗主义也存在一些弊端:一是物权效力在当事人之间及在第三人的效力不同,显然削弱了物权效力,不利于明晰不动产权利,不利于定纷止争,维护交易安全和社会秩序。二是由于采取任意登记和形式登记的方式,登记的公信力无法确立,因此交易方并不能凭借登记取得物权,不能对抗真正的权利人。而且由于登记并无权利正确性的推定效力,第三人通过登记也不能得知物权的归属,这样对第三人的利益难以保障,第三人进行交易将冒风险,因而要时刻警惕真正权利人的出现并行使所有权的回复效力。三是采取登记对抗主义虽然减少了当事人之间的登记费用、省去了登记手续及程序的繁琐,但从另一方面看,第三人进行交易,必须花更大的时间和费用去调查交易物的真正权利人,这对交易的迅速便捷和低成本,无疑有妨害。3、对两种登记模式的不利影响的比较以上分析了登记生效主义同登记对抗主义的各自利弊,归纳起来,集中体现在以下四个方面:(1)登记的生效主义登记生效主义以法律强制规定来代替当事人决定自己的事务,且登记中实行实质性审查,因而物权效力强,权利明晰,但容易导致政府干预私权。而登记对抗主义则主张由当事人自己决定是否登记,个人的自主权大,但物权效力受到削弱,权利不明晰,权利人证明自己权利的难度大。登记制度是国家楔入私法的一根楔子,而这根楔子应保持一定的弹性,其力度不能过大。尽管登记生效主义可以使交易者降低市场博弈的成本