社区商业发展的现状与对策

社区商业发展的现状与对策

社区商业是城市商业的基础，是满足居民日常生活需求的重要载体。加快社区商业发展对改善人民生活质量、提高现代生活质量、满足居民便捷消费、创造宜居社区和建设和谐社会具有重要意义。以及构建和谐社区。朝阳区位于北京城区东部,面积470.8平方千米,常住人口354.5万人,是北京市面积最大、人口最多的城区。探索研究朝阳区的社区商业发展,对于北京市乃至全国社区商业的发展,以及搞活流通、扩大消费、增加就业等发挥着至关重要的作用,也是朝阳提升区域综合竞争力的迫切要求。一、物业主体集散性社区商业的现状社区商业,是以居住区及周边居民为主要服务对象,以便民、利民和满足居民生活消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业,是以满足和促进居民综合消费为目的的商业类型。以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同,社区商业主要表现为以下三种形式:(1)社区底商(此类社区商业一般分布在社区主要出入口,服务人口在5000人左右,商业服务网点数5个以上);(2)社区商业街(此类社区商业的服务对象主要是小区居民,也可延伸至社区外部分消费人群,服务人口一般为2~5万人);(3)社区商业中心(此类社区商业的服务人口为3~4万人,商业服务网点数在20个以上,具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能)。值得注意的是,社区商业的三种表现形式并非完全分离开来,有相当一部分项目的社区商业配套是多重形式的组合。二、现代社会下有效加强政府在公共服务随着朝阳区“科学发展,民生幸福”总体发展战略的逐步实施,朝阳区政府围绕居民最息息相关的生活问题,加强政策投入和资金投入,全面提升公共服务水平。(一)基本业态及其使用频率截至2012年底,朝阳区本地与引进的各类服务基本社区的商铺总量超过了11000家,其中在工商部门注册备案的商铺数量为10379家,知名的、规模化的商铺数量则超过了4000家。其中,餐饮店的覆盖率最高,数量达到4985家,所占比重为49.26%,占到整个业态总量的几乎一半;其次为美容美发2252家,所占比重22.26%,便民店1629家,所占比重16.10%。由于居民对这三种业态的使用频率相对较高,因此它们构成了朝阳区社区商业基本业态的主要组成部分。另外,还涵盖了菜场、再生资源回收、洗染店、家政等多种商业服务,各占据相对平均的比重,见图1。因此,从整体上看,朝阳区社区商业的业态架构基本成熟,实现了基础商业服务项目全覆盖,保证了居民日常生活所需。(二)居民满意度高2012年居民对朝阳社区商业服务体系的发展现状认可度较低,总体居民满意度不高。从业态来看,便利店、美容美发店的居民满意度超过再生资源回收、早餐店、餐饮店与便民维修点等业态的居民满意度。这主要是由于这些业态供应的缺乏和业态发展的不规范等问题,如大部分居民对早餐店与餐饮店的卫生情况比较担心,导致这些业态的满意度水平较低。因此,朝阳区社区居民对社区商业的关注已由重量转向为重质。(三)社区第二品方便点原则上,社区商业服务的最大半径为步行15分钟,而有些业态已经在很大程度上实现了10分钟甚至5分钟的消费步行半径。在朝阳区各类业态中,社区便利店的便利度最高,接近90%的居民可以在离家5分钟的步行距离内进入便利店消费,非常方便。其次是社区的早餐店,有70.6%的居民在5分钟内就可以买上早餐,86.4%的居民可以在步行10分钟内买到早餐。但也有一些新兴业态如便民维修、代收代缴、家政服务等,其便利程度相对较差。总体来讲,朝阳区社区商业基本业态的便利程度呈现出相对较高水平,基本生活便利服务圈半径日渐缩短,这些业态的居民满意度评价也较高。(四)基础性服务覆盖全覆盖从朝阳区现有社区商业业态的覆盖情况与便利度来看,与朝阳区居民日常生活相关的购物、餐饮、洗衣、美容美发等基础性服务已经实现了基本覆盖。随着城镇化进程不断加快,居民收入水平的稳步提高,其消费能力和消费意愿显著增强,在基础业态以外,越来越多的居民希望在生活社区内增设电影院、银行网点、健身中心、书店、娱乐休闲及运动场所等,表现了人们越来越注重生活品质和精神需求。三、朝阳市的社区业务运营模式朝阳区社区商业具有多种运行模式,既反映出朝阳区社区经济的发展进程,又表明朝阳区社区商业的动态特征。(一)面房经营者为城区居民街坊式社区商业源自于老旧社区商业总量不足或业态结构不合理的情况下,部分居民将住宅改建为临街门面房,自主经营或出租他人经营,逐渐成就邻里街坊式的社区商业。街坊式社区商业是最原始的社区商业运行模式,门店相对固定,经营内容是日常生活消费的快捷性商品,多为夫妻店或家族店。朝阳区的街坊式社区商业在老旧小区内部占有相当的比例,一定程度上弥补了社区商业供应暂时性缺失和不足。(二)底层成为商业网点社区底商泛指以居民住宅的底层建筑作为商业服务设施,聚集多家商业网点,为社区居民提供基本的商品和服务。以开发商为主体建设的新型住宅为社区商业发展提供了物质载体,住宅底层成为商业网点,且数量充足,临街的社区底商由此而成。由于地产开发商只是将底商分别出租给不同的商户,由商户自主抉择经营形式与内容,开发商只按合同约定收取租金,因此,涉及居民基本生活需求的业态形式因租金昂贵、无利经营或微利经营,很多或歇业或闲置。朝阳区的社区底商同样是住宅环境变迁的伴生物,老旧小区改造以后出现的门面房成为底商,为社区居民日常生活提供了便利,同时也给社区环境带来影响和干扰。未来社区底商应该与居民居住地有所间隔,趋向于集约化运行模式,逐渐过渡到商业街,直至形成社区商圈。(三)提供多元服务社区商业街源自于社区底商,对满足居民的日常生活基本需求起到必要的补充。社区商业街形式不同、业态组合各异、购物环境相对简约,提供基本生活商品,同时提供文化、休闲等多元化服务。朝阳区社区商业街一般地处新建社区或拆迁、改造社区,由社区底商自发形成,有菜市场、便利店、美容美发等传统社区商业业态,也有便民门诊、教育培训、金融服务等新型的商业业态,满足了小区居民不同层次的消费需求。朝阳区未来社区商业街应该整洁有序、环境宜人、经营规范、服务优质,其发展趋向于网络化和特色化,从而形成社区商圈。(四)社区商业网点一站式社区商业中心泛指地处高品质社区,依托社区居民多元化、便利性消费需求,源于土地稀缺、商业空间利益最大化的驱动,设置集“中心商业”与“社区商业”为一体的综合性购物中心(俗称社区shopping-mall)。一站式社区商业中心是社区商业网点的集合体,节省了居民生活的时间成本,以高度集中的商业运行模式服务于本社区居民,并辐射毗邻区域居民。朝阳区一站式社区商业中心设置在新建社区内人流集中的地区,服务居民约3~4万人,集多种商业业态于一身,具有购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能,其业态比较齐全、定位比较明确、商业服务内容与社区居民需求基本吻合,与社区内其他商业运行模式合理配合、相互补充,形成一定程度的良性竞争。一站式社区商业中心是专业、高效的商业运行模式,在社区经济建设过程中发挥重要的作用,未来更加趋向于标准化的社区邻里中心模式发展。(五)社区商业的发展进程社区微型便民服务点(站)泛指那些散落分布在老旧小区或新建小区,规模小、数量大,且流动性强的社区商业店铺。社区微型便民服务点(站)的存在依托于社区商业的发展进程,伴随居民区的拆迁改造,这些微型便民服务点(站)优胜劣汰,竞争中的胜出者兼并、扩大,逐步进入社区连锁便利店的运营行列。朝阳区的社区微型便民服务点(站)以菜市场、美容美发、洗衣店、再生资源回收等业态居多,广泛分布在朝阳区的街区之内。无论社区经济发展到何种程度、生活环境多么成熟,微型便民服务点(站)仍然具有生存空间,其“小、快、灵”的运营特征是社区商业“应急性、便利性”功能最好的注解,可以弥补不同层次社区居民多元化的消费需求。(六)大型连锁零售商主要受剥削性经营商务区商业泛指地处商务核心区的社区商业。朝阳区以CBD商务区的社区商业为典型代表,例如SOHO现代城等。商务区商业的存在依托于商务环境,有别于居住区商业的运营特征:(1)大型连锁零售商为主力业态形式,包括购物中心、专卖店、专业店、百货店、商务型超市等,品牌林立、档次较高。(2)购物中心数量最多,其中以休闲娱乐面积最大。(3)专卖店数量众多,是仅次于购物中心的业态形式,以经营服装、服饰为主,国内、国际一线连锁品牌在此聚集。(4)超市便利店基本被国际连锁品牌独占。四、朝阳的主要商业问题(一)社区商业发展缺乏有效的协调机制随着市场经济和住宅商品化进程不断深化,居住区商业服务设施由计划配置逐步转向市场配置。20世纪90年代后期,原有的住宅公建配套商业网点划拨政策取消,商业设施主要由开发商以市场化手段配置。同时,与之相应的规划引导手段相对滞后,在网点设置、规模、业态、结构等方面的规划引导力度不足。社区商业建设和发展涉及规划、建设、国土、工商、商务等多个政府部门,由于缺乏有效的沟通和协调工作机制,导致几方面的问题:一是在前期规划设计时未能征求行业主管部门对社区商业建设意见,缺少前期调查和智囊团队支持,缺少有序规划,存在供求规模与层次定位模糊等问题,单纯依靠市场力量缓慢调整,致使社区商业开发过度与开发不足并存,造成社区商业同质化竞争激烈,供应相对缺失,难以形成规划合理、结构均衡、竞争有序的社区商业体系。二是对原有配套商业设施改变使用性质监督不到位,社区商业缺位以后没有得到及时增补。三是商业地产规划滞后,开发商的强势作用致使社区商业供应市场动荡。例如,望京街道的南湖综合农贸市场是望京地区最大的农贸市场,品种齐全,档次较高,尤其是韩国食材具有代表性,但是由于其规划用地为居住用地,南湖市场与产权房首开集团实业公司的租赁合同到期,于2012年12月20日整体搬迁至东坝环铁桥附近,给居民日常生活消费带来诸多不便。(二)社区商业存在的问题朝阳区社区商业基于多元的房产来源,具有多种运行模式,商户根据自身对市场的预测决定其经营范围,自主选择经营商品与服务形式。新兴建设街区的商业用房多为住宅楼的底层商铺,开发商一般只售(租)不管,承租商自主经营,转让转租、空闲搁置现象突出。由于缺乏规范管理,其环境污染、治安混乱、噪声扰民等问题比较严重,居民与商户之间矛盾迭起,如望京街道的大西洋新城数年来多次发生居民与商户的冲突事件。传统成熟街道的社区商业多是沿街为市,小区内遍布零散商铺、流动摊点,私搭乱建、无照经营现象突出。由于缺乏标准化管理,其粗放式经营方式无形中给合法商户增加了经营成本,规范化经营、品牌连锁经营的商业因成本价格因素,难以进入到社区商业的供应序列,一定程度上出现了“劣币驱逐良币”的现象。总之,规范化、标准化管理缺失,减缓了社区商业现代化的发展进程,个体商户不可能立足于“大社区、大组团”理念,对社区商业进行功能定位和整体开发。(三)粗放经营,缺乏龙头企业的带动朝阳区社区商业结构复杂、业态众多、形式迥然不同,经过多年积累,聚集了一定供应力量、形成了一定的发展规模,其中超市(便利店)、餐饮等领域出现了一批连锁发展的优质企业。但是菜市场(站)、再生资源回收等业态多年来一直处于粗放经营的状态,显现“小、散、杂”的经营特征,缺乏龙头企业的带动,没有形成品牌连锁经营态势。集约化经营水平不高、市场集中度较低,一方面使得从事社区商业的商户市场抗风险能力薄弱,无法用规模利润抵补高额商铺租金,门店倒闭时有发生,经营内容经常转换,给居民日常消费带来不便;另一方面使得社区商业的供应质量与朝阳区经济发展相脱节,与社区居民日益增长的生活水平不匹配,相对制约了社区居民生活品质的提升。(四)社区商业经营特征不清社区商业经营理念是指在开发、经营社区商业过程中,处理投资者、经营者、消费者各方利益之时所持有的观点与态度。社区商业运营属于市场行为,在行业发展进程中,供应商基于趋利动机,过度考虑资本积累的速度和效益,往往忽视社区商业的公益性、便利性、商住协调性、文化融合性等经营特征。虽然一些从事社区商业的商户将公益事务作为提升自身形象、招揽客源的手段,如开展一些与社区居民联谊、举办节日庆典等活动,但是这些公益行为大多名不副实,仍然抱定“股东利益至上”意志,为社区居民提供实质性、实惠性的服务偏少。究其原因:一是没有将自身定位于微利行业(早餐、洗浴、维修等),意识不到需要通过商品的薄利多销与持久性服务赚取利润。二是缺乏与社区共生共荣、双边共赢的观点,从而不能将社区商业与社区文化相互融合,调配商品组合、提供特色服务项目;不能将商业活动与公益行为有机结合,促进社区人际交往,增强经营口碑效应,提升社区商业的“友邻形象”。(五)信息服务能力的降低和电子商务等新兴手段的成本效益应该得到改善1.社区居民的平台需求目前,政府主导或参与建立的96156等信息化服务平台服务功能相对单一,主要面向社区居民提供单向的信息发布服务,例如,政策发布、政务服务、疑难反馈、政策咨询与解读、便民服务信息查询等,且存在时效性差、信息不丰富等缺点。平台服务形式单一,信息量少,用户体验差,不能满足社区居民多样化的商品和服务需求,导致社区居民对平台的认可度与忠诚度低,参与度差,用户对平台的实际使用效率不高。平台没有搭建起社区商户与居民之间直接的信息传递、互动机制,无法实现信息的深度共享。2.子商务交易模式没有开展一方面,早期的社区商业电子商务平台以简单的B2C实体商品交易为主,着眼于在线交易的简单达成,对支付、配送、安全以及用户体验等问题考虑不够,针对服务商品的电子商务交易模式也没有开展起来。另一方面,社区内现有的电子商务平台未能充分利用现有信息技术的优势来提高社区商业服务平台的综合信息化水平和服务效率,例如物联网技术(智能传感器、射频识别、RFID、二维码等)、移动计算与移动支付技术、地理位置服务(LBS)等先进技术未能在社区商业领域得到普及,现有社区商业企业提供的各类服务停留在解决社区居民单一、短期的日常需求上,缺乏利用信息化手段、电子商务平台及组合的商业模式来向社区居民提供长期性、综合化、个性化、定制化、便捷化的综合服务。3.社区商家的商品种类小、库存较少、服务单一由于社区商业电子商务及信息化平台建设不完善,缺乏对商户的吸引力,致使平台上的商户比较零散,未形成业态内或业态间的商户联盟网络,降低了商户服务质量。具体体现为:社区商户提供的商品及服务一般是与附近社区居民的日常生活息息相关,而社区商户一般规模比较小、提供的商品种类较少、库存较少、服务单一,当发生缺货、断货或者人员有事不能提供服务的情况时,会造成对这些商家有一定依赖性的居民生活的极大不便;而一些社区商家不清楚周边居民的实际需要盲目进货或提供服务,会造成惨痛的损失。因此,使社区商户能够在自身利益最大化的前提下为社区居民提供最大的便捷实现双赢,恰恰是社区商业进行电子商务的初衷。五、构建新的社区商业发展模式和模式(一)生活性服务业供给能力提升力争通过五年左右时间,进一步完善覆盖城乡、功能合理的生活性服务业发展格局,不断提高生活性服务业的供给能力;使朝阳社区生活性服务业行为规范文明,服务更加便利,运行高效有序,行业面貌明显改善,行业服务质量和规范经营水平显著提升,达到并保持全国领先水平。(二)统筹规划区域商业发展层级要促进社区商业稳健良性发展,合理有效规划社区商业,明确负责规划的主体是关键。朝阳区的社区商业发展,应形成区级统筹,街(乡)为主体,社区为依托的社区商业发展格局,并通过实施网格化管理,实现社区商业向便利、规范、优质的方向发展。区级统筹规划可使区域商业的规模、形态、业态等特征与区域社会事业和经济发展的需求紧密结合,规划的重点在于合理划分区域商业层级,根据全区商业发展形势,明确区域商业中心的布点和规模设置。街(乡)为主体,社区为依托,可以确保社区商业的布局和设置符合乡镇、街道经济发展规划和当地居民的实际需求。1.社区购物中心新建社区起点高,制约少,是社区商业布局的关键阶段。强化政府在规划阶段的介入力度,必要时可聘请专家组建智囊团队,引导开发商依据社区规模的大小、档次,居民的收入水平、职业特征等进行合理规划。新兴城镇、大型社区建议以一站式社区商业中心为发展模式,中小型居住社区可以社区商业街为重点建设类型。社区商业中心、社区购物中心是购物中心的一种类型,适合于大型新建社区,指位于居民住宅区附近,为社区居民提供日常生活消费所需的多业态经营、多功能服务、实行统一管理的大型综合性商业组织形式。它的经营方式可以概括为:统一招商、租赁经营、业态组合、功能互补、集中管理、整体促销。社区购物中心集购物、休闲、娱乐于一体,能满足居民多样化的消费需求;社区购物中心融合了各种新型商业业态,有以生鲜食品为主的超市,有品牌荟萃的特色专卖店,有各种便利的餐饮、服务设施,能满足消费者一站式购物的需要;购物中心实施集约化的经营管理,成本低,商业带动效应强,容易凝聚人气,是现代商业的一种较好的形式。一般来说,它的总面积在3~12万平方米之间,由1~2家骨干店(大专业店)和几十家多种业态店(专业店、折扣店等)组成,经营以零售、餐饮、生活便利服务为主,兼文化娱乐、健身功能。服务对象是附近住宅居民,辐射商圈3~6千米,服务人口数大约10~20万人。社区商业街横式比较适合中小型新建社区。由于其居民收入以中高为主,小区商业消费水平也均以中高档为主,消费需求呈现多样化的特点,所以除了设置便民利民商业网点,还应有集购物、餐饮、零售药品、服务、休闲等为一体的功能齐全的现代商业设施。社区商业街模式一般以“大型综合超市+百货店十便利店+其他组合”模式出现,以大型综合超市、现代百货店作为主力业态,重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房、书店等便民利民商业网点,形成集购物、餐饮、零售、服务、休闲等为一体的功能齐全的现代商业群。社区商业街辐射半径一般在1~1.5千米,服务人口5~7万人左右,建筑规模在2~3万平方米。2.社区商业组合模式“社区底商”模式老旧(改造)社区,商业配套一般可以满足当时居民消费的需要,但是现有商业服务设施的规模、服务档次和功能组合越来越不能满足居民日益增长的消费需求和期望。因此,老旧(改造)社区商业形态,主要管理手段是因势利导、规范经营、提升层级。可重点考虑“社区底商”模式。社区底商模式的网点镶嵌在居民住宅之中,以“便利店+其他组合”模式为主,由“服务”和“餐饮”担当主要角色,一些服务类的配套也以美容美发、健身娱乐、商务票务、洗衣服务等为主。这种以便利店为主力业态的社区商业组合模式,替代了传统社区中原有副食店、菜市场的功能,经营的商品基本以生鲜食品、生活必需品等大众型商品为主,与超市相互补充,为周边居民提供全方面的服务。此类社区商业一般分布在社区主要出入口,服务人口在5000人左右,商业服务网点数5个以上。此外,可利用市政基础设施改造进程,结合地域、人口、区位、组织结构和文化背景等因素,运用规划、政策、标准等手段,整合原有沿街商业的商业面积,优化配置,合理布局,引进优质运营商和零售商,逐步形成业态完善、功能齐全的特色商业街或一站式购物中心,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。3.改善商业集群,提高产品品质朝阳的商务社区,以CBD最为典型。商务社区商业建设应以产业关联为依据,衍生出一批具有分工协作关系的关联商业,形成集群的经济功能。根据商务社区功能定位,可重点发展大型购物中心等零售业和休闲娱乐产业,还应注重综合发展其他各类服务业和配套服务业,如小型零售产业、专业店、餐饮、娱乐、健身、酒吧、旅游、休闲等。为提高商业集聚能力与商业配套质量,应努力建立以电子商务平台为主体的各类信息网络平台,以市场规律配置各类资源要素,为商业集群成长提供优质服务,从而增强产业集群对消费者的吸引力和区域竞争力。具体来说,CBD商务社区商业可通过发展“一河、两线、四点”来提高商业集聚的程度。“一河”,即通惠河商业游廊,应结合商业、旅游、休闲、娱乐等方面综合规划开发通惠河商业游廊。“两线”,即东三环沿线的商业带和沿地铁八通线的商业带。东三环商业带以国贸中心、财富中心、嘉里中心、京广中心和央视为主要节点,兼具满足商务办公和过境中转客流的服务功能,以办公用品和中高档商品、旅游商品为主;另外,中高档餐饮业也在“两线”商业带上有着必然的发展趋势。地铁八通线沿线特别是地下商业主要是满足过境中转客流需要、以中档商品和日常生活用品的消费为主。“四点”,即国贸中心区域———以名牌专卖店为主,以商务交往需求和高档产品为主;CBD核心区域———以高档专卖店为主,商业需求的主要范围是商务交往、文化、时尚、旅游等;赛特中心区域———包括赛特中心、贵友大厦、友谊商店、秀水市场等,以中高档综合百货店和涉外商品店为主;蓝岛大厦区域———以中档综合百货、综合性超市为主。4.商业服务稳定性原则外籍人士居住的国际化社区,富裕阶层为主的高档公寓,其消费价值观和行为模式具有贵族化倾向,追求品质和绿色安全,崇尚安宁舒适、高尚尊贵的消费环境,倾向个性化、国际化的高端商业服务。因此,对于该地区的社区商业,应根据需求,遵循适度集中的原则,建设公寓区商业中心,可以一家中型综合超市和一家生鲜超市为主体,大力发展24小时连锁便利店、西餐、酒吧、咖啡厅、健身、休闲、私立医院、家政服务等服务业态,设置一定比例的高级专用会所,并多采用网络、电话定货、上门送货等方式,不断提升服务水平。对于少数民族、知识分子、弱势群体等不同群体聚居地区,应在其社区因地制宜开办符合其生活习惯、生活特点的商业服务网点,如幼儿园、餐饮、书店、医疗机构、文化娱乐等,提供个性化商品和服务,不断丰富社区商业业态,提高服务质量。六、朝阳市企业发展保障措施(一)股权结构及投资方式多元化拓宽社区商业投融资渠道,增加企业造血功能,逐步解决企业经营成本高、自身积累难、自主发展慢等难题。鼓励企业通过建立多元化股权结构,以兼并、重组、上市等方式快速扩张;建立生活性服务业发展投资基金,由政府出资并吸收社会投资,委托专业管理机构管理或成立投资基金公司,对符合条件的企业进行股权投资;建立生活性服务业发展银行贷款基金,政府出资并委托商业银行按一定比例配套放大,优先贷款支持符合条件的企业。(二)支持社区商业供应商,服务社区商业工程,为产业结构调整和经营提供必要的短在服务业发展资金中设立生活性服务业发展扶持资金,扩大社区商业的支持范围和力度,优先保障涉及民生、促进产业结构调整项目,培育大型龙头企业,支持企业通过连锁经营、品牌建设、规范服务在社区商业领域中做大做强,实现社区商业供应商的规模效益。(三)业征管工作的负担配合中央有关部委、北京市开展减轻生活性服务业税费负担的工作。研究探索对一些事关民生的服务企业,根据其保障民生、安置就业和承担公益的情况,给予奖励和税费返还等优惠政策。(四)以市场为导向开展职业教育培训,建立职业发展通道,促进企业依据朝阳区人力资源和社会保障政策,提高社区商业从业人员,特别是高端人才的工作待遇和社会地位。开展从业人员的职业教育培训和职业资格认定,建立顺畅的职业发展通道。积极开展行业先进人物的评选活动,树立典型,做好劳动模范、青年文明号等荣誉称号的推选工作。加大对先进